Se você comprou, vendeu ou, simplesmente, possui um imóvel em seu nome, vai encontrar novidades para fazer a declaração do Imposto de Renda de 2022. A temporada de envio de declaração abriu no último dia 7 de março e, neste ano, foi prorrogada para o dia 31 de maio — antes, a data final era até 29 de abril.

Dentre as mudanças para quem precisa declarar imóveis, a principal será no preenchimento da ficha “Declaração de Bens e Direitos”. Houve um agrupamento pelo tipo de bem, de modo a facilitar a identificação do código e o lançamento correto de cada um deles.

“Assim, uma casa, um apartamento, terreno, galpão, escritório comercial, entre outros, estão todos debaixo de um mesmo guarda-chuva, o de ‘bens imóveis’”, detalha o advogado e tributarista Edemir Marques de Oliveira, do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT).

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Para evitar confusão

Segundo Oliveira, a alteração chega para resolver um problema importante. Havia muita confusão até então, porque os bens estavam todos juntos, e para evitar que um carro fosse lançado com o código de uma casa, por exemplo, a Receita Federal decidiu criar grupos, de acordo com a natureza do bem.

No programa, o contribuinte irá encontrar as seguintes divisões de bens e direitos: bens imóveis; bens móveis; participações societárias; aplicações e investimentos; créditos, depósito à vista e numerário; fundos e criptoativos; e outros bens e direitos.

Nesse mesmo sentido, a Receita Federal tornou obrigatório o lançamento de informações complementares dos imóveis, como inscrição municipal (IPTU), número nos cartórios de Registro de Imóveis, metragem, endereço e outras especificações dependendo do tipo do bem.

“As mudanças vieram para facilitar a vida do contribuinte no preenchimento correto da declaração. A Receita quer precisão nas informações de cada bem”, afirma Oliveira.

As novidades são mais de ordem operacional e não são apenas elas que merecem a atenção do contribuinte, alerta o tributarista. Algumas regras devem ser igualmente observadas. Acompanhe:

O imóvel deve ser declarado por qual valor?

A cada ano, na “Declaração de Bens” você deve sempre informar o imóvel pelo valor de compra, sem nenhuma correção, afirma Marques Oliveira. Muita gente costuma fazer o lançamento pelo valor de mercado e isso pode levar a declaração à “malha fina”.

Quem comprou imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação em 2021 terá de deixar a “coluna 31/12/2020” em branco e lançar o total pago no ano passado com a entrada e mais as prestações na “coluna 31/12/2021”. “Não lance o valor total do imóvel nem o valor do saldo devedor na ficha de Dívidas”, explica o especialista.

Quem comprou imóvel financiado pelo SFH antes de 2021, vai lançar na “coluna 31/12/2020” o total pago até essa data, o mesmo que foi informado na declaração entregue no ano passado. Já para encontrar o valor a ser lançado na “coluna 31/12/2021” some o total das prestações pago no ano passado mais o valor informado na coluna de 2020.

O lançamento é mais simples para quem comprou um imóvel à vista em 2021. Nesse caso, basta lançar o valor total na “coluna 31/12/2021”.

Quem não comprou nem vendeu em 2021, mas já é proprietário de um imóvel deve lançar o mesmo valor nas duas colunas. Sempre o de compra.

Como dar baixa no imóvel vendido em 2021

Quem vendeu um imóvel no ano passado terá de informar na “Declaração de Bens” o valor da venda, a forma que recebeu ou está recebendo o pagamento, dados do comprador e do imóvel, orienta o advogado.

Na coluna de situação do imóvel em 31/12/2020 será repetido o valor pelo qual vinha sendo declarado nos anos anteriores e a coluna 31/12/2021 vai ficar em branco.

Lucro imobiliário, o bicho-papão

Nem todo mundo sabe, mas quem vendeu imóvel em 2021 deveria ter verificado se houve lucro na operação: a diferença positiva entre o valor de venda menos o de compra. Em caso positivo, segundo Oliveira, deveria ter recolhido o imposto até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Quem não tomou essa providência terá de fazê-lo agora para lançar os cálculos e o imposto recolhido na declaração.

Os cálculos são feitos por um programa específico, o de Ganho de Capital 2021 – o GCAP – disponível no portal da Receita. É ele que promove, automaticamente, uma espécie de correção ao valor do imóvel, reduzindo o imposto.

Não a valor de mercado, mas que acaba diminuindo a base de cálculo do lucro imobiliário. O imposto é de 15% sobre esse lucro.

Quem está livre de imposto sobre o lucro?

Haverá isenção sobre o lucro na venda de um ou mais imóvel no valor de até R$ 35 mil. Ou ser for a venda de um único imóvel no valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.

Ou ainda se foi a venda de um único imóvel residencial e, no prazo de 180 dias da venda, o contribuinte tenha empregado o dinheiro na compra de outro imóvel residencial.

“Se a venda foi no fim de 2021, esse prazo de 180 dias ainda pode estar para vencer”, ressalva o tributarista. No entanto, se isso não se concretizar, o contribuinte fica sujeito ao imposto e terá de fazer o recolhimento com atraso.

Outra condição que leva à isenção de imposto é a data antiga da compra: imóvel vendido, mas que foi adquirido antes de 1969, está livre do IR. Isso porque a lei prevê um desconto de 5% por ano do lucro imobiliário da data da compra até 1988.

Nesses casos a redução é sempre de 100%, jogando o lucro a zero.

Reformas no imóvel

Ao fazer qualquer reforma no imóvel é preciso ter o cuidado de guardar todos os recibos, como os de compra de material e dos serviços de mão de obra. Esses valores poderão e deverão ser informados na declaração para que possam ser incorporados ao custo de aquisição do imóvel.

Eles acabam também reduzindo o lucro imobiliário porque elevam o valor de compra, estreitando dessa forma, a diferença entre o valor de venda e o de compra que é serão aplicados os 15% de imposto.

Quem fez qualquer benfeitoria no imóvel em 2021 deve agora, portanto, informar esses valores na declaração.

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