Investir em imóvel: descubra por onde começar e como ter sucesso

Quem costuma investir em imóvel, ou mesmo pretende iniciar nesse tipo de atividade, tem um perfil diferente daquela pessoa que compra uma casa ou um apartamento apenas para morar. Até porque existem muitos pontos que o comprador deve considerar na hora de finalizar o negócio.

Afinal, o objetivo dessa operação é ter lucros em cima desse bem. A questão é que, como diz o ditado, “quem compra terra, não erra”. Ou seja, o mercado imobiliário apresenta bons resultados ao longo dos anos, o que torna o retorno financeiro bastante positivo.

Por isso, muitos brasileiros optam por essa modalidade. A questão é entender como investir em imóveis, se vale a pena e como encontrar as melhores alternativas. Vamos explicar melhor, inclusive trazendo a opção do aluguel de imóveis para gerar renda passiva.

Confira o que você vai ler por aqui:

• Por que investir na compra de um imóvel?
• Imóveis têm utilidade real e atuam como reserva de valor
• Seu capital é protegido contra a inflação e mantém valorização constante
• Há mais oportunidade de ganhos para que tem “faro”
• É possível obter renda passiva
• É você quem manda no seu patrimônio
• A rentabilidade é maior do que outros investimentos ao longo dos anos
• Quais são os tipos de investimentos em imóveis?
• Investimento em imóveis residenciais
• Investimento em imóveis comerciais
• Fundos de investimento imobiliário (FIIs)
• Como faço para investir em imóveis?
• Quais cuidados ter ao investir em imóveis?
• Que tal começar a investir em imóveis agora mesmo?

Por que investir na compra de um imóvel?

Investir na compra de um imóvel é uma maneira de formar um patrimônio e diversificar a sua renda. Isso porque você pode ganhar tanto com a venda quanto com a locação, tendo rentabilidade mesmo em períodos de crise. Afinal, essa é uma aplicação financeira de baixo risco e com alto potencial de retorno.

No entanto, exige cuidado e atenção nos detalhes. O consultor financeiro Bruno Rodrigues destaca que é importante fazer uma consultoria com um profissional e buscar sempre uma instituição financeira idônea e certificada. Isso vale tanto para quem vai fazer a compra via financiamento imobiliário quanto para quem vai adquirir um título privado.

Assim, vale a pena investir em imóvel de forma direta ou indireta. Contudo, é importante verificar suas condições e as peculiaridades de cada opção para definir o que faz mais sentido.

De fato, é muito raro que um imóvel triplique de valor em um intervalo de poucos meses. Da mesma maneira, você não compra e vende um imóvel de maneira instantânea, como é possível fazer com uma ação — isso por conta do alto valor agregado e da menor liquidez.

Entretanto, os ativos imobiliários reúnem uma série de fatores que atrai a grande maioria dos investidores.

Características como segurança, proteção contra crises, chance de ganhos de capital e renda, poder de decisão e rentabilidade constante fazem dos imóveis uma importante fatia para carteiras mais maduras e diversificadas.

Abaixo, separamos os principais pontos que levam os investidores a entrar nesse mercado.

Imóveis têm utilidade real e atuam como reserva de valor

Mesmo em um contexto de crise — com juros elevados, recessão e inflação em alta —, uma porção de terra sempre continuará sendo uma propriedade. Isso preserva o valor do patrimônio.

Isso porque o imóvel, diferentemente dos ativos financeiros mais voláteis, está diretamente inserido no cotidiano: sua utilidade, seja para moradia, seja para fins comerciais, segue mantida, independentemente do funcionamento da economia global.

Assim, o investidor de imóveis jamais verá seu patrimônio derreter de uma hora para a outra.

Leia também: Ganho de capital na venda de imóvel: o que você precisa saber

Seu capital é protegido contra a inflação e mantém valorização constante

Na mesma linha da preservação de valor, podemos dizer que os imóveis são uma verdadeira “fortaleza” contra a alta de preços.

A inflação pode ser descrita como a desvalorização do dinheiro. Ou seja, você passa a comprar menos ao longo do tempo.

No caso de quem investe, ela é um temor. Porque, para que você não veja seu patrimônio ser corroído, ele precisa render acima da inflação.

Isso não acontece necessariamente com os ativos financeiros, sejam os mais conservadores, como a poupança, sejam os mais arriscados, como as ações.

Com os imóveis, contudo, a tendência é a de que o preço não apenas seja reajustado pela alta dos preços, como ainda se valorize em termos reais.

Entre janeiro e dezembro de 2023, por exemplo, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) registrado foi de 4,62%. Por sua vez, o preço de imóveis no Brasil aumentou 5,13%. Algumas cidades se destacaram, como Florianópolis (12,28%), Campo Grande (12,61%), Goiânia (14,84%) e Maceió (16%). Ou seja, é possível ganhar muito mais do que a média.

Há mais oportunidade de ganhos para que tem “faro”

Uma característica que, às vezes, afasta alguns investidores pode estar entre as mais atrativas do mercado imobiliário.

Diferentemente do investimento em bolsa, por exemplo, os imóveis não são tão fáceis de serem encontrados. É preciso saber mapear e escolher bem as características — e, às vezes, ter paciência para fechar negócios.

Acontece que é justamente isso que permite que investidores lucrem volumes consideráveis. Nos mercados mais abertos, os preços já costumam estar alinhados às expectativas. Peguemos uma ação da Petrobras, por exemplo: todo mundo está de olho na empresa e é difícil comprá-la por pechincha — se as coisas melhoram, a ação sobe imediatamente.

No caso dos imóveis, é possível encontrar muitas oportunidades de ganhar com a valorização: propriedades subavaliadas que, por algum fato novo, passam a valer muito mais. Esse é o caso de uma reforma, a chegada de um serviço de infraestrutura ou mesmo o encontro com um comprador que necessita exatamente daquelas características.

Para isso, contudo, é preciso saber o que observar antes de escolher um imóvel, de modo a aumentar as chances de ganhar dinheiro e gerar renda com ele.

É possível obter renda passiva

Além da proteção contra a inflação e as inúmeras oportunidades de ganho de capital, os imóveis possibilitam que seus proprietários obtenham renda por meio do aluguel, por exemplo.

Isso permite que os investidores aumentem seu padrão de vida e se planejem para fazer dos imóveis uma importante fonte de renda para a aposentadoria e outros períodos da vida. No Brasil, onde as regras mudam a toda hora, essa preocupação ganha contornos ainda mais cruciais.

Para se valer dessa oportunidade, é preciso montar toda uma estratégia para manter os imóveis sempre preservados e ocupados.

Vale a pena lembrar que a renda passiva é aquela que você recebe sem precisar trabalhar por isso. É o caso de quem sabe como viver de aluguel.

Segundo o consultor financeiro, essa é uma das opções que mais se popularizaram ao longo dos anos e pode se referir a imóveis comerciais ou residenciais. Dessa forma, garante-se uma renda mensal e a reposição da inflação por meio do Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) ou IPCA.

Contudo, Bruno Rodrigues ressalta que a compra de um imóvel exige uma quantia elevada e pode ter custos de manutenção. “Sem falar em períodos de vacância, isto é, sem inquilinos. Assim, pode se fazer necessário olhar para as outras formas de investimento”, recomenda.

É você quem manda no seu patrimônio

Muita gente no mercado financeiro defende o investimento em fundos imobiliários em vez da aquisição de imóveis próprios. Isso devido a questões de menor burocracia.

Acontece que, além da volatilidade da bolsa e das taxas cobradas, quem aporta em um fundo imobiliário não tem nenhum poder de decisão sobre os bens do portfólio.

O dono de uma propriedade, entretanto, escolhe o que fazer, quando e como quer lidar com seu patrimônio, de acordo com os próprios interesses. Por isso, o retorno financeiro pode ser até mais elevado no longo prazo.

A rentabilidade é maior do que outros investimentos ao longo dos anos

Especialmente no Brasil, a rentabilidade dos imóveis tende a superar a bolsa e a renda fixa, especialmente em horizontes temporais mais longos.

Entre 2012 e 2022, por exemplo, a valorização dos imóveis no Brasil foi de 12,2% ao ano, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Já o Certificado de Depósito Bancário (CDB), um investimento tradicional em renda fixa, teve alta de 8,6%. Enquanto isso, a inflação registrou 5,8% e a inflação, 6,6%.

Ou seja, investir em imóvel foi melhor do que colocar seu dinheiro na renda fixa e ficou acima da inflação. Portanto, houve ganho real.

Ainda assim, o rendimento ao investir em imóvel varia conforme a alternativa escolhida. De modo geral, os bens residenciais locados oferecem uma rentabilidade entre 0,3% e 0,5% ao mês, conforme dados do Índice FipeZap. Por ano, fica entre 5% e 6%. No caso da venda, depende do potencial de valorização e da época em que a aquisição é feita.

Assim, um imóvel na planta pode oferecer até 50% de lucro. Esse percentual dificilmente será alcançado por um apartamento ou casa usado. No entanto, se for reformado, é possível obter um bom percentual.

Já no caso dos investimentos em títulos privados e na bolsa de valores, a rentabilidade varia muito de acordo com os indexadores e a situação política e econômica.

Portanto, há uma volatilidade maior, isto é, o preço varia bastante e você pode ter bastante prejuízo. Isso justifica a realização de investimentos em imóveis físicos. Afinal, você tem a chance de lucrar mais, mesmo que seja a longo prazo.

Quais são os tipos de investimentos em imóveis?

Os tipos de investimentos em imóveis podem ser em propriedades residenciais e comerciais ou em fundos de investimento específicos dessa modalidade. Ainda tem títulos privados.

Tudo depende do que você deseja, já que essa decisão tem tudo a ver com uma questão cultural. Ou seja, a primeira coisa que vem à mente do brasileiro é a compra de um lugar para morar, afirma o consultor financeiro, Bruno Rodrigues.

“Não está totalmente errado, visto que a moradia é algo fundamental para nossa vida. Mas, com a popularização dos investimentos nos últimos anos, hoje em dia existem muitas outras formas de empregar nosso dinheiro em imóveis”, explica.

Nesse sentido, é possível ter retorno financeiro com a especulação (revender a propriedade comercial ou residencial), aluguel de imóveis ou aplicações financeiras, como fundos de investimento imobiliários (FIIs) e títulos privados (LCI e CRI).

A seguir, trazemos algumas dicas para você decidir o que faz mais sentido e colocar em prática. Confira!

Investimento em imóveis residenciais

É caracterizado pela compra de uma propriedade com a finalidade de moradia. O bem pode ser revendido (com ou sem reforma após a aquisição) ou ser mantido como seu patrimônio para gerar renda por meio da locação.

O objetivo da compra e revenda é investir em imóveis adquirindo-os por um preço baixo e revendendo por um valor mais alto. Essa estratégia é válida, mas requer alguns cuidados.

Primeiro, é preciso considerar os custos com:

• Impostos;
• Taxas de intermediação imobiliária;
• Despesas cartorárias;
• Manutenção do imóvel.

Além disso, o ideal é comprar na baixa e vender na alta. Portanto, é importante atentar às projeções do mercado imobiliário para verificar o momento certo de fazer o movimento.

Sem contar que pode haver alguma demora na revenda. Então, não conte com esse dinheiro a curto prazo. Se isso acontecer, melhor.

Caso possa esperar, investir em imóvel na planta é a opção certa. Você consegue pagar menos e pode alugar ou revender o imóvel depois de pronto. De modo geral, a valorização é mais alta do que com os bens usados. Porém, você terá que esperar mais tempo para obter seu lucro.

A principal vantagem dessa modalidade é o potencial de alta rentabilidade. Isso porque a tendência é de valorização do bem. Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), a alta pode ficar entre 20% e 50% até ficar pronto.

Portanto, esse é um grande atrativo. No entanto, esse investimento é mais indicado para quem não tem pressa em reaver o dinheiro. Isso porque precisa esperar o fim da construção — que pode atrasar — e também o tempo de venda ou locação da propriedade.

Investimento em imóveis comerciais

O investimento em imóveis comerciais pode ser outra boa alternativa. Nesse caso, você faz a compra em uma localização estratégica para alugar o espaço. Esse tipo de contrato, inclusive, tem algumas características específicas, como o prazo mais longo.

Por outro lado, é preciso ter alguns cuidados, como identificar a melhor oportunidade ao conhecer o contexto comercial da cidade. Por exemplo, quais são os melhores pontos, as ruas mais movimentadas, as vias de trânsito e linhas de transporte público próximas.

Ainda assim, essa opção do mercado imobiliário pode trazer um elevado retorno financeiro. Isso porque a manutenção desse tipo de imóvel tende a ser menor, já que as empresas costumam deixar tudo em dia.

Fundos de investimento imobiliário (FIIs)

Os fundos de investimento imobiliários são, atualmente, a forma de aplicação mais procurada do setor de imóveis, ressalta Bruno Rodrigues: “Funciona, basicamente, como um fundo de investimento comum, mas com sua aplicação sendo exclusiva em imóveis”.

Para explicar melhor, é possível fazer uma analogia com um condomínio. Quando você compra uma cota de um FII, é como se tivesse adquirido um apartamento. A partir disso, o seu dinheiro passa a ser administrado por um gestor especializado, que seria equivalente ao síndico. No final, você recebe o lucro da operação, conforme a quantidade de cotas que tem.

Por isso, existem algumas facilidades no fundo imobiliário, já que você não precisa se preocupar com a gestão. Porém, ao escolher um FII, você deverá optar por uma das duas possibilidades existentes:

• Fundos de tijolo: investem em ativos físicos, ou seja, imóveis comerciais, lajes corporativas e shoppings;
• Fundos de papel: são títulos privados que investem em produtos que fomentam a construção. Por exemplo, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O FII é uma opção é válida por oferecer um valor inicial baixo e poder gerar dividendos semestrais, trimestrais ou até mensais. Isso porque existe uma regulamentação que exige que 95% do lucro seja distribuído aos cotistas.

Apesar de ser uma alternativa para quem quer saber como investir em imóvel com pouco dinheiro, o FII traz desvantagens. Essa é uma forma indireta de investir, assim como acontece com LCI e CRI.

Isso faz com que essas alternativas apresentem um retorno mais baixo em números absolutos. Então, você não terá uma rentabilidade tão expressiva. Em alguns casos, pode até registrar perdas devido à volatilidade do mercado.

Como faço para investir em imóveis?

Para investir em imóveis, você deve seguir algumas dicas para encontrar oportunidades e potencializar o seu rendimento. Veja quais são elas:

• Avalie o potencial de valorização da localização;
• Confira as características da propriedade para identificar possíveis pontos negativos, como tamanho dos cômodos, situação da fiação e da parte hidráulica;
• Veja se vai adquirir um imóvel na planta, fazer uma reforma em um bem usado, se vai comprar um terreno ou escolher outra alternativa;
• Analise as diferentes possibilidades de investimento para saber qual é mais adequada à sua realidade;
• Veja como será a tributação em cada um dos casos;
• Entenda qual é o melhor momento para comprar o imóvel;
• Tenha o apoio de uma equipe especializada.

Seguindo essas dicas, você tende a aumentar a sua rentabilidade, especialmente se contar com uma imobiliária digital com um time profissional para ajudar em todas as situações. Assim, você tem todos os cuidados com a burocracia da operação e evitará problemas, qualquer que seja a sua escolha.

Quais cuidados ter ao investir em imóveis?

Ao investir em imóveis, tenha alguns cuidados. As principais boas práticas são:

• Planeje-se. Estude o mercado imobiliário, confira as possibilidades, analise a possibilidade de financiamento e tire todas as suas dúvidas;
• Considere o longo prazo. Tenha em mente que a valorização futura tende a ser maior;
• Analise os possíveis gastos com manutenção. Por isso, faça uma avaliação atenciosa antes da compra;
• Confira toda a documentação do imóvel, como escritura, matrícula e mais. Assim, você descobrirá possíveis irregularidades e pendências.

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