As estruturas do mercado imobiliário americano foram impactadas crucialmente e a longo prazo pela pandemia de Covid-19. Mas o setor deve manter o otimismo. Um relatório anual da Universidade de Harvard avaliou que o país está atingindo marcas históricas, apesar da disparidade habitacional estar mais acentuada desde o surgimento do novo coronavírus.
Acontece que, segundo o Harvard Joint Center for Housing Studies de 2021 (JCHS), ao longo da pandemia, a compra de casas atingiu a taxa mais alta observada desde o pico do boom imobiliário em 2006. Mas, ao mesmo tempo, o país ainda está perto de atingir um recorde histórico no número de pessoas que não conseguem comprar uma casa ou gastar menos do equivalente a um terço da renda com moradia.
Alguns desses impactos são reações involuntárias da economia, enquanto outros levam anos pra se formar. Mas o fato é que, pelo menos logo após o começo do período de pandemia, a forma como as casas estão sendo vendidas e quem pode comprá-las está mudando. O JCHS sugere que a mudança também é parte de um rescaldo da recessão induzida pela crise sanitária.
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Oferta e demanda no mercado imobiliário americano
Atingindo o maior número desde 2006, no ano passado, o mercado imobiliário americano chegou a contabilizar 1,38 milhão de novas unidades habitacionais em construção. Registrou também um aumento de 5,6% nas vendas de residências unifamiliares existentes em 2020 como um todo, em comparação com o ano anterior. Ao passo que a comercialização de novas residências subiu 20,4% no mesmo período.
Assim, segundo o JCHS, a demanda maior revelou quão pouca oferta está disponível atualmente na comparação dos estoques dos meses de março do ano passado e de 2021. Foi registrado um volume aproximadamente 30% menor de casas construídas à venda, frente uma média histórica de casas vendidas em 18 dias.
Diante da necessidade de abastecimento da indústria de construção residencial, também acentuada pela pandemia, a projeção pode ser animadora às construtoras, que agora contam com condições mais favoráveis e um crescimento da demanda por residências novas a longo prazo.
Relatório aponta disparidades
O relatório de Harvard destaca ainda as disparidades no mercado que foram exacerbadas pelo impacto desigual da pandemia. Se por um lado famílias passaram pela crise sanitária sem dificuldades financeiras, poupando gastos e investindo rapidamente no suprimento limitado de casas à venda, o outro extremo encara desafios como custos do aluguel e preços de novos imóveis cada vez mais competitivos por conta da alta demanda.
A perda de empregos e o fechamento de empresas deixaram muitas famílias incapazes de pagar as contas durante o ano passado, embora algumas delas possam contar com uma moratória federal de despejo aprovada pelo governo. O JCHS aponta que uma parcela desproporcionalmente grande dessas famílias em risco é composta por inquilinos com baixa renda, sendo quase 30% negros, 21% hispânicos e 18% asiáticos.
Além disso, a pesquisa também observou que 40% dos locatários têm custos com aluguel que superam mais de 30% do valor da própria renda, enquanto outros 20% precisam abrir mão de mais da metade dela pela moradia. Diante desse cenário, da falta de acessibilidade potencializada pela pandemia nos Estados Unidos, estima-se que, se antes um americano levaria cerca de três anos pra adquirir um imóvel, atualmente deverá levar mais de quatro anos.
Locatários otimistas
Da mesma forma que a venda de residências acabou sendo impulsionada no período, a perspectiva de oferta de novas unidades pra locação também anima o setor. O JCHS prevê que este ano o mercado imobiliário conte com a chegada de aproximadamente 446 mil das chamadas habitações multifamiliares, a maior marca desde 1987. Afinal, essas construções permanecem em ritmo de crescimento desde 2014.
Habitações multifamiliares são uma modalidade típica do mercado imobiliário americano, em que um complexo de apartamentos ou mesmo de casas têm um único dono – que pode ser uma pessoa ou empresa – e estão sob uma mesma escritura, como se fossem um imóvel único. São imóveis muito buscados por investidores, que exploram a propriedade alugando as unidades individualmente para os locatários (inquilinos).
Apesar da perspectiva a longo prazo de que os inquilinos mantenham grande parte da renda com custos de moradia, Harvard prevê que novas construções ajudarão, de uma forma geral, a trazer moradias mais acessíveis ao mercado. Pra isso, o setor poderia contar com o estímulo do governo garantindo o acesso de todas as famílias, em benefício de uma economia em expansão.
Conclusões do estudo de Harvard
Veja abaixo algumas das conclusões avaliadas pela JCHS:
- Aumento de 5,6% nas vendas de residências existentes em 2020, em comparação a 2019;
- Crescimento familiar que se manteve forte nos subúrbios e menor nas cidades menores – padrão iniciado ainda antes da pandemia, à medida em que famílias jovens começaram a se tornar proprietárias;
- Aumento dos preços conforme forte demanda, oferta restrita e taxas de juros baixas;
- Disparidade racial persistente na aquisição da casa própria – apesar de a diferença entre famílias negras e brancas ter reduzido durante o primeiro trimestre de 2021, chegando a 28,1% na comparação com os 30,8% em 2019 (a disparidade entre as raças ainda é grande);
- Desigualdade de renda permanece um fator na lacuna, com a média das famílias brancas aproximadamente 65% mais alta do que a das famílias negras e quase 30% maior do que famílias hispânicas;
- Risco iminente de despejos generalizados se a assistência não estiver disponível até antes do fim das moratórias. Além disso, aproximadamente 2,3 milhões de proprietários de casas ainda estão em tolerância com suas hipotecas;
- Perda de membros da família e colapso financeiro da pandemia provavelmente impactarão o mercado imobiliário por vários anos.
O mercado imobiliário brasileiro
Em entrevista ao MeuLugar, a Coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Ana Castelo, fez uma análise de como o setor imobiliário brasileiro encarou os impactos iniciais da pandemia. Segundo a especialista, o mercado reagiu bem após o susto dos meses iniciais, especialmente abril e maio de 2020.
Como termômetro dessa recuperação podemos destacar aqui os resultados do QuintoAndar, que em maio de 2021 se consolidou como a maior plataforma digital de moradia da América Latina. Na oportunidade, a imobiliária digital fechou sua quinta rodada de captação de investimentos (Série E), liderada pela Ribbit Capital, e levantou mais US$ 300 milhões. Com isso, a empresa quadruplicou seu valor de mercado (valuation), se tornando uma proptech de US$ 4 bilhões.