Entender o que é comodato é de extrema importância para quem pretende morar “de favor” na casa de um amigo ou conhecido. Isso porque, o Código Civil Brasileiro prevê essa modalidade de empréstimo de bens para imóveis, sem que haja qualquer valor financeiro envolvido. 

O comodato de imóveis no Brasil permite o empréstimo de um imóvel por tempo determinado, mas traz consigo uma série de determinações que protegem ambas as partes, permitindo que o comodante ceda o imóvel sem cobrar aluguel e mantenha a integridade do seu bem. Dessa maneira, é comum que ele exija um contrato personalizado, que proíba o uso comercial, sem autorização.

Descubra o que é comodato, principais leis que o regulamentam e quais são os riscos de um contrato baseado nessa modalidade.

Confira o que você vai ler aqui:

Quando o QuintoAndar administra, o aluguel é garantido todo dia 12
Quando o QuintoAndar administra, o aluguel é garantido todo dia 12 Anunciar imóvel

O comodato é uma modalidade de empréstimo de algum bem que pode ser considerado insubstituível ou infungível. Por ser um empréstimo, não envolve custo algum a quem recebe o direito de usufruir desse bem.

Porém, o comodato não é algo informal. Muito pelo contrário. Trata-se de uma relação entre duas partes — comodante e comodatário — regida por um contrato e que é prevista nos artigos 579 a 585 do Código Civil Brasileiro. 

Como funciona?

Ele funciona mediante um acordo entre duas partes, o comodante (quem empresta o bem) e o comodatário (quem recebe o bem emprestado). A partir daí, o comodante cede gratuitamente o uso do bem ao comodatário, por um período específico e com finalidade determinada. 

Ambas as partes devem concordar com os termos do contrato, que geralmente incluem a descrição do bem, o prazo do empréstimo, os direitos e deveres da parte recebedora do empréstimo e as condições de devolução ao final do contrato. 

Leia também: Entenda o que é o home equity e como ele pode impulsionar sua estabilidade financeira

Principais características do comodato

Para entender o que é comodato, você deve ter em mente que o contrato de empréstimo de um imóvel é baseado na legislação de bens não fungíveis, tem caráter unilateral e formaliza a relação estabelecida entre o comodante e comodatário.

Para exemplificar melhor como cada um desses termos funcionam, os descrevemos nos tópicos seguintes.

Bens não fungíveis

Bens não fungíveis são aqueles que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. 

Apesar de o Código Civil Brasileiro não mencionar explicitamente o termo “bens não fungíveis”, no artigo 85 ele define bens fungíveis como aqueles móveis que podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Portanto, bens não fungíveis são o oposto, ou seja, não podem ser substituídos dessa forma.

Obras de arte, por exemplo, são considerados bens não fungíveis, assim como objetos raros e também imóveis. Afinal, um imóvel é único, mesmo que seja um apartamento idêntico a vários outros em um grande prédio de condomínios, sendo chamado de ‘unidade’. 

Além disso, os imóveis contam com documentação e tributação próprias, como matrícula do imóvel e IPTU.

Contrato unilateral

Apesar de ser um contrato bilateral, formado por duas partes, quando o regime é de comodato, apenas a pessoa que recebe o bem tem obrigações, ligadas à conservação do bem que é emprestado. Por esse motivo, o comodato costuma ser considerado um tipo de contrato unilateral.

A legislação, inclusive, não exige que o contrato de comodato seja registrado em cartório. No entanto, é recomendável realizar esse tipo de registro, pois proporciona segurança jurídica aos envolvidos.

Comodante e comodatário

As partes envolvidas em um contrato de comodato são o comodante — a pessoa que cede um bem para empréstimo — e o comodatário, que irá usufruir do bem emprestado. 

Conforme já adiantamos, o comodante não tem obrigações em um contrato dessa modalidade. Já o comodatário fica obrigado a cuidar do bem que está sendo emprestado como se fosse seu, devolvendo-o nas mesmas condições que o recebeu, no final do contrato.

Regras e legislação aplicáveis ao comodato de imóveis

Veja o que diz o Código Civil Brasileiro a respeito desse tipo de empréstimo:

CAPÍTULO VI – Do Empréstimo – Seção I – Do Comodato

Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.

Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.

Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.

Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.

Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.

Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.

Qual é o prazo de um contrato de comodato?

A legislação não define qualquer tipo de prazo para um contrato de comodato ou obriga que o regime tenha um prazo estipulado. Isso significa que a duração do contrato é acordada entre ambas as partes e, inclusive, pode ser por tempo indeterminado.

No entanto, é recomendável para o comodatário que esse contrato tenha, sim, uma data de duração. Dessa forma, a pessoa que recebe o empréstimo gratuito passa a ter segurança jurídica para o caso de o comodante pedir o bem de volta. 

Quais as diferenças entre comodato e aluguel tradicional?

A diferença entre o comodato e a locação tradicional é que o comodato é uma prática que pode ser usada entre amigos e familiares, por exemplo. E pode significar, para o proprietário, uma forma de evitar despesas com o imóvel.

Digamos que você tem um imóvel vazio e pretende não gastar com IPTU ou condomínio. Caso tenha uma pessoa próxima que precise de uma moradia, você pode ceder esse imóvel de forma gratuita para essa pessoa, em regime de comodato. Dessa forma, a pessoa não pagaria um aluguel e poderia assumir as despesas extras.

No caso da locação, as vantagens são bem mais claras para o proprietário, pois, além de  se abster dos já citados gastos fixos de um imóvel, ele pode lucrar com o recebimento mensal do aluguel. 

Leia também: Descubra os riscos de não pagar o condomínio e como regularizar sua situação

Foto de uma pessoa assinando contrato.

Como formalizar um contrato de comodato de forma segura?

Ao fazer um contrato de comodato de imóvel, é importante levar em consideração alguns aspectos listados abaixo:

  1. Identificação das partes (comodante e comodatário);
  2. Descrição detalhada do bem emprestado;
  3. Prazo do empréstimo;
  4. Condições de uso do bem;
  5. Responsabilidades do comodatário pela conservação do imóvel emprestado;
  6. Cláusulas sobre a devolução do imóvel;
  7. Possíveis penalidades por descumprimento do contrato.

Veja, a seguir, algumas dicas adicionais:

  • Estipule no contrato um valor de aluguel a ser pago caso o comodatário não devolva o imóvel na data acordada;
  • Inclua uma cláusula que responsabilize o comodatário por quaisquer danos causados ao bem durante o período de usufruto;
  • Inclua uma cláusula que preveja a responsabilidade do comodatário por danos causados a terceiros;
  • Caso o comodatário seja responsável pelo pagamento de IPTU e condomínio, essa informação também deve constar no contrato;
  • Deixe claro no contrato que a pessoa não pode usar o imóvel para qualquer outra finalidade que não seja sua moradia.

Quais são as vantagens e desvantagens do comodato para proprietários?

Existem inúmeras vantagens do comodato para os proprietários, principalmente quando se trata da:

  • Segurança e proteção do bem: o comodatário é responsável por zelar pelo bem como se fosse seu, assumindo os custos de manutenção e reparos;
  • Manutenção do imóvel em bom estado: o uso regular do imóvel ajuda a evitar problemas como rachaduras, infiltrações e outros danos causados pela falta de uso;
  • Ajuda a alguém em necessidade: pode ser uma forma de auxiliar alguém que precisa de um imóvel para morar ou de um bem para trabalhar, sem custos;
  • Evita gastos: com condomínio e IPTU, por exemplo.

Por outro lado, existem algumas desvantagens do comodato para proprietários, como:

  • Riscos de danos ou negligência: o proprietário corre o risco de danos ao imóvel emprestado ou de negligência por parte do comodatário na sua conservação.
  • Dificuldade de retomada do imóvel: em alguns casos, pode ser difícil retomar o imóvel emprestado, especialmente se houver disputas legais ou se o comodatário se recusar a devolvê-lo;
  • Custos legais: em caso de litígio, o proprietário incorre em custos legais para resolver questões relacionadas ao comodato, como despejo ou danos ao imóvel.

Quais são as vantagens e desvantagens do comodato para inquilinos?

O contrato de comodato é muito vantajoso para inquilinos, desde que entendam plenamente o que é comodato e quais são as suas obrigações junto a ele. Desse modo, podem desfrutar de:

  • Economia financeira;
  • Flexibilidade de prazos;
  • Possibilidade de experimentar um novo local, sem comprometer-se a longo prazo.

Por outro lado, existem algumas desvantagens, como:

  • Incerteza quanto à continuidade: geralmente não possui prazo determinado, o que gera insegurança para o comodatário quanto à sua permanência no local;
  • Restrições no uso do imóvel: o comodato impõe limitações ao uso do imóvel pelo inquilino, como a proibição de sublocar o espaço ou realizar alterações estruturais;
  • Rescisão a qualquer momento: caso o proprietário decida retomar o imóvel ou transferi-lo para outra pessoa, o inquilino pode ser forçado a procurar uma nova moradia de forma rápida e imprevista.

Resumidamente, entender o que é comodato e diferenciá-lo do aluguel tradicional, permite uma visão valiosa sobre as formas de ocupação de imóveis. Nesse sentido, o comodato pode ser vantajoso para situações temporárias ou de confiança entre as partes. Por outro lado, o aluguel tradicional envolve o pagamento de uma contraprestação financeira pelo uso do imóvel, com maior estabilidade e direitos legais ao inquilino. 

Conte com a ajuda do Quinto Andar

A escolha entre comodato e aluguel depende das necessidades e preferências individuais de cada parte envolvida, bem como das circunstâncias específicas de cada situação.Se para você, o melhor é alugar, acesse o QuintoAndar e encontre vantagens atraentes, como anúncio gratuito, recebimento do aluguel todo dia 12, proteção contra danos de até R$ 50 mil e muito mais!

Anúncio grátis e proteção contra danos de até R$ 50 mil
Anúncio grátis e proteção contra danos de até R$ 50 mil Anunciar imóvel