Quem quer morar perto do mar pode ter que pagar o laudêmio, sabia? Laudêmio é um valor cobrado sobre a transmissão de imóveis localizados em áreas particulares ou públicas sob o regime de aforamento, muito comuns em áreas litorâneas, por exemplo.  

Mas todo mundo precisa arcar com essa cobrança? Na verdade, não. Entenda o que é laudêmio e qual a diferença em relação ao foro e quando esses valores são devidos.

É o que explicamos neste post. Então, que tal saber mais?

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O que é aforamento ou enfiteuse?

Enfiteuse, também chamada de aforamento, é um instituto através do qual um proprietário do domínio direto (propriedade) de um imóvel ou uma área cede o domínio útil a outra pessoa, para que ela possa usar, possuir, alienar e até transmitir a seus herdeiros. Esse instituto é comum em imóveis situados em áreas de marinha (pertencentes à União); ou imóveis ou áreas de titularidade de municípios, da Igreja e de particulares, nos quais foram estabelecidos a enfiteuse. 

As áreas de marinha são determinadas pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU), de acordo com sua importância estratégica para a população como um todo, e podem ser habitadas com autorização da União. No entanto, o imóvel fica sob regime de aforamento ou ocupação.

O que é laudêmio?

Laudêmio é um tipo de enfiteuse, sendo um valor cobrado sobre as transmissões de imóveis localizados em áreas particulares ou públicas sob o regime de aforamento – como explicado acima –, que varia de 2,5 a 5%.

O laudêmio deve ser pago sempre que há transferência de propriedade derivada de compra e venda. Quando a transferência ocorrer por doação ou herança — ou seja, qualquer operação sem pagamento envolvido e, portanto, não onerosa —, há isenção da cobrança.

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Diferença entre laudêmio e foro

Agora que você entendeu o que é laudêmio, é necessário saber a diferença para o conceito de foro. O primeiro é um valor pago uma vez  a cada ato de transferência de imóvel sob o regime de aforamento. 

Por sua vez, o foro é um percentual pago todos os anos e representa um valor a ser pago justamente por essa ocupação do imóvel em área sob regime de aforamento. Esse valor representa 0,6% do valor venal e a quantia é paga por quem utiliza e tem o domínio útil do imóvel, isto é, quem efetivamente o usa.

Esse cenário só muda com a chamada remição de foro. Nesse caso, o titular do domínio útil adquire o domínio direto e garante que o imóvel fique em seu nome. Desse modo, o patrimônio é exclusivo do proprietário.

A nova Lei do laudêmio

A cobrança do laudêmio era regulamentada pelo Decreto-lei 9.760/1946. No entanto, em 2020, foi publicada a Lei 14.011 que alterou o referido Decreto-lei em vários pontos, inclusive houve o fortalecimento da remição de foro.

Apesar dessa possibilidade já existir antes, agora ela passou a ser automatizada. Ainda será necessário pagar alguma quantia em compensação da remição de foro, sendo que esse valor é definido pela Planta de Valores da SPU.

Quais são os pagamentos anuais devidos nestas propriedades?

Como vimos, o laudêmio é devido sempre que há transferência onerosa da propriedade e será pago uma única vez a cada transação. Existem, ainda, os pagamentos anuais aplicáveis a propriedades desta natureza:

  • Ocupantes: recebem apenas o direito de ocupação – também chamado “regime de ocupação” – do proprietário do terreno (a União, por exemplo). Por esse motivo, também é preciso pagar um valor anual pela utilização do espaço, de 2 a 5% do valor total do imóvel;
  • Foreiros: são os moradores com contratos de foro (também chamado aforamento ou, nos terrenos da União, enfiteuse) e que possuem o domínio útil. Estes moradores têm mais direitos do que os ocupantes e também pagam um valor anual por possuir o referido domínio útil, equivalente a 0,6% do valor do terreno.

Laudêmio marinha

vista da praia e imóveis ao fundo

O chamado território de marinha (áreas localizadas no litoral) é uma das áreas que exigem o pagamento do foro por parte dos titulares de domínio útil. Estão enquadrados nessa categoria todos os imóveis que ocupam a faixa litorânea no limite de até 33 metros da linha da maré alta.

Imóveis localizados em áreas de fronteira e instalações militares também estão suscetíveis ao pagamento de laudêmio. Tais áreas, como destacamos antes, também são estratégicas para a população.

Quem recebe o laudêmio?

O valor do laudêmio é pago para o detentor da propriedade – pessoa que cede o domínio direto – do imóvel ou área sob o regime de enfiteuse.

Quem paga o laudêmio?

O responsável pelo pagamento é, normalmente, o vendedor do imóvel. Ainda assim, é possível fazer um acordo com o comprador para que ele arque com esse valor. Inclusive, é comum que isso aconteça. 

Nesse caso, é preciso fazer uma procuração para que o novo proprietário apresente à SPU a guia de pagamento quitada.

Quando deve ser pago o laudêmio?

O valor deve ser pago sempre que houver uma transferência de propriedade onerosa, ou seja, que envolva alguma quantia. Em caso de repasse sem abranger dinheiro, a cobrança não é feita.

Laudêmio acabou?

A possibilidade do laudêmio deixar de ser cobrado já é discutida há bastante tempo. Em 2021, o Presidente da República informou que acabaria com a cobrança desse e de outros valores patrimoniais e a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), vinculada ao Ministério da Economia, está planejando a sua execução.

A medida, inclusive, já começou a ser implementada no Rio de Janeiro por meio do Programa SPU+. Desde então, é possível pedir a remição de foro. Na verdade, a iniciativa contempla três módulos:

  • Alienação;
  • Cessão e concessão;
  • Racionalização.

O procedimento digital facilita a execução de todas essas etapas. Nos casos em que há um contrato de ocupação, o ocupante terá a chance de mostrar interesse pela compra do terreno. Existem cerca de 300 mil imóveis nessa condição.

Cobrança de laudêmio está suspensa?

O pagamento de laudêmio ainda é exigido para quem não teve o processo finalizado no Programa SPU+. Portanto, não existe suspensão na cobrança desse valor.

Quem paga laudêmio e foro anual tem que pagar IPTU?

Sim. De acordo com o Código Tributário Nacional, o pagamento do IPTU também é devido, pois o titular do domínio útil do imóvel também é contribuinte do imposto. São cobranças com naturezas distintas e, por isso, não há isenção de IPTU. 

Vale ressaltar que o laudêmio é pago uma vez a cada transferência da propriedade (pago ou pelo comprador, ou pelo vendedor), mas aquele que detém o domínio útil ainda fica responsável pelo pagamento do IPTU. Em caso de locação desse imóvel, o locatário pode ficar responsável pelo pagamento do IPTU, caso determinado em contrato.

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Agora que você já sabe tudo sobre laudêmio e foro, é hora de decidir se quer morar em uma região onde esses valores são cobrados ou não.

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