Quem quer morar perto do mar pode ter que pagar o laudêmio, sabia? Essa é uma taxa cobrada no Brasil sobre a transmissão de imóveis localizados em áreas particulares ou públicas sob o regime de aforamento, muito comuns em áreas litorâneas, por exemplo.

Mas todo mundo precisa pagar o laudêmio? Na verdade, não. Entenda o que é essa cobrança, qual a diferença em relação ao foro e quando esses valores são devidos.

Confira o que você vai ler por aqui:

Alugar, comprar ou vender? Vem comparar no QuintoAndar
Alugar, comprar ou vender? Vem comparar no QuintoAndar Descubra agora

O que é aforamento ou enfiteuse?

Enfiteuse, também chamada de aforamento, é um instituto através do qual um proprietário do domínio direto (titular) de um imóvel ou uma área cede o domínio útil a outra pessoa. O objetivo é que ela possa usar, possuir, alienar e até transmitir o bem a seus herdeiros.

Esse instituto é comum em imóveis situados em áreas de Marinha, que são pertencentes à União). Também vale para propriedades ou áreas de titularidade de municípios, da Igreja e de particulares, nos quais a enfiteuse foi estabelecida. 

As áreas de Marinha são determinadas pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU), de acordo com sua importância estratégica para toda a população. Elas podem ser habitadas com autorização do governo federal. No entanto, o imóvel fica sob regime de aforamento ou ocupação.

O que é laudêmio?

Laudêmio é um valor cobrado sobre as transmissões de imóveis localizados em áreas particulares ou públicas sob o regime de aforamento. A taxa incidente varia de 2,5% a 5% do total da operação.

O direito de laudêmio começou a surgir ainda quando o Brasil era colônia de Portugal. Isso porque, na época, todas as propriedades eram da Coroa lusitana. Ou seja, ninguém tinha direito a ter a propriedade de fato dos terrenos.

O que acontecia era que Portugal cedia o uso do território para quem desejasse colonizar o Brasil. Assim, era firmada uma espécie de contrato de aluguel.

Em 1821, a enfiteuse foi instituída para todos os imóveis do Império Português localizados no Brasil. Assim, o domínio direto continuava sendo da Família Imperial, mas ela cedia a área de domínio útil para outra pessoa.

Aos poucos, foi determinado que alguns terrenos eram da Marinha, outros da Igreja Católica e também há aqueles que continuaram com a Coroa Portuguesa. Isso fez com que a taxa continuasse sendo paga até hoje.

Porém, está proibido instituir novas enfiteuses no Brasil atualmente. Além disso, o pagamento dos terrenos de Marinha vem sendo discutido e reavaliado, como vamos explicar em seguida.

Qual a diferença entre laudêmio e foro?

A diferença entre laudêmio e foro é o pagamento. O primeiro é um valor pago uma vez a cada ato de transferência de imóvel sob o regime de aforamento. O segundo é cobrado anualmente.

Assim, o foro é um percentual pago todos os anos e representa um valor a ser pago justamente por essa ocupação do imóvel em área sob regime de aforamento. Esse valor representa 0,6% do valor venal e a quantia é paga por quem utiliza e tem o domínio útil do imóvel, isto é, quem efetivamente o usa.

Esse cenário só muda com a chamada remição de foro. Nesse caso, o titular do domínio útil adquire o domínio direto e garante que o imóvel fique em seu nome. Desse modo, o patrimônio é exclusivo do proprietário.

A nova Lei do laudêmio

A cobrança do laudêmio era regulamentada pelo Decreto-lei 9.760/1946. No entanto, em 2020, foi publicada a Lei 14.011. Ela alterou o referido Decreto-lei em vários pontos, inclusive houve o fortalecimento da remição de foro.

Apesar dessa possibilidade já existir antes, agora ela passou a ser automatizada. Ainda será necessário pagar alguma quantia em compensação pela remição de foro, sendo que esse valor é definido pela Planta de Valores da Secretaria de Patrimônio da União (SPU).

Como funciona o laudêmio?

O laudêmio funciona como uma cobrança para compensar a existência de um imóvel em um terreno da União. A taxa equivale a 5% do valor atualizado do bem, segundo avaliação do Serviço de Patrimônio da União. Por isso, a cobrança é válida para todo terreno à beira-mar, sendo que esse é um ponto de atenção antes de fazer a compra.

Além dos imóveis litorâneos, o laudêmio também é aplicado em outras áreas. Uma das principais está na cidade de Petrópolis. Por lá, todo imóvel situado na antiga Fazenda Córrego Seco sofre a incidência dessa taxa.

Atualmente, essa área abrange o centro e alguns dos bairros mais valorizados de Petrópolis. Assim, sempre que uma propriedade é vendida, é paga uma taxa de 2,5% sobre o valor da venda de mercado à Companhia Imobiliária de Petrópolis. Essa entidade é administrada pelos descendentes da Família Imperial de Dom Pedro II.

Também há cobrança sobre áreas que pertencem à Igreja Católica. Por isso, é importante se informar antes de adquirir uma propriedade imobiliária.

Quem é obrigado a pagar o laudêmio?

É obrigado a pagar o laudêmio quem está vendendo o imóvel. Isso é o que determina o Código Civil. No entanto, é comum que o acordo entre as partes envolvidas seja de que a quitação deve ser feita pelo comprador. 

Nesse caso, é preciso fazer uma procuração para que o novo proprietário apresente à SPU a guia de pagamento quitada.

Quanto é o valor do laudêmio?

O valor do laudêmio fica entre 2,5% e 5% do valor atualizado do imóvel, conforme avaliação do Serviço de Patrimônio da União. O cálculo é feito com base nesse preço e considera somente a parte da propriedade que está dentro das regras da taxa. Por isso, nem sempre se considera a metragem total.

Quem é isento de pagar o laudêmio?

É isento de pagar o laudêmio quem faz a transmissão do imóvel por herança ou doação. Isso porque a taxa incide quando há uma operação onerosa, isto é, que gere lucros. Portanto, está implicada nos processos de compra e venda.

Leia também: Como funciona a doação de imóvel e quais os cuidados necessários

Como calcular o valor do laudêmio?

Você deve calcular o valor do laudêmio de acordo com o Valor de Avaliação do Imóvel, definido pela SPU, e a taxa aplicada, que costuma ser de 5%. Vale a pena destacar que o preço determinado pela União nem sempre equivale ao de venda. Isso porque também se considera o valor venal.

Na prática, é complexo fazer esse cálculo relativo ao direito de laudêmio. De toda forma, você pode usar o site Patrimônio de Todos, do governo federal. Basta indicar as seguintes informações:

  • Valor declaração da operação;
  • Número do Registro Imobiliário Patrimonial (RIP);
  • Percentual de transferência do imóvel;
  • Valor do laudêmio recolhido anteriormente.

Aqui, vale a pena fazer uma observação. Existem casos em que um edifício é construído apenas parcialmente em terreno da União. Nesse caso, o encargo do laudêmio incide somente sobre a parte a porcentagem que está no terreno da União.

Ainda é importante destacar que a distância que cobre a área da União é aquela que vai até 33 metros a partir da linha da maré alta. Então, é preciso considerar esse aspecto para verificar o que está sujeito à taxa no terreno à beira-mar.

Quais são os pagamentos anuais devidos nestas propriedades?

Os pagamentos anuais aplicáveis a propriedades desta natureza são:

  • Ocupantes: recebem apenas o direito de ocupação – também chamado “regime de ocupação” – do proprietário do terreno (a União, por exemplo). Por esse motivo, também é preciso pagar um valor anual pela utilização do espaço, de 2% a 5% do valor total do imóvel;
  • Foreiros: são os moradores com contratos de foro (também chamado aforamento ou, nos terrenos da União, enfiteuse) e que possuem domínio útil. Estes moradores têm mais direitos do que os ocupantes e também pagam um valor anual por possuir o referido domínio útil, equivalente a 0,6% do valor do terreno.

Como vimos, o laudêmio é devido sempre que há transferência onerosa da propriedade e será pago uma única vez a cada transação. No entanto, também existem esses valores anuais, conforme a descrição acima.

Laudêmio e a Marinha do Brasil

A Marinha tem o papel de controlar e fiscalizar os terrenos que estão sob sua propriedade. O fato gerador do laudêmio é o registro do imóvel no respectivo cartório. Assim, a partir do momento que isso acontece, a taxa incide e a transferência para o comprador só é feita com a comprovação do pagamento.

Efetivamente, não existe uma fiscalização presencial. Tudo é feito com base nas taxas e registros relativos ao imóvel. No entanto, a falta de pagamento da taxa deixa o dono do imóvel sujeito a ter seu nome inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (Cadin).

Além disso, pode ser realizada uma execução fiscal e gerar até o cancelamento do aforamento no registro de imóveis. Com isso, perde-se o domínio e há obrigação de sair do local.

Vale lembrar que a falta de pagamento do laudêmio também impede a obtenção da escritura e outros tipos de documentação imobiliária.

Quem recebe o laudêmio?

O valor do laudêmio é pago para o detentor da propriedade – pessoa que cede o domínio direto – do imóvel ou área sob o regime de enfiteuse. Ou seja, o dinheiro é enviado para o Tesouro Nacional, no caso dos terrenos da União, a Igreja Católica ou os descendentes da Família Imperial, em Petrópolis.

Quem tem direito ao laudêmio?

O direito ao laudêmio é da União, da Igreja Católica e da Família Imperial, dependendo do caso. Isso varia conforme a localização do imóvel. Por exemplo, um terreno à beira-mar é da Marinha, isto é, do governo federal.

Quando deve ser pago o laudêmio deve ser pago?

O valor deve ser pago sempre que houver uma transferência de propriedade onerosa, ou seja, que envolva alguma quantia. Em caso de repasse sem abranger dinheiro, a cobrança não é feita.

O Laudêmio acabou?

A possibilidade do laudêmio deixar de ser cobrado já é discutida há bastante tempo. Em 2021, o Presidente da República informou que acabaria com a cobrança desse e de outros valores patrimoniais. Com isso, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), vinculada ao Ministério da Economia, está planejando a sua execução.

A medida, inclusive, já começou a ser implementada no Rio de Janeiro por meio do Programa SPU+. Desde então, é possível pedir a remição de foro. Na verdade, a iniciativa contempla três módulos:

  • Alienação;
  • Cessão e concessão;
  • Racionalização.

O procedimento digital facilita a execução de todas essas etapas. Nos casos em que há um contrato de ocupação, o ocupante terá a chance de mostrar interesse pela compra do terreno. Existem cerca de 300 mil imóveis nessa condição.

Cobrança de laudêmio está suspensa?

O pagamento de laudêmio ainda é exigido para quem não teve o processo finalizado no Programa SPU+. Portanto, não existe suspensão na cobrança desse valor.

Quem paga laudêmio e foro anual tem que pagar IPTU?

Sim. De acordo com o Código Tributário Nacional, o pagamento do IPTU é devido para quem paga laudêmio e foro anual, pois o titular do domínio útil do imóvel também é contribuinte do imposto. São cobranças com naturezas distintas e, por isso, não há isenção de IPTU. 

Vale ressaltar que o pagamento do laudêmio ocorre uma vez a cada transferência da propriedade (pago pelo comprador ou pelo vendedor). Porém, aquele que detém o domínio útil ainda fica responsável pelo pagamento do IPTU. Em caso de locação desse imóvel, o locatário pode ficar responsável pelo pagamento do IPTU, se for determinado em contrato.

Aspectos legais do laudêmio

Os aspectos legais do laudêmio referem-se à disposição dos terrenos e à impossibilidade de criar novas áreas. Isso está determinado no Código Civil, que também subordina os terrenos atualmente nessa condição à existência de diploma legal anterior.

Além disso, após pagar a taxa, é preciso registrar o imóvel fazendo a transferência de domínio útil. Esse processo depende da emissão da Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), feita pela União.

Assim que você tiver esse documento em mãos, pode solicitar o registro do imóvel. Ainda tem outras duas etapas:

  • Envio de requerimento com documentos anexados do imóvel e do comprador para alterar o responsável no cadastro da SPU;
  • Aguardar o resultado dessa solicitação. Ele chega por e-mail e também pode ser acessado pelo Portal da SPU.

Como o laudêmio pode impactar a compra e venda de imóveis litorâneos?

O laudêmio pode impactar a compra e venda de imóveis litorâneos devido à aplicação da taxa. Assim, tende a ser mais difícil fazer a negociação, pois é exigido mais esse pagamento.

Vale a pena ressaltar que, normalmente, esse impacto acontece, porque quem paga a taxa é o comprador. Ainda que ela deva ser do vendedor, é comum fazer o acordo. Então, essa é uma quantia que precisa ser acrescentada ao total da negociação.

Alternativas ao laudêmio

Você pode aproveitar os imóveis litorâneos mesmo sem pagar laudêmio. Isso também é válido para aqueles que integram a Igreja Católica e a Família Imperial. Basta tomar alguns cuidados.

Nesse sentido, existem algumas alternativas para não pagar o laudêmio. Veja quais são elas:

  • Obter o imóvel por meio de uma doação ou herança, que são transações não onerosas;
  • Adquirir uma propriedade que fica fora da área de laudêmio, mesmo que seja ao lado;
  • Entrar no programa SPU+ para conseguir a remição de foro.

Encontre o imóvel ideal sem burocracia

Agora que você já sabe tudo sobre laudêmio e foro, é hora de decidir se quer morar em uma região onde esses valores são cobrados ou não.

Independentemente de onde você estiver procurando o seu novo lar, o QuintoAndar te ajuda! A plataforma digital de moradia é fácil e permite comprar, vender ou alugar de forma transparente e sem burocracia. Desde o início você sabe quais serão os custos da transação.

Por meio dos filtros de pesquisa você consegue fazer uma triagem eficiente dos imóveis que realmente interessam. 

Acesse o site ou app do QuintoAndar e encontre seu novo lar!

Encontre o imóvel ideal sabendo quanto vai gastar desde o início
Encontre o imóvel ideal sabendo quanto vai gastar desde o início Compre o seu