Se você está buscando comprar a casa dos seus sonhos, talvez já tenha ouvido falar do ITBI. Essas quatro letrinhas representam um valor de tributação que você irá pagar ao adquirir uma casa ou um apartamento.

Embora seja muito importante para os compradores, ainda existem várias dúvidas a seu respeito. É por isso que nós preparamos um conteúdo especial com tudo o que você precisa saber sobre o assunto. 

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Então, que tal começar? Boa leitura!

O que é o ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Em algumas cidades, como Goiânia, a mesma taxa é conhecida como Imposto Sobre Transmissão de Imóveis.

O ITBI é uma tributação gerada durante a transação de compra e venda de um imóvel. Por isso, é cobrado pelo município em que a propriedade está localizada.

Previsto por lei no Art. 156, inciso II da Constituição Federal, esse imposto se refere à transferência do bem da pessoa que vende para aquela que compra uma casa, um apartamento ou um imóvel na planta.

A documentação de transmissão da propriedade do bem só pode ser liberada após a confirmação de seu pagamento. Portanto, ao pagar o ITBI, você se torna oficialmente proprietário do imóvel.

Exemplificando: se você comprou um apartamento em Santos, SP, precisará providenciar várias documentações e lidar com certos procedimentos. Um deles é o pagamento do ITBI. Nesse caso, ele é arrecadado pela Prefeitura de Santos (local onde você comprou o apartamento).

Somente após a quitação desse valor haverá a confirmação da transmissão. Antes disso, você não é oficialmente dono do apartamento.

ITBI x ITCMD

Para saber o que é ITBI, é importante entender sua diferença para o ITCMD. Ambos se referem à transferência de propriedades. Porém, são válidos em casos distintos.

O ITBI é um imposto cobrado apenas em transações de compra e venda de imóvel, ou seja, entre pessoas com vida.

Se a transmissão do imóvel vier por doação (sem dinheiro envolvido) ou por herança (de uma pessoa já falecida), a tributação devida é outra. Nesse caso, é de responsabilidade do Estado e é chamada de Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).Leia também: Mercado imobiliário: como funciona o setor para o investimento em imóveis

Como é usado o valor do ITBI?

Ao lado do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto Sobre Serviços (ISS), o ITBI é uma das principais tributações cobradas pelos municípios. O valor arrecadado é destinado aos cofres públicos, ou seja, ao município.

Por isso, cabe aos governantes decidirem de que forma tais valores serão investidos. Eles podem ser usados, por exemplo, para melhoria na infraestrutura das cidades, obedecendo sempre uma série de leis e regulamentações.

Tanto é que essa tributação é usada por muitos municípios para fomentar serviços públicos, tais como:

  • Coleta de lixo;
  • Saneamento;
  • Gás;
  • Luz;
  • Infraestrutura.

Por que devo pagar o imposto?

Você deve pagar a guia de ITBI para regularizar o seu imóvel e oficializar a transferência de propriedade . Isso porque, conforme explicamos acima, a falta de pagamento impede a transferência do bem, ou seja, o imóvel não passará para o seu nome.

Além disso, o não pagamento pode gerar multa, cadastro na lista de inadimplentes e inscrição na dívida ativa do município. Portanto, há uma série de problemas com a justiça.

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Quem deve pagar o ITBI: o comprador ou o vendedor?

No Art. 156 da Constituição Federal, que trata da competência dos municípios na instituição de impostos, não há nada que especifique de quem é a responsabilidade do pagamento do ITBI.

Na grande maioria dos casos, especialistas em direito imobiliário, corretores e os próprios municípios entendem que o pagamento deve ser feito pela pessoa que está comprando o imóvel.

No entanto, por não haver essa obrigatoriedade, as duas partes envolvidas na negociação podem entrar em um acordo quanto ao pagamento do ITBI. Mas para que o acordo seja válido, deve ser registrado em contrato com cláusulas bem claras para ambas as partes.

Quando se paga o ITBI?

Tudo vai depender do município em que o imóvel está localizado. Por isso, é importante consultar as exigências na sua cidade no que se refere ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Em alguns municípios, o ITBI deve ser pago depois da lavratura da escritura pública. Em outros, deve ser pago depois do registro desse documento. 

De forma geral, o pagamento deve ser realizado após o fechamento do negócio. O prazo costuma ser de 1 mês. Ainda assim, ele pode variar entre 15 e 30 dias após a emissão do documento de transferência do imóvel feita pelo cartório.

A quitação do imposto deve ser feita junto ao banco credenciado pelo município ou ao posto de arrecadação da própria prefeitura. Geralmente, ele acontece logo depois de dar entrada nos trâmites burocráticos no Cartório de Registro de Imóvel.

Por isso, somente após o pagamento do ITBI, o cartório poderá atestar a transferência do imóvel para o nome do comprador. Algumas cidades permitem até mesmo o parcelamento do imposto. Ainda é importante lembrar que a compra e a venda de um imóvel também envolve outros custos. Os principais são:

  • Taxa de corretagem do corretor;
  • Laudo de avaliação do imóvel;
  • Escritura pública de imóvel;
  • Registro do imóvel;
  • Imposto de Renda, se o vendedor não comprar outro imóvel no prazo de 180 dias;
  • Taxa de interveniência;
  • Custos de financiamento. 

Quem adquire um imóvel pela imobiliária digital QuintoAndar pode ficar tranquilo quanto aos prazos e cálculo de ITBI. 

Os nossos consultores farão a emissão da guia de recolhimento do ITBI e repassarão à pessoa que está comprando o imóvel para o pagamento no momento certo, de acordo com a legislação dos municípios em que atuamos. 

Além disso, com a simulação de ITBI feita e o imposto pago, o time do QuintoAndar cuida de todo o processo de registro de imóvel em cartório, bem como da matrícula de imóvel, que é o que efetivamente confirma a transmissão da posse do bem.

Documentos exigidos para o pagamento do ITBI

Como toda tributação, existem alguns documentos necessários no momento em que o ITBI será pago. Eles podem variar de acordo com o município, mas geralmente são os listados a seguir: 

  • Cópia da certidão de matrícula do imóvel;
  • Contrato de financiamento (se for o caso);
  • Guia Informativo Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI), em três vias, preenchidas e assinadas pelo pagador;
  • Declaração de Transação Imobiliária preenchida e disponível no site da prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

Não deixe de acessar o site da prefeitura do local do imóvel para verificar se não há mais nenhum outro documento específico pedido para aquela localização.

Onde pagar o ITBI?

A quitação do tributo sempre deve ser feita nos bancos conveniados ao município ou em um posto de arrecadação autorizado, quando for o caso. Por isso, é importante se informar antes de emitir a guia e fazer o recolhimento do imposto.

Inclusive, você pode fazer a simulação de ITBI para ter uma ideia de quanto pagará. Para isso, você precisa saber o valor de venda do imóvel que vai comprar e a alíquota aplicada pelo município.

Por exemplo, se o apartamento custar R$250.000 e a alíquota for de 2%, o ITBI será de R$5.000. Apesar de ser um cálculo simples, o valor pode ser um pouco diferente quando for feita uma operação de financiamento.

Por isso, o ideal é fazer a simulação de ITBI com profissionais especializados. No QuintoAndar, temos uma equipe específica para ajudar com essas questões. A partir disso, é possível emitir a guia de pagamento.

Geralmente, é possível fazer o procedimento pelo site da prefeitura. Em alguns casos, pode ser necessário comparecer ao centro de atendimento ao cidadão. Tudo depende do município.

Qual é o valor do ITBI?

O ITBI não é uma tributação de valor fixo. O imposto é cobrado de acordo com a alíquota definida por cada município.

No entanto, a taxa máxima estabelecida pela Constituição Brasileira é de 5%, sobre o valor de venda do imóvel, que pode ou não ser o valor venal do imóvel.

Esse termo indica uma estimativa do preço de mercado do imóvel. Para saber qual é essa quantia, é preciso solicitar junto à prefeitura do município a Certidão de Valor Venal, emitida por meio da matrícula do imóvel.

Conheça a alíquota do ITBI em algumas cidades brasileiras:

  • São Paulo: 3%
  • Campinas: 2,7%
  • Guarulhos: 2%
  • Rio de Janeiro: 3%
  • Niterói: 2%
  • Belo Horizonte: 3%
  • Porto Alegre: 3%
  • Curitiba: 2,7%
  • Distrito Federal: 2%

Para saber a alíquota no município onde fica o imóvel que você está comprando, acesse os canais oficiais da prefeitura local e pesquise por ITBI.

O pagamento pode ser parcelado?

Tudo depende das regras do município. Em alguns locais, é possível pagar o ITBI em até 12 vezes. Em São Paulo, é preciso pagar à vista. Caso haja atraso no pagamento, ainda há incidência de juros equivalente a 1% ao mês. Além disso, há multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, e atualização monetária pelo IPCA, o medidor oficial da inflação.

Por sua vez, no Rio de Janeiro, o parcelamento é permitido quando a transmissão da propriedade do imóvel já aconteceu e o prazo de vencimento passou. Ou seja, o contribuinte está em mora, mas o débito não está inscrito em dívida ativa. Nesse município, os juros são de 1% ao mês mais IPCA. O total de prestações varia e pode chegar a 60 meses.

Ainda é importante reforçar que alguns bancos permitem que o ITBI e os custos de cartório sejam incluídos no financiamento imobiliário. Porém, esses valores devem ser de até 5% do total financiado ou de 4%, caso sejam utilizados recursos do FGTS.

Desde 2020, a Caixa Econômica Federal adotou essa opção. A medida é importante, porque essa instituição financeira é a que mais concede essa linha de crédito no Brasil.

Como calcular o ITBI?

O valor do ITBI vai depender de dois principais fatores: a alíquota municipal e o valor venal do bem ou o preço de transação do imóvel – o que for maior. 

Veja agora: Saiba quanto você precisa juntar para comprar um imóvel

Além disso, o cálculo varia de acordo com a forma que o comprador pretende pagar o imóvel:

ITBI para compra direta

O cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, nesse caso, é muito simples. Basta multiplicar a alíquota pelo valor venal para obter o valor do ITBI. Esse é o modelo de simulação de ITBI que já apresentamos, mas vamos ver outro exemplo.

Suponha que você esteja comprando um imóvel no valor de R$450.000 e a alíquota do município é de 4%. Para saber quanto será o seu imposto, basta multiplicar o preço do bem por 0,04. Veja a seguir:

R$450.000 x 0,04 = R$18.000

ITBI de imóvel financiado

Quem vai comprar uma casa ou apartamento financiado deve calcular o ITBI de uma maneira diferenciada. O cálculo é feito em duas partes, que varia de município para município. 

Em São Paulo, aplica-se a alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, até o limite máximo de R$100.104,16. Sobre o restante do montante que exceder este limite, financiado ou não, a alíquota é de 3%. A quantia paga referente ao ITBI será a soma dessas duas parcelas.

Por exemplo, em um imóvel de R$150.000 com um financiamento de R$91.000, a taxa de 0,5% será cobrada sobre o último valor de R$91.000. Sobre o restante, será cobrada a alíquota de 3%. A conta então ficará dessa maneira: 

  • ITBI (valor financiado) = 91.000 x 0,5% = R$455,00
  • ITBI (valor remanescente) = 59.000 x 3% = R$1.770,00 
  • Valor total a ser pago de ITBI: R$455,00 + R$1.770,00 = R$2.225,00

ITBI de imóvel na planta

Para quem pensa em adquirir um imóvel na planta, o pagamento do ITBI também é obrigatório. Nesse caso, a alíquota do município é aplicada sobre o valor venal do imóvel, ou seja, sobre uma estimativa do seu valor de mercado como se ele já estivesse pronto. 

Além disso, no caso de um imóvel na planta, é o comprador quem pagará o valor do tributo, pois ele assume a responsabilidade sobre o bem. 

E se eu não concordar com o valor do ITBI?

Se houver diferença entre as avaliações do valor atribuído ao imóvel pela prefeitura ou do valor declarado pelo contribuinte, pode ocorrer divergência no cálculo. Nesse caso, deve incidir o imposto de maior valor.

No entanto, o comprador também pode solicitar uma nova avaliação do imóvel. Se mesmo assim você discordar do segundo valor e, consequentemente, do ITBI, ainda é possível recorrer ao judiciário.

Porém, esse é um procedimento mais demorado. Por isso, é importante analisar se realmente compensa fazer essa opção, já que, em alguns casos, a escritura deixa de ser emitida. Assim, o imóvel ainda não é passado, efetivamente, para o seu nome.

Existe isenção de ITBI?

Alguns municípios isentam o pagamento do ITBI para determinadas faixas de valores de imóvel. Isenções e/ou descontos também podem existir se você for beneficiário do programa Minha Casa Minha Vida, ou se for o primeiro imóvel.

O ideal é consultar a legislação do município onde o imóvel está localizado para confirmar a incidência do imposto.

Quem é isento da taxa de ITBI?

Basicamente, a isenção é válida para os seguintes casos:

  • O imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica, ou seja, de uma empresa;
  • A empresa proprietária do imóvel passa por um processo de fusão ou incorporação;
  • O contribuinte compra o seu primeiro imóvel pelo programa social Casa Verde e Amarela;
  • O contribuinte compra o seu primeiro imóvel e ele tem valor máximo de R$184.415,21.

É importante ressaltar que o contribuinte que adquirir o primeiro imóvel, mas já tiver recebido outro como doação ou herança, não tem direito à isenção. Portanto, precisa fazer o cálculo do ITBI e seu pagamento. Esse é o caso de um jovem que tenha recebido um apartamento dos pais e agora queira trocar por outro maior ou mesmo comprar um segundo bem desse tipo. Nesse exemplo, será preciso pagar o imposto.

Atualmente, na cidade de São Paulo, há isenção de ITBI para quem estiver adquirindo seu primeiro imóvel residencial no valor de até R$184.415,21 ou, ainda, quando a aquisição se fizer por meio do Casa Verde e Amarela.

QuintoAndar te dá a previsão do seu gasto com o ITBI

Ao buscar pelo QuintoAndar, você consegue visualizar facilmente nos anúncios os principais custos de comprar um imóvel, e, entre eles, já há uma estimativa do ITBI.

No exemplo a seguir, você confere quanto fica o valor do ITBI de um imóvel de R$660.000 na cidade de São Paulo, onde a alíquota é de 3%.

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