Em janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) lançou oficialmente o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). O indicador foi criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis de imóveis residenciais no Brasil. E apesar de ter chegado ao público apenas neste ano, o índice já traz um panorama do mercado brasileiro, uma vez que analisou dados retroativos desde 2018. 

Qual é o valor do IVAR?

Por conta de uma análise retroativa dos dados – foram analisados preços desde 2018 -, o IVAR já consegue apontar, na data de seu lançamento, que em dezembro de 2021 houve uma alta de 0,66% nos valores das locações, contra 0,79% do mês anterior. Além disso, o índice aponta, no acumulado de 12 meses, uma queda de -0,61% no último mês do ano passado. 

“O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avaliou Paulo Picchetti, Pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR, sobre o resultado de dezembro de 2021.

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O que é o índice IVAR?

O IVAR nasce com base em informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários, sob intermediação de empresas administradoras de imóveis. 

O novo índice faz parte de um grupo de outros indicadores calculados e divulgados pela instituição, a exemplo do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e do próprio IGP-M.

Usados como índices de reajuste de aluguel, o IGP-M e mais recentemente o IPCA, por exemplo, foram criados para outras finalidades. 

IVAR x Outros índices de preços de aluguel

O IGP-M e o IPCA são usados como base para reajuste e não são necessariamente focados no aluguel. Mas há outros indicadores no Brasil que acompanham a evolução nos preços de locações de imóveis.

O subitem Aluguel Residencial do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – 15 (IPCA-15 do IBGE) e o mesmo subitem do Índice de Preços ao Consumidor Semanal (IPC-S do FGV IBRE), por exemplo, subiram 6,98% e 4,45%, respectivamente, no acumulado de 12 meses em dezembro de 2021, nas mesmas bases de comparação. Já o IVAR teve queda de 0,61%.

E neste gráfico divulgado pelo FGV IBRE, é possível ver como os índices que medem a evolução dos valores de aluguéis residenciais registraram pouca oscilação ao longo dos últimos dois anos, enquanto o IVAR captava muitas nuances.

Razões do descolamento do IVAR em relação a outros índices

De acordo com André Braz, Coordenador dos índices de preços do FGV IBRE, ainda que a inflação, medida pelos principais índices de preços do Brasil, esteja em aceleração, a variação interanual dos aluguéis residenciais segue em desaceleração. Em especial por conta do atual momento econômico do país.

“A alta da inflação vem reduzindo a renda familiar, que segue pressionada pela apatia da atividade econômica e pelo alto índice de desemprego. Com a renda familiar em baixa, os valores dos aluguéis tendem a acompanhar tal tendência, refletindo o avanço das negociações entre inquilinos e proprietários”, avalia André Braz.

Variação mensal do IVAR

Entre novembro e dezembro, a taxa de variação mensal do IVAR desacelerou de 0,79% para 0,66%. Veja abaixo como foi essa variação nos últimos 12 meses.

Mês/AnoMédia nacional
Jan/210,01%
Fev/21-0,55
Mar/21-0,59%
Abr/21-1,05%
Mai/210,04%
Jun/210,41%
Jul/210,50%
Ago/210,14%
Set/21-0,88%
Out/21-0,07%
Nov/210,79%
Dez/210,66%

Variação mensal do IVAR por cidade

O movimento de desaceleração na média nacional foi especialmente impactado pelo que foi registrado nas duas cidades de maior peso: São Paulo (de 0,78% em novembro para 0,48% em dezembro) e Rio de Janeiro (de 1,46% para 1,03%).

Já em Belo Horizonte (de 1,00% para 1,17%) e Porto Alegre (de 0,27% para 0,43%), houve alta na variação mensal. 

Veja os números dos últimos 12 meses

Mês/AnoSão PauloRio de JaneiroBelo HorizontePorto Alegre
Jan/210,18%-0,08%-0,11%-0,14%
Fev/21-0,05%-0,43%-1,54%-0,92% 
Mar/210,07%-0,80%-1,97%-0,80% 
Abr/21-1,06%-1,02% -0,74%-1,24%
Mai/21-0,21%-0,18%1,02%0,03% 
Jun/21-0,76%-0,35%3,05%1,39%
Jul/210,11%0,40%0,79%1,06% 
Ago/21-0,36%0,32%0,44%0,72% 
Set/21-0,89%-0,34%-1,90% -0,53%
Out/21-0,12%0,49%0,36% -0,58%
Nov/210,78%1,46%1,00% 0,27%
Dez/210,48%1,03%1,17%0,43%

Variação acumulada do IVAR

No caso da variação acumulada em 12 meses, a média nacional desacelerou a ponto de registrar uma queda de -0,61% nos preços em dezembro de 2021, contra alta de 0,70% no mês anterior. 

Veja a variação acumulada em 12 meses desde janeiro de 2021:

Mês/AnoMédia nacional
Jan/213,80%
Fev/210,41%
Mar/210,84%
Abr/210,93%
Mai/214,14%
Jun/213,70%
Jul/214,45%
Ago/214,48%
Set/213,77%
Out/211,32%
Nov/210,70%
Dez/21-0,61%

Variação acumulada do IVAR por cidade

Já na pesquisa por cidade, todas as que compõem o índice IVAR apresentaram desaceleração, mas apenas São Paulo e Porto Alegre registram queda na média de preços. A Capital Paulista apontou -1,83% no acumulado de 12 meses em dezembro, contra -0,49% no mês anterior. Já a Capital Gaúcha registrou -0,35%, contra alta de 0,65% em novembro.

A maior variação no acumulado de 12 meses ficou com Belo Horizonte, com alta de 1,46% em dezembro (contra 3,07% em novembro), seguida pelo Rio de Janeiro, com elevação de 0,46% (contra 1,90% no mês anterior). 

Mês/AnoSão PauloRio de JaneiroBelo HorizontePorto Alegre
Jan/214,43%4,31%6,14 %1,00%
Fev/210,22%1,03%2,08%-0,64%
Mar/210,68%1,19%3,12%-0,42%
Abr/21-0,03%0,80%5,26%0,23%
Mai/212,92%3,48%10,22%3,25%
Jun/211,42%2,78%11,35%3,93%
Jul/212,05%4,15%11,16%5,04%
Ago/212,06%4,06%11,00%5,25%
Set/211,53%3,72%8,57%4,99%
Out/21-0,40%1,63%5,37%1,80%
Nov/21-0,49%1,90%3,07%0,65%
Dez/21-1,83%0,46%1,46%-0,35%
Gráfico da variação do IVAR por cidade

Preços dos aluguéis nos contratos do QuintoAndar

Desde o início de suas operações, em 2013, o QuintoAndar usou o IGP-M – tradicionalmente conhecido no mercado imobiliário como “inflação do aluguel” – como índice de reajuste de seus contratos de locações. No entanto, em novembro de 2020, em uma ação pioneira para o setor, adotamos o IPCA como índice base, como uma forma de evitar a alta volatilidade do IGP-M. 

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