Quando você assina um contrato para alugar um imóvel, seja como inquilino ou proprietário, é normal que algumas dúvidas surjam. Especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez. E uma das mais comuns, tanto para quem vai pagar quanto para quem vai receber, é o cálculo do valor do aluguel. Mas afinal, o que são e quais são os índices de reajuste de aluguel e como eles determinam a mudança nos valores?
Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?
Historicamente, o principal índice utlizado no reajuste de aluguéis é IGP-M. Mas a sua volatilidade fez com que cada vez mais o mercado olhasse para o IPCA, que é a inflação oficial do país. Mas, uma outra alternativa para locador e locatário, que são as partes envolvidas em um contrato de aluguel, em tempos de alta nesses dois índices é negociação direta dos novos valores do reajuste do aluguel.
Evoluções do IGP-M e do IPCA
Em franca desaceleração, o IGP-M registrou variação de 0,21% em julho de 2022 e um acúmulo de 10,08% nos últimos 12 meses.
Confira a evolução:
Já o IPCA, que variou 067% em junho de 2022, tem passado por um viés de alta e acumulou 11,89% também nos últimos 12 meses.
Veja o gráfico:
Próximas divulgações mês a mês: IGP-M e IPCA
Saiba quando serão divulgadas, mês a mês, as atualizações do IGP-M e do IPCA.
Calendário do IGP-M 2022
Confira as datas das próximas divulgações do IGP-M pela Fundação Getúlio Vargas em 2022.
- Janeiro: dia 28 ✅
- Fevereiro: dia 25 ✅
- Março: dia 30 ✅
- Abril: dia 28 ✅
- Maio: dia 30 ✅
- Junho: dia 29 ✅
- Julho: dia 28 ✅
- Agosto: dia 30
- Setembro: dia 29
- Outubro: dia 28
- Novembro: dia 29
- Dezembro: dia 29
Calendário do IPCA 2022
Confira as datas das próximas divulgações do IPCA em 2022 (Referentes sempre ao mês anterior).
- Janeiro: dia 11 ✅ (Divulgação do IPCA de dezembro de 2021)
- Fevereiro: dia 9 ✅
- Março: dia 11 ✅
- Abril: dia 8 ✅
- Maio: dia 11 ✅
- Junho: dia 9 ✅
- Julho: dia 8
- Agosto: dia 9
- Setembro: dia 9
- Outubro: dia 11
- Novembro: dia 10
- Dezembro: dia 9
Lei do Inquilinato
Antes de a gente começar a decifrar ainda mais essa sopa de letrinhas dos indicadores econômicos para você, é importante dizer que o direito de um proprietário de reajustar anualmente o valor do aluguel de seu imóvel é garantido pela Lei do Inquilinato (Art. 18 da Lei n. 8.245/91). Esse reajuste é previsto em contrato, sempre com base em algum índice de inflação.
Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?
Os índices de reajuste de aluguel, seja qual for o escolhido, devem incidir somente uma vez ao ano (na data de aniversário de contrato), sobre o valor em reais. Reajustes com base no salário mínimo, por exemplo, são proibidos. Mas atenção: a data de aniversário é aquela em que o contrato foi assinado. Não é o dia fixado para o pagamento do aluguel.
Conheça melhor os índices mais utilizados:
O que é IGP-M?
Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), tradicionalmente, sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel. No entanto, o indicador é muito sensível à variação cambial, o que pode prejudicar tanto os inquilinos – em casos de alta do dólar – quanto os proprietários – quando o dólar.
Em 2017, por exemplo, o índice chegou a ficar negativo, o que puxou os preços dos aluguéis para baixo, prejudicando os donos de imóveis. Já a partir de meados de 2020, o IGP-M disparou a ponto de ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses ao final do ano, o que assustou os locatários.
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M é formado por uma média aritmética ponderada entre outros três índices de preço do mercado, todos também aferidos pela FGV.
São eles:
- Índice de Preços por Atacado – IPA (60% do IGP-M): representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas, ou seja, antes de chegarem no varejo
- Índice de Preços ao Consumidor – IPCA (30% do IGP-M): mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços presentes nas despesas habituais de famílias com renda mensal entre 1 e 33 salários mínimos.
- Índice Nacional do Custo da Construção – INCC (10% do IGP-M): aponta a variação dos custos do setor de construções habitacionais.
Calculadora do IGP-M
Se você tem um contrato de aluguel prestes a fazer aniversário onde conste que o reajuste deve ser feito pelo IGP-M, veja em nossa calculadora quanto seria hoje esse valor e considere a possibilidade de negociar com o proprietário de imóvel uma outra possibilidade de reajuste.
Os contratos que fazem aniversário no mês seguinte terão reajuste de 10,08%.
O que é IPCA?
Calculado pelo IBGE, o o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um a 40 salários mínimos. Em regiões metropolitanas brasileiras com habitação e outros itens como educação e transportes. É o índice usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.
Calculadora do IPCA
Assim como acontece com o IGP-M, também temos uma calculadora na qual você pode saber hoje qual seria o valor do seu aluguel em caso de reajuste pelo IPCA.
Os contratos que fazem aniversário no próximo mês terão reajuste de 11,89%.
Variações dos principais indexadores econômicos nos últimos 12 meses
| IGP-M | IPCA | IPA-M | IPC-M | INCC-M | |
|---|---|---|---|---|---|
| AGO/21 | 0.66% | 0.87% | 0.66% | 0.75% | 0.56% |
| SET/21 | -0.64% | 1.16% | -1.21% | 1.19% | 0.56% |
| OUT/21 | 0.64% | 1.25% | 0.53% | 1.05% | 0.80% |
| NOV/21 | 0.02% | 0.95% | -0.29% | 0.93% | 0.71% |
| DEZ/21 | 0.87% | 0.73% | 0.95% | 0.84% | 0.30% |
| JAN/22 | 1.82% | 0.54% | 2.30% | 0.42% | 0.64% |
| FEV/22 | 1.83% | 1.01% | 2.36% | 0.33% | 0.48% |
| MAR/22 | 1.74% | 1.62% | 2.07% | 0.86% | 0.73% |
| ABR/22 | 1.41% | 1.06% | 1.45% | 1.53% | 0.87% |
| MAI/22 | 0.52% | 0.47% | 0.45% | 0.35% | 1.49% |
| JUN/22 | 0.59% | 0.67% | 0.30% | 0.71% | 2.81% |
| JUL/22 | 0.21% | – | 0.21% | -0.28% | 1.16% |
Outros índices de reajuste de aluguel
Bem menos usados, há outros indicadores econômicos que também podem servir como base para o reajuste de aluguel. Entre eles estão o INPC e o IPC.
O que é INPC?
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor também é divulgado pelo IBGE. Ele é parecido com o IPCA. Mas se baseia nos gastos das famílias que ganham de um a cinco salários mínimos.
O que é IPC?
Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Considera as despesas habituais de famílias com nível de renda entre um e 33 salários mínimos em sete das principais capitais do país.
Quer uma alternativa? Veja como funciona no QuintoAndar
Desde o início de suas operações para aluguel de imóveis, o QuintoAndar usava o padrão de mercado, que é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M). No entanto, diante de um cenário de constantes altas nesse indicador, a imobiliária digital resolveu, no final de novembro de 2020, adotar o IPCA como referência para reajustes anuais dos novos contratos de aluguel firmados a partir de 27/11/2020.
O objetivo da mudança foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M.
Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 17,9% em setembro de 2020 e de 20,9% em outubro do mesmo ano. Enquanto o IPCA registrou, nesses mesmos intervalos, altas de apenas 3,1% e 3,9%, respectivamente.
Negociação entre locador e locatário
Antes dessa mudança, a imobiliária digital já vinha atuando para facilitar a negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários, além de entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. A decisão, porém, é inteiramente dos proprietários.
A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 tem sido uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta do IGP-M.
Quando ambas as partes chegam a um denominador comum, o inquilino não se vê inclinado fazer a rescisão do contrato de aluguel e o proprietário, além de ter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal que recebe com a locação.
No QuintoAndar, caso o seu contrato tenha começado no início do mês, o reajuste de aluguel é completo. Se o aniversário for, por exemplo, na segunda quinzena do mês, você paga o reajuste de forma proporcional no primeiro mês. E nos próximos o valor integral.
Nos contratos firmados até o dia 26/11/2020 pelo QuintoAndar, o IGP-M segue sendo a referência para o reajuste anual do aluguel. Mas caso inquilino e proprietário cheguem a um acordo, pode ser feita uma migração para o IPCA.