Em janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) lançou oficialmente o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). O indicador foi criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis de imóveis residenciais no Brasil. E apesar de ter chegado ao público apenas neste ano, o índice já traz um panorama do mercado brasileiro, uma vez que analisou dados retroativos desde 2018.
Qual é o valor do IVAR?
Por conta de uma análise retroativa dos dados – foram analisados preços desde 2018 -, o IVAR já consegue apontar, na data de seu lançamento, que em dezembro de 2021 houve uma alta de 0,66% nos valores das locações, contra 0,79% do mês anterior. Além disso, o índice aponta, no acumulado de 12 meses, uma queda de -0,61% no último mês do ano passado.
“O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avaliou Paulo Picchetti, Pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR, sobre o resultado de dezembro de 2021.
O que é o índice IVAR?
O IVAR nasce com base em informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários, sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.
O novo índice faz parte de um grupo de outros indicadores calculados e divulgados pela instituição, a exemplo do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e do próprio IGP-M.
Usados como índices de reajuste de aluguel, o IGP-M e mais recentemente o IPCA, por exemplo, foram criados para outras finalidades.
IVAR x Outros índices de preços de aluguel
O IGP-M e o IPCA são usados como base para reajuste e não são necessariamente focados no aluguel. Mas há outros indicadores no Brasil que acompanham a evolução nos preços de locações de imóveis.
O subitem Aluguel Residencial do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – 15 (IPCA-15 do IBGE) e o mesmo subitem do Índice de Preços ao Consumidor Semanal (IPC-S do FGV IBRE), por exemplo, subiram 6,98% e 4,45%, respectivamente, no acumulado de 12 meses em dezembro de 2021, nas mesmas bases de comparação. Já o IVAR teve queda de 0,61%.
E neste gráfico divulgado pelo FGV IBRE, é possível ver como os índices que medem a evolução dos valores de aluguéis residenciais registraram pouca oscilação ao longo dos últimos dois anos, enquanto o IVAR captava muitas nuances.
Razões do descolamento do IVAR em relação a outros índices
De acordo com André Braz, Coordenador dos índices de preços do FGV IBRE, ainda que a inflação, medida pelos principais índices de preços do Brasil, esteja em aceleração, a variação interanual dos aluguéis residenciais segue em desaceleração. Em especial por conta do atual momento econômico do país.
“A alta da inflação vem reduzindo a renda familiar, que segue pressionada pela apatia da atividade econômica e pelo alto índice de desemprego. Com a renda familiar em baixa, os valores dos aluguéis tendem a acompanhar tal tendência, refletindo o avanço das negociações entre inquilinos e proprietários”, avalia André Braz.
Variação mensal do IVAR
Entre novembro e dezembro, a taxa de variação mensal do IVAR desacelerou de 0,79% para 0,66%. Veja abaixo como foi essa variação nos últimos 12 meses.
| Mês/Ano | Média nacional |
| Jan/21 | 0,01% |
| Fev/21 | -0,55 |
| Mar/21 | -0,59% |
| Abr/21 | -1,05% |
| Mai/21 | 0,04% |
| Jun/21 | 0,41% |
| Jul/21 | 0,50% |
| Ago/21 | 0,14% |
| Set/21 | -0,88% |
| Out/21 | -0,07% |
| Nov/21 | 0,79% |
| Dez/21 | 0,66% |
Variação mensal do IVAR por cidade
O movimento de desaceleração na média nacional foi especialmente impactado pelo que foi registrado nas duas cidades de maior peso: São Paulo (de 0,78% em novembro para 0,48% em dezembro) e Rio de Janeiro (de 1,46% para 1,03%).
Já em Belo Horizonte (de 1,00% para 1,17%) e Porto Alegre (de 0,27% para 0,43%), houve alta na variação mensal.
Veja os números dos últimos 12 meses
| Mês/Ano | São Paulo | Rio de Janeiro | Belo Horizonte | Porto Alegre |
| Jan/21 | 0,18% | -0,08% | -0,11% | -0,14% |
| Fev/21 | -0,05% | -0,43% | -1,54% | -0,92% |
| Mar/21 | 0,07% | -0,80% | -1,97% | -0,80% |
| Abr/21 | -1,06% | -1,02% | -0,74% | -1,24% |
| Mai/21 | -0,21% | -0,18% | 1,02% | 0,03% |
| Jun/21 | -0,76% | -0,35% | 3,05% | 1,39% |
| Jul/21 | 0,11% | 0,40% | 0,79% | 1,06% |
| Ago/21 | -0,36% | 0,32% | 0,44% | 0,72% |
| Set/21 | -0,89% | -0,34% | -1,90% | -0,53% |
| Out/21 | -0,12% | 0,49% | 0,36% | -0,58% |
| Nov/21 | 0,78% | 1,46% | 1,00% | 0,27% |
| Dez/21 | 0,48% | 1,03% | 1,17% | 0,43% |
Variação acumulada do IVAR
No caso da variação acumulada em 12 meses, a média nacional desacelerou a ponto de registrar uma queda de -0,61% nos preços em dezembro de 2021, contra alta de 0,70% no mês anterior.
Veja a variação acumulada em 12 meses desde janeiro de 2021:
| Mês/Ano | Média nacional |
| Jan/21 | 3,80% |
| Fev/21 | 0,41% |
| Mar/21 | 0,84% |
| Abr/21 | 0,93% |
| Mai/21 | 4,14% |
| Jun/21 | 3,70% |
| Jul/21 | 4,45% |
| Ago/21 | 4,48% |
| Set/21 | 3,77% |
| Out/21 | 1,32% |
| Nov/21 | 0,70% |
| Dez/21 | -0,61% |
Variação acumulada do IVAR por cidade
Já na pesquisa por cidade, todas as que compõem o índice IVAR apresentaram desaceleração, mas apenas São Paulo e Porto Alegre registram queda na média de preços. A Capital Paulista apontou -1,83% no acumulado de 12 meses em dezembro, contra -0,49% no mês anterior. Já a Capital Gaúcha registrou -0,35%, contra alta de 0,65% em novembro.
A maior variação no acumulado de 12 meses ficou com Belo Horizonte, com alta de 1,46% em dezembro (contra 3,07% em novembro), seguida pelo Rio de Janeiro, com elevação de 0,46% (contra 1,90% no mês anterior).
| Mês/Ano | São Paulo | Rio de Janeiro | Belo Horizonte | Porto Alegre |
| Jan/21 | 4,43% | 4,31% | 6,14 % | 1,00% |
| Fev/21 | 0,22% | 1,03% | 2,08% | -0,64% |
| Mar/21 | 0,68% | 1,19% | 3,12% | -0,42% |
| Abr/21 | -0,03% | 0,80% | 5,26% | 0,23% |
| Mai/21 | 2,92% | 3,48% | 10,22% | 3,25% |
| Jun/21 | 1,42% | 2,78% | 11,35% | 3,93% |
| Jul/21 | 2,05% | 4,15% | 11,16% | 5,04% |
| Ago/21 | 2,06% | 4,06% | 11,00% | 5,25% |
| Set/21 | 1,53% | 3,72% | 8,57% | 4,99% |
| Out/21 | -0,40% | 1,63% | 5,37% | 1,80% |
| Nov/21 | -0,49% | 1,90% | 3,07% | 0,65% |
| Dez/21 | -1,83% | 0,46% | 1,46% | -0,35% |
Gráfico da variação do IVAR por cidade
Preços dos aluguéis nos contratos do QuintoAndar
Desde o início de suas operações, em 2013, o QuintoAndar usou o IGP-M – tradicionalmente conhecido no mercado imobiliário como “inflação do aluguel” – como índice de reajuste de seus contratos de locações. No entanto, em novembro de 2020, em uma ação pioneira para o setor, adotamos o IPCA como índice base, como uma forma de evitar a alta volatilidade do IGP-M.
E além de todas as facilidades e suporte oferecidos a locador e locatário antes, durante e depois da vigência de um contrato de aluguel, também temos ferramentas que podem ajudar as duas partes em uma tomada de decisão.
Para o dono de um imóvel, temos uma calculadora que ajuda a descobrir quanto cobrar de aluguel. Já para quem está procurando um imóvel para locação, a melhor ferramenta é a que mostra que aluguel cabe no seu bolso.