Todos sabem que o Imposto de Renda (IR) é um evento anual de extrema importância, mas a declaração para compra de imóveis ainda é algo que passa despercebido por muita gente.

Se o valor de negociação for maior do que o de compra, a Receita Federal configura como obtenção de lucro, o que significa que é preciso declarar essa transação. Caso contrário, isso é considerado sonegação de imposto.

No entanto, existem algumas situações em que há a isenção no pagamento. Veja, a seguir, como fugir do Imposto de Renda ao vender um imóvel.

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Regra sobre as vendas de imóveis

O imposto sobre vendas de imóveis tem um percentual variável de 15% a 22%, lembrando que o tributo incide sobre o ganho de capital e não sobre o valor total do bem.

A Receita Federal indica as seguintes diretrizes de IR sobre lucro imobiliário:

  • Até R$ 5 milhões: 15% de imposto;
  • De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5% de imposto;
  • De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20% de imposto;
  • Acima de R$ 30 milhões: 22,5% de imposto.

Apesar disso, lucros acima dos R$ 5 milhões são bastante raros, então é seguro afirmar que a grande maioria dos declarantes pagam 15% sobre seus imóveis.

Isenção ampliada

Em 2022, a Receita Federal incluiu mais uma condição que isenta quem vende um imóvel de pagar imposto. Agora, a instrução normativa inclui a isenção de IR sobre lucro na venda de imóveis para quitação de financiamentos imobiliários anteriores.

Obviamente, o benefício tem algumas condições. O primeiro ponto é que isso vale apenas para as pessoas que quitarem o financiamento em até seis meses após a venda inicial. Quitações parciais e totais dão direito a essa escusa.

Os dois imóveis também precisam ser residenciais e localizados dentro do território brasileiro, além de ser necessário que ambas as unidades estejam sob a mesma titularidade.

Existe uma isenção parecida desde 2005, prevista na Lei 11.196 (a chamada Lei do Bem), em que o pagamento do IR era isento para quem usasse o dinheiro do negócio para comprar outro imóvel dentro de um período de seis meses. 

Essa vantagem, contudo, só era concedida nos casos em que os contratos de novas moradias fossem assinados dentro do prazo estabelecido. Desta forma, usar o capital para quitar outro imóvel não categorizava isenção porque o contrato havia sido assinado antes da venda do primeiro imóvel.

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Outros casos de isenção

Além do citado no tópico anterior, há outros casos de isenção no pagamento do Imposto de Renda.

Prejuízo na negociação

Quando um imóvel é vendido por um valor inferior ao que foi comprado, não é necessário pagar imposto sobre o lucro.

Exemplo: Lúcia comprou uma casa em 2017 por R$ 700 mil, mas vendeu o imóvel em 2021 por R$ 600 mil.

Vendas de até R$ 440 mil

Também é possível fugir dos 15% de IR caso a venda do único imóvel do proprietário seja por um valor de até R$ 440 mil.

Isso só vale caso nenhum outro imóvel tenha sido vendido nos últimos cinco anos.

Compras até 1969 e alíquota até 1988

Imóveis adquiridos até 1969 são isentos de imposto ao serem vendidos, mesmo quando há lucro. 

Os bens comprados entre 1969 e 1988 têm uma alíquota diferente, com uma espécie de desconto ao valor final do Lucro Imobiliário.

Há uma redução de 5% sobre o imposto de 15% que cresce gradativamente a cada ano, sendo 1969 o ponto inicial, com 100% de dispensa.

Funciona desta forma:

ANO DE COMPRAISENÇÃO SOBRE 15% DE IMPOSTO
197095%
197190%
197285%
197380%
197475%
197570%
197665%
197760%
197855%
197950%
198045%
198140%
198235%
198330%
198425%
198520%
198615%
198710%
19885%

Imóveis herdados

O Imposto de Renda sobre venda de imóvel recebido como herança também entra na categoria de redução, desde que a abertura da sucessão do proprietário tenha acontecido até dezembro de 1988. Nesses casos, a redução na alíquota pode ser total (se o imóvel tiver sido adquirido até 1969) ou parcial (se tiver sido herdado até 1988).

É uma das escusas mais usadas, mas é preciso estar atento a todos os detalhes legais da Normativa SRF Nº 48.

Leia também: Inventário de imóvel: como fazer da maneira correta e evitar problemas no futuro

Quando declarar o imposto do imóvel?

Casas, apartamentos e outros tipos de edificações fixas compradas até 31 de dezembro de um ano devem ser declaradas no Imposto de Renda do ano seguinte.

Exemplo: Lúcia comprou um imóvel em junho de 2021, então deve declarar o imposto até a data final do IR de 2022.

Imóveis devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos” do Imposto de Renda. Em “Discriminação”, toda a ação deve ser especificada – detalhes da transação, prazos, valores, dados do comprador e vendedor, etc.

Condições especiais com a pandemia

Por conta do início da pandemia de Covid-19, em 2020, com o estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo 6, um projeto de lei (nº 3884/20) foi aprovado no Senado Federal para ampliar o prazo de 180 dias para a isenção do Imposto de Renda. Com isso, quem vendeu um imóvel naquele ano teve até o dia 31 de dezembro para investir o dinheiro em outro imóvel sem precisar pagar Imposto de Renda sobre o lucro. 

Diante das incertezas sobre o término da pandemia, no final de maio de 2021, o Senado aprovou um substitutivo para o mesmo Projeto de Lei 3884/20, aplicando para o ano em curso a mesma lógica e ampliando para 31 de dezembro o prazo para isenção do Imposto de Renda em caso de investimento do dinheiro da venda de um imóvel na compra de outro. 

Para este ano, a Receita Federal prorrogou o prazo de entrega da declaração do Imposto de Renda 2022 para o dia 31 de maio — antes, a data final era até 29 de abril. A instrução normativa foi publicada no “Diário Oficial da União” do dia 5 de abril de 2022.

4 dicas para não pagar ou pagar menos no Imposto de Renda

Existem algumas condições e brechas nas leis que possibilitam a isenção completa ou a redução do valor no Imposto de Renda.

Confira abaixo.

1. Imóveis de até R$ 35 mil

A Lei nº 9.250, estabelecida em 1995, é uma das formas de como fugir do imposto de renda ao vender um imóvel, desde que o bem seja vendido até R$ 35 mil.

No entanto, encontrar uma casa ou apartamento nessa faixa de preço nos dias de hoje é bem difícil.

2. Passar mais tempo no imóvel antes da venda

Quanto mais tempo o proprietário passa dentro do imóvel, menor o valor do imposto na hora de vendê-lo.

Para saber com certeza qual será o valor do imposto em relação ao tempo de moradia, a dica é usar o programa de declaração do Imposto de Renda.

Basta fazer a consulta on-line ou realizar o download no computador ou celular para obter todas as informações.

3. Declarar os reparos feitos no imóvel

Declarar todos os gastos realizados com reparos na casa ou apartamento antes de fechar uma venda ajudam a diminuir o valor do IR.

Vale para tudo: pinturas, ampliações, reparos estruturais, melhorias na fiação e encanamento… 

É necessário, no entanto, guardar todos os comprovantes de compra de material e contratação de serviços.

4. Gastos com corretagem

O valor pago pelas atividades de corretoras de imóveis também podem aliviar o valor do imposto – desde que haja a posse do recibo do Imposto de Renda.

Isso se dá porque as leis tributárias cobram o IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Com isso, gastos com a imobiliária (e com obras) são somados no valor da compra.

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