A Lei do Inquilinato foi criada em 1991 com o objetivo de regulamentar os papéis de todos os envolvidos em um processo de aluguel de imóvel, estabelecendo os deveres e direitos do inquilino (locatário) e do proprietário (locador), assim como a atuação das imobiliárias na intermediação dessa relação comercial.

Locador e locatário: direitos e deveres

Neste artigo, você vai ver os pontos mais importantes da Lei do Inquilinato, que podem impactar diretamente na sua jornada de antes, durante e no término de um aluguel de imóvel. E que, portanto, você deve conhecer.

Entre outros pontos, saiba quais são os direitos e deveres tanto de locador quanto de locatário.

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O que é a Lei do Inquilinato?

Em 18 de outubro de 1991 entrou em vigor a Lei Federal de nº 8.245, comumente conhecida como Lei do Inquilinato. Desde sua criação, a legislação serve como base para a elaboração das cláusulas de contratos de locação de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais, em todo o país.

Quais imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?

Por se tratar de uma legislação muito específica – como já visto acima, dedicada exclusivamente a imóveis urbanos – a Lei do Inquilinato não abrange diversos outros tipos de imóveis, como especificado logo em seu artigo 1º. São eles:

1. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios. Além de outros destinados ou ligados à administração pública, como fundações, por exemplo;

2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. Espaços destinados à publicidade;

4. Apart-hotéis, hotéis-residência ou similares. Ou seja, imóveis em que o morador é contemplado, dentro do pacote do aluguel, por uma série de prestação de serviços regulares;

De acordo com o texto da Lei do Inquilinato, esses imóveis são “regulados pelo Código Civil e por outras leis especiais”. 

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Lei do inquilinato: direitos do inquilino

Contrato é um documento que formaliza os direitos e deveres a partir de um acordo comercial. No caso de uma locação de imóvel, o inquilino (locatário) e proprietário (locador) são os dois agentes.

A Lei do Inquilinato visa garantir que ambos – locatário e locador – tenham equivalência na relação comercial firmada, evitando que um dos lados seja prejudicado e, consequentemente, sofra prejuízos. 

Se você está procurando um imóvel para alugar, é importante que tenha total conhecimento dos seus direitos. Algo fundamental para todas as etapas de um processo de locação. Veja aqui os seus 5 principais direitos como inquilino:

1. Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves

Trata-se de um dever do proprietário garantir que o imóvel esteja em perfeitas condições de habitação na entrega das chaves. 

Para que esse direito garantido pela Lei do Inquilinato seja cumprido, foi convencionada no mercado imobiliário a prática da vistoria de entrada, uma das etapas mais importantes num processo de aluguel. 

É feita uma verificação de diversos itens que atestam o estado de conservação do imóvel, incluída em um relatório com fotos. E, posteriormente, ao fim do contrato de locação, você tem o dever de devolver o imóvel da mesma forma que encontrou, o que é verificado na vistoria de saída.

2. Não pagar despesas extras do condomínio

Caso tenha alugado um apartamento, o pagamento da taxa ordinária mensal de condomínio é de responsabilidade sua, uma vez que ela é destinada a cobrir os custos do dia a dia do local, como:

  • Manutenção, limpeza e conservação de instalações de uso comum;
  • Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  • Pequenos reparos nas dependências do condomínio, instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  • Consumo de água e esgoto, gás e energia elétrica das áreas de uso comum;
  • Pagamento de salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  • Reposição do fundo de reserva, em caso de uso total ou parcial no custeio ou complementação das despesas descritas acima, proporcional ao período posterior ao início da locação.

São consideradas despesas extraordinárias – e portanto de responsabilidade do proprietário do imóvel – gastos como:

  • Reformas estruturais do condomínio;
  • Instalações de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia e intercomunicação, além de esporte e de lazer; 
  • Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início do aluguel;
  • Constituição de fundo de reserva.

3. Ter preferência na compra do imóvel

A Lei do Inquilinato dá ao proprietário do imóvel o direito de vender o seu bem a qualquer momento, mesmo que ele esteja ocupado. Mas se você é o inquilino em questão, saiba que a mesma legislação obriga que a preferência de compra deste imóvel seja sua. 

A partir do momento em que decide vender, o proprietário do imóvel precisa informar sua decisão de forma clara e de fácil comprovação, como em uma carta com a comunicação assinada por você, o inquilino, tomando ciência da intenção da venda. 

Uma vez comunicado, você terá até 30 dias para manifestar ou não o seu direito de compra. Sendo que o mesmo Art. 27 da Lei do Inquilinato, que estabelece a prioridade na compra, garante a você igualdade de condições em relação a outros interessados no imóvel. 

Caso não deseje, deverá observar o que rege o seu contrato de aluguel a respeito da desocupação do imóvel.

4. Receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas

O imóvel aprovado na vistoria de entrada não significa que um contratempo não possa ocorrer. Especialmente situações silenciosas e que não estão à vista. Como um vazamento, por exemplo. Algo que exija uma obra emergencial ou estrutural para que o imóvel se mantenha em perfeitas condições de uso. 

O Art. 35 da Lei do Inquilinato chama essas intervenções de:

  • Benfeitorias necessárias: são aquelas feitas pelo inquilino, ainda que não autorizadas pelo locador, visando a conservação do imóvel, como a reconstrução de um telhado quebrado, pintura de paredes ou manutenção nas instalações elétricas e hidráulicas.
  • Benfeitorias úteis: são aquelas feitas pelo inquilino e que precisam da autorização do proprietário. Estas possuem o objetivo de aumentar ou facilitar o uso do imóvel, ainda que não  sejam necessárias. Como a instalação de divisórias entre ambientes, instalação de grades, troca de portas e janelas.

Em ambos os casos, o inquilino deve ser indenizado pelo valor gasto nas obras. Portanto, se você se encontra em uma dessas situações, guarde todas as notas referentes às intervenções. 

Quando o inquilino não tem direito receber o dinheiro de volta pelos valores gastos?

O inquilino não tem direito a receber o dinheiro de volta quando realiza “benfeitorias voluptuárias”, previstas no Art. 36. 

São consideradas benfeitorias voluptuárias aquelas mais ligadas à estética do imóvel, como uma obra feita para uma decoração mais luxuosa, por exemplo, e que podem ser facilmente revertidas pelo locatário findado o contrato de locação. 

5. Quebra de contrato de aluguel, aviso de 30 dias e desocupação

Você tem, garantido pela Lei do Inquilinato, o direito de pedir a quebra de contrato de aluguel a qualquer momento, antes ou durante a vigência. Esse pedido de rescisão pode ser feito com ou sem o aviso prévio de 30 dias. 

Imobiliária digital líder em aluguéis residenciais no Brasil, o QuintoAndar, por exemplo, tem por padrão estabelecer um contrato de aluguel de 30 meses. E se você é inquilino, respeitando o aviso prévio de 30 dias, pode encerrar seu contrato sem a necessidade de pagar uma multa. Desde que já tenha completado 12 meses de aluguel.

Caso deseje fazer a quebra de contrato de aluguel antes de completar 12 meses ou sem cumprir o aviso prévio, uma multa será cobrada. Veja aqui como é feito o cálculo dessa multa

Lei do inquilinato: deveres do Inquilino

Dentro da Lei do Inquilinato, é importante observar os deveres de quem assina contrato para morar de aluguel em um imóvel. Todos esses deveres estão incluídos no Artigo 23 da Legislação.

Veja quais são os principais deveres do inquilino:

1. Pagamento em dia do aluguel e outras despesas

Uma vez que o aluguel de um imóvel é uma relação comercial, o inquilino tem como principal dever o pagamento em dia pelo bem do qual está usufruindo. No boleto do QuitoAndar, você paga um único valor e vê os seguintes custos discriminados:

  • Aluguel
  • Parcela do IPTU
  • Seguro contra incêndio

Além disso, é de sua responsabilidade, como locatário, pagar o boleto com a taxa condominial mensal, que você obtém junto à administradora ou ao síndico do condomínio.

2. Usar o imóvel apenas para moradia

A Lei do Inquilinato estabelece o locatário não pode usar o imóvel alugado para uma finalidade diferente da estabelecida no contrato. Ou seja, se o imóvel é residencial, não pode ser usado para fins comerciais nem sublocado para outros inquilinos.

3. Devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu

Uma vez terminado o período de locação, caso não deseje renovar, você tem a obrigação de devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Por esse motivo é que são feitas as vistorias de entrada e de saída, como vimos anteriormente nos “Direitos do inquilino”.

4. Informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos

É sua obrigação como inquilino levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, caso seja responsabilidade dele providenciar o reparo. Como em casos de necessidade de obras estruturais, por exemplo.

Além disso, fica sob responsabilidade do inquilino reparar danos verificados no imóvel, ou nas instalações, que tenham sido provocados por si, familiares, dependentes ou visitantes.

5. Pagar todas as despesas relacionadas aos serviços consumidos

Como inquilino, você não pode sair do imóvel, ao fim do contrato, deixando para trás despesas de serviços como telefone e de outras contas de consumo, como luz, gás, água e esgoto.

6. Cumprir as regras do condomínio

Apesar de não ser proprietário do imóvel, como inquilino é seu dever cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Sendo que, no período em que você estiver no imóvel, eventuais multas e punições relacionadas ao descumprimento dessas regras recairão sobre você, uma vez que é a pessoa que está ocupando o imóvel naquele momento.

Lei do inquilinato: reajuste de aluguel

De acordo com o Art.17, o valor do aluguel deve ser acordado entre locador e locatário. A a lei, no entanto, não permite que o valor cobrado seja estipulado em moeda estrangeira e que seja reajustado de acordo com a variação cambial ou o salário mínimo.

No que diz respeito ao reajuste de aluguel, o Art. 18 diz: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. Ou seja, a forma como os novos valores são aplicados é acordada entre o proprietário e o inquilino.

O padrão no mercado imobiliário é que o aluguel seja reajustado a cada aniversário. No contrato do QuintoAndar, portanto, os valores são reajustados a cada 12 meses.

Durante muito tempo, o IGP-M foi o índice base usado no reajuste. Com a forte alta desse indicador desde março de 2020, o QuintoAndar passou a adotar o IPCA para estabelecer os reajustes de aluguel.

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

De acordo com o Art. 4 da Lei do Inquilinato, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado. Por sua vez, o Art. 5 determina que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo.

Ou seja, o proprietário de um imóvel não pode encerrar uma locação exceto pelos seguintes motivos, explícitos no Art. 9:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Além disso, segundo o Art. 8, se o imóvel for alienado durante a locação, ou seja, vendido por financiamento imobiliário, o comprador poderá denunciar o contrato de locação, com o prazo de noventa dias para a desocupação. Exceto “se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula de imóvel.

Desastres naturais: quem paga o reparo de imóvel alugado em caso de avarias?

Você já viu por aqui neste artigo informações diversas sobre benfeitorias e reformas, além da obrigatoriedade do inquilino em manter a conservação do imóvel. Mas o que acontece se a propriedade for avariada por algum desastre natural, como inundações, tempestades, ou a queda de um raio, por exemplo? De quem seria a responsabilidade pelo conserto, de acordo com a Lei do Inquilinato?

Neste caso, por se tratarem de danos estruturais, o proprietário é o responsável – exceto em casos em que esse tipo de situação esteja prevista em contrato como responsabilidade do locatário. Porém, o locador não é obrigado a indenizar o locatário em caso de danos em sua mobília ou outros bens.

Mas há uma brecha na lei que responsabiliza o locatário no caso de avarias por causas naturais. E ela diz respeito justamente à conservação. Se ficar provado, por exemplo, que o cômodo de uma casa foi danificado após repetidos episódios de goteiras no telhado em dias de chuva, isso significa que o proprietário não foi avisado sobre o problema estrutural que acabou causando um outro dano no imóvel. E neste caso, o reparo fica por conta do inquilino, por ter negligenciado a manutenção da propriedade.

Desocupação: após quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir para sair do imóvel?

Quando o contrato de locação é firmado, o inquilino tem a posse do imóvel. Então para proprietário ter a “reintegração da posse”, somente com um processo de despejo. Isso acontece em todo o mercado imobiliário. Existindo inadimplência por parte do inquilino, é possível entrar com uma ação de despejo. O tempo disso é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação.

Aqui no QuintoAndar, nós fazemos todo esse processo para o proprietário e não cobramos a mais por isso, o que torna processo de desocupação mais rápido. 

Contratos de locação pelo QuintoAndar

O QuintoAndar acabou com as burocracias, encurtando a distância entre você e o imóvel dos seus sonhos.

Além de ter revolucionado o mercado imobiliário, ao agilizar e desburocratizar o processo de locação de imóveis, facilitamos a negociação do preço do aluguel, data de início da vigência e eventuais reparos/benfeitorias. 

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Os contratos de locação de imóveis pelo QuintoAndar são feitos sempre sob as mesmas condições. Essa padronização é fundamental para garantir a segurança e agilidade do processo para todas as partes envolvidas. Tudo, é claro, em total adequação à Lei do Inquilinato.