Quando você assina um contrato para alugar um imóvel, seja como inquilino ou proprietário, é normal que algumas dúvidas surjam. Especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez. E uma das mais comuns, tanto para quem vai pagar quanto para quem vai receber, é o cálculo do valor do aluguel. Mas afinal, o que são e quais são os índices de reajuste de aluguel e como eles determinam a mudança nos valores?

Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?

Historicamente, o principal índice utlizado no reajuste de aluguéis é IGP-M. Mas a sua volatilidade fez com que cada vez mais o mercado olhasse para o IPCA, que é a inflação oficial do país. Mas, uma outra alternativa para locador e locatário, que são as partes envolvidas em um contrato de aluguel, em tempos de alta nesses dois índices é negociação direta dos novos valores do reajuste do aluguel.

Evoluções do IGP-M e do IPCA

Em franca desaceleração, o IGP-M registrou variação de 0,21% em julho de 2022 e um acúmulo de 10,08% nos últimos 12 meses.

Confira a evolução:

IGP-M 2022
O IGP-M, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é a base usada pelo QuintoAndar pro reajuste anual dos contratos de aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses.
AGO
31,12%
SET
24,86%
OUT
21,73%
NOV
17,89%
DEZ
17,78%
JAN
16,91%
FEV
16,12%
MAR
14,77%
ABR
14,66%
MAI
10,72%
JUN
10,70%
JUL
10,08%

Já o IPCA, que variou 067% em junho de 2022, tem passado por um viés de alta e acumulou 11,89% também nos últimos 12 meses.

Veja o gráfico:

IPCA 2022
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é a nova base usada pelo QuintoAndar pro reajuste anual dos contratos de aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses.
JUL
8,99%
AGO
9,68%
SET
10,25%
OUT
10,67%
NOV
10,74%
DEZ
10,06%
JAN
10,38%
FEV
10,54%
MAR
11,30%
ABR
12,13%
MAI
11,73%
JUN
11,89%

Próximas divulgações mês a mês: IGP-M e IPCA

Saiba quando serão divulgadas, mês a mês, as atualizações do IGP-M e do IPCA.

Calendário do IGP-M 2022

Confira as datas das próximas divulgações do IGP-M pela Fundação Getúlio Vargas em 2022.

  • Janeiro: dia 28 ✅
  • Fevereiro: dia 25 ✅
  • Março: dia 30 ✅
  • Abril: dia 28 ✅
  • Maio: dia 30 ✅
  • Junho: dia 29 ✅
  • Julho: dia 28 ✅
  • Agosto: dia 30
  • Setembro: dia 29
  • Outubro: dia 28
  • Novembro: dia 29
  • Dezembro: dia 29

Calendário do IPCA 2022

Confira as datas das próximas divulgações do IPCA em 2022 (Referentes sempre ao mês anterior).

  • Janeiro: dia 11 ✅ (Divulgação do IPCA de dezembro de 2021)
  • Fevereiro: dia 9 ✅
  • Março: dia 11 ✅
  • Abril: dia 8 ✅
  • Maio: dia 11 ✅
  • Junho: dia 9 ✅
  • Julho: dia 8
  • Agosto: dia 9
  • Setembro: dia 9
  • Outubro: dia 11
  • Novembro: dia 10
  • Dezembro: dia 9

Lei do Inquilinato

Antes de a gente começar a decifrar ainda mais essa sopa de letrinhas dos indicadores econômicos para você, é importante dizer que o direito de um proprietário de reajustar anualmente o valor do aluguel de seu imóvel é garantido pela Lei do Inquilinato (Art. 18 da Lei n. 8.245/91). Esse reajuste é previsto em contrato, sempre com base em algum índice de inflação.

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Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?

Os índices de reajuste de aluguel, seja qual for o escolhido, devem incidir somente uma vez ao ano (na data de aniversário de contrato), sobre o valor em reais. Reajustes com base no salário mínimo, por exemplo, são proibidos. Mas atenção: a data de aniversário é aquela em que o contrato foi assinado. Não é o dia fixado para o pagamento do aluguel.

Conheça melhor os índices mais utilizados:

O que é IGP-M?

Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), tradicionalmente, sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel. No entanto, o indicador é muito sensível à variação cambial, o que pode prejudicar tanto os inquilinos – em casos de alta do dólar – quanto os proprietários – quando o dólar.

Em 2017, por exemplo, o índice chegou a ficar negativo, o que puxou os preços dos aluguéis para baixo, prejudicando os donos de imóveis. Já a partir de meados de 2020, o IGP-M disparou a ponto de ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses ao final do ano, o que assustou os locatários.

Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M é formado por uma média aritmética ponderada entre outros três índices de preço do mercado, todos também aferidos pela FGV.

São eles:

  • Índice de Preços por Atacado – IPA (60% do IGP-M): representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas, ou seja, antes de chegarem no varejo
  • Índice de Preços ao Consumidor – IPCA (30% do IGP-M): mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços presentes nas despesas habituais de famílias com renda mensal entre 1 e 33 salários mínimos.
  • Índice Nacional do Custo da Construção – INCC (10% do IGP-M): aponta a variação dos custos do setor de construções habitacionais.

Calculadora do IGP-M

Se você tem um contrato de aluguel prestes a fazer aniversário onde conste que o reajuste deve ser feito pelo IGP-M, veja em nossa calculadora quanto seria hoje esse valor e considere a possibilidade de negociar com o proprietário de imóvel uma outra possibilidade de reajuste.

IGP-M: julho de 2022

Os contratos que fazem aniversário no mês seguinte terão reajuste de 10,08%.

O valor reajustado do seu aluguel é de:
O valor reajustado do seu aluguel é de:

O que é IPCA?

Calculado pelo IBGE, o o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um  a 40 salários mínimos. Em regiões metropolitanas brasileiras com habitação e outros itens como educação e transportes. É o índice usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

Calculadora do IPCA

Assim como acontece com o IGP-M, também temos uma calculadora na qual você pode saber hoje qual seria o valor do seu aluguel em caso de reajuste pelo IPCA.

IPCA: junho de 2022

Os contratos que fazem aniversário no próximo mês terão reajuste de 11,89%.

O valor reajustado do seu aluguel é de:
O valor reajustado do seu aluguel é de:

Variações dos principais indexadores econômicos nos últimos 12 meses

IGP-M IPCA IPA-M IPC-M INCC-M
AGO/21 0.66% 0.87% 0.66% 0.75% 0.56%
SET/21 -0.64% 1.16% -1.21% 1.19% 0.56%
OUT/21 0.64% 1.25% 0.53% 1.05% 0.80%
NOV/21 0.02% 0.95% -0.29% 0.93% 0.71%
DEZ/21 0.87% 0.73% 0.95% 0.84% 0.30%
JAN/22 1.82% 0.54% 2.30% 0.42% 0.64%
FEV/22 1.83% 1.01% 2.36% 0.33% 0.48%
MAR/22 1.74% 1.62% 2.07% 0.86% 0.73%
ABR/22 1.41% 1.06% 1.45% 1.53% 0.87%
MAI/22 0.52% 0.47% 0.45% 0.35% 1.49%
JUN/22 0.59% 0.67% 0.30% 0.71% 2.81%
JUL/22 0.21% 0.21% -0.28% 1.16%
Principais diferenças entre IGPM e IPCA, os mais conhecidos índices para reajuste de aluguel

Outros índices de reajuste de aluguel

Bem menos usados, há outros indicadores econômicos que também podem servir como base para o reajuste de aluguel. Entre eles estão o INPC e o IPC.

O que é INPC?

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor também é divulgado pelo IBGE. Ele é parecido com o IPCA. Mas se baseia nos gastos das famílias que ganham de um a cinco salários mínimos.

O que é IPC?

Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Considera as despesas habituais de famílias com nível de renda entre um e 33 salários mínimos em sete das principais capitais do país.

Quer uma alternativa? Veja como funciona no QuintoAndar

Desde o início de suas operações para aluguel de imóveis, o QuintoAndar usava o padrão de mercado, que é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M). No entanto, diante de um cenário de constantes altas nesse indicador, a imobiliária digital resolveu, no final de novembro de 2020, adotar o IPCA como referência para reajustes anuais dos novos contratos de aluguel firmados a partir de 27/11/2020.

O objetivo da mudança foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M.

Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 17,9% em setembro de 2020 e de 20,9% em outubro do mesmo ano. Enquanto o IPCA registrou, nesses mesmos intervalos, altas de apenas 3,1% e 3,9%, respectivamente.

Negociação entre locador e locatário

Antes dessa mudança, a imobiliária digital já vinha atuando para facilitar a negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários, além de entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. A decisão, porém, é inteiramente dos proprietários.

A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 tem sido uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta do IGP-M.

Quando ambas as partes chegam a um denominador comum, o inquilino não se vê inclinado fazer a rescisão do contrato de aluguel e o proprietário, além de ter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal que recebe com a locação.

No QuintoAndar, caso o seu contrato tenha começado no início do mês, o reajuste de aluguel é completo. Se o aniversário for, por exemplo, na segunda quinzena do mês, você paga o reajuste de forma proporcional no primeiro mês. E nos próximos o valor integral.

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Nos contratos firmados até o dia 26/11/2020 pelo QuintoAndar, o IGP-M segue sendo a referência para o reajuste anual do aluguel. Mas caso inquilino e proprietário cheguem a um acordo, pode ser feita uma migração para o IPCA.