Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que estabelece todas as condições acordadas entre vendedor e comprador em uma negociação imobiliária. Anexamos abaixo um modelo pronto para baixar que serve como referência para a sua negociação.

Embora já contenha todos os elementos necessários para formalizar a venda, como dados dos envolvidos, valor da propriedade, formas de pagamento e possíveis penalidades, por exemplo, o modelo ainda pode ser adaptado conforme as particularidades do seu acordo.

Então, se você está em busca de um contrato completo e confiável, clique no link abaixo e faça o download do modelo de contrato de compra e venda de imóvel utilizado por milhares de vendedores e compradores no QuintoAndar:

Baixe o modelo de contrato de compra e venda de imóvel financiado em PDF

Além do exemplo de contrato para a venda de um imóvel financiado, você também pode baixar:

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

De modo geral, o contrato de compra e venda de imóvel é o documento que formaliza a negociação entre comprador e vendedor. Esse instrumento jurídico garante que ambas as partes concordam com os termos da venda e define todas as condições do negócio.

Uma vez que assegura a transparência da negociação, o documento precisa conter todas as informações importantes de forma detalhada, como por exemplo:

Identificação das partes (com nome completo, nacionalidade e endereço);
Descrição completa do imóvel (incluindo informações do imóvel, número e data de registro na Prefeitura, características e dimensões);
Valor da venda;
Prazos e condições de pagamento;
Possíveis penalidades em caso de descumprimento por uma das partes;
Causas de extinção do contrato;
Impostos e custos envolvidos;
Situações consideradas caso fortuito ou de força maior.

Daniel Henrique Rennó Kisteumacher

Advogado e professor de Direito Civil

“No âmbito da compra e venda, o contrato serve para que uma das partes (vendedor) se obrigue a transferir o domínio de certa coisa à outra parte (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro”.

Além disso, o contrato imobiliário está previsto no Código Civil. Todavia, lembre-se do seguinte detalhe: para que tenha valor jurídico, o documento deve ser validado em um Cartório de Registro de Imóveis ou em um Tabelionato de Notas.

Qual a importância desse documento?

Muito mais do que formalizar a transação, o contrato particular de compra e venda de imóvel é um instrumento jurídico que oferece segurança tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Isso acontece porque, no caso de qualquer problema com a venda, o documento serve como base legal para reivindicar direitos e solucionar os conflitos. O contrato também ajuda a evitar fraudes, boicotes e golpes imobiliários, uma vez que tudo está descrito em detalhes.

Nesse sentido, qualquer situação adversa pode ser resolvida com base nas cláusulas que foram definidas entre comprador e vendedor. Ou seja, justamente por isso, é super importante ter cuidado com o que está descrito no documento para garantir uma transação segura.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Imagem de duas pessoas sentadas em uma mesa com alguns documentos, caderneta e caneta em cima para ilustrar matéria sobre como fazer um contrato de compra e venda de imóvel. Enquanto o homem segura uma casa em tamanho miniatura, uma mulher segura as chaves de um imóvel — Quem sabe como fazer um contrato de compra e venda de imóvel garante que ambas as partes cumpram o acordo

Fazer um contrato de compra de venda de imóvel exige atenção aos detalhes. Por isso, em primeiro lugar, você deve inserir as informações básicas das partes envolvidas, como nome completo, CPF ou CPNJ, endereço e estado civil.

Em seguida, acrescente as informações do imóvel com exatidão, incluindo matrícula, localização, área total e características importantes.

O contrato também deve conter o valor acordado, a forma de pagamento (se à vista, financiado e com uso ou não do saldo disponível do FGTS), os prazos de entrega, penalidades em caso de descumprimento de qualquer cláusula e as condições para a transferência da casa ou apartamento.

Para facilitar, o QuintoAndar disponibilizou 4 modelos de contrato de compra e venda para download em PDF. Acesse:

Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel na planta?

Quando o imóvel ainda está na planta, o contrato de compra e venda possui características diferentes. Neste caso, o documento deverá prever itens como:

Restrições urbanísticas do local;
Data de começo e término da obra;
Prazo de entrega do imóvel;
Localização do imóvel;
Metragem total da unidade;
Valor e condições de pagamento;
Dados completos do comprador, construtora e representantes da edificação;
Prazo de carência para desistência;
Multa por atraso no pagamento;
Multa por atraso na entrega;
Garantias de que a unidade será entregue conforme o projeto.

Daniel Henrique Rennó Kisteumacher

Advogado e professor de Direito Civil

“É importante ficar atento a todos os elementos que forem inseridos no contrato, especialmente se eles estão de acordo com a negociação que foi feita e com a própria legislação aplicável, lendo com atenção todas as as “letras miúdas” do documento”.

Depois de checar todos os detalhes, a etapa seguinte é ir ao Cartório ou Tabelionato para reconhecer firma e coletar as assinaturas necessárias. Outra opção é redigir o contrato em formato digital e coletar as assinaturas digitalmente.

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Qual o risco de comprar um imóvel com contrato de compra e venda?

Imagem de um agente imobiliário entregando um documento e uma caneta para que um casal composto por um homem e uma mulher possam assinar para ilustrar matéria sobre como fazer documento de compra e venda — Registrar o contrato em um cartório ou tabelionato é uma das etapas fundamentais para garantir a validade do documento

Um dos maiores riscos na compra de um imóvel é a falta do registro no cartório. Afinal, embora o documento formalize o acordo entre as partes, ele só garante a transferência definitiva da propriedade após a validação e registro da escritura pública.

Em outras palavras, sem esse registro, o comprador corre o risco de enfrentar problemas como a venda para terceiros ou até mesmo lidar com a falta de posse do bem – que continuará sendo do vendedor.

Por isso, após a assinatura do contrato, leve o documento ao cartório de notas mais próximo e providencie o registro. Essa é a etapa que irá assegurar a transferência da propriedade. No entanto, é preciso que o bem tenha escritura.

Fora isso, o risco é praticamente mínimo para o comprador. Isso porque, quando legal, o documento funciona como ferramenta para resolver o descumprimento de cláusulas contratuais diretamente na Justiça.

Qual é a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel?

A garantia de um contrato de compra e venda pode variar. Entretanto, as possibilidades são:

Reserva de domínio: o vendedor transfere a posse da unidade e o comprador pode utilizá-lo, mas guarda a propriedade para si, como um empréstimo;
Fiança: uma terceira pessoa se torna responsável pelo cumprimento das obrigações. Nesse caso, é necessário fazer uma verificação para garantir a idoneidade;
Alienação fiduciária: o credor (ou seja, a instituição bancária) tem a titularidade do bem, enquanto o comprador tem a posse. Assim que estiver tudo pago, o comprador recebe a transferência do imóvel.

Saiba mais: Alienação fiduciária: o que é, como funciona e o que diz a lei sobre este tipo de garantia

Dúvidas frequentes

A seguir, listamos as dúvidas mais comuns entre os envolvidos neste tipo de negociação. Confira!

É necessário registrar no cartório o contrato de compra e venda?

Imagem de um homem sorridente segurando a mão de uma agente imobiliária enquanto recebe um abraço lateral de uma mulher para ilustrar contrato de venda e compra de imóvel — O contrato precisa ser registrado para garantir a propriedade do imóvel ao comprador

Sim, é necessário registrar o contrato de compra e venda de imóvel no cartório. Caso isso não aconteça, o documento não terá valor legal.

Além de garantir segurança contra golpes ou desistências – onde nenhuma reparação pode ser solicitada quando não há o registro -, essa etapa garante que todos os direitos e deveres acordados sejam cumpridos.

Nesse sentido, os interessados podem validar o acordo em um Cartório de Registro de Imóveis, em um Tabelionato de Notas e até mesmo digitalmente, via contrato digital. Assim como as primeiras possiblidades, a última opção tem validade jurídica e é prevista pela legislação.

Quais são os documentos necessários para contrato de compra e venda de imóveis?

Para formalizar o documento de compra e venda, é necessário apresentar os seguintes documentos do vendedor, do comprador e do imóvel:

Comprovante de identidade, como RG e CPF ou CNH;
Comprovante de renda, por exemplo, carteira de trabalho, holerite ou extrato bancário;
Comprovante de estado civil, sendo certidão de nascimento ou casamento. Em caso de divórcio ou separação, o documento de união deve ter a averbação. A união estável é comprovada por meio de escritura declaratória ou certidão de nascimento de filho em comum;
Comprovante de residência recente, como contas de água, luz ou telefone;
Declaração de Imposto de Renda, para quem não é isento;
Situação do vendedor com a justiça, isto é, certidões de Distribuidor Cível, Feitos da Justiça Federal, Feitos da Justiça do Trabalho, Negativa de Interdição, Tutela e Curatela;
Matrícula atualizada do imóvel;
Escritura;
Habite-se;
Declaração de inexistência de débitos condominiais;
Certidão de ônus reais;

Caso seja necessário, também pode ser necessário apresentar a averbação de construção no Registro de Imóveis, registro de ações reipersecutórias e alienações, Taxa de Cadastro e Avaliação, planta baixa e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

O que é contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda é um documento que assegura o interesse de ambas as partes na venda do imóvel. Ou seja, descreve que uma pessoa física ou jurídica se compromete a adquirir a unidade, enquanto outra assegura que fará a comercialização.

Esse é um contrato preliminar que vem antes do documento oficial. Nele, são definidos preços, condições de pagamento e dados tanto do imóvel quanto dos envolvidos.

Aqui, a grande diferença é a cláusula de arrependimento. Em resumo, quando existe apenas o compromisso, é possível haver o arrependimento sem prejuízo a nenhuma das partes. Por sua vez, no documento definitivo, não existe essa possibilidade.

Dessa forma, o comprador não pode exigir que o contrato de promessa seja transformado em um contrato oficial de compra. Afinal, ele serve apenas para alinhar as futuras condições do documento definitivo.

Quais são os erros comuns a evitar ao redigir um contrato de compra e venda de imóveis?

Imagem de um homem assinando um documento em cima de uma mesa enquanto uma mulher aponta para o papel e outra mulher o abraça de lado com um sorriso no rosto para ilustrar matéria sobre contrato particular de compra e venda de imóvel — Descrição errada, problemas com a documentação e falta de determinação de prazos e penalidades são alguns erros a evitar

Ao redigir um contrato de compra e venda de imóvel, existem alguns erros comuns que você deve evitar. São eles:

Descrição errada: tenha todas as informações corretas e detalhadas, como metragem, localização e cômodos, por exemplo. Ainda é importante ter o endereço completo e o número da matrícula da unidade;
Problemas com a documentação das partes: tenha certeza de que todos os envolvidos estão com a documentação correta. Além disso, assegure-se de que o vendedor tem a certidão atualizada da matrícula do imóvel e que não existem pendências;
Falta de indicação de prazo e valores: todos os detalhes devem ficar claros, inclusive informações sobre como será feito o pagamento, se haverá entrada, uso de FGTS e prazos a serem seguidos;
Não indicar a transferência da posse: é necessário sinalizar se ocorrerá na assinatura do contrato, na quitação das primeiras parcelas, na lavratura da escritura ou em outro tipo de situação;
Não especificar o que acontecerá em caso de evicção: esse é o caso do comprador perder o bem por uma decisão administrativa ou judicial devido a um fato anterior à aquisição.

São muitos detalhes, não é mesmo? Por isso, redija o documento com o auxílio de um advogado ou por intermédio de uma administradora de imóveis. Para isso, o advogado e professor Daniel Kisteumacher traz algumas dicas:

Faça uma diligência prévia a respeito do imóvel e da parte com a qual está negociando. Veja se a pessoa é idônea e se o bem está livre e desembaraçado;
Solicite a matrícula do imóvel e certidões negativas da outra parte para evitar dores de cabeça futuras;
Atente aos direitos obrigacionais para garantir que a transmissão da propriedade seja feita da forma adequada;
Faça a lavratura da escritura para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Nesse caso, um contrato particular de compra e venda de imóvel é insuficiente.

Quais são os prazos e as formas de pagamento no contrato de imóveis?

Uma vez que todas as condições dependem da negociação feita entre comprador e vendedor, os prazos e formas de pagamento vão variar de conforme com as condições estabelecidas entre as partes.

E é por isso que o contrato deve conter a especificação de todos os detalhes de forma clara. No caso dos prazos, por exemplo, é necessário indicar até que dia a entrada deverá ser paga, quando existir, e quando o restante do valor será quitado.

Da mesma forma, o documento deve sinalizar a forma de pagamento. Por exemplo, se será à vista por meio de dinheiro ou cheque, se será via financiamento imobiliário, se algum saldo do FGTS será utilizado, etc.

Qual é a validade de um contrato de compra e venda?

Um contrato de compra e venda só é válido quando registrado em Cartório, Tabelionato ou mediante assinatura digital. Além disso, para que a validade seja garantida, é necessário detalhar todas as informações do negócio, como valores, prazos, penalidades e características do imóvel.

Como declarar imóvel com contrato de compra e venda?

Para declarar a aquisição de um bem imóvel, o contribuinte deve acessar o site do IR, ir até a ficha “Bens e Direitos” e selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”.

O passo seguinte é informar o código referente, como “11- Apartamento” ou “12 – Casa”. Depois, em Discriminação, você deve preencher informações como endereço, data da aquisição, IPTU, área total, matrícula, se está registrado em cartório e o nome do Cartório onde o contrato foi validado.

Saiba mais: Imposto de Renda: como declarar compra, venda, posse ou doação de imóveis

Deixe seu contrato de compra e venda de imóvel com o QuintoAndar!

Como você viu, existem vários detalhes e burocracias na hora de fazer ou assinar um contrato de compra e venda de imóvel. Por isso, vale a pena ter o auxílio de uma consultoria imobiliária para garantir que o seu acordo será seguro, eficiente e transparente.

No QuintoAndar, você terá todo o suporte de profissionais qualificados para te ajudar na venda ou na compra do imóvel ideal para sua família.

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Isso é possível porque, além de ser a maior plataforma de moradia da América Latina, o QuintoAndar ainda oferece tudo o que você precisa para garantir uma transação tranquila, legalmente válida e sem dores de cabeça.

Além do documento ser assinado digitalmente – o que gera economia de tempo, você ainda pode usar os mais de 70 filtros de pesquisa para buscar o seu próximo imóvel. Já para os vendedores, a plataforma te acompanha do início ao fim da venda para garantir um bom negócio. Aproveite!

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Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel e importância do documento

O contrato de compra e venda de imóveis rege a negociação e evita riscos, como golpes. Porém, esse documento precisa conter vários detalhes para ser válido e assegurar as duas partes envolvidas. Entenda como ele funciona e quais são os documentos necessários para fazê-lo

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