O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que regula a operação e firma um acordo entre as partes. Com ele, todos sabem quais são seus direitos e deveres e evitam cair em um golpe ou outra ação fraudulenta.
É, portanto, um documento oficial, diferentemente do que acontece com o contrato de gaveta – que traz riscos à negociação por não haver formalização no Tabelionato de Notas ou no Cartório de Registro de Imóveis. Com o contrato correto e a intermediação de uma administração de imóveis, como o QuintoAndar, você evita dores de cabeça. Por isso, ele é o mais recomendado.
Quer saber como fazer um contrato de compra e venda de imóvel para utilizá-lo corretamente durante as etapas do negócio? Então, continue a leitura deste guia!
Navegue pelo conteúdo:
- Modelo de contrato de compra e venda de imóvel
- O que é um contrato de compra e venda de imóvel?
- Qual a importância desse documento?
- Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
- Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel na planta?
- Qual o risco de comprar um imóvel com contrato de compra e venda?
- Qual é a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel?
- Dúvidas frequentes
- É necessário registrar no cartório o contrato de compra e venda?
- Quais são os documentos necessários para contrato de compra e venda de imóveis?
- O que é contrato de promessa de compra e venda?
- Quais são os erros comuns a evitar ao redigir um contrato de compra e venda de imóveis?
- Quais são os prazos e as formas de pagamento no contrato de imóveis?
- Qual é a validade de um contrato de compra e venda?
- Como declarar imóvel com contrato de compra e venda?
- Deixe seu contrato de compra e venda de imóvel com o QuintoAndar!
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Modelo de contrato de compra e venda de imóvel
O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que estabelece todas as condições acordadas entre vendedor e comprador em uma negociação imobiliária. Anexamos abaixo um modelo pronto para baixar que serve como referência para a sua negociação.
Embora já contenha todos os elementos necessários para formalizar a venda, como dados dos envolvidos, valor da propriedade, formas de pagamento e possíveis penalidades, por exemplo, o modelo ainda pode ser adaptado conforme as particularidades do seu acordo.
Então, se você está em busca de um contrato completo e confiável, clique no link abaixo e faça o download do modelo de contrato de compra e venda de imóvel utilizado por milhares de vendedores e compradores no QuintoAndar:
Além do exemplo de contrato para a venda de um imóvel financiado, você também pode baixar:
- Modelo de contrato de compra e venda de imóvel financiado usando saldo do FGTS [PDF]
- Modelo de contrato de compra e venda de imóvel à vista [PDF]
- Modelo de contrato de compra e venda de imóvel à vista usando saldo do FGTS [PDF]
O que é um contrato de compra e venda de imóvel?
De modo geral, o contrato de compra e venda de imóvel é o documento que formaliza a negociação entre comprador e vendedor. Esse instrumento jurídico garante que ambas as partes concordam com os termos da venda e define todas as condições do negócio.
Uma vez que assegura a transparência da negociação, o documento precisa conter todas as informações importantes de forma detalhada, como por exemplo:
- Identificação das partes (com nome completo, nacionalidade e endereço);
- Descrição completa do imóvel (incluindo informações do imóvel, número e data de registro na Prefeitura, características e dimensões);
- Valor da venda;
- Prazos e condições de pagamento;
- Possíveis penalidades em caso de descumprimento por uma das partes;
- Causas de extinção do contrato;
- Impostos e custos envolvidos;
- Situações consideradas caso fortuito ou de força maior.
Daniel Henrique Rennó Kisteumacher
Advogado e professor de Direito Civil
“No âmbito da compra e venda, o contrato serve para que uma das partes (vendedor) se obrigue a transferir o domínio de certa coisa à outra parte (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro”.
Além disso, o contrato imobiliário está previsto no Código Civil. Todavia, lembre-se do seguinte detalhe: para que tenha valor jurídico, o documento deve ser validado em um Cartório de Registro de Imóveis ou em um Tabelionato de Notas.
Qual a importância desse documento?
Muito mais do que formalizar a transação, o contrato particular de compra e venda de imóvel é um instrumento jurídico que oferece segurança tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Isso acontece porque, no caso de qualquer problema com a venda, o documento serve como base legal para reivindicar direitos e solucionar os conflitos. O contrato também ajuda a evitar fraudes, boicotes e golpes imobiliários, uma vez que tudo está descrito em detalhes.
Nesse sentido, qualquer situação adversa pode ser resolvida com base nas cláusulas que foram definidas entre comprador e vendedor. Ou seja, justamente por isso, é super importante ter cuidado com o que está descrito no documento para garantir uma transação segura.
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
Fazer um contrato de compra de venda de imóvel exige atenção aos detalhes. Por isso, em primeiro lugar, você deve inserir as informações básicas das partes envolvidas, como nome completo, CPF ou CPNJ, endereço e estado civil.
Em seguida, acrescente as informações do imóvel com exatidão, incluindo matrícula, localização, área total e características importantes.
O contrato também deve conter o valor acordado, a forma de pagamento (se à vista, financiado e com uso ou não do saldo disponível do FGTS), os prazos de entrega, penalidades em caso de descumprimento de qualquer cláusula e as condições para a transferência da casa ou apartamento.
Para facilitar, o QuintoAndar disponibilizou 4 modelos de contrato de compra e venda para download em PDF. Acesse:
- Contrato de compra e venda imóvel financiado [modelo]
- Contrato de compra e venda de imóvel financiado + FGTS [modelo]
- Contrato de compra e venda de imóvel à vista [modelo]
- Contrato de compra e venda de imóvel financiado + FGTS [modelo]
Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel na planta?
Quando o imóvel ainda está na planta, o contrato de compra e venda possui características diferentes. Neste caso, o documento deverá prever itens como:
- Restrições urbanísticas do local;
- Data de começo e término da obra;
- Prazo de entrega do imóvel;
- Localização do imóvel;
- Metragem total da unidade;
- Valor e condições de pagamento;
- Dados completos do comprador, construtora e representantes da edificação;
- Prazo de carência para desistência;
- Multa por atraso no pagamento;
- Multa por atraso na entrega;
- Garantias de que a unidade será entregue conforme o projeto.
Daniel Henrique Rennó Kisteumacher
Advogado e professor de Direito Civil
“É importante ficar atento a todos os elementos que forem inseridos no contrato, especialmente se eles estão de acordo com a negociação que foi feita e com a própria legislação aplicável, lendo com atenção todas as as “letras miúdas” do documento”.
Depois de checar todos os detalhes, a etapa seguinte é ir ao Cartório ou Tabelionato para reconhecer firma e coletar as assinaturas necessárias. Outra opção é redigir o contrato em formato digital e coletar as assinaturas digitalmente.
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Qual o risco de comprar um imóvel com contrato de compra e venda?
Um dos maiores riscos na compra de um imóvel é a falta do registro no cartório. Afinal, embora o documento formalize o acordo entre as partes, ele só garante a transferência definitiva da propriedade após a validação e registro da escritura pública.
Em outras palavras, sem esse registro, o comprador corre o risco de enfrentar problemas como a venda para terceiros ou até mesmo lidar com a falta de posse do bem – que continuará sendo do vendedor.
Por isso, após a assinatura do contrato, leve o documento ao cartório de notas mais próximo e providencie o registro. Essa é a etapa que irá assegurar a transferência da propriedade. No entanto, é preciso que o bem tenha escritura.
Fora isso, o risco é praticamente mínimo para o comprador. Isso porque, quando legal, o documento funciona como ferramenta para resolver o descumprimento de cláusulas contratuais diretamente na Justiça.
Qual é a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel?
A garantia de um contrato de compra e venda pode variar. Entretanto, as possibilidades são:
- Reserva de domínio: o vendedor transfere a posse da unidade e o comprador pode utilizá-lo, mas guarda a propriedade para si, como um empréstimo;
- Fiança: uma terceira pessoa se torna responsável pelo cumprimento das obrigações. Nesse caso, é necessário fazer uma verificação para garantir a idoneidade;
- Alienação fiduciária: o credor (ou seja, a instituição bancária) tem a titularidade do bem, enquanto o comprador tem a posse. Assim que estiver tudo pago, o comprador recebe a transferência do imóvel.
Saiba mais: Alienação fiduciária: o que é, como funciona e o que diz a lei sobre este tipo de garantia
Dúvidas frequentes
A seguir, listamos as dúvidas mais comuns entre os envolvidos neste tipo de negociação. Confira!
É necessário registrar no cartório o contrato de compra e venda?
Sim, é necessário registrar o contrato de compra e venda de imóvel no cartório. Caso isso não aconteça, o documento não terá valor legal.
Além de garantir segurança contra golpes ou desistências – onde nenhuma reparação pode ser solicitada quando não há o registro -, essa etapa garante que todos os direitos e deveres acordados sejam cumpridos.
Nesse sentido, os interessados podem validar o acordo em um Cartório de Registro de Imóveis, em um Tabelionato de Notas e até mesmo digitalmente, via contrato digital. Assim como as primeiras possiblidades, a última opção tem validade jurídica e é prevista pela legislação.
Quais são os documentos necessários para contrato de compra e venda de imóveis?
Para formalizar o documento de compra e venda, é necessário apresentar os seguintes documentos do vendedor, do comprador e do imóvel:
- Comprovante de identidade, como RG e CPF ou CNH;
- Comprovante de renda, por exemplo, carteira de trabalho, holerite ou extrato bancário;
- Comprovante de estado civil, sendo certidão de nascimento ou casamento. Em caso de divórcio ou separação, o documento de união deve ter a averbação. A união estável é comprovada por meio de escritura declaratória ou certidão de nascimento de filho em comum;
- Comprovante de residência recente, como contas de água, luz ou telefone;
- Declaração de Imposto de Renda, para quem não é isento;
- Situação do vendedor com a justiça, isto é, certidões de Distribuidor Cível, Feitos da Justiça Federal, Feitos da Justiça do Trabalho, Negativa de Interdição, Tutela e Curatela;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Escritura;
- Habite-se;
- Declaração de inexistência de débitos condominiais;
- Certidão de ônus reais;
Caso seja necessário, também pode ser necessário apresentar a averbação de construção no Registro de Imóveis, registro de ações reipersecutórias e alienações, Taxa de Cadastro e Avaliação, planta baixa e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
O que é contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda é um documento que assegura o interesse de ambas as partes na venda do imóvel. Ou seja, descreve que uma pessoa física ou jurídica se compromete a adquirir a unidade, enquanto outra assegura que fará a comercialização.
Esse é um contrato preliminar que vem antes do documento oficial. Nele, são definidos preços, condições de pagamento e dados tanto do imóvel quanto dos envolvidos.
Aqui, a grande diferença é a cláusula de arrependimento. Em resumo, quando existe apenas o compromisso, é possível haver o arrependimento sem prejuízo a nenhuma das partes. Por sua vez, no documento definitivo, não existe essa possibilidade.
Dessa forma, o comprador não pode exigir que o contrato de promessa seja transformado em um contrato oficial de compra. Afinal, ele serve apenas para alinhar as futuras condições do documento definitivo.
Quais são os erros comuns a evitar ao redigir um contrato de compra e venda de imóveis?
Ao redigir um contrato de compra e venda de imóvel, existem alguns erros comuns que você deve evitar. São eles:
- Descrição errada: tenha todas as informações corretas e detalhadas, como metragem, localização e cômodos, por exemplo. Ainda é importante ter o endereço completo e o número da matrícula da unidade;
- Problemas com a documentação das partes: tenha certeza de que todos os envolvidos estão com a documentação correta. Além disso, assegure-se de que o vendedor tem a certidão atualizada da matrícula do imóvel e que não existem pendências;
- Falta de indicação de prazo e valores: todos os detalhes devem ficar claros, inclusive informações sobre como será feito o pagamento, se haverá entrada, uso de FGTS e prazos a serem seguidos;
- Não indicar a transferência da posse: é necessário sinalizar se ocorrerá na assinatura do contrato, na quitação das primeiras parcelas, na lavratura da escritura ou em outro tipo de situação;
- Não especificar o que acontecerá em caso de evicção: esse é o caso do comprador perder o bem por uma decisão administrativa ou judicial devido a um fato anterior à aquisição.
São muitos detalhes, não é mesmo? Por isso, redija o documento com o auxílio de um advogado ou por intermédio de uma administradora de imóveis. Para isso, o advogado e professor Daniel Kisteumacher traz algumas dicas:
- Faça uma diligência prévia a respeito do imóvel e da parte com a qual está negociando. Veja se a pessoa é idônea e se o bem está livre e desembaraçado;
- Solicite a matrícula do imóvel e certidões negativas da outra parte para evitar dores de cabeça futuras;
- Atente aos direitos obrigacionais para garantir que a transmissão da propriedade seja feita da forma adequada;
- Faça a lavratura da escritura para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Nesse caso, um contrato particular de compra e venda de imóvel é insuficiente.
Leia também: O que é certidão negativa de imóvel e para que ela serve?
Quais são os prazos e as formas de pagamento no contrato de imóveis?
Uma vez que todas as condições dependem da negociação feita entre comprador e vendedor, os prazos e formas de pagamento vão variar de conforme com as condições estabelecidas entre as partes.
E é por isso que o contrato deve conter a especificação de todos os detalhes de forma clara. No caso dos prazos, por exemplo, é necessário indicar até que dia a entrada deverá ser paga, quando existir, e quando o restante do valor será quitado.
Da mesma forma, o documento deve sinalizar a forma de pagamento. Por exemplo, se será à vista por meio de dinheiro ou cheque, se será via financiamento imobiliário, se algum saldo do FGTS será utilizado, etc.
Qual é a validade de um contrato de compra e venda?
Um contrato de compra e venda só é válido quando registrado em Cartório, Tabelionato ou mediante assinatura digital. Além disso, para que a validade seja garantida, é necessário detalhar todas as informações do negócio, como valores, prazos, penalidades e características do imóvel.
Como declarar imóvel com contrato de compra e venda?
Para declarar a aquisição de um bem imóvel, o contribuinte deve acessar o site do IR, ir até a ficha “Bens e Direitos” e selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”.
O passo seguinte é informar o código referente, como “11- Apartamento” ou “12 – Casa”. Depois, em Discriminação, você deve preencher informações como endereço, data da aquisição, IPTU, área total, matrícula, se está registrado em cartório e o nome do Cartório onde o contrato foi validado.
Saiba mais: Imposto de Renda: como declarar compra, venda, posse ou doação de imóveis
Deixe seu contrato de compra e venda de imóvel com o QuintoAndar!
Como você viu, existem vários detalhes e burocracias na hora de fazer ou assinar um contrato de compra e venda de imóvel. Por isso, vale a pena ter o auxílio de uma consultoria imobiliária para garantir que o seu acordo será seguro, eficiente e transparente.
No QuintoAndar, você terá todo o suporte de profissionais qualificados para te ajudar na venda ou na compra do imóvel ideal para sua família.
Isso é possível porque, além de ser a maior plataforma de moradia da América Latina, o QuintoAndar ainda oferece tudo o que você precisa para garantir uma transação tranquila, legalmente válida e sem dores de cabeça.
Além do documento ser assinado digitalmente – o que gera economia de tempo, você ainda pode usar os mais de 70 filtros de pesquisa para buscar o seu próximo imóvel. Já para os vendedores, a plataforma te acompanha do início ao fim da venda para garantir um bom negócio. Aproveite!