Entenda como funciona o consórcio de imóveis, tipos e vantagens de fazer

Adquirir a casa própria é sonho de muitos brasileiros, mas os desafios para realizar esse desejo são inúmeros. Entre eles, se destacam as altas taxas de juros e, muitas vezes, a falta de planejamento financeiro. Nesse cenário, entender como funciona o consórcio de imóveis pode abrir portas para uma alternativa promissora e acessível.

Afinal, o consórcio imobiliário surge como uma solução estruturada para aqueles que desejam planejar a compra de uma casa ou apartamento sem as pressões financeiras associadas aos financiamentos tradicionais. 

Em outras palavras, a alternativa se destaca por oferecer uma maneira financeiramente viável de adquirir uma propriedade, especialmente para aqueles que não possuem uma grande reserva financeira para a compra à vista ou, até mesmo, para quem deseja evitar os altos juros do financiamento imobiliário. 

Por isso, se você está buscando uma maneira acessível e planejada de realizar esse sonho, continue a leitura e entenda o que é e como funciona um consórcio de imóvel. 

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• O que é um consórcio imobiliário?
• Como funciona o consórcio de imóveis?
• Quais são os requisitos para participar de um consórcio imobiliário?
• Quais são os custos de um consórcio imobiliário?
• Como funcionam os lances no consórcio?
• Lance livre
• Lance fixo
• Lance embutido
• Lance com recursos do FGTS
• Como usar o FGTS para amortizar ou liquidar o saldo devedor?
• Como fazer um consórcio de imóvel?
• Selecione uma administradora
• Procure o melhor plano
• Pesquise os custos
• Tire todas as dúvidas do contrato
• Faça os pagamento em dia
• Quando vale a pena fazer um consórcio?
• Vantagens do consórcio imobiliário
• Ausência de taxa de juros
• Não há necessidade de pagar uma entrada
• Menos burocracia
• Maior poder de negociação na hora da compra 
• Variedade de prazos e planos
• Parcelas facilitadas
• Desvantagens do consórcio de imóveis
• Você pode demorar para ser contemplado com a carta de crédito
• O valor da carta de crédito pode ficar defasado
• O que considerar na hora de contratar um consórcio imobiliário?
• Use o consórcio de imóvel para comprar a sua nova casa!

Leia também: Consórcio ou financiamento imobiliário: qual a melhor opção, o que considerar e como escolher

O que é um consórcio imobiliário?

O consórcio de imóvel é uma modalidade de autofinanciamento onde um grupo de pessoas contribui mensalmente com parcelas para a formação de um fundo comum. Esse fundo destina-se à aquisição da casa ou apartamento próprio. 

Sem a cobrança de juros, essa alternativa contempla os participantes por meio de sorteios ou lances, possibilitando a compra planejada de um bem imóvel.

Ou seja, a modalidade pode ser uma boa opção para quem busca adquirir uma propriedade sem se preocupar com as pressões financeiras de um financiamento tradicional. Do mesmo modo, a opção também atende quem não está com pressa e pode esperar até ser sorteado.

Como funciona o consórcio de imóveis?

A advogada e professora Leticia Madureira Horta Canabrava, explica que o consórcio funciona como um rodízio: 

Em outras palavras, na modalidade, você se compromete a participar de um grupo de autofinanciamento, faz pagamentos regulares e espera sua vez para ser contemplado com a carta de crédito para a compra de imóvel.

Isso acontece porque todo o valor que você e os outros participantes pagam ao longo dos meses vai para um fundo comum que tem como finalidade financiar as cartas de crédito.

Assim, a empresa responsável pelo consórcio faz sorteios mensais entre os integrantes para escolher uma pessoa que será contemplada com a carta de crédito.  

Por fim, vale ressaltar que,  mesmo após ser contemplado com a carta de crédito, o consorciado vai precisar continuar pagando regularmente as parcelas do consórcio imobiliário pelo tempo determinado no contrato. 

Quais são os requisitos para participar de um consórcio imobiliário?

Agora que você sabe como funciona o consórcio de imóveis, aqui vai outra informação importante: entender como participar. Nesse sentido, os interessados devem ser maiores de 18 anos e ter nacionalidade brasileira ou residência brasileira. 

Em complemento, também é preciso apresentar alguns documentos, como:

• CPF;
• RG;
• Comprovante de residência.

Após a contemplação do consórcio, pode ser exigida a apresentação da  Certidão de Nascimento ou de Casamento. 

Além disso, algumas empresas podem exigir ainda um comprovante de renda no momento da contratação da modalidade. Nesse caso, quem é CLT pode apresentar os três últimos holerites. Já quem é autônomo pode levar uma cópia da declaração do Imposto de Renda.

Quais são os custos de um consórcio imobiliário?

Os custos de um consórcio imobiliário envolvem:

• Taxa de administração: consiste na remuneração da administradora. Costuma equivaler a 23% do valor da carta de crédito e é cobrado de forma diluída; 
• Seguro: costuma ser um serviço adicional e nem sempre é obrigatório. Também é diluído ao longo das parcelas;
• Fundos de reserva: é um valor pago para evitar imprevistos, como a inadimplência de algum consorciado, por exemplo. O percentual varia de acordo com cada administradora.

De toda forma, vale a pena saber que os custos costumam ultrapassar 20% ou mais do valor do imóvel. Dessa forma, é importante analisar todos os aspectos e fazer comparações com o financiamento. Assim, você escolhe a melhor opção para o seu bolso. 

Como funcionam os lances no consórcio?

Quem não quiser esperar pela sorte, ou pelo fim das parcelas, pode fazer um lance para concorrer com os demais consorciados. As opções disponíveis são:

Lance livre

É o mais popular. Nele, o consorciado pode ofertar qualquer valor, respeitando o lance mínimo da carta de crédito. Quem oferecer a maior quantia, garante o imóvel antecipadamente.

Lance fixo

Esse tipo de lance tem um valor fixo estipulado pela administradora. Há alguns critérios para se definir o vencedor, caso haja mais de um interessado naquele mês. O mais comum é a realização de um segundo sorteio apenas entre aqueles que ofereceram o lance fixo.

Lance embutido

Essa opção permite que o consorciado use parte do valor da carta de crédito como lance, mesmo sem ter dinheiro em mãos para fazer a oferta. Se for contemplado, ele recebe sua cota descontando a quantia usada para o lance. 

Lance com recursos do FGTS

Nesse caso, 100% do FGTS pode ser usado para abater as mensalidades de consórcios em qualquer uma das três modalidades acima. Todavia, para isso, você precisará apresentar o extrato do seu FGTS e manifestar a intenção de utilizar esses recursos antes de dar o lance.

Por fim, vale ressaltar que, em qualquer uma das opções, se o seu lance não for o vencedor, não é preciso contribuir com o valor. Você pode até mesmo usá-lo para uma nova tentativa no mês seguinte.

Leia também: Entenda por que o consórcio contemplado pode ser o caminho mais seguro para adquirir bens e serviços

Como usar o FGTS para amortizar ou liquidar o saldo devedor?

Essa possibilidade é especialmente vantajosa, pois o trabalhador pode utilizar recursos acumulados no FGTS para reduzir o valor das parcelas ou, até mesmo, quitar o saldo devedor do consórcio de forma antecipada.

Para isso, é necessário que o imóvel seja residencial e que o consorciado atenda aos requisitos estabelecidos pela Caixa Econômica Federal, como não ser proprietário de outro imóvel no município onde reside ou trabalha e estar com pelo menos três anos de carteira assinada sob o regime do fundo de garantia.

Esse processo envolve a apresentação de documentos que comprovem a situação do imóvel e do consorciado, além da solicitação formal junto à administradora do consórcio. 

Após a aprovação, você poderá usar os recursos de duas maneiras: 

• Para amortizar o saldo devedor e reduzir o número de parcelas restantes;
• Para liquidar o consórcio e quitar o imóvel de uma vez.

Como fazer um consórcio de imóvel?

Abaixo, confira o passo a passo de como fazer um consórcio. Assim, ficará muito mais fácil ter sucesso na sua jornada para morar bem. 

Selecione uma administradora

Veja a lista das administradoras de consórcio no site do Banco Central e entre em contato com algumas delas para dar o primeiro passo. Não se esqueça de verificar se estão regularizadas, para evitar problemas.

Procure o melhor plano

A adesão ao plano pode ser feita de três formas diferentes:

• Entrar em um grupo já formado e em andamento, mas no qual ainda há vagas;
• Ocupar o espaço de um cotista desistente;
• Adquirir a cota de um cotista e fazer a transferência.

A última alternativa deve ser autorizada pela administradora do consórcio. Caso contrário, você poderá ter problemas.

Pesquise os custos

Todas as taxas e cobranças estão definidas em contrato. Faça uma boa pesquisa para verificar o que compensa mais no quesito financeiro.

Tire todas as dúvidas do contrato

Leia as cláusulas e conheça todos os detalhes do contrato. Verifique como será o reajuste das parcelas, qual será a periodicidade e até mesmo as letrinhas miúdas. Se tiver dúvidas, questione!

Faça os pagamento em dia

Todas as parcelas devem ser quitadas na data de vencimento. É importante atentar a esse prazo para evitar a inadimplência.

Vale ressaltar que, os participantes que não fazem os pagamentos regulares, não podem ser contemplados com a carta de crédito. 

Leia também: Financiamento reprovado? Conheça os principais motivos e saiba o que fazer agora

Quando vale a pena fazer um consórcio?

Fazer um consórcio de imóvel vale a pena quando você deseja adquirir um bem, como uma casa ou apartamento, de forma planejada e sem pressa. Como resultado, é possível evitar os altos juros de financiamentos tradicionais. 

Essa modalidade é ideal para quem busca disciplina financeira, já que as parcelas mensais são fixas e facilitam o planejamento do orçamento a longo prazo. Além disso, o consórcio é vantajoso para quem pretende utilizar o FGTS para amortizar ou quitar o saldo devedor, aproveitando a possibilidade de comprar o bem à vista ao ser contemplado por sorteio ou lance.

Vantagens do consórcio imobiliário

Para que você possa ter certeza de que o consórcio de imóveis é realmente a melhor opção para você, confira a seguir quais são as principais vantagens dessa modalidade.

Ausência de taxa de juros

Diferente do que ocorre com um financiamento imobiliário, não é cobrada uma taxa de juros do consórcio, apenas uma taxa de administração. Lembre-se: os juros têm um grande impacto no valor das parcelas, especialmente nos momentos em que eles estão muito altos. 

Não há necessidade de pagar uma entrada

A maioria dos programas de financiamento do Brasil, como o SFH e o SFI, não financiam 100% do valor do imóvel. Sendo assim, quem solicita uma linha de crédito imobiliário precisa ter de 10% a 20% do valor da propriedade para pagar como entrada.

No entanto, quem participa de um consórcio imobiliário não precisa pagar nenhum valor de entrada na hora de adquirir o imóvel. Isso porque com o valor da carta de crédito, a pessoa já consegue pagar o preço total de uma propriedade.

Menos burocracia

Outra vantagem dessa modalidade de compra de imóveis é que adquirir uma cota em um consórcio imobiliário é muito mais simples e rápido do que o processo de solicitação e de liberação de um financiamento imobiliário. 

Maior poder de negociação na hora da compra 

Como você já vai ter em mãos todo o valor necessário para adquirir a propriedade, será possível barganhar mais na hora de negociar o preço da casa ou apartamento. 

Variedade de prazos e planos

As administradoras de consórcios oferecem uma variedade de prazos e planos para que mais interessados possam aderir à modalidade. Essa flexibilidade está disponível para a escolha de:

• Valor da cota da carta de crédito;
• Valor das mensalidades que cabem no seu bolso;
• Prazo para o pagamento das parcelas.

Parcelas facilitadas

As administradoras contam com dois tipos de pagamentos:

• Parcelas decrescentes: os valores mensais vão diminuindo com o passar do tempo. Logo, as primeiras parcelas serão mais altas;
• Parcelas lineares: todas as parcelas têm o mesmo valor, salvo os reajustes previstos.

Contudo, é importante deixar claro que a correção monetária existe em qualquer um desses tipos de pagamento. Aliás, esses reajustes acontecem anualmente, de acordo com a alteração dos principais impostos cobrados.

Normalmente, o reajuste do consórcio de imóveis é baseado no Índice Nacional do Custo da Construção (INCC). Porém, outro indexador pode ser usado, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Desvantagens do consórcio de imóveis

Além de conhecer as vantagens do consórcio imobiliário, é fundamental saber também quais são as desvantagens dessa modalidade. Afinal, você precisa ficar por dentro da melhor maneira de adquirir a sua futura casa ou apartamento.

Você pode demorar para ser contemplado com a carta de crédito

Quem participa de um consórcio imobiliário só conseguirá adquirir uma propriedade quando for contemplado com a carta de crédito. 

Em outras palavras, para receber esse documento, é necessário ser sorteado pela empresa responsável pelo consórcio – e isso pode demorar  meses ou até anos.

Os participantes que têm condições de oferecer lances mensais maiores, ou seja, pagar um valor adicional além da mensalidade do consórcio, podem ser contemplados mais cedo com a carta de crédito. Inclusive, algumas instituições permitem que o valor do lance seja abatido do montante total da carta de crédito.

O valor da carta de crédito pode ficar defasado

Caso você demore muito para ser sorteado, o preço dos imóveis pode aumentar e o valor da carta de crédito pode ficar defasado, mesmo que a empresa ajuste anualmente o valor da carta.

Sendo assim, se ao entrar no consórcio imobiliário você estava planejando comprar um imóvel de três quartos, por exemplo, pode ser que, ao ser contemplado, você só consiga adquirir uma propriedade de dois quartos, ou tenha que procurar um imóvel em um bairro mais acessível.

O que considerar na hora de contratar um consórcio imobiliário?

De acordo com a advogada e professora Leticia Madureira Horta Canabrava, o primeiro passo é confirmar se a administradora escolhida é segura. 

Na hora de contratar o consórcio, você deve considerar os principais aspectos para escolher o imóvel ideal, de acordo com as suas necessidades e o seu orçamento. Por isso, avalie a quantidade de parcelas, a mensalidade e o valor total da carta de crédito.

Além disso, não deixe de se atentar aos prazos. Quanto maior for a duração de um consórcio, menores serão as parcelas pagas. No entanto, se você não for sorteado ou não der um lance, seu sonho vai demorar mais para se concretizar. 

Outro ponto muito importante é a pesquisa. Averigue a taxa de administração, outras cobranças opcionais (como o fundo de reserva) e ainda a qualidade do serviço prestado. Afinal, tudo isso vai influenciar na sua experiência. 

Por fim, leia o contrato. Quando bem redigido, esse documento deve deixar claro todos os detalhes. Inclusive, a previsão de:

• Direitos e deveres de cada parte;
• Dados cadastrais;
• Contato;
• Normas gerais de como funciona o consórcio de imóveis (maneiras de contemplação, parcelas, índices de reajustes, penalidades em caso de atraso etc).

Use o consórcio de imóvel para comprar a sua nova casa!

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