Dívida de condomínio: cuidado com essa dor de cabeça. A compra e a venda de apartamentos envolvem muitos fatores. Eles vão desde a escolha do imóvel até a assinatura do contrato e demais documentações referentes a comprador e proprietário.

Com tanta burocracia, alguns pontos podem ser esquecidos pelo novo dono. Porém, as dívidas de condomínio geram multas e até a possibilidade de um processo judicial. 

Por isso, é importante evitar essa situação e até mesmo pesquisar antes de fazer a sua compra.

Agora, se você já adquiriu o seu imóvel e percebeu a existência de várias pendências, como as dívidas de condomínio, saiba que existem alternativas para te ajudar. Neste artigo, você vai saber quais as responsabilidades do comprador ao adquirir um apartamento com dívidas e o que deve ser feito para resolver o problema de forma simples e segura.

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Responsável pela dívida de condomínio

O responsável pela dívida do condomínio sempre é o dono atual. Portanto, se o apartamento for vendido, quem deve arcar com o pagamento é o comprador. 

Isso porque os ônus acompanham a propriedade, e não o proprietário. De acordo com o Artigo 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Na prática, esse trecho deixa claro que o comprador do imóvel também passa a arcar com qualquer pendência financeira que a propriedade tiver. Portanto, ao adquirir um apartamento com dívida de condomínio, o novo proprietário passará a ser responsável por ela – inclusive nos casos em que a pendência tenha ficado em aberto antes da compra do imóvel.

O que acontece se eu não pagar o condomínio?

Engana-se quem pensa que a inadimplência causa problemas apenas pela conta em aberto. 

A legislação vigente deixa claro que é dever do síndico cobrar o pagamento da dívida. Caso contrário, ele pode ser responsabilizado pelos condôminos. 

Nesse processo, os instrumentos que podem ser utilizados são:

  • Aplicação de multas e juros de mora;
  • Divulgação das unidades autônomas inadimplentes;
  • Perda do direito de voto nas assembleias do condomínio;
  • Cobrança judicial, com penhora de apartamento por dívida de condomínio ou da conta bancária, caso a pendência não seja quitada no prazo de 3 dias. Ou seja, com a conclusão do processo, o juiz pode determinar essas medidas, com possível leilão do apartamento para extinção da dívida. No final, uma ação de despejo é efetivada.

O processo judicial é o último recurso a ser adotado. Ainda assim, é uma possibilidade para facilitar a execução da dívida de condomínio.

Ao mesmo tempo, o ideal é tentar um acordo amigável. Inclusive, um termo de confissão de dívida de condomínio pode ser assinado. Esse documento firma um contrato entre as partes e consiste em uma garantia legal de pagamento.

Dessa forma, é desnecessário chegar ao patamar de um processo judicial. Antes dessa alternativa, todas as outras etapas precisam ser esgotadas, inclusive a possibilidade de parcelamento da dívida de condomínio.

Quanto tempo posso dever o condomínio?

O prazo para prescrição da dívida condominial é de 5 anos, conforme determinação do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Porém, se a opção foi entrar na justiça para que a dívida seja quitada, e não fazer a cobrança extrajudicial, esse prazo já não conta mais. 

Portanto, enquanto a ação estiver em andamento, o débito em aberto continua valendo.

Durante o período de inadimplência, serão aplicadas multas de 2%, juros de 1% ao mês e correção pela inflação. Essas medidas são válidas durante o prazo bancário, que costuma ser de 30 dias.

Depois disso, o processo judicial pode ser a alternativa do síndico, desde que as outras etapas tenham sido realizadas sem consenso com o proprietário atual. Ainda vale lembrar que, antigamente, era preciso provar a existência do débito em aberto — e isso poderia levar de 2 a 3 anos.

Desde 2016, com o novo Código Civil, essa etapa deixou de existir. Portanto, a cobrança é mais rápida. De toda forma, o comprador passa a ser o responsável e precisa arcar com o pagamento dentro do que determina a legislação e o regimento interno do condomínio.

Assim que regularizar essa situação, ele pode fazer a cobrança do vendedor do imóvel. Até mesmo abrindo um processo para obter de volta o dinheiro que pagou para quitar uma dívida que foi contraída pelo proprietário anterior. 

Cuidados necessários ao financiar o imóvel com dívidas condominiais

Para evitar que o comprador seja pego de surpresa ao adquirir um apartamento, alguns bancos passaram a pedir uma certidão negativa de débitos do imóvel junto à administradora do condomínio. Ela é solicitada durante a etapa de análise jurídica do financiamento.

Apesar de ser uma análise confiável, muitos compradores também têm recorrido a uma declaração do síndico do condomínio. Ela deve ter firma reconhecida em cartório e serve para atestar que o imóvel não possui dívidas de condomínio.

Antes da compra e da assinatura do contrato, é possível também incluir uma cláusula contratual que ateste que o vendedor é responsável e obrigado a pagar qualquer dívida existente do imóvel. Além disso, é imprescindível analisar a documentação da propriedade com rigor. Assim, esses problemas não passam despercebidos. 

A seguir, confira algumas precauções que você pode tomar para não adquirir uma dívida ao comprar uma propriedade: 

  • Solicite ao proprietário uma declaração de quitação de dívidas e despesas de condomínio;
  • Verifique a identidade do vendedor e se o apartamento está isento de qualquer tipo de pendência ou penhora no Registro de Imóveis;
  • Ainda no Registro de Imóveis, solicite uma certidão que comprove que o imóvel está livre de pendências, chamada de Certidão de Ônus Reais;
  • Confira os registros das últimas assembleias para se certificar de alguma chamada de capital aberto para obras ou reformas, que podem aumentar o valor do condomínio;
  • Junto à prefeitura da cidade, solicite uma Certidão Negativa de IPTU;
  • Solicite também uma Certidão Negativa de Débito municipal, estadual e federal de ações trabalhistas em nome do proprietário, cônjuge e empresa. Dívidas trabalhistas podem comprometer a situação do imóvel. 

Uma consultoria jurídica especializada em direito imobiliário pode te ajudar a verificar legalmente toda a documentação e evitar que você adquira um problema mais sério com pendências do imóvel que deseja comprar.

Veja mais: Passo a passo para encontrar o imóvel dos seus sonhos

Como resolver dívidas de condomínio?

Em casos de condôminos inadimplentes, muitos condomínios têm optado por uma cobrança extrajudicial antes de levar a dívida para a justiça. Essa medida é uma maneira fácil e amigável de resolver dívidas condominiais sem desgastar as partes envolvidas.

A cobrança extrajudicial oferece caminhos mais fáceis para que o proprietário pague as dívidas existentes. 

Por exemplo, é possível oferecer um desconto no valor original do débito em aberto ou parcelamentos que facilitem o pagamento visando a eliminar a inadimplência em condomínio.  

Ainda é importante que o condomínio estabeleça as diretrizes para as cobranças extrajudiciais e judiciais no regulamento interno. Assim, consegue se certificar de que os condôminos estão cientes das regras para cada cobrança.

Caso o apartamento esteja alugado e o morador seja quem gerou a inadimplência, o proprietário deve fazer a cobrança. Ainda assim, é responsável pela dívida e deve quitar os valores em aberto. Caso contrário, poderá passar por todas as etapas já mencionadas.

O que pode ser penhorado por dívida de condomínio?

Nas situações em que o juiz determina o penhor, primeiro é verificado se o proprietário do imóvel tem em sua conta bancária o valor referente à dívida. Se tiver, essa quantia é repassada ao condomínio para quitação dos valores em aberto.

Caso o inadimplente não tenha esse valor, os bens são penhorados. O artigo 835 define que a ordem a ser seguida começa pelo dinheiro da conta. Então, segue para:

  • Títulos da dívida pública;
  • Títulos e valores mobiliários;
  • Carros;
  • Bens imóveis, inclusive aquele que é alvo da dívida;
  • Bens móveis em geral;
  • Semoventes;
  • Navios e aeronaves;
  • Ações e cotas de sociedades simples e empresárias;
  • Percentual do faturamento da empresa inadimplente;
  • Pedras e outros metais preciosos;
  • Direitos aquisitivos originários de promessa de compra e venda, e de alienação fiduciária em garantia;
  • Outros direitos.

A lei também define que a penhora pode ser substituída por fiança bancária e seguro garantia judicial. No entanto, é preciso que esses instrumentos sejam equivalentes ao valor da dívida mais 30%. Ou seja, se o débito em aberto é de R$ 1.000, a oferta deve ser de R$ 1.300.

Comprei um imóvel com dívida de condomínio. E agora?

Além de ser o responsável por quitar as dívidas do imóvel, o comprador também corre o risco de ver sua propriedade penhorada para quitar pendências existentes em aberto. Caso a compra ainda não tenha sido realizada efetivamente, é possível desistir do negócio e ser poupado de problemas futuros. 

Se a compra já foi concretizada, você pode entrar em um acordo com o vendedor. Por exemplo, requerendo um desconto no valor do imóvel proporcional à dívida. Além disso, o valor em aberto deve estar detalhado no contrato de compra e venda.

Para evitar surpresas, é recomendável que o comprador apure o valor real da dívida junto à administração do condomínio. Já se você comprou o apartamento sem saber da dívida de condomínio, é possível pedir um ressarcimento ao antigo proprietário perante à Justiça. Porém, não existem garantias de que você ganhará o processo.

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