Se você está buscando comprar a casa dos seus sonhos, talvez já tenha ouvido falar do ITBI. Essas quatro letrinhas representam um valor de tributação que você pagará ao adquirir uma casa ou um apartamento, ou fazer a transferência de imóvel. Embora seja muito importante e essencial para os compradores, ainda existem várias dúvidas a seu respeito. Entenda qual é a importância do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, como ele é calculado, quais as possibilidades de isenção e outros detalhes.

Confira o que você vai ler por aqui:

As melhores taxas do mercado para financiar seu imóvel
As melhores taxas do mercado para financiar seu imóvel Quero financiar

O que é o ITBI do imóvel?

O ITBI é uma tributação gerada durante a transação de compra e venda de um imóvel. Por isso, é cobrado pelo município em que a propriedade está localizada. A sigla significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Em algumas cidades, como Goiânia, a mesma taxa é conhecida como Imposto Sobre Transmissão de Imóveis.

Previsto por lei no Art. 156, inciso II da Constituição Federal, este imposto se refere à transferência do bem do vendedor para o comprador. Além disso, vale para casas, apartamentos e imóveis na planta.

A documentação de transmissão da propriedade do bem só pode ser liberada após a confirmação de seu pagamento. Portanto, ao pagar o ITBI, você se torna oficialmente proprietário do imóvel.

Por exemplo: se você comprar um apartamento em Santos (SP), será preciso providenciar várias documentações e lidar com certos procedimentos. Um deles é o pagamento do ITBI. Nesse caso, ele é arrecadado pela Prefeitura de Santos (local onde você comprou o apartamento).

Somente após a quitação desses impostos na compra de imóveis haverá a confirmação da transmissão. Antes disso, você não é oficialmente dono do apartamento.

Assista ao vídeo a seguir para saber mais sobre o que é ITBI e como funciona:

Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?

A diferença entre ITBI e ITCMD é a finalidade da tributação de imóveis, já que ambos se referem à transferência de propriedades. O primeiro é cobrado apenas em transações de compra e venda de imóvel, ou seja, entre pessoas com vida. O segundo é válido em casos de doação.

Assim, se a transmissão do imóvel vier sem dinheiro envolvido, seja por doação, seja por herança de uma pessoa já falecida, a tributação devida é outra. Nesse caso, é de responsabilidade do Estado e é chamada de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Leia também: Mercado imobiliário: como funciona o setor para o investimento em imóveis

Qual a diferença entre ITBI e registro de imóveis?

A diferença entre ITBI e registro de imóveis é o fato de o primeiro ser uma tributação, enquanto o segundo é um reconhecimento formal da propriedade. Por isso, o imposto é pago para a prefeitura. Já a regularização é feita no Cartório de Imóveis.

O que é o ITBI e quanto custa?

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e custa entre 2% e 3% do valor de venda da propriedade. O montante utilizado como referência é aquele que está indicado na escritura pública ou no contrato de financiamento. Porém, também pode ser utilizado o valor de mercado, já que o Supremo Tribunal Federal (STF) fez essa determinação em 2022.

Como é usado o valor do ITBI?

O valor do ITBI é usado da forma que o governante municipal achar melhor. Normalmente, sua finalidade é fiscal, com aplicação na realização de melhorias e manutenção no município.

Ao lado do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto Sobre Serviços (ISS), o ITBI é uma das principais tributações cobradas pelos municípios. O valor arrecadado é destinado aos cofres públicos, ou seja, ao município.

Por isso, cabe aos governantes decidirem de que forma tais valores serão investidos. Eles podem ser usados, por exemplo, para melhoria na infraestrutura das cidades, obedecendo sempre uma série de leis e regulamentações.

Tanto é que essa tributação é usada por muitos municípios para fomentar serviços públicos, tais como:

  • Coleta de lixo;
  • Saneamento;
  • Gás;
  • Luz;
  • Infraestrutura.

Como o ITBI é calculado?

As alíquotas e a forma de cálculo do ITBI não são fixas. Esse imposto na compra de imóveis é cobrado de acordo com o percentual definido pelo município. No entanto, a taxa máxima estabelecida pela Constituição Brasileira é de 5% sobre o valor de venda do imóvel. 

Esse pode ou não ser o valor venal do imóvel. Esse termo indica uma estimativa do preço de mercado do imóvel. Para saber qual é essa quantia, é preciso solicitar junto à prefeitura do município a Certidão de Valor Venal, emitida por meio da matrícula do imóvel.

Conheça a alíquota do ITBI em algumas cidades brasileiras:

  • São Paulo: 3%;
  • Campinas: 2,7%;
  • Guarulhos: 2%;
  • Rio de Janeiro: 3%;
  • Niterói: 2%;
  • Belo Horizonte: 3%;
  • Porto Alegre: 3%;
  • Curitiba: 2,7%;
  • Brasília: 2%.

Para saber a alíquota no município onde fica o imóvel que você está comprando, acesse os canais oficiais da prefeitura local e pesquise por ITBI.

O valor dessa tributação de imóveis vai depender de dois principais fatores: a alíquota municipal e o valor venal do bem ou o preço de transação do imóvel – o que for maior. 

Além disso, o cálculo varia de acordo com a forma que o comprador pretende pagar o imóvel. Veja as possibilidades, a seguir.

ITBI para compra direta

O cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, nesse caso, é muito simples. Basta multiplicar a alíquota pelo valor venal para obter o valor do ITBI. Esse é o modelo de simulação de ITBI que já apresentamos, mas vamos ver outro exemplo.

Suponha que você esteja comprando um imóvel no valor de R$450.000 e a alíquota do município é de 4%. Para saber quanto será o seu imposto, basta multiplicar o preço do bem por 0,04. Veja a seguir:

R$450.000 x 0,04 = R$18.000

ITBI de imóvel financiado

Quem vai comprar uma casa ou apartamento financiado deve calcular o ITBI de maneira diferenciada. O cálculo é feito em duas partes, que varia conforme o município. 

Em São Paulo, aplica-se a alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, considerando o limite máximo de R$100.104,16. Sobre o restante do montante que exceder este limite, financiado ou não, a alíquota é de 3%. A quantia paga referente ao ITBI será a soma dessas duas parcelas.

Por exemplo, em um imóvel de R$150.000 com um financiamento de R$91.000, a taxa de 0,5% será cobrada sobre o último valor. Sobre o restante, será cobrada a alíquota de 3%. Então, a conta ficará dessa maneira: 

  • ITBI (valor financiado) = 91.000 x 0,5% = R$455,00;
  • ITBI (valor remanescente) = 59.000 x 3% = R$1.770,00;
  • Valor total a ser pago de ITBI: R$455,00 + R$1.770,00 = R$2.225,00.

ITBI de imóvel na planta

Para quem pensa em adquirir um imóvel na planta, o pagamento do ITBI também é obrigatório. Nesse caso, a alíquota do município é aplicada sobre o valor venal do imóvel, ou seja, sobre uma estimativa do seu valor de mercado, como se ele já estivesse pronto.

Além disso, nesse caso, é o comprador que pagará o valor do tributo de maneira obrigatória. Isso porque ele assume a responsabilidade sobre o bem. 

Por que devo pagar o ITBI?

Você deve pagar a guia de ITBI para regularizar o seu imóvel e oficializar a transferência de propriedade. Isso porque a falta de pagamento impede a transferência do bem, ou seja, o imóvel não passará para o seu nome.

Além disso, o não pagamento pode gerar multa, cadastro na lista de inadimplentes e inscrição na dívida ativa do município. Portanto, há uma série de problemas com a justiça.

Quem deve pagar o ITBI: o comprador ou o vendedor?

Quem deve pagar o ITBI costuma ser o comprador. Isso porque ele está adquirindo a propriedade e fará a transferência de titularidade do bem, que só pode ser realizada após a quitação deste imposto. 

Apesar disso, o Art. 156 da Constituição Federal, que trata da competência dos municípios na instituição de impostos, não especifica de quem é essa responsabilidade.

Na grande maioria dos casos, especialistas em direito imobiliário, corretores e os próprios municípios entendem que o pagamento deve ser feito pela pessoa que está comprando o imóvel.

No entanto, por não haver essa obrigatoriedade, as duas partes envolvidas na negociação podem entrar em um acordo quanto ao pagamento do ITBI. Mas para que seja válido, esse combinado deve ser registrado em contrato com cláusulas bem claras para ambas as partes.

Quando se paga o ITBI?

O ITBI se paga durante a compra do imóvel, antes da finalização do processo. Porém, tudo vai depender do município em que o imóvel está localizado. Por isso, é importante consultar as exigências na sua cidade no que se refere ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Em alguns municípios, o ITBI deve ser pago depois da lavratura da escritura pública. Em outros, deve ser pago depois do registro desse documento. 

De forma geral, o pagamento deve ser realizado após o fechamento do negócio. O prazo costuma ser de 1 mês. Ainda assim, ele pode variar entre 15 e 30 dias após a emissão do documento de transferência do imóvel feita pelo cartório.

A quitação do imposto deve ser feita junto ao banco credenciado pelo município ou ao posto de arrecadação da própria prefeitura. Geralmente, ele acontece logo depois de dar entrada nos trâmites burocráticos no Cartório de Registro de Imóvel.

Por isso, somente após o pagamento do ITBI, o cartório poderá atestar a transferência do imóvel para o nome do comprador. Algumas cidades permitem até mesmo o parcelamento do imposto.

Ainda é importante lembrar que a compra e a venda de um imóvel também envolve outros custos. Os principais são:

  • Taxa de corretagem do corretor;
  • Laudo de avaliação do imóvel;
  • Escritura pública de imóvel;
  • Registro do imóvel;
  • Imposto de Renda, se o vendedor não comprar outro imóvel no prazo de 180 dias;
  • Taxa de interveniência;
  • Custos de financiamento. 

Quem adquire um imóvel pela imobiliária digital QuintoAndar pode ficar tranquilo quanto aos prazos e cálculo de ITBI. Com a simulação de ITBI feita e o imposto pago, o time do QuintoAndar orienta sobre todo o processo de registro de imóvel em cartório, bem como da matrícula, documento que efetivamente confirma a transmissão da posse do bem.

É preciso pagar o ITBI para fazer a escritura?

Normalmente, é preciso pagar o ITBI para fazer a escritura. No entanto, isso varia conforme a prefeitura. Por isso, é necessário verificar o procedimento correto diretamente com o município.

Quais são os documentos e procedimentos necessários para o pagamento do ITBI?

Os documentos e procedimentos necessários para o pagamento do ITBI podem variar de acordo com o município. Geralmente, são os listados a seguir: 

  • Cópia da certidão de matrícula do imóvel;
  • Contrato de financiamento (se for o caso);
  • Guia Informativo Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI), em três vias, preenchidas e assinadas pelo pagador;
  • Declaração de Transação Imobiliária preenchida e disponível no site da prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

Não deixe de acessar o site da prefeitura do local do imóvel para verificar se não há mais nenhum outro documento específico pedido para aquela localização.

Onde pagar o ITBI?

Para pagar o ITBI, você deve utilizar os bancos conveniados ao município ou um posto de arrecadação autorizado, quando for o caso. Por isso, é importante se informar antes de emitir a guia e fazer o recolhimento do imposto.

Inclusive, você pode fazer a simulação de ITBI para ter uma ideia de quanto pagará. Para isso, você precisa saber o valor de venda do imóvel que vai comprar e a alíquota aplicada pelo município.

Por exemplo, se o apartamento custar R$250.000 e a alíquota for de 2%, o ITBI será de R$5.000. Apesar de ser um cálculo simples, o valor pode ser um pouco diferente quando for feita uma operação de financiamento.

Geralmente, é possível fazer o procedimento pelo site da prefeitura. Em alguns casos, pode ser necessário comparecer ao centro de atendimento ao cidadão. Tudo depende do município.

O pagamento do ITBI pode ser parcelado?

Em alguns casos, sim, o pagamento do ITBI pode ser parcelado. Tudo depende das regras do município. Em alguns locais, é possível pagar o ITBI em até 12 vezes. Em São Paulo, é preciso pagar à vista.

Caso haja atraso no pagamento, ainda há incidência de juros equivalente a 1% ao mês. Além disso, há multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, e atualização monetária pelo IPCA, o medidor oficial da inflação.

Por sua vez, no Rio de Janeiro, o parcelamento é permitido quando a transmissão da propriedade do imóvel já aconteceu e o prazo de vencimento passou. Ou seja, o contribuinte está em mora, mas o débito não está inscrito em dívida ativa. Nesse município, os juros são de 1% ao mês mais IPCA. O total de prestações varia e pode chegar a 60 meses.

Ainda é importante reforçar que alguns bancos permitem que o ITBI e os custos de cartório sejam incluídos no financiamento imobiliário. Porém, esses valores devem ser de até 5% do total financiado ou de 4%, caso sejam utilizados recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Leia também: Aprenda como usar o FGTS para comprar um imóvel

E se eu não concordar com o valor do ITBI?

Se você não concordar com o valor do ITBI, é possível pedir uma reavaliação da prefeitura. Normalmente, a solicitação pode ser feita 2 vezes e o município tem 30 dias para responder cada uma delas. Se o pedido for indeferido, ainda se pode recorrer à via judicial.

Esse é um procedimento mais demorado. Por isso, é importante analisar se realmente compensa adotar essa medida, já que, em alguns casos, a escritura deixa de ser emitida. Assim, o imóvel ainda não é passado, efetivamente, para o seu nome.

De toda forma, essa discordância costuma ocorrer por diferença entre as avaliações do valor atribuído ao imóvel pela prefeitura ou do valor declarado pelo contribuinte. Nesse caso, deve incidir o imposto de maior valor.

Existe isenção de ITBI?

Sim, existe isenção de ITBI em alguns municípios. A medida costuma ser válida para determinadas faixas de valores de imóvel. A dispensa de pagamento e/ou descontos também podem existir se você for beneficiário do programa Minha Casa, Minha Vida ou se for o primeiro imóvel.

Nesse último caso, a isenção desses impostos na compra de imóveis são garantidas com o cumprimento de algumas regras. Por exemplo:

  • O imóvel deve servir para a moradia do comprador e ser residencial;
  • O valor deve estar dentro de um limite definido pela prefeitura;
  • O comprador não pode ter outro imóvel em seu nome, mesmo vindo de herança ou doação;
  • Essa deve ser a aquisição do primeiro imóvel;
  • A operação de compra e venda deve ter sido realizado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
  • O teto máximo do valor da propriedade é de R$1,5 milhão.

O ideal é consultar a legislação do município onde o imóvel está localizado para confirmar a incidência do imposto.

Quem é isento da taxa de ITBI?

É isento da taxa de ITBI quando o imóvel é incorporado por uma pessoa jurídica. Ou seja, na transferência de capital social, não há cobrança dessa tributação de imóveis.

Ainda existem outras situações, como:

  • O imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica, ou seja, de uma empresa;
  • A empresa proprietária do imóvel passa por um processo de fusão ou incorporação;
  • O contribuinte compra o seu primeiro imóvel pelo programa social Minha Casa, Minha Vida;
  • O contribuinte compra o seu primeiro imóvel e ele tem valor máximo definido pelo município.

É importante ressaltar que o contribuinte que adquirir o primeiro imóvel, mas já tiver recebido outro como doação ou herança, não tem direito à isenção. Portanto, precisa fazer o cálculo do ITBI e seu pagamento.

Esse é o caso de um jovem que tenha recebido um apartamento dos pais e agora queira trocar por outro maior ou mesmo comprar um segundo bem desse tipo. Nesse exemplo, será preciso pagar o imposto.

Atualmente, na cidade de São Paulo, há isenção de ITBI para quem estiver adquirindo seu primeiro imóvel residencial no valor de até R$184.415,21 ou, ainda, quando a aquisição se fizer por meio do Minha Casa, Minha Vida.

Quais são as consequências de não pagar o ITBI corretamente?

As consequências de não pagar o ITBI corretamente são:

  • Impossibilidade de transferir a propriedade para o seu nome;
  • Recusa da liberação dos valores do financiamento imobiliário, em alguns casos.

QuintoAndar dá a previsão do seu gasto com o ITBI

Ao buscar pela plataforma do QuintoAndar, você consegue visualizar facilmente nos anúncios os principais para a compra do imóvel, entre eles, já há uma estimativa do ITBI.

No exemplo a seguir, você confere quanto fica o valor do ITBI de um imóvel de R$660.000 na cidade de São Paulo, onde a alíquota é de 3%.

Portanto, além de achar o imóvel do jeito que você sempre quis, já sabe quanto vai gastar desde o início, sem burocracia.

Acesse o site ou app do QuintoAndar e encontre o seu novo lar!

Encontre o imóvel ideal sabendo quanto vai gastar desde o início
Encontre o imóvel ideal sabendo quanto vai gastar desde o início Compre o seu