Apesar de parecer algo técnico, se você está no processo de compra ou venda de uma propriedade, com certeza já ouviu falar de “imóvel não averbado”. Mas afinal, o que exatamente significa esse termo e quais são as implicações que ele pode trazer?

A princípio, ter um imóvel irregular pode gerar diversas complicações para o proprietário, especialmente quando falamos de uma casa ou apartamento sem averbação. 

Multas, aumento no valor do IPTU e dificuldades na hora de realizar um inventário, por exemplo, estão entre as possíveis penalidades. Isso significa que sem a devida regularização, o proprietário pode enfrentar problemas significativos, especialmente durante o processo de venda ou até mesmo em casos de utilização da propriedade como garantia para financiamentos. 

Então, se você quer ficar por dentro do assunto, entender o que é e como regularizar a situação de forma rápida e sem dores de cabeça, continue a leitura!

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O que é um imóvel não averbado?

Imagem de um imóvel em construção para ilustrar matéria sobre o que é um imóvel não averbado
A averbação é um registro necessário em imóveis que passam por construção, reforma ou ampliação

Em primeiro lugar, um imóvel não averbado é aquele em que a construção, reforma ou ampliação não foi registrada no cartório de imóveis. Esse processo de registro é conhecido como averbação e é fundamental para que todas as mudanças feitas na propriedade sejam legalmente reconhecidas. 

A falta de averbação pode trazer diversas complicações para os proprietários, afetando tanto a valorização do imóvel quanto a possibilidade de realizar transações comerciais com ele.

O que significa não estar averbado?

Não estar averbado significa que o imóvel não teve as alterações devidamente registradas nos órgãos competentes, como o cartório de registro de imóveis, por exemplo. 

Nesse sentido, a falta de averbação pode acarretar em diversos problemas para o proprietário. Primeiramente, sem a averbação, as alterações realizadas no imóvel não são reconhecidas perante a lei, o que pode gerar complicações em transações imobiliárias, como venda, doação ou inventário. 

Além disso, imóveis não averbados podem enfrentar dificuldades para obter financiamentos bancários. Afinal, os bancos geralmente exigem a regularização completa da propriedade como garantia.

Ou seja, regularizar a situação de um imóvel não averbado é essencial para evitar problemas jurídicos e financeiros no futuro.

Quais são os tipos de averbação?

Atualmente, existem três tipos de averbações de imóveis:

1. Averbação na construção

A averbação na construção é feita quando o imóvel é construído. Sem ela, a venda da propriedade por meio de financiamento bancário se torna inviável, além de ocasionar uma desvalorização significativa da propriedade.

2. Averbação de hipoteca

Quando um imóvel é usado como garantia para um empréstimo, é essencial que essa condição seja oficialmente registrada. Da mesma forma, quando o empréstimo é quitado, também é necessário documentar esse processo. 

Ambos os procedimentos são formalizados por meio da averbação da hipoteca no cartório de registro de imóveis. Este registro garante que tanto o direito do credor sobre o imóvel quanto a quitação da dívida sejam devidamente reconhecidos perante a lei.

3. Penhora

Por outro lado, a penhora acontece quando um imóvel é confiscado como garantia para saldar uma dívida pendente. Esse processo precisa ser formalmente registrado na matrícula do imóvel, assegurando que a garantia seja reconhecida legalmente e cumpra o propósito de garantir a quitação da dívida.

O que acontece se o imóvel estiver irregular?

A verdade é que um imóvel irregular pode causar diversas consequências e complicações para o proprietário. Algumas delas incluem:

Multas e penalidades

A prefeitura ou órgãos municipais podem aplicar multas devido à irregularidade do imóvel, como construções sem licença, alterações não autorizadas ou falta de adequação às normas urbanísticas vigentes.

Dificuldades na venda

Um imóvel irregular pode enfrentar dificuldades na hora da venda, já que muitos compradores exigem que a propriedade esteja regularizada para evitar problemas futuros.

Inviabilidade de financiamento

Instituições financeiras geralmente exigem que o imóvel esteja regularizado para conceder financiamentos imobiliários. Por isso, a falta de regularização pode impossibilitar que o proprietário obtenha crédito para compra, construção ou reforma.

Problemas jurídicos

Além disso, a irregularidade do imóvel pode resultar em questões jurídicas complexas, como disputas de propriedade, desacordos com vizinhos ou até mesmo processos judiciais.

Desvalorização do imóvel

Imóveis irregulares tendem a ter um valor de mercado inferior comparado a propriedades regularizadas. Afinal, os compradores consideram os riscos e custos adicionais associados à regularização.

Impedimentos em inventários e heranças

Por fim, a irregularidade do imóvel pode complicar processos de inventário e herança, dificultando a transferência de propriedade para herdeiros.

Leia mais: Como comprar um imóvel usado com segurança: conheça 5 riscos possíveis

Como regularizar um imóvel não averbado?

Imagem de uma casa em miniatura sobre um desenho de planta arquitetônica para ilustrar matéria sobre como regularizar um imóvel não averbado
Nesses casos, é necessário fazer um levantamento documental e um projeto de regularização da propriedade

Regularizar um imóvel não averbado é fundamental para evitar multas, problemas na venda e garantir a segurança jurídica da propriedade. Dessa forma, a regularização envolve alguns passos:

1. Levantamento documental

Primeiramente, reúna toda a documentação relacionada ao imóvel, como escritura, matrícula atualizada e projetos arquitetônicos das alterações realizadas.

2. Projeto de regularização

Além disso, alguns casos exigem a contratação de um arquiteto ou engenheiro para elaborar um projeto de regularização das alterações feitas no imóvel. Esse projeto deve estar de acordo com as normas urbanísticas e de construção vigentes da sua cidade.

3. Aprovação na prefeitura

Em seguida, você deve apresentar o projeto de regularização na prefeitura ou órgão responsável pelo licenciamento urbano. Após análise técnica e aprovação, será emitida a licença de regularização.

4. Execução das obras (se necessário)

Caso o projeto de regularização exija ajustes ou obras complementares para atender às normas, faça as intervenções necessárias sob supervisão técnica.

5. Averbação no cartório de imóveis

Após a aprovação final do projeto pela prefeitura, é necessário averbar as alterações realizadas no imóvel na matrícula do cartório de registro de imóveis. Esse registro é fundamental para formalizar as modificações e garantir a validade perante a lei.

6. Pagamento de taxas e impostos

Outro fator importante é garantir que as taxas municipais, como o IPTU e eventuais cobranças de regularização exigidas por lei, estejam em dia. 

7. Obtenção de certidões negativas

Por fim, após a regularização, garanta as certidões negativas de débitos municipais e estaduais que comprovam a regularidade fiscal do imóvel.

Qual o risco de comprar um imóvel não averbado?

Imagem da mão de um agente imobiliário passando a chave para um novo proprietário para ilustrar matéria sobre qual o risco de comprar um imóvel não averbado
Além de multas, comprar um imóvel não averbado pode resultar na desvalorização da propriedade

Se você está pensando em comprar um imóvel não averbado – ou até mesmo já finalizou o processo de compra e venda -, a principal preocupação está na irregularidade jurídica da propriedade. Isso acontece porque construções, ampliações ou reformas não registradas oficialmente podem não ser reconhecidas perante a lei. 

Além disso, a falta de averbação pode levar à desvalorização do imóvel no mercado imobiliário, já que muitos compradores preferem propriedades regularizadas. Ou seja, futuramente, pode ser mais difícil vender a propriedade, uma vez que potenciais compradores podem se preocupar com a situação legal. 

Há também o risco do proprietário enfrentar multas e penalidades por parte da prefeitura ou órgãos municipais devido à irregularidade da construção.

Comprei um imóvel não averbado, e agora?

Comprar um imóvel não averbado pode trazer alguns desafios que precisam ser enfrentados para regularizar a situação legal da propriedade. 

Inicialmente, é necessário verificar toda a documentação disponível do imóvel para encontrar quaisquer pendências ou irregularidades que possam existir. Geralmente, isso envolve revisar os registros no cartório de imóveis para identificar se há construções, ampliações ou reformas não averbadas.

Para resolver essas questões, o primeiro passo é procurar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional poderá auxiliar na elaboração de um plano de regularização, que pode incluir a obtenção de documentos necessários, como alvarás de construção e habite-se, além de preparar os trâmites para a averbação das alterações no registro do imóvel.

É importante entender que regularizar um imóvel não averbado pode demandar tempo e custos adicionais, incluindo taxas cartoriais e possíveis custos com regularização de obras.

Contudo, resolver essas pendências é fundamental para garantir a segurança jurídica da propriedade, permitindo futuras transações imobiliárias sem complicações legais.

Quanto custa e quanto tempo leva para averbar um imóvel?

Imagem de um homem engravatado assinado documentos com um malhete em cima para ilustrar matéria sobre quanto custa e quanto tempo leva para averbar um imóvel
O tempo e o valor gasto depende da situação do imóvel

Agora, definir quanto custa e quanto leva para averbar um imóvel é uma questão que pode variar bastante. Em geral, o processo envolve custos com taxas cartoriais, que incluem registro e averbação, além de possíveis despesas com documentação necessária, como alvarás de construção e habite-se. 

Também há a opção de contratar serviços de profissionais especializados, como advogados ou despachantes – o que tornará o processo mais caro. 

Em relação ao tempo, a averbação pode ser rápida e acabar em algumas semanas, especialmente para casos simples. No entanto, em situações mais complexas, como regularizações de obras irregulares ou obtenção de documentos pendentes, o processo pode se estender por meses. 

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