O imóvel tombado é reconhecido pela importância arquitetônica, histórica e/ou cultural para a sociedade e é protegido por legislações específicas que visam preservar as características originais da estrutura e garantir a conservação ao longo do tempo.

Por isso, se você está considerando comprar este tipo de propriedade, é fundamental saber quais são as implicações legais e as restrições associadas a essa aquisição.

Afinal, embora comprar um imóvel tombado represente uma excelente oportunidade de investimento no mercado imobiliário, existem proteções que limitam as alterações estruturais e estéticas, exigindo aprovações prévias para qualquer intervenção. Ou seja, tudo vai depender da finalidade que você deseja para o local.

Nesse sentido, se você pretende comprar um imóvel tombado e quer ficar por dentro do assunto, continue a leitura e veja tudo o que você precisa saber antes de concluir o negócio. 

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O que é um imóvel tombado?

Imagem de uma rua com casas de arquitetura antiga para ilustrar matéria sobre o que é um imóvel tombado
O tombamento é um instrumento que protege patrimônios por questões históricas, arquitetônicas e/ou culturais

Um imóvel tombado é uma propriedade reconhecida pela importância histórica, cultural, arquitetônica ou ambiental e protegida por legislação específica. Órgãos de preservação, como o IPHAN no Brasil, identificam e listam imóveis de valor patrimonial significativo e concedem esse status.

Ou seja, o termo se refere a propriedade que, por conta de características únicas, a comunidade ou nação considera parte fundamental de sua identidade e memória.

O processo de tombamento envolve um estudo detalhado para avaliar a relevância do imóvel. Assim, os responsáveis analisam critérios como idade, integridade estrutural, importância histórica e relevância cultural.

Uma vez tombado, o imóvel passa a ter a conservação e uso regulamentados por diretrizes específicas, que buscam preservar características originais e impedir intervenções que possam comprometer a autenticidade da propriedade.

Quem é o responsável por tombar um imóvel?

De acordo com o artigo 23 da Constituição Federal do Brasil, é responsabilidade da União, dos Estados e dos Municípios proteger os bens de valor histórico, artístico e cultural, evitando a destruição e descaracterização. 

Nesse sentido, o tombamento é uma das principais ferramentas utilizadas pela Administração Pública para cumprir essa responsabilidade de preservação.

Como funciona o processo de tombamento?

O processo de tombamento de um imóvel inicia com a identificação de propriedades que possuem potencial valor de tombamento. Muitas vezes isso parte da iniciativa pública, pessoas da sociedade civil ou solicitação dos próprios proprietários interessados em valorizar o patrimônio.

Especialistas como historiadores, arquitetos e urbanistas, realizam estudos técnicos detalhados para avaliar a importância do imóvel. Aspectos como idade, estilo arquitetônico, relevância histórica local e impacto cultural são cuidadosamente analisados. 

Dessa forma e com  base nesses dados, é elaborado um dossiê técnico que justifica a necessidade de proteção da propriedade.

Em seguida, a parte administrativa formal de tombamento é então iniciada. Este processo pode variar conforme a legislação vigente em cada estado, mas geralmente inclui a submissão do dossiê técnico aos órgãos competentes responsáveis pela preservação do patrimônio cultural.

Por fim, os órgãos decidem se vão tombar o imóvel e formalizam essa decisão por meio de um ato administrativo publicado no diário oficial. vez tombado, o imóvel adquire proteção legal. 

Como saber se o imóvel é tombado?

Para saber se um imóvel é tombado, basta seguir os seguintes passos:

1. Consulta aos órgãos de preservação

Primeiramente, é preciso verificar nos órgãos responsáveis pela preservação do patrimônio histórico e cultural, como o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN). Esses órgãos mantêm registros atualizados de todos os imóveis tombados.

2. Pesquisa online

Muitas vezes, é possível realizar uma consulta online nos sites dos órgãos de preservação, onde é disponibilizada uma lista dos imóveis tombados. 

Esses registros costumam incluir informações detalhadas sobre cada propriedade, como localização, características históricas e data de tombamento.

3. Consulta ao Cartório de Registro de Imóveis

Em alguns casos, a informação sobre o tombamento pode constar na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. 

A matrícula é um documento oficial que contém todas as informações legais e históricas do imóvel, incluindo eventuais restrições de uso e conservação impostas pelo tombamento.

4. Visita ao local

Em alguns casos, imóveis tombados possuem placas ou selos visíveis indicando o status de proteção. Durante visitas ao local ou pesquisas de mercado imobiliário, essas informações podem ser confirmadas diretamente.

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Quais são as restrições de um imóvel tombado?

Imagem de um profissional de obras fazendo uma instalação em uma parede de tijolos para ilustrar matéria sobre quais são as restrições de um imóvel tombado
É preciso consultar órgãos responsáveis antes de fazer qualquer modificação em um imóvel tombado

As restrições desse tipo de propriedade podem variar de acordo com as legislações específicas de cada país, região ou até mesmo de acordo com o órgão que declarou o tombamento. 

Por isso, é importante consultar os órgãos de preservação locais e revisar as diretrizes específicas de tombamento aplicáveis ao imóvel em questão para entender completamente as regras e responsabilidades associadas à conservação e uso. 

Afinal, o não cumprimento dessas restrições pode resultar em penalidades legais e comprometer a proteção do patrimônio cultural e histórico.

Contudo, apesar de variar de acordo com a região, algumas restrições costumam ser padrão, como:

Intervenções estruturais

Alterações que afetem a estrutura original do imóvel, como demolições, ampliações significativas, ou modificações que comprometam a integridade arquitetônica, são rigorosamente controladas e muitas vezes requerem autorização prévia dos órgãos de preservação.

Restrições estéticas

Mudanças na fachada, cores externas, materiais de construção e outros elementos estéticos também podem ser regulamentados. O objetivo é preservar a aparência original e características arquitetônicas do imóvel.

Uso do Imóvel

A depender do nível de proteção do tombamento, pode haver restrições quanto ao uso da propriedade. Por exemplo, certos imóveis tombados podem ser designados para uso exclusivamente residencial, comercial ou institucional, limitando assim as atividades permitidas no local.

Manutenção e conservação

Proprietários de imóveis tombados são responsáveis pela manutenção regular e conservação do bem. Isso pode incluir a utilização de materiais específicos e técnicas aprovadas para preservar a estrutura original ao longo do tempo.

Restrições de venda e transferência

Por fim, em alguns casos, há restrições quanto à venda ou transferência de propriedade de imóveis tombados, especialmente se a nova administração não se comprometer com a conservação adequada do patrimônio.

Quanto custa um imóvel tombado?

Imagem de um agente imobiliário segurando um objeto de casa e moedas para ilustrar matéria sobre quanto custa um imóvel tombado
O valor pode variar de acordo com a localização, tamanho e importância histórica da propriedade

O custo de um imóvel tombado pode variar significativamente e depende de diversos fatores, incluindo a localização, o tamanho, o estado de conservação, a relevância histórica e cultural, entre outros. 

A princípio, imóveis tombados localizados em áreas centrais de grandes cidades ou em regiões com alta demanda histórica e cultural tendem a ter preços mais elevados devido à valorização do patrimônio histórico.

Além disso, o estado de conservação do imóvel é essencial na definição dos valores. Imóveis em bom estado, que não necessitam de grandes obras de restauração, podem ter um preço mais alto em comparação com aqueles que exigem investimentos significativos em manutenção.

A importância histórica e cultural também influencia. Propriedades reconhecidas como marcos arquitetônicos ou que têm conexões com eventos históricos relevantes podem ter um preço mais elevado devido ao seu valor patrimonial.

Por fim, a disponibilidade de imóveis tombados no mercado e a demanda por esse tipo de propriedade também entram no cálculo e influenciam os preços. 

Pode vender imóvel tombado?

Imagem de um casal sentado no chão em meio a caixas de mudança para ilustrar matéria que responde a dúvida se pode vender imóvel tombado
Imóveis tombados tem um valor histórico, cultural e arquitetônico diferenciado

Sim, é possível vender um imóvel tombado, mas o processo envolve algumas considerações importantes. 

Primeiramente, o vendedor deve respeitar as diretrizes estabelecidas pelo órgão de preservação que declarou o tombamento. Essas diretrizes geralmente incluem restrições quanto à conservação e ao uso do imóvel, que devem ser observadas após a venda pelo novo proprietário.

Antes de concretizar a venda, o proprietário pode precisar obter autorizações prévias dos órgãos de preservação. Isso garante que o comprador esteja ciente das obrigações e responsabilidades associadas à propriedade, especialmente no que diz respeito à preservação das características originais.

Além disso, o comprador potencial deve estar disposto a cumprir as diretrizes de preservação estabelecidas. Isso pode incluir a necessidade de manutenção regular, uso de materiais específicos e a obtenção de permissões para qualquer alteração no imóvel.

Vale a pena comprar um imóvel tombado?

Embora exija custos mais elevados de manutenção e limite as possibilidades de reformas significativas, essas propriedades oferecem benefícios como isenção do IPTU, por exemplo. Além disso, devido à importância cultural e histórica, uma propriedade tombada pode ser bastante valorizada.

No entanto, é importante se assegurar de que o compromisso de preservação do imóvel será cumprido para evitar possíveis penalidades legais. 

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