Existem poucos países com um sistema de impostos tão complexo como o Brasil, e no setor imobiliário isso não é diferente. Os encargos são divididos entre as esferas municipal, estadual e federal, fazendo com que as cidades possuam diferentes cargas tributárias. Para entender o custo real de uma casa ou apartamento, então, é preciso ficar por dentro das taxas e impostos sobre imóveis. 

Por isso, nesse artigo você vai entender os principais encargos que incidem sobre imóveis, desde o famigerado IPTU até taxas menos conhecidas, como a taxa de evolução da obra. Vem com a gente!

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Quais são os principais impostos sobre imóveis?

Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU)

O Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana é um dos impostos sobre imóveis mais conhecidos. O IPTU é cobrado sobre os proprietários de imóveis uma vez por ano. Em caso de aluguel, o contrato pode estabelecer que o inquilino será cobrado pelo imposto, mas a competência de pagá-lo ainda assim é do locatário.

O IPTU é cobrado com base em dois fatores: o valor venal, que é a avaliação de quanto vale o imóvel, e a alíquota, um percentual que cresce progressivamente de acordo com o valor do imóvel. Assim, o cálculo do IPTU é feito a partir da multiplicação entre o valor venal do imóvel e a sua alíquota correspondente.

Além disso, é importante destacar que o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana é de competência municipal. Isso significa que o IPTU em Belo Horizonte, por exemplo, terá alíquotas e faixas de valor venal diferentes da cidade de São Paulo.

Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário

O Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário é de competência federal, possui uma alíquota única de 15% e é cobrado sobre o lucro da venda de imóveis. 

Assim, supondo que você tenha comprado um apartamento por 500 mil reais e vendeu esse mesmo imóvel por 750 mil reais, será cobrado um imposto de 15% sobre os 250 mil reais de lucro com a venda, ou 37,5 mil reais.

Além disso, é importante ressaltar que, caso você venda um imóvel e compre outro em até 6 meses, o valor a ser pago pelo Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário será deduzido. 

Voltando ao exemplo utilizado, caso você tenha vendido o apartamento por 750 mil reais e comprado um outro do mesmo valor, você será isento de pagar IR sobre Lucro Imobiliário.

Por fim, no caso de permuta de imóveis em que não existe torna, ou seja, quando nenhum dos envolvidos recebe um valor adicional na troca dos imóveis, não ocorre incidência de IR. Pois, como dito anteriormente, o Imposto de Renda só é cobrado sobre o lucro imobiliário e, nesse caso, não há lucro na transação dos bens.

Imposto de Renda sobre Aluguel

No caso de aluguel de imóveis, o proprietário também precisa pagar Imposto de Renda da Pessoa Física, afinal, o valor recebido faz parte de sua receita mensal.

A tabela de IR da Pessoa Física funciona com alíquotas progressivas, que variam de isenção total (caso a renda mensal seja inferior a R$1.903,98) até 27,5% para valores acima de R$4.664,68.

Ademais, é importante notar que o Imposto de Renda sobre Aluguel também deve ser declarado pelo inquilino, apesar do imposto não incidir sobre ele caso seja Pessoa Física.

Leia também: Imposto de Renda em BH: como declarar os rendimentos sobre os aluguéis?

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um dos tributos mais importantes e onerosos, sendo cobrado sobre a compra de propriedades. De competência municipal, seu valor varia de acordo com cada cidade, porém costuma ficar na faixa entre 2 e 3% do valor do imóvel.

O ITBI é sempre cobrado de quem compra o imóvel, devendo ser pago no momento da transferência de propriedade. No caso de permuta, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis incide em ambas as propriedades, independente se a transação foi feita com ou sem torna.

Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)

Assim como o ITBI, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação também é cobrado na transferência de imóveis, mas apenas para casos de doação ou herança — ou seja, nessas duas situações, o imposto a ser cobrado não é o ITBI, mas sim o ITCMD.

O ITCMD geralmente possui uma tabela progressiva, com diferentes alíquotas de acordo com o valor do imóvel e o tipo de transmissão (herança ou doação). Contudo, cada estado possui suas regras, sendo necessário ficar atento à legislação local.

No Ceará, por exemplo, existem 4 alíquotas para o caso de herança, variando de 2% a 8%, e apenas 2 alíquotas para doações, que variam de 2% a 4%. Já no Piauí, o ITCMD será sempre 4%, independente do valor e do tipo de transmissão de bem.

Os contribuintes do ITCMD são, na grande maioria dos casos, os herdeiros e os donatários, ou seja, quem recebe a propriedade. Contudo, caso o donatário seja de um outro estado, o doador pode ser o responsável por pagar o imposto. 

Ainda, em caso de doação de propriedade para instituições educacionais ou de assistência social sem fins lucrativos, a lei prevê isenção do ITCMD.

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Quais são as principais taxas sobre imóveis?

Escritura do imóvel

A escritura é um documento elaborado no cartório de notas, após a assinatura do contrato, que serve para validar o acordo de compra e venda feito entre as duas partes. O valor pago para realizar a escritura pública varia de acordo com o valor da propriedade e a unidade federativa em questão. 

Vale ressaltar também que a escritura será necessária apenas no caso de compra à vista. Em caso de financiamento, o contrato emitido pela instituição financeira substitui a escritura do imóvel.

Registro de imóvel

O registro é uma etapa posterior à escritura do imóvel, sendo necessário para que a transferência de propriedade fique corretamente registrada na matrícula do imóvel. Isso significa que o imóvel só é oficialmente transferido para o novo proprietário após a realização do registro de imóvel.

O valor da taxa de registro de imóvel também varia de acordo com o estado e o valor venal da propriedade. Ainda, o registro de imóvel precisa ser realizado em um cartório específico, o Cartório de Registro de Imóveis. Cada propriedade está registrada em um cartório específico, portanto é necessário fazer o registro no local correto. 

Leia também: Confira a lista completa dos Cartórios de Notas e Registros das Capitais no Sudeste

Taxa de corretagem

A corretagem é o valor pago pelos serviços prestados por imobiliárias, incorporadoras e corretores. A taxa de corretagem é sempre incluída como uma porcentagem do aluguel, compra ou venda de imóveis, e não existe um valor fixo para ela.

No geral, o responsável pelo pagamento da taxa de corretagem é a pessoa que contrata o corretor, mas nem sempre esse é o caso. Em permutas, por exemplo, é comum que a responsabilidade seja compartilhada por ambas as partes.

Taxa de evolução da obra

A taxa de evolução da obra é aplicada apenas na compra de imóveis na planta. Essa taxa é paga às construtoras, sendo uma forma delas repassarem os juros que lhe são cobrados pelos bancos ou instituições financeiras. 

Em média, a taxa de evolução da obra custa 2% do valor total do imóvel, sendo paga do início da edificação até a entrega final. No caso de eventuais atrasos na entrega do imóvel, o comprador tem o direito de entrar em contato com a construtora para suspender a taxa enquanto a obra estiver atrasada.

Como você pôde ver, não é tão simples entender como funcionam as taxas e impostos sobre imóveis no Brasil. Mas fique tranquilo: no Blog Casa Mineira, você tira todas as suas dúvidas relacionadas a imóveis, desde a documentação até a hora da mudança.

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