Financiar um imóvel próprio é uma das opções mais acessíveis para vários brasileiros. Só que, para quitar a propriedade, pode-se levar anos. E, nesse meio tempo, é comum aparecer oportunidades de venda do imóvel.

Essa negociação é conhecida como ágio de apartamento e consiste no fato de vender um imóvel financiado sem quitá-lo completamente. Ou seja, você pode comprar ou vender um imóvel que está sob financiamento imobiliário, desde que faça todo o processo de acordo com as leis.

Se você está pensando em comprar ou vender um apartamento financiado, que ainda não foi quitado, continue conosco e entenda o funcionamento desse processo!

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O que é ágio de apartamento e como ele funciona?

Imagine essa situação: você realizou o sonho do apartamento próprio em 2010, e a forma de pagamento escolhida foi o financiamento imobiliário. Na época, seu bairro era novo e um pouco afastado. 

Mas agora, como a cidade cresceu, o bairro tem toda uma infraestrutura com supermercados próximos, farmácias, hospitais e isso valorizou bastante os imóveis da região.

Ou seja, se você comprou seu imóvel por R$230 mil, hoje ele está valendo R$300 mil. Nesse sentido, você recebe uma oferta de um comprador, disposto a pagar os 300 mil reais que vale seu apartamento. 

Leia também: Valorização de imóvel: o que define e como calcular

Assim, cabe a você analisar o mercado e ver se o negócio compensa. Em caso positivo, ainda que a quitação não tenha sido feita, é possível vender o apartamento. 

E, essa ação de vender um imóvel sem quitar o financiamento do mesmo, se chama ágio de apartamento. 

Ou seja, você venderá o ágio para outra pessoa. Assim, o preço já pago do financiamento é somado aos débitos que ainda precisam ser pagos. Nesse sentido, o comprador pagará para você o que já foi quitado e assumirá o restante das dívidas do financiamento.

Lembrando que a transferência do apartamento para o novo proprietário só será concluída após o término do financiamento, que é quando os bancos e instituições financeiras atualizam a matrícula do imóvel

Para se fazer um ágio é preciso ter muita confiança no comprador ou vendedor e seguir a legislação para não cair em golpes. Ao fechar a negociação do ágio, o proprietário deve transferir a titularidade, mas ela só será efetivada após o término do financiamento. 

Como calcular o ágio de imóvel?

Antes de vender ou comprar um imóvel por ágio é necessário analisar a situação e calcular qual seria o lucro obtido pela negociação. 

Por exemplo: você fez um financiamento de R$ 300 mil e até hoje já quitou R$ 100 mil. Desse modo, por causa da infraestrutura da localização, ou por correção monetária contratual, o seu imóvel valorizou. 

É preciso estudar o mercado e saber realmente quanto esse imóvel vale e quais as vantagens para o atual proprietário, pois, nesta situação, ele provavelmente vai sair lucrando.

E é importante lembrar que nem sempre o ágio gera lucro. Por exemplo, você financiou R$ 200 mil e já quitou R$150 mil, mas sua família cresceu e você precisa se mudar rápido para outro local. 

Além disso, precisa do dinheiro para comprar ou dar entrada em outro imóvel. E, nesse meio tempo, seu imóvel desvalorizou por vários motivos. Assim, você pode vender seu imóvel por, no mínimo, R$ 150 mil e se mudar com maior agilidade.

Ou seja, nesse caso, o ágio não teve lucro, mas foi o que o proprietário precisava no momento.

Por isso, é importante contar com a ajuda de um corretor de imóveis que entende do assunto para saber se vale a pena fazer a transação.

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Como funciona a venda de um ágio de apartamento?

Para fazer a venda de um ágio é preciso tomar alguns cuidados. É necessário entender que quem está vendendo não é o dono, ele apenas pagou uma parte do imóvel. Além disso, o que está à venda não é a propriedade, mas sim o direito de ser dono dela.

Com isso em mente, é necessário que o vendedor saiba que dificilmente ele conseguirá fazer outro financiamento imobiliário, pois, até que o financiamento em questão seja quitado, ele não terá mais direito a crédito nessa instituição financeira.

Como o comprador terá que assumir o financiamento, ambos devem fazer um contrato e registrá-lo em cartório descrevendo a negociação. Outro ponto importante é procurar a instituição financeira, avisar da venda do ágio e ver o que eles podem fazer para o novo comprador.

Vale lembrar também que, caso o novo comprador deixe de pagar parcelas ou impostos como o IPTU, o responsável pelas dívidas ainda é o vendedor, mesmo que ele tenha em mãos o contrato de gaveta da negociação.

Nesses casos, o vendedor deve recorrer à justiça e comprovar a venda do ágio. Além disso, o novo comprador pode vender o ágio novamente dificultando a quitação do financiamento.

Qual o risco de comprar um ágio?

Como apontado anteriormente, antes de comprar um ágio, é necessário saber se toda a negociação é segura. Para isso, é necessário oficializar em cartório a compra e venda do ágio do imóvel e não fazer um contrato de gaveta (não oficial) sem registro. 

Além disso, o recomendado é fazer a negociação com a anuência do agente financeiro que fez o financiamento do imóvel — ou seja, ir até o banco ou instituição financeira que fez o financiamento e oficializar a negociação.

É importante frisar que podem acontecer mudanças em relação ao financiamento, pois todo o processo e valores das parcelas são feitos a partir do perfil do vendedor. 

Assim, se a pessoa que for comprar o ágio não conseguir comprovar o pagamento do valor da parcela, pode ser que o banco não aceite a proposta ou diminua o valor, mas aumente a duração do financiamento.

O mesmo pode acontecer quando o novo comprador tiver um perfil de crédito maior que o do proprietário atual. Desse modo, o banco pode aumentar o valor da parcela e diminuir a duração do financiamento.

Fazendo isso, a negociação é mais segura e justa para ambos os lados.

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