Hoje em dia é muito fácil fechar um contrato de locação de imóvel sem precisar passar pelas intermináveis burocracias do passado, como correr atrás de um fiador de aluguel, por exemplo. 

E muito dessa facilidade se deve à possibilidade que a pessoa interessada em uma casa ou num apê tem de se juntar com outras para montar uma composição de renda que permita o fechamento do negócio. 

A composição de renda pode ajudar você a ficar mais perto do seu sonho, afinal, não é nada barato comprar um imóvel, e esse mecanismo vem para dar aquela mãozinha no financiamento imobiliário.

Quando há mais de uma pessoa para contribuir com a renda, as instituições financeiras conseguem liberar mais crédito para a compra do bem e, assim, você pode comprar um imóvel mais caro. 

Conheça mais sobre esta prática para poder comprar aquele apartamento com varanda gourmet, aquela casa à beira mar, ou o imóvel que você sempre quis, mas achava inacessível.

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O que é a composição de renda

Sabia que existe uma lei que limita o valor do financiamento habitacional que você pode contratar? É a Lei no 8.692, chamada de Lei do Comprometimento de Renda

Essa Lei funciona assim: o valor máximo da parcela de um financiamento imobiliário não pode ultrapassar 30% da renda mensal do tomador na hora da contratação. Ou seja, se você ganha R$ 3.000, o valor da parcela do financiamento pode ser de até R$ 900. 

No entanto, esse montante pode não ser o suficiente para adquirir um imóvel, e é aí que entra a composição de renda. 

Ela consiste na soma da renda das pessoas que compõem a família que comprará o imóvel. Assim, é possível juntar a sua renda com a de outras pessoas para elevar o valor do crédito negociado.

Veja mais: Como o QuintoAndar agiliza os prazos para um financiamento de imóvel

Vantagens da composição de renda

A principal vantagem da composição de renda é que você tem a chance de aumentar o seu poder de compra na hora de adquirir um imóvel, o que permite que você conquiste um imóvel mais caro. 

Imagine que duas pessoas que ganham R$3000 queiram financiar um imóvel juntas. Para que estejam dentro da margem solicitada (30% da renda mensal),  elas poderiam fazer um financiamento de até R$ 1800, já que a composição de renda permite o complemento.

Agora, se essas mesmas pessoas fossem financiar sozinhas, o valor das parcelas não poderia ultrapassar R$ 900.

Além disso, a composição de renda significa uma maior segurança para os bancos, o que facilita a liberação de crédito. 

As instituições financeiras entendem que o risco de inadimplência é menor quando há duas ou mais fontes de renda, e isso aumenta as chances de ter o seu pedido aprovado. 

Outro benefício é que as pessoas que participam da composição de renda podem usar a soma dos saldos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para aumentar o valor de entrada.

Ao dar um valor maior neste momento, você pode reduzir o custo total do financiamento e adiantar parcelas, diminuindo o número de prestações que terá que pagar.

Como utilizar o FGTS na composição de renda?

Em um financiamento para uma única pessoa, é possível usar o FGTS para dar entrada no imóvel, desde que as regras para o uso desse fundo sejam respeitadas. E, na composição de renda, funciona dessa mesma forma.

Entretanto, nesse caso, cada participante envolvido poderá usar os valores existentes nas suas contas para dar a entrada no financiamento, o que já ajuda bastante.

Vale lembrar que, os pré-requisitos para utilizar o valor do FGTS, são: 

  • Ter pelo menos 36 meses (3 anos) de contribuição ao FGTS. Esse tempo não precisa ser consecutivo ou na mesma empresa;
  • Não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
  • Não tenha outro imóvel na cidade onde você mora ou trabalha, nem em municípios vizinhos e integrantes da mesma região metropolitana.

Como é feita a análise da composição de renda para o financiamento de imóvel

A composição de renda aumenta as chances de conseguir um financiamento habitacional, mas não garante nada. Tudo vai depender da análise de crédito dos envolvidos, que é feita individualmente.

Cada pessoa deve possuir um bom histórico de pagamento. Contas em atraso, dívidas não quitadas, e nome com inadimplência podem atrapalhar os planos de obter a aprovação de crédito.

As pessoas envolvidas no financiamento também precisam apresentar uma série de documentos à instituição financeira em questão, mas o mais importante deles é o comprovante de renda. Dependendo do banco, são aceitos: 

  • Imposto de renda;
  • Holerite;
  • Decore;
  • Extrato bancário;
  • Carteira de trabalho;
  • Contratos e recibos de prestação de serviços;

Para assegurar o pagamento das parcelas, é comum que as instituições financeiras estabeleçam uma idade máxima para poder fazer um financiamento que varia em cada uma delas. Assim, pessoas com mais idade, neste caso, acabam tendo menos tempo para quitar a dívida, e uma parcela mensal mais alta.

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Documentação para composição de renda

Além de pensar na composição de renda, é preciso que você pense na comprovação dessa renda. E, para isso, será preciso juntar a documentação de todas as pessoas que participarão da análise de crédito e, em caso de aprovação, do financiamento imobiliário. 

O tipo de comprovante de renda aceito depende de cada vínculo empregatício. Além disso, para todos os casos é possível enviar também os extratos bancários e deixar sua análise de crédito ainda mais completa. 

Alguns exemplos:

  • Funcionário CLT
    • Holerites dos últimos 3 meses;
    • Carteira de Trabalho (CTPS).
  • Aposentado/pensionista
    • Extratos bancários de pessoa física: 3 últimos meses completos;
    • Extrato trimestral do INSS ou Instituição Pagadora;
    • Recibos de pensão: 3 últimos meses completos

Veja em nossa matéria sobre análise de crédito a documentação completa para cada vínculo empregatício.

Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?

Não existe uma renda mínima para  acertar a composição de renda para o financiamento. No entanto, você só poderá comprometer até 30% da renda dos compradores. 

Se você pretende se comprometer com parcelas de R$ 1.500, a renda mínima para a operação deverá chegar a R$ 5.000. 

Essa renda pode ser composta entre duas pessoas que ganham R$ 2.000 e R$ 3.000, ou uma delas receba um salário mínimo (R$ 1.100) e a outra R$ 4.900, e assim por diante.

Quem pode compor renda para financiamento imobiliário?

Para fazer um financiamento no nome de duas ou mais pessoas, é preciso procurar o banco que vai conceder o financiamento e conferir quais são as suas regras para a operação.

O mais comum é que a composição de renda seja permitida a cônjuges casados ou companheiros com a união estável registrada em cartório.

Alguns bancos limitam a quantidade de pessoas, outros, podem restringir a participação a cônjuges, filhos, parentes de primeiro grau ou parentes consanguíneos, e ainda, há instituições que permitem que a renda seja composta com um namorado ou um amigo.

Confira as regras vigentes nos bancos parceiros do QuintoAndar, imobiliária digital que facilita o financiamento e resolve os trâmites burocráticos da operação:

  • O Santander aceita a composição de renda feita por duas pessoas, sem vínculo de parentesco ou matrimonial, para o financiamento.
  • O Bradesco só permite a operação entre cônjuges ou casais em união estável.
  • O Itaú também autoriza a composição feita por duas pessoas casadas ou em união estável. Neste banco, os solteiros têm o benefício de poder compor renda com qualquer outra pessoa solteira.

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Quais são os cuidados antes, durante e depois da composição

Na composição de renda, todas as pessoas que participam da operação possuem os mesmos direitos. Isso quer dizer que todos se tornam proprietários do imóvel.

Portanto, buscar parcerias de pessoas confiáveis e com quem você tem afinidade é essencial para evitar desentendimentos no futuro. 

É muito importante que o comprometimento da renda seja bem planejado, pois outro ponto de atenção é quando um dos participantes se torna inadimplente. 

Neste caso, o imóvel pode ser objeto de penhora e você pode perdê-lo. A penhora é uma ação judicial, na qual o bem é bloqueado, para garantir o pagamento da dívida. 

Vale lembrar que, se você participar de uma composição de renda, não será possível entrar em outros programas de financiamento imobiliário até quitar a primeira dívida.

Caso a composição de renda seja feita entre duas pessoas casadas e aconteça um divórcio, a dívida continuará sendo cobrada do casal, exceto se uma das partes pedir ao credor, ou seja, o banco que cedeu o financiamento, uma alteração no contrato e se submeter a uma nova análise de crédito. 

Além disso, é preciso declarar o imposto de renda do imóvel financiado por duas ou mais pessoas à Receita Federal no Imposto de Renda. 

Um casal pode fazer isso em uma declaração conjunta, no  campo “Bens e Direitos”, ou um deles inclui o financiamento do bem se a declaração for feita separadamente. Nos demais casos, a declaração é feita individualmente, de acordo com a contribuição individual de cada parte estipulada em contrato e com o percentual do imóvel.

No nome de quem fica o imóvel na composição de renda? 

Nesses casos, a propriedade do imóvel será de todas as pessoas que participaram da composição de renda. Ou seja, não fica no nome de uma só pessoa, mas no nome de todas as pessoas que estão envolvidas. 

Desse modo, direitos, deveres e dívidas são divididos igualmente, independentemente do valor da renda da pessoa que participou. 

Por isso, é preciso ter cuidado ao escolher quem chamar para fazer a composição, pois, como o imóvel só será quitado no futuro, o caráter e as condições financeiras dos participantes são aspectos relevantes.  

Desse modo, caso um dos participantes desista e queira se retirar da composição, ele perde os direitos sobre a propriedade e os que restaram devem comprovar renda novamente para assumir o restante do financiamento e fazer uma nova proposta ao banco. 

Tem como fazer a composição de renda pelo Programa Casa Verde e Amarela?

Sim, o programa Casa Verde e Amarela, que é o programa habitacional do Governo Federal, oferece a possibilidade de fazer composição de renda. E os trâmites são os mesmos, já que a Caixa Econômica Federal aceita qualquer pessoa como participante, desde que ela não tenha restrições de crédito. 

O único ponto diferente do programa é que ele atende famílias com renda mensal de até R$7 mil e acima disso, não é possível fazer a composição.

Além disso, o programa classifica as famílias que podem usufruir dos benefícios em três grupos, são eles:

  • Famílias com renda mensal de até R$2 mil: as taxas de juros ficam entre 4,5% e 4,75% ao ano para cotistas do FGTS ou entre 5% e 5,25% ao ano para não cotistas;
  • Famílias com renda mensal de até R$4 mil: as taxas de juros ficam entre 5% a 6,5% ao ano para cotistas do FGTS ou entre 5,5% e 7% ao ano para não cotistas;
  • Famílias com renda mensal de até R$7 mil: a. As taxas de juros são de 7,66% ao ano para cotistas do FGTS e de 8,16% ao ano para não cotistas. 

Vale lembrar que as regiões do Norte e Nordeste contam com taxas de juros menores e quem optar por essa modalidade o prazo para quitar o financiamento é de 30 anos.

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Nada melhor do que ter acesso a uma ferramenta confiável para conferir as condições de um financiamento imobiliário. 

O QuintoAndar conta com o próprio simulador de financiamento para que você possa conhecer o valor que pode conseguir, considerando a sua entrada e a renda que vai compor a solicitação de crédito. 

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