Há situações em que uma pessoa não consegue arcar com o pagamento de alguma dívida, pois não possui os recursos financeiros necessários.

Nesse caso, para que o credor não fique no prejuízo, os bens do devedor, como uma casa ou apartamento, podem ser penhorados para o pagamento da dívida. É a chamada adjudicação de imóvel.

Embora o conceito seja teoricamente simples, esse tipo de medida envolve muitos detalhes que precisam ser totalmente compreendidos para evitar maiores desgastes entre as partes. 

Neste texto, vamos explicar o que é a adjudicação, como ela se difere da alienação, quando ela pode ser solicitada, quais os seus tipos e outros detalhes importantes. Confira!

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O que é adjudicação do imóvel?

A adjudicação do imóvel é o uso de um bem material para o pagamento de uma dívida. Ou seja, a posse do imóvel é transferida do devedor para o credor como uma forma de quitação parcial ou total da dívida.

Nas palavras de Felipe Dias dos Santos, Mestre em Direito e Negócios Internacionais pela Universidad Europea del Atlántico: “A adjudicação, em regra, é um ato de expropriação judicial que visa a transmissão do bem do devedor para o credor para a satisfação do débito em aberto.”

Esse ato judicial permite que vários impasses sejam tratados de forma mais dinâmica, ao adicionar novas possibilidades para a quitação da dívida. Isso porque o credor pode escolher receber o bem em vez do dinheiro.

Leia também: Aprenda o que é alienação fiduciária e saiba tudo sobre esse tipo de garantia

Adjudicação no Novo CPC

No novo Código de Processo Civil (CPC), a adjudicação está prevista no art. 825, em que são descritos os casos de expropriação:

I – adjudicação;

II – alienação;

III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens.

Já no art.826 estão descritos os detalhes do procedimento, incluindo o direito do credor em solicitar a penhora do imóvel para o pagamento da dívida, desde que para isso não seja oferecido um valor inferior ao da avaliação.

Também é importante ressaltar o que o CPC prevê nos casos em que o imóvel possui um valor superior ao montante da dívida. Nesses casos, Felipe Dias dos Santos explica: “Se o valor da avaliação for superior do que a dívida judicial, o credor deverá complementar em pecúnia.”

O CPC define que para recorrer à adjudicação o requerente deve observar dois pressupostos:

  1. Fazer o requerimento, atentando-se ao documentos para transferência de imóvel;
  2. O preço do bem não pode ser inferior ao da avaliação.

Quais as diferenças entre adjudicação e alienação?

Embora os termos causem alguma confusão, o advogado Felipe Dias dos Santos explica que eles não são a mesma coisa:

“A adjudicação é diferente da alienação. Isso porque, como visto, na adjudicação, o bem é transferido para o credor. Já na alienação, prevista no art. 825, II, do CPC, o bem do devedor é levado à hasta pública (leilão) e, após a arrematação, o valor obtido é utilizado para quitar ou abater a dívida judicial.”

Ou seja, embora ambos os casos sejam comumente usados para a quitação de dívidas, o funcionamento é diferente. A alienação trata da venda do bem para a obtenção dos fundos necessários, enquanto a adjudicação consiste na transferência direta do bem entre as partes envolvidas.  

Quem pode requerer a adjudicação?

O CPC específica as diversas pessoas que podem requerer a adjudicação, como credores, cônjuges, companheiros, ascendentes e descendentes.

Além disso, a legislação prevê nos incisos II a VIII do art. 889, que o requerimento também é legal nos seguintes casos:

“II – o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;

III – o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;

IV – o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;

V – o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

VI – o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;

VII – o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;

VIII – a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.”

Quando podemos solicitar a adjudicação?

A adjudicação de um imóvel pode ser solicitada quando há uma dívida em aberto e o devedor não possui os fundos necessários para quitá-la. Nesse caso, o credor pode recorrer a esse ato judicial para assegurar o pagamento do que é devido.

Além disso, há a chamada adjudicação compulsória, que acontece em casos de um comprador adquirir um bem imóvel de forma parcelada. Nessa situação, o comprador terá apenas a posse do bem, mas não será o seu legítimo dono até que seja feita a outorga da escritura pública. 

Então, caso o vendedor se recuse a transferir o bem sem um motivo plausível, o comprador pode pedir para que o procedimento seja feito por força de uma ordem judicial.

Quais os tipos de adjudicação?

Segundo o advogado Felipe Dias dos Santos, há três tipos de adjudicação: imobiliária, administrativa e sucessória.

  1. Imobiliária: nesse caso, o imóvel é transferido para o comprador, mas não tem o objetivo de quitar uma dívida judicial, mas sim fazer valer os direitos daquele que é considerado o legítimo proprietário;
  2. Administrativa: quando uma empresa vence um processo de licitação, para uma obra pública por exemplo, a adjudicação é a parte final do processo licitatório, em que o objeto em disputa é atribuído ao vencedor;
  3. Sucessória: um exemplo clássico desse tipo de situação é quando um herdeiro abre mão de sua herança. Assim, o bem deve ficar em posse da meeira. Procedimento que se dá por meio de uma Carta de Adjudicação.

Quais os cuidados que se deve tomar ao comprar um imóvel adjudicado?

Foto de Felipe Dia dos Santos.

Felipe Dia dos Santos

Mestre em Direito e Negócios Internacionais pela Universidad Europea del Atlántico

O principal cuidado que se deve tomar ao comprar um imóvel adjudicado é em relação à desocupação deste, cuja responsabilidade é do adquirente.

 

Além disso, é fundamental que o adquirente tenha uma reserva de emergência, caso seja necessário mover ações judiciais para desocupação do imóvel ou  outras complicações oriundas do processo.

Como pudemos perceber, adjudicação de imóvel é um tema complexo, mas seu entendimento é fundamental para todos aqueles que possuem um imóvel ou desejam adquirir um no futuro.

Esse ato judicial permite que dívidas sejam quitadas de uma forma mais dinâmica, criando outra possibilidade para o credor e o devedor. A adjudicação também ajuda aqueles que compraram a prazo a se tornarem proprietários do imóvel quando o antigo dono se recusa a fazer a transferência sem um bom motivo.

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