Quando você assina um contrato para alugar um imóvel, seja como inquilino ou proprietário, é normal que algumas dúvidas surjam. Especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez. E uma das mais comuns, tanto para quem vai pagar quanto para quem vai receber, é o cálculo do valor do aluguel. Mas afinal, o que são e quais são os índices de reajuste de aluguel e como eles determinam a mudança nos valores?
Navegue pelo conteúdo:
- Lei do Inquilinato
- Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?
- IPCA bate IGP-M em 2022
- Bases de cálculos diferentes
- IGP-M tem variação maior, mas efeito no longo prazo é similar ao do IPCA
- Evoluções do IGP-M e do IPCA em 12 meses
- Próximas divulgações mês a mês: IGP-M e IPCA
- Calendário do IGP-M 2023
- Calendário do IPCA 2023
- Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?
- O que é IGP-M?
- Calculadora do IGP-M
- O que é IPCA?
- Calculadora do IPCA
- Variações dos principais indexadores econômicos nos últimos 12 meses
- Outros índices de reajuste de aluguel
- O que é INPC?
- O que é IPC?
- Quer uma alternativa? Veja como funciona no QuintoAndar
- Negociação entre locador e locatário
Lei do Inquilinato
Antes de a gente começar a decifrar ainda mais essa sopa de letrinhas dos indicadores econômicos para você, é importante dizer que o direito de um proprietário de reajustar anualmente o valor do aluguel de seu imóvel é garantido pela Lei do Inquilinato (Art. 18 da Lei n. 8.245/91). Esse reajuste é previsto em contrato, sempre com base em algum índice de inflação.
Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?
Historicamente, o principal índice utilizado no reajuste de aluguéis é IGP-M. Porém, sua volatilidade fez com que cada vez mais o mercado olhasse para o IPCA, que é a inflação oficial do país. Mas, uma vez que ambos os índices flutuam, uma outra alternativa para locador e locatário, que são as partes envolvidas em um contrato de aluguel, é a negociação direta dos novos valores do reajuste do aluguel.
IPCA bate IGP-M em 2022
O IPCA fechou o ano de 2022 com alta de 5,79%, de acordo com o IBGE. A variação é superior à registrada no IGP-M, calculado pela Fundação Getúlio Vargas, que ficou em 5,45% no mesmo período.
Dessa maneira, os locadores de imóveis cujos contratos se renovaram em janeiro com correção prevista pelo IPCA, como ocorre no QuintoAndar, tiveram um reajuste maior do que se fosse atrelado ao IGP-M, como é mais comum no mercado imobiliário.
O fenômeno, porém, não é tão comum, pois o IPCA não superava o IGP-M em um ano completo desde 2017, quando o índice da FGV fechou em deflação de 0,52%, contra alta de 2,95% para a inflação oficial do país.
Esse fato desmonta completamente uma falácia comum entre proprietários e inquilinos: a de que o IGP-M é um índice que favorece o locador, por ser geralmente mais alto do que o reajuste do custo de vida e dos salários.
Bases de cálculos diferentes
Embora registrem a alta de preços, o IGP-M e o IPCA possuem bases de cálculo diferentes. Isso ocorre porque, na economia, existem diversas “inflações”, de acordo com o custo de vida ou de cada negócio.
A variação de preços de uma família mais rica, por exemplo, tende a ser maior que a de uma família mais pobre quando as passagens de avião ficam mais caras, por exemplo, Já quando a alta está concentrada nos alimentos, especialmente os mais básicos, os mais pobres sentem uma inflação maior.
Nesse sentido, o IPCA mede a variação de preços de uma cesta de despesas diversas (alimentação, comunicação, habitação, transporte, etc), ponderados entre famílias que recebem de 1 a 40 salários mínimos.
Já no IGP-M, além dos preços ao consumidor, o maior peso está nos preços de atacado, na indústria e na agropecuária, além de uma participação na construção civil.
A inflação medida por ele, portanto, está um pouco mais longe do dia a dia das famílias – e ainda pode sofrer fortes oscilações com fatores macroeconômicos, como a variação cambial e a negociação de commodities e matérias-primas.
IGP-M tem variação maior, mas efeito no longo prazo é similar ao do IPCA
Um estudo feito há dois anos pelo BTG Pactual, por exemplo, mapeou a variação dos dois principais índices de inflação do mercado em um período de 15 anos (2006-2020).
O levantamento mostra que, embora no longo prazo os índices tendam a seguir caminhos parecidos, a oscilação do IGP-M no curto prazo é muito maior. Inclusive, os índices seguiam caminhos parecidos até a chegada da pandemia, que gerou uma alta expressiva do IGP-M.
Por outro lado, a volatilidade do IGP-M se mostrou bem mais alta em praticamente todo o período. O desvio-padrão, que é o intervalo de variação esperado na maioria das amostras, ficou bem acima do registrado pelo IPCA.
Bem, mas o que isso indica na prática? Em certos períodos, pode haver um descasamento entre o IGP-M e o custo de vida do investidor ou do inquilino. No ápice da pandemia, por exemplo, enquanto o índice da FGV superou os 30%, o IPCA não chegava a 10%.
Isso beneficiou os investidores, cujas receitas subiram em relação às despesas, mas sufocou parte dos inquilinos. Se o IGP-M fica abaixo do IPCA, contudo, a situação se inverte: o proprietário perde poder de compra com a receita do aluguel. Foi o que ocorreu em 2017, por exemplo, quando o IGP-M ficou negativo.
Leia também: Aprenda o que é deflação do IPCA e do IGP-M e quais os efeitos para quem aluga imóveis
Evoluções do IGP-M e do IPCA em 12 meses
O IGP-M fechou o mês de maio de 2023 com queda de 1,84%, contra -0,95% em abril. Com isso, o índice acumula -4,47% nos últimos 12 meses.
Confira a evolução:
Já o IPCA, teve alta de 0,23% em maio de 2023 e acumulou 3,94% também nos últimos 12 meses.
Veja o gráfico:
Próximas divulgações mês a mês: IGP-M e IPCA
Saiba quando serão divulgadas, mês a mês, as atualizações do IGP-M e do IPCA.
Calendário do IGP-M 2023
Confira as datas das divulgações do IGP-M pela Fundação Getúlio Vargas em 2023.
- Janeiro: dia 30 ✅
- Fevereiro: dia 27 ✅
- Março: dia 30 ✅
- Abril: dia 27 ✅
- Maio: dia 30 ✅
- Junho: dia 29
- Julho: dia 28
- Agosto: dia 30
- Setembro: dia 28
- Outubro: dia 30
- Novembro: dia 29
- Dezembro: dia 28
Calendário do IPCA 2023
Confira as datas das próximas divulgações do IPCA em 2023.
- Janeiro: dia 10 ✅
- Fevereiro: dia 9 ✅
- Março: dia 10 ✅
- Abril: dia 11 ✅
- Maio: dia 12 ✅
- Junho: dia 7 ✅
- Julho: dia 11
- Agosto: dia 11
- Setembro: dia 12
- Outubro: dia 11
- Novembro: dia 10
- Dezembro: dia 12
Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?
Os índices de reajuste de aluguel, seja qual for o escolhido, devem incidir somente uma vez ao ano (na data de aniversário de contrato), sobre o valor em reais. Reajustes com base no salário mínimo, por exemplo, são proibidos. Mas atenção: a data de aniversário é aquela em que o contrato foi assinado. Não é o dia fixado para o pagamento do aluguel.
Conheça melhor os índices mais utilizados:
O que é IGP-M?
Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), tradicionalmente, sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel. No entanto, o indicador é muito sensível à variação cambial, o que pode prejudicar tanto os inquilinos – em casos de alta do dólar – quanto os proprietários – quando o dólar.
Em 2017, por exemplo, o índice chegou a ficar negativo, o que puxou os preços dos aluguéis para baixo, prejudicando os donos de imóveis. Já a partir de meados de 2020, o IGP-M disparou a ponto de ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses ao final do ano, o que assustou os locatários. A partir do meio de 2021, entrou novamente em um processo de desaceleração.
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M é formado por uma média aritmética ponderada entre outros três índices de preço do mercado, todos também aferidos pela FGV.
São eles:
- Índice de Preços por Atacado – IPA (60% do IGP-M): representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas, ou seja, antes de chegarem no varejo
- Índice de Preços ao Consumidor – IPCA (30% do IGP-M): mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços presentes nas despesas habituais de famílias com renda mensal entre 1 e 33 salários mínimos.
- Índice Nacional do Custo da Construção – INCC (10% do IGP-M): aponta a variação dos custos do setor de construções habitacionais.
Calculadora do IGP-M
Se você tem um contrato de aluguel prestes a fazer aniversário onde conste que o reajuste deve ser feito pelo IGP-M, veja em nossa calculadora quanto seria hoje esse valor e considere a possibilidade de negociar com o proprietário de imóvel uma outra possibilidade de reajuste.
Os contratos que fazem aniversário no mês seguinte terão reajuste de -3,46%.
O que é IPCA?
Calculado pelo IBGE, o o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um a 40 salários mínimos. Em regiões metropolitanas brasileiras com habitação e outros itens como educação e transportes. É o índice usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.
Calculadora do IPCA
Assim como acontece com o IGP-M, também temos uma calculadora na qual você pode saber hoje qual seria o valor do seu aluguel em caso de reajuste pelo IPCA.
Os contratos que fazem aniversário no próximo mês terão reajuste de 4,82%.
Variações dos principais indexadores econômicos nos últimos 12 meses
| IGP-M | IPCA | IPA-M | IPC-M | INCC-M | |
|---|---|---|---|---|---|
| DEZ/22 | 0.45% | 0.62% | 0.47% | 0.44% | 0.27% |
| JAN/23 | 0.21% | 0.53% | 0.10% | 0.61% | 0.32% |
| FEV/23 | -0.06% | 0.84% | -0.20% | 0.38% | 0.21% |
| MAR/23 | 0.05% | 0.71% | -0.12% | 0.66% | 0.18% |
| ABR/23 | -0.95% | 0.61% | -1.45% | 0.46% | 0.23% |
| MAI/23 | -2.58% | 0.23% | -2.72% | 0.48% | 0.40% |
| JUN/23 | -1.93% | -0.08% | -2.73% | -0.25% | 0.85% |
| JUL/23 | -0.72% | 0.12% | -1.05% | 0.11% | 0.06% |
| AGO/23 | -0.14% | 0.23% | -0.17% | -0.19% | 0.24% |
| SET/23 | 0.37% | 0.26% | 0.41% | 0.27% | 0.24% |
| OUT/23 | 0.50% | 0.24% | 0.60% | 0.27% | 0.20% |
| NOV/23 | 0.59% | – | 0.71% | 0.42% | 0.10% |
Outros índices de reajuste de aluguel
Bem menos usados, há outros indicadores econômicos que também podem servir como base para o reajuste de aluguel. Entre eles estão o INPC e o IPC.
O que é INPC?
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor também é divulgado pelo IBGE. Ele é parecido com o IPCA. Mas se baseia nos gastos das famílias que ganham de um a cinco salários mínimos.
O que é IPC?
Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Considera as despesas habituais de famílias com nível de renda entre um e 33 salários mínimos em sete das principais capitais do país.
Quer uma alternativa? Veja como funciona no QuintoAndar
Para evitar as distorções do IGP-M, o QuintoAndar adotou o IPCA como índice de correção de seus contratos de aluguel para todos os novos contratos fechados pela plataforma com propostas enviadas a partir do dia 26/11/2020.
Ainda que não seja perfeito, o indicador mede o custo do consumo, levando em consideração tanto os gastos do inquilino como o objetivo do proprietário que busca renda por meio de seus aluguéis.
Além de mais estável para ambas as partes, o uso do IPCA permite que os contratos sejam indexados à variação mais próxima à da renda do inquilino e dos gastos do proprietário, sendo um instrumento mais eficaz para sua função em um contrato de aluguel: a de preservar as condições estabelecidas inicialmente.
O objetivo com a mudança feita em 2020 foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M.
Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 17,9% em setembro de 2020 e de 20,9% em outubro do mesmo ano. Enquanto o IPCA registrou, nesses mesmos intervalos, altas de apenas 3,1% e 3,9%, respectivamente.
Negociação entre locador e locatário
No entanto, antes dessa mudança, a imobiliária digital já vinha atuando para facilitar a negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários, além de entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. A decisão, porém, é inteiramente dos proprietários.
A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 foi uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta registrada no IGP-M entre março de 2020 e abril de 2021.
Quando ambas as partes chegam a um denominador comum, o inquilino não se vê inclinado fazer a rescisão do contrato de aluguel e o proprietário, além de ter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal que recebe com a locação.
No QuintoAndar, caso o seu contrato tenha começado no início do mês, o reajuste de aluguel é completo. Se o aniversário for, por exemplo, na segunda quinzena do mês, você paga o reajuste de forma proporcional no primeiro mês. E nos próximos o valor integral.
Atualmente, os contratos de aluguel de um imóveis pelo QuintoAndar têm os IPCA como padrão para o reajuste anual. Mas o proprietário do imóvel alugado é sempre avisado da proximidade do aniversário do compromisso para que possa negociar com o inquilino, por chat, o novo valor.
