Os juros cobrados no crédito imobiliário já chegaram aos dois dígitos nos grandes bancos e devem subir ainda mais, acompanhando a trajetória da taxa básica de juros, a Selic. 

Na média, os juros imobiliários estão em 9,37% ao ano com uma Selic em 9,25%. Mas há projeções no mercado que apontam para uma Selic a 12,5% ainda em 2022, o que pode arrastar o juro médio do financiamento imobiliário para 10,5%, segundo especialistas.

Os maiores bancos privados do Brasil – Santander, Bradesco e Itaú Unibanco – subiram as taxas do crédito imobiliário por cinco vezes no ano passado. O movimento reflete as incertezas sobre os rumos da economia, marcada pelo descontrole da inflação, pelo aumento da taxa básica de juros (Selic) e conflitos políticos.

Já a Caixa Econômica Federal – estatal que responde por dois terços dos financiamentos imobiliários no país – tem segurado as taxas em um esforço para atender a demanda dos consumidores e ajudar a girar a economia.

Crédito imobiliário não deve ultrapassar juro básico

Para especialistas, no entanto, o juro praticado na concessão de financiamento para investidores imobiliários, apesar da tendência de alta, deve se descasar um pouco da taxa Selic, assim que ela entrar nos dois dígitos, que deve acontecer já no mês que vem, na próxima reunião do Banco Central.

“A média do juro no crédito imobiliário dos grandes bancos hoje está em 9,37%. Mesmo com uma Selic a 12%, o que deve acontecer neste ano, a taxa do financiamento não deve passar de 10,5%, pois ela está ligada à poupança”, afirma Rafael Sasso, analista de mercado imobiliário.

“Historicamente, quando a taxa Selic esteve acima de 14%, o topo da taxa no crédito imobiliário ficou em 11,24%.”, diz Sasso.

Consumidor deve agilizar tomada de crédito

Para especialistas do mercado, apesar da alta dos últimos meses, a recomendação é que quem for aplicar no mercado imobiliário deve agilizar a tomada de decisão.

“A dica para quem está pensando em comprar um imóvel é pegar a taxa atual. As taxas dos meses anteriores já não existem mais. Não se consegue mais flexibilizações. E pela frente devem subir mais”, alerta Julien Desvergnes, consultor especializado em crédito imobiliário.

Para ele, outra consequência do aumento dos juros deverá ser uma redução na concessão do crédito.

“O que temos de ver é a oferta de crédito dos bancos. Isso porque, além de subir as taxas, em geral, a oferta é reduzida neste momento por meio do limite a ser financiado, entre outras ferramentas. E, claro, a demanda é afetada mesmo com a taxa do crédito não acompanhando a Selic. As pessoas passam a poder financiar menos”, afirma Desvergnes.

Mercado de crédito está mais competitivo

Para o consultor independente, Fábio Nogueira, os juros mais elevados vão levar a uma reacomodação de mercado e maior competitividade entre os agentes financeiros.

“Os bancos vão continuar lutando pelos bons clientes e oferecendo taxas competitivas”, afirma ele. “Mesmo aos atuais níveis, as taxas são ainda interessantes, e a tendência é a de o comprador ir em busca de imóveis menores e mais baratos para ajustar o compromisso ao orçamento, finaliza Nogueira.

Financiamento de até 90%

Um dos exemplos citados por Nogueira é o aumento do teto de financiamento. Para acelerar novos financiamentos, o banco Itaú já financia até 90% do valor do imóvel em até 30 anos, com entrada mínima, portanto, de 10%. 

E é possível usar o FGTS como parte do pagamento, de acordo com as regras previstas pela Caixa Econômica Federal.

Além disso, apenas novos clientes de financiamento imobiliário terão acesso à modalidade. Assim, por enquanto, não é permitido que clientes de outros bancos façam a portabilidade de crédito para esta nova opção.

O crédito, nesses casos, usa o Sistema de Amortização Constante (SAC), cujas parcelas vão diminuindo com o passar do tempo.

Confira as taxas em cada banco

Os cinco maiores bancos do mercado oferecem contratos regidos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), e Tabela Price (TP). Confira em que nível está a taxa em cada um deles.

Itaú

  • 7,87% + poupança – SAC
  • 9,10% + TR – SAC

Bradesco

  • 7,37% + poupança – SAC
  • 9,50% + TR – SAC

Santander

  • 9,99% + TR – SAC
  • 11,99% + TR – PRICE

Banco do Brasil

  • 9,47% + TR – SAC
  • 9,47% + TR – PRICE

Caixa Econômica Federal

  • 8,99% + TR – SAC
  • 8,99% + TR – PRICE
  • 4,95% + IPCA – PRICE
  • 4,95% + IPCA – SAC
  • 10,50% – TAXA FIXA – PRICE
  • 10,50% – TAXA FIXA – SAC
  • 9,01% + Poupança – SAC
  • 9,01% + Poupança – PRICE

A trajetória meteórica da Selic em 2021

Em 2021, quando o juro básico da economia chegou à mínima histórica de 2% ao ano, as taxas cobradas nos financiamentos de imóveis chegaram a ficar na média em 7% ao ano. Segundo levantamento junto aos principais bancos, as taxas chegaram a cair e ficar na média em 6,96% ao ano, de janeiro a junho do ano passado.

Ao longo do ano, à medida que o Banco Central foi elevando a Selic para fazer frente à inflação, os bancos privados como Itaú, Bradesco e Santander também foram ajustando as taxas no crédito imobiliário: em julho, a média das taxas dos financiamentos já havia pulado para 7,43%, em setembro para 8,15%, em outubro para 8,22%, para chegar em novembro a 8,35% ao ano.

Atualmente, com a Selic em 9,25% ao ano, o juro médio está em 9,37%, mas em alguns tipos de contrato já passa de 11%, como no caso do Santander. Considerando o Custo Efetivo em que são incluídas taxas e despesas do financiamento, o custo supera os 14% ao ano.

Evolução dos juros no Crédito Imobiliário em 2021 (Taxas ao ano)

MêsTaxa médiaSelicRendimento Poupança
Jan6,96%2,00%1,40%
Fev6,96%2,00%1,40%
Mar6,96%2,75%1,93%
Abr6,96%2,75%1,93%
Mai6,96%3,50%2,45%
Jun6,96%4,25%2,98%
Jul7,43%4,25%2,98%
Ago7,43%5,25%3,68%
Set8,15%6,25%4,38%
Out8,22%7,75%5,43%
Nov8,35%7,75%5,43%
Dez9,37%9,25%6,22%

Fontes: Bancos Bradesco, Caixa, Itaú e Santander

Crescimento de mais 100% dos financiamentos

No ano passado, o total de imóveis financiados cresceu mais de 100%. O custo mais baixo estimulou e encorajou o consumidor a abraçar um compromisso de longo prazo, de 10, 20 ou 30 anos, já que o juro menor gerou também uma prestação mensal mais confortável para o orçamento.

Segundo dados da Associação Brasileira de Empréstimo e Poupança, Abecip, entre janeiro e novembro de 2021, foram financiados com recursos da poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) 801,6 mil imóveis, um resultado 116,1% superior ao de igual período de 2020. Os números fechados do ano passado ainda serão divulgados pela Abecip.

O volume de financiamento concedido de janeiro a novembro de 2021 atingiu R$ 188,66 bilhões, com alta de 77,1% em relação a igual período do ano anterior. Nos 12 meses compreendidos entre dezembro de 2020 e novembro de 2021, o montante financiado somou R$ 206,13 bilhões, alta de 79% em relação aos 12 meses anteriores.

Perspectivas para o crédito imobiliário em 2022

Que a taxa básica de juro no país vai subir ninguém duvida. A questão está em saber quanto e até quando.

O primeiro ajuste deve acontecer já no começo de fevereiro na primeira reunião do ano do Comitê de Política Monetária, Copom. A expectativa é de que a Selic suba mais 1,5 ponto porcentual, para 10,75% neste ano. Depois disso, pode receber mais um ou dois ajustes, tudo vai depender do ímpeto da inflação.

Pelas projeções do mercado financeiro, divulgadas a cada semana pelo boletim Focus do Banco Central, a Selic deve chegar ao final deste ano em 11,75% – número que reflete a média das estimativas. 

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