Na tentativa de conter a inflação, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), elevou mais uma vez a Selic, a taxa básica de juros da economia, agora para 13,25% a.a. Além de afetar toda a economia nacional, essa decisão influencia em uma série de fatores relevantes para o investidor do mercado imobiliário.

Muita gente pensa que os juros altos são extremamente ruins para o mercado de imóveis, já que, via de regra, eles encarecem o custo dos financiamentos. Mas será que tudo é tão definitivo dessa maneira?

Na realidade, a alta dos juros, apesar de maléfica por um lado, pode trazer, especialmente em momentos de inflação ainda alta, diversos benefícios para os investidores de imóveis, principalmente os que buscam gerar renda alugando ou os que têm caixa para fazer um investimento à vista.

Contudo, antes de entender mais a fundo os possíveis efeitos dos juros para os investidores de imóveis, é preciso saber o que é a taxa Selic e porque ela tem uma influência tão grande nos mercados.

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O que é a taxa Selic e por que ela é tão importante?

A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Isso significa que ela é a taxa que define, direta ou indiretamente, a remuneração dos títulos públicos emitidos pelo Governo Federal, considerados os investimentos mais seguros do mercado. Em outras palavras, a Selic pode ser traduzida como “o retorno que todo investidor poderia obter sem correr grandes riscos”.

Além disso, ela é referência para as taxas cobradas por empréstimos entre bancos e para aplicações como a poupança.

Quando o Banco Central eleva a Selic, portanto, ele torna o crédito mais caro. Por conta disso, o valor da Selic interfere em cascata, especialmente em duas operações financeiras:

  • O custo dos empréstimos e financiamentos em geral;
  • A remuneração da renda fixa.

Afinal, quem empresta seu dinheiro vai exigir muito mais do tomador de empréstimo se ele puder, como agora obter 13,25% a.a. sem correr nenhum risco.

O objetivo mais comum desse aumento, como no cenário em que vivemos agora, é o de controlar a inflação, restringindo a oferta de dinheiro.

Por outro lado, uma restrição exagerada tende a frear a atividade econômica e levar o país à recessão. A tarefa do Copom é, portanto, equilibrar o estímulo à economia e o cuidado com a alta de preços.

Possíveis reflexos da alta da taxa Selic para o investidor de imóveis

As mudanças na taxa básica de juros interferem na economia como um todo. Quando o governo “puxa o freio de mão”, é natural que o desempenho do PIB seja pior e a geração de empregos seja mais difícil.

O preço dos ativos de renda variável também sofre grande interferência, já que o retorno esperado pelos investidores depende diretamente do quanto eles podem ganhar sem correr riscos.

Além disso, outros fatores da economia podem contrabalançar os efeitos dos juros.

Dada essa complexidade, é difícil cravar quais são todos os efeitos da alta dos juros para o mercado imobiliário. Por conta disso, nós separamos cinco possíveis consequências da alta da Selic para o investidor de imóveis:

1. Selic alta tende a encarecer o financiamento

Quando a taxa básica de juros sobe, os juros de todos os empréstimos concedidos no país tendem a subir, embora essa correlação não seja proporcionalmente perfeita.

No caso do financiamento imobiliário, há mais um fator que une as duas coisas: boa parte do crédito oferecido pelos bancos vem da poupança, cuja remuneração está diretamente atrelada à taxa Selic.

Para efeito de comparação, no início de 2021 a taxa Selic estava em 2% a.a. e, em fevereiro deste ano, já estava em 10,75%.

Segundo o jornal Diário do Comércio, a média dos juros imobiliários cobrados pelos bancos em março de 2021, antes da alta da Selic, foi de 7%, enquanto em neste ano já estava em 9,5%. Percebe-se, portanto, que há uma relação, mas ela não é diretamente proporcional.

Em resumo, portanto, os juros tendem a encarecer a compra de imóveis financiados.

2. Dilema entre aluguel e custo de oportunidade da renda fixa

Quando a taxa Selic está em alta, o investidor de imóveis que preza pela geração de renda através de aluguéis costuma ter uma grande interrogação na cabeça.

Afinal, com o governo pagando 13,25% a.a., cerca de 1,04% a.m., é de se pensar se compensa manter o patrimônio alocado em um imóvel ou se é melhor deixar esse dinheiro no Tesouro Selic.

Isso porque os aluguéis, em média, devolvem algo próximo de 0,5% a.m. Segundo dados do QuintoAndar, no primeiro trimestre deste ano a média da rentabilidade em São Paulo foi de 4,8% a.a.

Mas pensar apenas nesse fator pode ser uma armadilha – e nós vamos explicar o porquê mais abaixo.

3. Imóveis ajudam o investidor a se proteger dos fatores que geram os juros altos

Como mostramos anteriormente, o aumento da taxa Selic tem como principal objetivo conter a inflação.

Em maio, mesmo com a desaceleração, o IPCA, principal índice de preços do Brasil, marca 11,73% em 12 meses. Além disso, a economia dá sinais de fragilidade e luta em meio à instabilidade global.

Nesse contexto, os imóveis podem ser considerados um porto seguro, já que, como ativos de valor real, tendem a preservar o que os torna úteis ao longo do tempo – e são menos voláteis do que ativos financeiros.

Além disso, embora não estejam diretamente correlacionados com a inflação, os imóveis tendem, no longo prazo, a preservar valor para seu proprietário.

Entre 2019 e 2021, por exemplo, segundo a Abecip, os imóveis se valorizaram, em média, 33,5% em todo o Brasil e 50,2% em São Paulo, números bem melhores que os do CDI (13,7%) e do Ibovespa (14,13%) no mesmo período.

Desconsiderar a valorização do próprio imóvel é, portanto, negligenciar as finanças. E a soma entre valorização e aluguel, combinada com segurança, ainda é muito mais atraente para a maioria dos investidores.

Leia também: Valorização de imóvel: o que define e como calcular

4. Possível aumento da demanda por imóveis para alugar

Imagine a situação de quem estava buscando um imóvel para comprar. Com o financiamento mais caro, a tendência é que muitas pessoas adiem esse negócio para um momento de condições econômicas mais favoráveis. Isso poderia, por exemplo, ampliar a demanda por imóveis para aluguel.

Além disso, juros caros implicam em maiores parcelas do financiamento, o que pode levar futuros inquilinos a aceitarem pagar mais no seu aluguel.

5. Oportunidade para quem pode comprar à vista

Financiamentos mais caros tendem a restringir a demanda pelo crédito imobiliário, o que, naturalmente, dificulta a venda de muitos imóveis.

No médio e longo prazos, isso pode favorecer o investidor que tem condições de adquirir imóveis à vista, já que, em cenários menos efervescentes, é natural que o preço de venda de alguns imóveis possa diminuir.

Como investidor de imóveis, que atitude tomar então?

A mudança da taxa de juros não deve levar o investidor de imóveis a tomar decisões bruscas, especialmente aquele que já possui várias propriedades e que opta pelos imóveis por conta de sua segurança e preservação de valor.

Além disso, não vale a pena abrir mão da autonomia em gerir o próprio patrimônio por conta de decisões de juros, que tendem a oscilar ano a ano.

Por outro lado, é uma perda financeira considerável ficar com o imóvel parado, sem rentabilizar.

Para lidar com essas questões, o QuintoAndar oferece diversas soluções diferenciadas para donos de imóveis, com vantagens ainda mais especiais para os que possuem várias propriedades.

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