Atraído pela segurança e solidez do mercado imobiliário, o investidor economiza durante anos para, através da aquisição de uma casa ou apartamento, ver seu patrimônio se valorizar acima da inflação e ainda gerar renda mensal.
Na hora de ver esse dinheiro pingar na conta todo mês, contudo, eis a cruel dúvida: como precificar o aluguel? Qual o valor ideal para que o proprietário não “jogue dinheiro fora” cobrando muito barato, nem tenha que arcar com despesas e custos relacionados à manutenção do imóvel vazio?
A seguir explicamos como são formados os preços no mercado imobiliário, os principais métodos de precificação de aluguel e os fatores responsáveis por um imóvel ser mais rentável ou não. Confira!
Navegue pelo conteúdo:
- “Preço justo” e lei da oferta e demanda
- Os principais fatores para determinar o valor do aluguel
- Fatores Intrínsecos
- Particularidades do imóvel, do proprietário e do inquilino
- Os principais métodos sobre como precificar aluguel
- 1. Comparação
- 2. Percentual do valor do imóvel
- 3. Uso de simuladores e ferramentas
“Preço justo” e lei da oferta e demanda
O preço dos aluguéis é determinado, assim como tudo na economia, pela lei imperfeita da oferta e da demanda.
Quanto maior a busca por imóveis e menor a quantidade disponível em determinada localidade e em certas condições, mais as pessoas ficam dispostas a pagar e maior o preço. Quando há excesso de imóveis e pouca demanda, os preços precisam baixar para tornar os imóveis atrativos.
Por conta disso, imóveis melhores, mais bem localizados e com mais facilidades são, naturalmente, mais caros.
Leia também: Conheça qual é o tipo de imóvel que aluga rápido de acordo com levantamento feito pelo QuintoAndar
O “preço justo” a se cobrar por um imóvel seria o máximo que os inquilinos estão dispostos a pagar por seu aluguel.
Determiná-lo é um grande desafio, pois, caso o preço pedido esteja abaixo do que o inquilino deseja pagar, naturalmente haverá negócio, mas com prejuízo para o proprietário, que poderia ganhar mais.
Por outro lado, pedir por um imóvel mais do que ele vale é um tiro que pode sair pela culatra.
Um estudo realizado em 2021 pelo QuintoAndar mostrou que tentar alugar um imóvel por um preço mais alto do que ele vale pode comprometer a renda anual do proprietário em até 22%. Já uma precificação correta pode aumentar os ganhos em 37%.
Os motivos? Além de demorar para alugar e arcar com o prejuízo da vacância e custos como condomínio e IPTU, preços altos tornam os imóveis menos atrativos nos primeiros dias do anúncio, que são primordiais para que o proprietário não tenha que conceder grandes descontos.
Os principais fatores para determinar o valor do aluguel
Existem uma série de características que precisam ser levadas em conta no momento de precificar o valor ideal de um aluguel.
Basicamente, elas podem ser divididas nas intrínsecas ao próprio imóvel e nas particularidades que podem fazer imóveis similares terem preços diferentes.
Fatores Intrínsecos
Essas características são as que não apenas determinam o valor do aluguel, mas também o valor do próprio imóvel. Podem ser relativas tanto ao imóvel em si quanto à sua localização. Entre as principais, destacam-se:
- Tipo do imóvel (casa, apartamento, etc);
- Área;
- Quantidade de cômodos;
- Idade;
- Estado de conservação;
- Posicionamento (andar alto, sol da manhã, etc);
- Área de lazer;
- Localização;
- Segurança do condomínio e região;
- Proximidade a serviços e comodidades em geral;
- Fácil acesso/transporte.
Particularidades do imóvel, do proprietário e do inquilino
De maneira geral, os fatores intrínsecos já são responsáveis pela precificação do imóvel. Logo, estão embutidos em uma eventual precificação que considere o aluguel justo como um percentual do preço de venda da propriedade.
Existem alguns elementos, contudo, que não fazem parte do preço do imóvel em si, mas que podem modificar o valor cobrado do aluguel. Eis alguns exemplos:
- Presença de mobília: o aluguel de um apartamento mobiliado costuma contemplar um aumento de entre 20% a 30% no preço do aluguel, tanto pelo ativo ali investido como pela maior comodidade gerada ao inquilino;
- Condomínio e IPTU: embora essas despesas não entrem no bolso do proprietário, elas saem do bolso do inquilino. Logo, se forem muito “salgadas”, podem exigir uma redução do valor do aluguel, em função do custo total que irá acarretar;
- Pressa do proprietário para alugar;
- Tempo que o imóvel está disponível: conforme estudo do QuintoAndar, quanto maior o tempo de um anúncio, maior tende a ser a redução no preço do aluguel;
- Garantias: quanto menos “segura” for a operação de aluguel, maior tende a ser o preço cobrado, por garantia. Assim, no caso de inquilinos com maiores riscos de inadimplência e sem instrumentos como fiador ou depósito-caução, proprietários tendem a exigir mais, o que pode dificultar a locação.
Leia também: Garantia locatícia: o que é e os tipos mais comuns
Nesses aspectos, deixar a administração do seu imóvel com o QuintoAndar pode ser uma excelente decisão. Em primeiro lugar, a plataforma de moradia garante o pagamento do aluguel mesmo em caso de inadimplência, o que não exige que o investidor exagere nos valores cobrados.
Além disso, o QuintoAndar ainda oferece uma enorme exposição e uma experiência de usuário bem desenhada, de maneira a reduzir a vacância e alugar o imóvel de seus parceiros o mais rápido possível.
Os principais métodos sobre como precificar aluguel
De maneira geral, os investidores utilizam três técnicas para determinar o valor justo a ser cobrado por seu imóvel.
1. Comparação
Este método se baseia em comparar seu imóvel com outros com características intrínsecas similares (área, conservação, localização) e fazer pequenos ajustes conforme as particularidades.
A principal referência costuma ser o preço do m² em determinado bairro ou região.
Leia também:
– Valor do metro quadrado em SP por bairro
– Aluguel: valor do metro quadrado no RJ
2. Percentual do valor do imóvel
No preço de venda de um imóvel, podemos dizer que praticamente todas as características intrínsecas já estão incluídas. Assim, não seria preciso avaliar cada uma delas para definir um valor justo: basta determinar um percentual médio sobre o valor total da propriedade.
No geral, esse valor oscila entre 0,5% e 1% do preço do imóvel ao mês. Entretanto, isso não é uma regra: em 2021, por exemplo, a rentabilidade dos aluguéis na cidade de São Paulo ficou em 4,81% ao ano, cerca de 0,39% ao mês, segundo dados do QuintoAndar.
3. Uso de simuladores e ferramentas
Uma boa maneira de precificar o aluguel dos imóveis (ou ao menos ter um balizador para tomar essa decisão) é usar simuladores que, de acordo com as características pedidas, avaliam o preço justo do aluguel da propriedade.
Entre os mais usados do mercado está a calculadora do QuintoAndar, que pede dados como o tamanho do imóvel, a quantidade de cômodos e a localização para definir o preço ideal, com base nos próprios dados da plataforma.
O QuintoAndar também oferece o serviço “Preço Inteligente” aos seus investidores parceiros, que, se ativado, ajusta o preço a ser cobrado pelo aluguel de acordo com imóveis similares da mesma região.
