Adquirir a casa própria é um dos grandes sonhos do brasileiro, mas muitos não têm condições financeiras para tirar o plano do papel. Nesse sentido, compreender como funciona um consórcio imobiliário pode ser uma solução.

Segundo estudo do QuintoAndar, 39% da população deseja comprar um imóvel em 2023. No entanto, alguns desafios podem aparecer.

Alguns deles são as taxas de juros — que podem estar elevadas —, a necessidade de comprovar renda e ter um bom score, e o planejamento financeiro. Afinal, nem todo mundo pode se comprometer com o financiamento imobiliário, ou tem uma boa reserva para a compra à vista. 

Quem se encontra nesse cenário tem como alternativa participar de um consórcio de imóveis. Com ele, você pode conseguir a propriedade por sorteio ou por meio de um lance antecipado ou de um financiamento sem juros.

Porém, antes de se jogar de cabeça nessa alternativa, é preciso analisá-la muito bem. Continue a leitura para entender como funciona o consórcio imobiliário!

Confira o que você vai ler por aqui:

O que é o consórcio de imóveis?

A advogada e professora, Leticia Madureira Horta Canabrava, define: “O consórcio imobiliário é uma forma de autofinanciamento usada para adquirir um bem imóvel. Uma instituição financeira reúne um grupo de pessoas que tem o objetivo comum de adquirir um imóvel, e passam a pagar parcelas periódicas visando a aquisição do bem. A cada mês, o valor das parcelas pagas por todos os participantes do grupo é usado para que, pelo menos um deles, faça a sua aquisição — por meio de sorteios ou leilões — para que o bem seja entregue ao consorciado contemplado”.

Leia também: Consórcio ou financiamento imobiliário: qual a melhor opção, o que considerar e como escolher

Como funciona o consórcio de imóveis?

O consórcio de imóveis funciona como qualquer outro tipo de compra nessa modalidade. Ou seja, você adquire uma cota e participa de um grupo. O pagamento das parcelas é periódico e todo o valor segue para um fundo comum.

Esses são os detalhes básicos para entender o que é consórcio imobiliário. Ao conhecer como ele funciona, você se torna menos propenso a cair em golpes e ainda poderá tomar a melhor decisão sobre adquirir ou não a sua cota.

Contudo, existem outras informações importantes para entender seu funcionamento. A seguir, explicaremos quais são elas:

Taxa de juros

Uma das principais vantagens do consórcio é que ele não tem juros. Em vez disso, o consorciado paga apenas uma taxa de administração, que varia de acordo com a administradora.

Esse índice é diluído ao longo do pagamento das parcelas mensais e costuma ser inferior à taxa de financiamento imobiliário. Apenas observe os outros encargos cobrados, para saber exatamente quanto vai pagar.

Entrada

Para se tornar um consorciado, não é preciso dar um valor de entrada. O preço do imóvel será parcelado de forma integral, o que torna a modalidade ideal para quem não possui uma reserva.

Burocracia mínima

Uma característica dos consórcios é a burocracia reduzida para a aquisição do imóvel. Geralmente, não é necessário comprovar renda para adquirir uma cota.

Variedade

As administradoras de consórcios oferecem uma variedade de prazos e planos para que mais interessados possam aderir. Essa flexibilidade está disponível para a escolha de:

  • Valor da cota da carta de crédito;
  • Valor das mensalidades que cabem no seu bolso;
  • Prazo para o pagamento das parcelas.

Parcelas

As administradoras contam com dois tipos de pagamentos:

  • Parcelas decrescentes: os valores mensais vão caindo com o passar do tempo. Logo, as primeiras parcelas serão mais altas;
  • Parcelas lineares: todas as parcelas têm o mesmo valor, salvo os reajustes previstos.

É importante deixar claro que a correção monetária existe em qualquer um desses tipos de pagamento. Esses reajustes acontecem anualmente, de acordo com a alteração dos principais impostos cobrados.

Normalmente, o reajuste do consórcio de imóveis é baseado no Índice Nacional do Custo da Construção (INCC). Porém, outro indexador pode ser usado, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Sorteios

Os sorteios ocorrem uma vez por mês, durante as assembleias do grupo de participantes. Quem tiver o número de sua cota retirado, tem direito a receber a carta de crédito e comprar seu imóvel à vista.

Entretanto, o consorciado ainda precisa continuar contribuindo com as mensalidades até quitá-las completamente. Isso porque a sua dívida continua existindo com a administradora.

Ainda é necessário esclarecer que apenas os consorciados que estão em dia com as mensalidades estão aptos a concorrer à contemplação. A dinâmica dos sorteios varia conforme a administradora, mas isso deve estar claro no contrato firmado.

Carta de crédito

A advogada e professora, Leticia Madureira Horta Canabrava, explica que a carta de crédito é o documento financeiro emitido pela administradora de consórcio, que autoriza o consorciado a utilizar o valor para a aquisição do bem. O seu valor é composto pelas contribuições mensais dos consorciados e pelo valor de lance.

Lances

Quem não quiser esperar pela sorte, ou pelo fim das parcelas, pode fazer um lance, concorrendo com os demais consorciados. As opções disponíveis são:

Lance livre

É o mais popular. Nele, o consorciado pode ofertar qualquer valor, respeitando o lance mínimo da carta de crédito. Quem oferecer a maior quantia, garante o seu imóvel antecipadamente.

Lance fixo

Esse tipo de lance tem um valor fixo estipulado pela administradora. Há alguns critérios para se definir o vencedor, caso haja mais de um interessado naquele mês. O mais comum é a realização de um segundo sorteio apenas entre aqueles que ofereceram o lance fixo.

Lance embutido

Essa opção permite que o consorciado use parte do valor da carta de crédito como lance, mesmo sem ter dinheiro em mãos para fazer a oferta. Se for contemplado, ele recebe sua cota descontando a quantia usada para o lance. 

Lance com recursos do FGTS

Nesse caso, 100% do FGTS pode ser usado para o abatimento da mensalidade de consórcios em qualquer uma das três modalidades acima. Você precisará apresentar o extrato do seu FGTS e manifestar a intenção de utilizar esses recursos antes de dar o lance.

Em qualquer uma das opções, se o seu lance não for o vencedor, não é preciso contribuir com o valor. Você pode até mesmo usá-lo para uma nova tentativa no mês seguinte.

Quais são os custos de um consórcio imobiliário?

Os custos de um consórcio imobiliário envolvem:

  • Taxa de administração: consiste na remuneração da administradora. Costuma equivaler a 23% do valor da carta de crédito, sendo que a cobrança é diluída;
  • Seguro: costuma ser um serviço adicional e nem sempre é obrigatório. Também é diluído ao longo das parcelas;
  • Fundos de reserva: é um valor pago para evitar imprevistos, como a inadimplência de algum consorciado. O percentual é variável.

De toda forma, vale a pena saber que esses custos costumam equivaler a até mais do que 20% do valor do imóvel. Então, é importante analisar todos os aspectos e fazer comparações com o financiamento. Assim, você escolhe o melhor consórcio imobiliário.

Quais os riscos na contratação de um consórcio imobiliário?

Para a advogada, Leticia Madureira Horta Canabrava, o principal risco do consórcio é o preço do imóvel subir e a correção da carta de crédito não ser suficiente para comprar a residência desejada. 

Diferentemente de quando se faz um empréstimo, para a compra imediata de um imóvel, em que o preço final fica definido no momento da aquisição, no consórcio, pode acontecer do valor ficar acima do esperado.    

Outro ponto citado é o tempo de espera. Isso porque, a depender do número de consorciados e da demanda por contemplações, o crédito demora demais para ser liberado. Uma possível inadimplência por parte de algum consorciado, a saída de alguém do grupo e as mudanças nas condições do consórcio, também podem ser prejudiciais.

Foto de Leticia Madureira Horta Canabrava.

Leticia Madureira Horta Canabrava

Advogada e professora.

“A contemplação não é algo garantido, já que ocorre por meio de sorteio ou leilão — motivo pelo qual é importante o consorciado ter ciência de todas as regras antes de celebrar o contrato”.

 

Leia mais: O que considerar antes de comprar imóvel, do planejamento à ação

Quais as vantagens e desvantagens de um consórcio?

Entenda em detalhes quais são as principais vantagens e desvantagens dessa modalidade.

Vantagens de um consórcio imobiliário

Prazo

É menor do que o do financiamento imobiliário. O período máximo de pagamento é de 16 anos. Ainda assim, o valor da parcela é baixo devido à ausência da taxa de juros.

Flexibilidade de compra

Você pode adquirir qualquer tipo de imóvel com o consórcio imobiliário. Ou seja, pode ser um terreno, uma casa, um apartamento etc. Também é possível utilizar o dinheiro para construção ou reforma.

Ausência de entradas

Não é exigido o pagamento de entrada no consórcio de imóveis. Se você tiver algum dinheiro disponível, pode utilizá-lo como lance, a fim de antecipar a contemplação.

Taxas mais atrativas

Por não ter taxa de juros, as cobranças do consórcio tendem a ser mais vantajosas do que o financiamento. Ainda assim, é importante fazer uma simulação para verificar a condição naquele momento.

Pouca burocracia

Ao adquirir uma cota de consórcio imobiliário, você não precisa comprovar renda. Por isso, o processo de avaliação de crédito é mais simples. Contudo, é importante ter o nome limpo e um bom score.

Mais poder de negociação

Ao ter a contemplação da sua carta de crédito, você tem a chance de adquirir sua casa própria como na modalidade à vista. Isso permite ter mais poder de barganha e conseguir um desconto ou algo extra no imóvel, como o pagamento da documentação.

Desvantagens do consórcio imobiliário

Aumento do preço dos imóveis

Esse é o principal risco, o que pode prejudicar a sua compra no longo prazo. Assim, você pode se preparar para adquirir um apartamento novo de três quartos e ter que comprar um usado de dois dormitórios, por exemplo.

Demora na contemplação

Quem tem pressa terá dificuldade de se adaptar ao consórcio imobiliário. Você pode fazer lances ou contar com a sorte. De toda forma, precisa se preparar para um longo período — e isso pode ser difícil para quem já paga o aluguel.

O que considerar na hora de contratar um consórcio imobiliário?

“Em um processo de consórcio imobiliário, primordialmente, é necessário averiguar sobre a idoneidade e reputação da instituição no mercado. Além disso, é de suma importância a apuração detalhada das taxas de administração e condições do consórcio, já que elas impactarão diretamente no valor total da carta de crédito e no número de parcelas a serem pagas”. 

Leticia Madureira Horta Canabrava, advogada e professora

Na hora de contratar o consórcio, você deve considerar os principais aspectos para escolher o imóvel ideal, de acordo com as suas necessidades e o seu orçamento. Por isso, avalie a quantidade de parcelas, a mensalidade e o valor total da carta de crédito.

Assim, um consórcio muito barato pode não atender a tudo que você precisa. Já um muito caro pode comprometer sua vida financeira.

Não deixe de se atentar também aos prazos. Quanto maior for a duração de um consórcio, menores serão as parcelas pagas. No entanto, se você não for sorteado ou não der um lance, seu sonho vai demorar mais para se concretizar. 

Ainda é recomendado pesquisar bastante. As condições entre as administradoras variam muito. Além disso, a taxa de administração, somada a outras cobranças opcionais (como o fundo de reserva) e ainda à qualidade do serviço prestado, devem ser decisivos para a sua escolha.

Sempre confira se a administradora é autorizada pelo Banco Central. Você pode fazer a pesquisa diretamente pelo site do Bacen.

Por fim, leia o contrato. Quando bem redigido, esse documento deve deixar claro todos os detalhes. Inclusive, a previsão de:

  • Direitos e deveres de cada parte;
  • Dados cadastrais;
  • Contato;
  • Normas gerais de como funciona o consórcio de imóveis (maneiras de contemplação, parcelas, índices de reajustes, penalidades em caso de atraso etc.).

Como fazer um consórcio de imóvel?

Veja o passo a passo de como fazer um consórcio, para ter sucesso na sua escolha.

Selecione uma administradora

Veja a lista das administradoras de consórcio no site do Banco Central e entre em contato com algumas delas. Verifique se estão regularizadas, para evitar problemas.

Procure o melhor plano

A adesão ao plano pode ser feita de três formas diferentes:

  • Entrar em um grupo já formado e em andamento, mas no qual ainda há vagas;
  • Ocupar o espaço de um cotista desistente;
  • Adquirir a cota de um cotista e fazer a transferência.

A última alternativa deve ser autorizada pela administradora do consórcio. Caso contrário, você poderá ter problemas.

Pesquise os custos

Todas as taxas e cobranças estão definidas em contrato. Faça uma boa pesquisa para verificar o que compensa mais no quesito financeiro.

Tire todas as dúvidas do contrato

Leia as cláusulas e conheça todos os detalhes do contrato. Verifique como será o reajuste das parcelas, qual será a periodicidade e mais. Se tiver dúvidas, questione.

Faça os pagamento em dia

Todas as parcelas devem ser quitadas na data de vencimento. É importante atentar a esse prazo para evitar a inadimplência e garantir que você participará de todos os sorteios.

Saiba quais são as oportunidades de saída

Caso você compre um consórcio imobiliário e queira desistir ou não tenha dinheiro, existem alternativas. Algumas delas são:

  • Reduzir o valor das parcelas diminuindo a quantia da carta de crédito de forma proporcional;
  • Vender a cota para outra pessoa. É preciso verificar a possibilidade de transferência e se existe alguma taxa pela cessão da carta de crédito;
  • Esperar ser sorteado e pegar uma carta de crédito em valor equivalente ao que foi pago, com dedução das taxas indicadas em contrato. Dessa forma, a dívida termina.

Use o consórcio de imóvel para comprar a sua nova casa!

Se você decidir participar de um consórcio habitacional, é importante saber que dá para buscar a casa dos seus sonhos no QuintoAndar. Assim, você a adquire com a carta de crédito premiada. 

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Então, que tal aproveitar o seu consórcio imobiliário para realizar seu sonho? Acesse o site ou app do QuintoAndar e confira todas as oportunidades!

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