O Código Civil Brasileiro prevê uma modalidade de empréstimo de bens diversos, entre eles até imóveis, sem que haja qualquer valor financeiro envolvido. E isso tem um nome: comodato. Neste artigo, vamos explicar como funciona esse tipo de relação, suas particularidades jurídicas e como isso se aplica no universo imobiliário.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é o esse tipo de empréstimo?
- Qual é o prazo de um contrato desse tipo?
- Locação x empréstimo de imóvel
- Comodato é empréstimo, aluguel é lucro
O que é o comodato?
O comodato é uma modalidade de empréstimo de algum bem que pode ser considerado insubstituível, ou infungível. E por ser um empréstimo, não envolve custo algum a quem recebe o direito de usufruir desse bem.
Porém, o comodato não é algo informal. Muito pelo contrário. Trata-se de uma relação entre duas partes – comodante e comodatário– regida por um contrato e que é prevista nos artigos 579 a 585 do Código Civil Brasileiro.
Bens não fungíveis
O caráter de “insubstituível” é tratado pelo Código Civil Brasileiro na parte em que se fala de comodato com a expressão “bens não fungíveis”. Parece complicado? A gente explica.
O Código Civil Brasileiro não traz essa especificação em particular. Porém, em seu artigo 85, explica o significado de “fungível”:
Art. 85. São fungíveis os móveis que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade.
Dessa forma, entende-se “infungível” ou “não fungível” exatamente o oposto: aqueles bens que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie, quantidade e qualidade.
Obras de arte, por exemplo, são considerados bens não fungíveis, assim como objetos raros e também um imóvel.
Afinal de contas, um imóvel é uma coisa única. Mesmo que seja um apartamento igual a vários outros em um grande prédio de condomínios, ele é chamado de “unidade”. E tem toda uma documentação e tributação próprias, como matrícula de imóvel e IPTU, por exemplo.
Contrato unilateral
Em um regime de comodato, apenas a pessoa que recebe o bem tem obrigações, que estão ligadas à conservação do bem que é emprestado. Por esse motivo, o comodato pode ser considerado um tipo de contrato unilateral.
A legislação, inclusive, não exige que o contrato de comodato seja registrado em cartório, por exemplo. Porém, fazer esse tipo de registro é recomendável, pois traz mais segurança jurídica aos envolvidos.
Comodante e comodatário
As duas partes de um contrato de comodato são o comodante – a pessoa que cede um bem para empréstimo – e o comodatário, que irá usufruir do bem emprestado.
Conforme já adiantamos, o comodante não tem obrigações em um contrato dessa modalidade. Já o comodatário fica obrigado a cuidar do bem que está sendo emprestado como se fosse seu.
Além disso, o comodatário não pode usar o bem emprestado para outra finalidade. Por exemplo: um imóvel residencial emprestado em regime de comodato não pode ser usado como endereço comercial.
Código Civil Brasileiro: sobre o comodato
Veja o que diz o Código Civil Brasileiro a respeito desse tipo de empréstimo:
CAPÍTULO VI
Do Empréstimo
Seção I
Do Comodato
Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.
Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.
Qual é o prazo de um contrato de comodato?
A legislação não define qualquer tipo de prazo para um contrato de comodato. Ou sequer obriga que o regime tenha um prazo estipulado. A duração do contrato é acordada entre ambas as partes e, inclusive, pode ser por tempo indeterminado.
No entanto, é recomendável, especialmente para o comodatário, que esse contrato tenha, sim, uma data de duração. Dessa forma, a pessoa que recebe o empréstimo passa a ter uma segurança jurídica para o caso de o comodante pedir o bem de volta.
Locação X Comodato de imóvel
O comodato de imóvel residencial é uma prática que pode ser usada entre amigos e familiares, por exemplo. E pode significar, para o proprietário, uma forma de deixar de ter despesas com o imóvel.
Digamos que você tem um imóvel vazio, deseja uma forma de não ter gastos com IPTU ou condomínio e tem uma pessoa próxima que precisa de uma moradia. Caso não precise de uma renda extra com o aluguel, você pode ceder esse imóvel de forma gratuita para essa pessoa, em regime de comodato. Dessa forma, a pessoa não pagaria um aluguel e poderia assumir as despesas extras.
No caso da locação, as vantagens são bem mais claras para o proprietário, pois além de deixar de ter os já citados gastos fixos de um imóvel, ele pode lucrar com o recebimento mensal pelo aluguel.
Se você está pensando em colocar o seu imóvel para alugar, veja aqui como descobrir quanto cobrar de aluguel.
Modelo contrato de comodato imóvel
Ao fazer um contrato de comodato de imóvel, é importante levar em consideração alguns aspectos, que listamos abaixo:
- Nomes e documentação completa de comodante e comodatário;
- Dados do imóvel:
- Endereço completo;
- Descrição resumida do imóvel (área em metros quadrados, número de quartos, vagas de garagem, entre outras informações mais básicas);
- Número da matrícula.
- Prazo para a devolução do imóvel;
- É normal que se estipule a previsão de um valor de aluguel, que passa a ser pago no caso de o comodatário não devolver o imóvel na data estabelecida.
- Conservação, obrigações e condições para a devolução do imóvel;
- Neste tópico, é importante registrar em contrato que o comodatário deverá arcar com qualquer dano ao bem durante o período do empréstimo;
- Também é preciso prever que o comodatário fique responsável por arcar com qualquer dano a terceiros durante o período em que usufruir do bem, como eventuais acidentes que envolvam as instalações, muros ou outras benfeitorias ligadas ao imóvel, por exemplo;
- Se for o caso de a pessoa assumir os custos de IPTU e condomínio, isso também deve estar registrado no contrato.
- Proibições:
- Deve constar em contrato que a pessoa não pode usar o imóvel para qualquer outra finalidade que não seja sua moradia, sendo vedada, portanto, uma sublocação ou o uso do bem para fins comerciais, por exemplo.
Comodato é empréstimo, aluguel é lucro
Agora que você já sabe o que é comodato, dá para ter uma ideia das vantagens e desvantagens desse tipo de contrato. Como já dissemos no caso da cessão de um imóvel, por exemplo, pode ser uma boa forma de ajudar um amigo ou parente e se aliviar dos custos de IPTU e condomínio.
Porém, se você deseja ter lucro sem precisar vender o seu imóvel, a forma de fazer isso é alugando. E o QuintoAndar pode te ajudar com isso.
Ao anunciar seu imóvel conosco, além de coordenar as visitas e cuidar de toda a parte burocrática, uma vez que o negócio é fechado, nosso contrato de aluguel estabelece que o locador pague, no mesmo boleto, os valores referentes à parcela do IPTU e à taxa de incêndio.
Todos esses valores são depositados para você pelo QuintoAndar, religiosamente, nos dias 12 de cada mês, junto do valor do aluguel – mesmo que o inquilino atrase o pagamento.
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