Se você já perdeu uma pessoa querida, com certeza já ouviu a família comentando sobre a necessidade fazer o inventário de imóvel do falecido, um processo burocrático, mas obrigatório.

O inventário detalha todo o patrimônio de uma pessoa, mas é no processo de levantamento dos imóveis deixados após a morte, que ocorrem mais dúvidas. Neste conteúdo, você entenderá o que é um inventário de imóvel e como ele é feito. Continue conosco!

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O que é um inventário de imóvel?

O inventário consiste na avaliação detalhada de todos os bens e valores deixados por uma pessoa após seu falecimento, com o objetivo de fazer a partilha.

Entretanto, antes de tudo, é importante entender que a partilha é o processo de divisão dos bens do falecido entre os herdeiros que ocorre ao final do inventário. Há casos em que ela pode ser dispensada, como quando há apenas um herdeiro, e em alguns casos em que o inventário é extrajudicial (explicaremos o que é isso mais abaixo!).

Exemplificando o conceito de inventário: após o falecimento, é feita a listagem de tudo o que a pessoa possuía. A listagem é feita de forma bem específica, detalhando todos os imóveis, veículos, obras de arte, e até mesmo ações na bolsa de valores e outros investimentos.

São considerados parte do patrimônio, isso é, dos bens que são listados no inventário:

  • Imóveis;
  • Veículos;
  • Valores (ações, financiamentos e alguns tipos de investimentos);
  • Obras de arte;
  • Outros bens de valor significativo: itens como canetas, peças de roupa, jóias e outros bens de maior valor podem ser incluídos. 

O prazo para dar entrada no inventário é de 60 dias após a data de óbito. Caso demore mais, há incidência de multa de 10% a 20% no ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações). 

Calma, também explicaremos o que é ITCMD logo abaixo.

O que é ITCMD

O ITCMD significa Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações. Ele é um imposto que deve ser pago quando ocorre a transmissão, ou seja, transferência de bens por causa do falecimento de alguém (causa mortis significa, de forma simplificada, ‘por causa da morte’).

Assim, após o processo de inventário, os herdeiros pagam uma porcentagem determinada em lei calculada a partir do valor dos bens recebidos em herança ou por doação. O valor pago pode ser deduzido da própria herança.

Após o pagamento desse imposto, os bens são liberados para serem distribuídos a todos os herdeiros.

Leia mais: Quais taxas e impostos incidem sobre imóveis no Brasil?

Tipos de inventário

Existem dois tipos de inventário: o judicial e o extrajudicial, e é preciso obedecer a algumas regras para decidir qual será aberto.

Inventário Extrajudicial

O inventário extrajudicial é o mais rápido e menos burocrático. 

Conforme o próprio nome diz, ele é feito sem a necessidade de um processo judicial.

Portanto, ocorre direto no cartório, mas ainda assim é obrigatório contar com um advogado.

No cartório, é necessário apresentar toda a documentação necessária para o tabelião e pagar o imposto.

Alguns dos documentos necessários são:

  • RG, CPF, comprovante de endereço, certidões de nascimento ou casamento e certidão de óbito do falecido;
  • Certidão de inexistência de testamento: no caso em que o falecido deixou testamento, é necessário que o inventário seja judicial — explicaremos essa modalidade abaixo;
  • Certidões negativas de débitos: caso o falecido tivesse deixado dívidas, os bens da herança, de forma geral, são primeiro utilizados para quitá-las; 
  • RG, CPF e certidão de casamento ou certidão de União Estável do cônjuge, caso seja um dos participantes no inventário;
  • RG, CPF, certidões de nascimento e casamento de cada herdeiro, bem como documento que comprove o parentesco;
  • Documentos dos bens inventariados — isso é, dos bens que serão transmitidos: CRLV e tabela Fipe dos automóveis, certidões de matrícula e valor venal dos imóveis e outros necessários conforme os bens. Esses documentos variam de acordo com o que for transmitido e um advogado é quem saberá orientar melhor sobre cada um.

Com todos os documentos entregues e os requisitos preenchidos, a partilha, que é a divisão e entrega dos bens, acontece em questão de dois meses. 

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Inventário Judicial

Embora o inventário extrajudicial seja o mais rápido, nem sempre ele é possível. Algumas vezes é obrigatória a abertura do inventário judicial, que é realizado por meio de um processo judicial. Nesse caso, também é necessário ter um advogado ou defensor público.

Alguns casos em que o inventário deve ser feito por meio judicial são:

  • Quando existe um testamento;
  • Quando algum dos herdeiros é menor de idade;  
  • Quando há discordância ou mesmo briga entre os herdeiros sobre a divisão dos bens. 

Neste caso, a conclusão pode levar anos.

Em ambos os tipos de inventário é necessário apresentar vários documentos. Os documentos exigidos para a modalidade extrajudicial também são necessários caso o inventário ocorra na justiça.

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Como fazer inventário de imóvel

Quando falamos deinventário de imóvel, de forma simplificada, estamos falando da divisão de um terreno, uma casa, um apartamento etc., entre cada um dos herdeiros (filhos, netos, pais, avós, bisavós e o cônjuge).

Quando há mais de um herdeiro e uma única propriedade, cada um ficará com uma porcentagem do imóvel. Essa porcentagem é definida em lei, e muito complexa para explicarmos em um conteúdo (além de fugir um pouco do propósito). 

Aqui, o importante é você compreender como é feito esse inventário e entender que a divisão é feita para garantir que todos os herdeiros recebam uma parte do imóvel, de maneira justa.
Se houver mais de uma propriedade, e o número de imóveis corresponder ao número de herdeiros, a divisão muda. Nesse caso, é necessário identificar o valor de cada imóvel para determinar como serão divididos.

Em casos mais amigáveis, é comum haver o acordo de que cada herdeiro fique com um imóvel. Por outro lado, se, por exemplo, um imóvel for um apartamento de luxo, e outro imóvel for uma pequena casa no interior, a diferença no valor dos dois é muito grande para que a simples divisão de um imóvel para cada seja justa.

Nesse caso, é preciso levar em conta o valor da propriedade, a menos que haja comum acordo entre as partes.

Inventário de imóvel em vida

No planejamento sucessório, que é o planejamento que pode ser feito por uma pessoa durante a vida, para decidir o que acontecerá com os seus bens após seu falecimento, existe um mecanismo pouco utilizado para realizar a doação de imóveis em vida. Ele é conhecido como inventário em vida, realizado em cartórios com auxílio de um advogado. 

A doação facilita o processo do inventário após a morte, porque diminui a lista de bens que serão divididos após a morte – além de poupar dinheiro, tempo e burocracias em uma situação nada agradável.

Ao optar pela doação, o principal cuidado é evitar o prejuízo dos herdeiros necessários, que são os ascendentes, descendentes e cônjuges. Em outras palavras, os pais, filhos e cônjuge. Isso porque o herdeiro necessário é aquele que tem direito a ficar com metade dos bens.

Exemplificando: uma pessoa possui quatro apartamentos: o apartamento A, B, C e D. Todos ficam no mesmo prédio e têm o mesmo valor. Esses são os únicos bens dessa pessoa, tudo o que vai entrar na herança dela. Ela quer doar os apartamentos para os netos, mas ainda tem um filho vivo. 

Nesse caso, ela pode doar apenas dois apartamentos. Por que? Porque metade dos bens, ou seja, o apartamento A e B, pertencem ao filho, que é descendente direto. Pela lei, o filho é chamado de herdeiro necessário e obrigatoriamente herda 50% dos bens dos pais. 

Existem algumas complexidades envolvidas na ordem de preferência dos herdeiros. Por isso, o exemplo que listamos é válido de forma bem geral, mas é fundamental contar com um advogado para explicar melhor cada caso com base na família do falecido.

Quanto custa um inventário de um imóvel?

Existem dois principais gastos para se fazer em um inventário: as custas judiciais e os gastos com os impostos.

As custas variam de acordo com o tipo do inventário (judicial ou extrajudicial) e o valor dos bens inventariados. Elas ainda mudam de acordo com o Estado em que se encontram os bens (ex: os impostos sobre um imóvel em Minas Gerais e um em São Paulo podem ter valores diferentes).

Já o ITCMD varia de acordo com o estado em que o inventário foi aberto. A alíquota máxima é de 8% sobre o valor do imóvel. Porém, pode haver multa se a família perder o prazo. Alguns estados, como Minas Gerais, dão desconto caso a pessoa abra o processo de inventário em um prazo mais curto a partir do falecimento.

Outro custo que deve ser considerado, mas em menor escala, é o da regularização de documentos, como matrícula do imóvel, valor venal, entre outros. Isso significa que se faltar algum documento, ou se algum deles estiver desatualizado, será necessário gastar um pouco para corrigir a questão. Mas se a documentação estiver em dia, essa despesa não será necessária. 

Tabela de custas e emolumentos

Até aqui, deu para perceber que é quase impossível saber quanto o inventário vai custar, certo?!

Para se ter alguma noção, você pode buscar pela tabela de custas e emolumentos do seu estado, em que consta o valor das custas de acordo com o valor patrimonial e o tipo de inventário. 

Procure também a alíquota do ITCMD em seu estado. Lembre-se que ele é calculado em cima do valor venal do imóvel. 

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Ao somar os dois principais custos, você terá uma ideia do valor do inventário. 

Mas, convenhamos, todos esses cálculos são complexos e exaustivos. O importante é entender o conceito para ter mais informações ao conversar com um advogado. É esse profissional que fará o cálculo exato para cada caso. 

Inventário de imóvel gratuito

Se a renda dos herdeiros for inferior a três salários mínimos, é possível realizar o inventário de imóvel sem custos, mas apenas pela via judicial. 

Além disso, os estados possuem legislações próprias prevendo a gratuidade do ITCMD (isenção de custas, se formos usar o termo mais jurídico), então especificamente quanto ao imposto, isso varia conforme a localização do imóvel.

Mas de forma geral, para conseguir a gratuidade, é preciso comprovar a situação financeira diante da Defensoria Pública, da OAB ou escritórios de advocacia experimentais encontrados em universidades.

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É possível comprar imóvel em inventário?

De forma geral, só é permitida a venda de imóvel após o inventário ser finalizado. 

Em alguns casos de inventário judicial, é possível obter uma autorização na justiça para a venda de imóvel em inventário.

Por exemplo, quando a família não tem dinheiro suficiente para arcar com todas as despesas, o juiz pode autorizar que a propriedade seja vendida, para que o valor arrecadado possa ser usado para pagar as despesas e os tributos do processo de inventário.

Neste caso, o contrato de compra e venda de imóvel em inventário se dá por meio de um alvará judicial: um documento que concede ao comprador o direito de registrar, ou seja, literalmente anotar, a venda na margem da certidão de matrícula do imóvel. 

Venda de imóvel é com o QuintoAndar

A compra de um imóvel inventariado até pode parecer complicada, mas os consultores do QuintoAndar podem auxiliar durante todo o processo para garantir a aquisição do seu novo lar. 

Nós ficamos responsáveis por toda a jornada de compra e venda, desde a busca, passando pela negociação, documentação e pagamento, até a entrega das chaves, desburocratizando a experiência para compradores e vendedores. 


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