Não é todo dia que se vê uma proposta que reduz impostos e beneficia os investidores e consumidores brasileiros sendo aprovada, certo? Pois bem: no último dia 14 de julho, o Senado Federal aprovou um projeto de lei que reduz o valor do Imposto de Renda cobrado sobre aluguéis de imóveis residenciais e ainda possibilita que o inquilino deduza suas despesas com moradia do próprio IR.

O texto, de autoria do senador Alexandre Silveira (PSD/MG), vai agora para a Câmara dos Deputados. Caso passe do jeito que está, o PL 709/2022 será extremamente benéfico de maneira direta e indireta para o investidor de imóveis que tem o aluguel como fonte de renda.

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Abaixo, explicamos do que se trata o projeto, que valeria inicialmente até 2028, e como ele afeta o mercado imobiliário residencial.

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Menos imposto para proprietários e inquilinos

O projeto de lei, que conta com apenas cinco artigos, pode ser resumido em três propostas essenciais:

1. Isenção de 75% do valor dos aluguéis para proprietários

A proposta prevê que os proprietários de imóveis que recebam seus aluguéis como pessoa física estejam isentos do Imposto de Renda correspondente a 75% do valor do aluguel.

Na prática, contudo, essa redução tributária pode ser ainda maior, já que, quanto menor a renda passível de tributação, mais baixa tende a ser a alíquota cobrada.

Assim, o proprietário pode pagar menos imposto tanto pela diminuição da base de cálculo como da alíquota.

2. Possibilidade de inquilinos deduzirem o aluguel do IR

Outra proposta importante é a de que inquilinos que utilizam o imóvel alugado para fins residenciais e que não tenham imóvel próprio em seu nome possam deduzir os valores pagos da base de cálculo do seu Imposto de Renda.

Na prática, o aluguel se tornaria um gasto dedutível, assim como hoje já são despesas de saúde e educação, por exemplo. Quanto mais deduções, menor se torna a base de cálculo e, consequentemente, o imposto devido.

3. Endurecimento da multa para omissão de aluguéis

O texto do PL também institui aumento da multa para o proprietário que omitir seus rendimentos provindos de aluguéis. O valor da cobrança poderia chegar a até 150% do valor devido.

Essa medida punitiva, junto com os estímulos para que tanto inquilino como proprietário declarem a transação, deve reduzir os chamados aluguéis “por fora”, em que as duas partes combinam um desconto para que o inquilino não declare e o proprietário possa sonegar o imposto.

A prática, além de criminosa, é ruim porque deixa as duas partes da relação expostas diante de eventuais abusos.

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Aprovação do projeto tornaria o investimento em imóveis ainda mais vantajoso

Existem uma série de razões para investir em imóveis. Entre elas, destacam-se a solidez e a segurança dos ativos, combinadas com uma valorização constante e acima da inflação ao longo do tempo, além da geração de renda por meio dos aluguéis.

As mudanças tornariam o investimento ainda mais vantajoso pelas seguintes razões:

  • Menos imposto a ser pago pelo mesmo valor recebido: com a isenção de parte do aluguel e possível redução das alíquotas, o ganho líquido do investidor tende a crescer;
  • Redução do gasto real do inquilino: com a possibilidade de deduzir o IR do aluguel, o inquilino, na prática, acaba pagando menos para usufruir do imóvel, o que amplia a margem de preço pela qual ele está disposto a pagar e pode aumentar o valor dos aluguéis como um todo;
  • Menor vacância: além da disposição de pagar mais do inquilino, o proprietário também teria mais flexibilidade para baixar seus preços sem ter perdas reais com isso. Com o mercado mais “livre de encargos”, os negócios tendem a sair com mais facilidade e a vacância deve cair.

Uma boa maneira de se beneficiar de um mercado de imóveis mais livre e transparente é utilizando plataformas como o QuintoAndar, que têm grande exposição e é muito fácil de ser utilizada.

Isso cria um ecossistema em que oferta e demanda são bem altos e a vacância é baixa, favorecendo a rentabilidade do investidor e facilitando a vida do inquilino.

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Simulação: como a redução do IR beneficia ambas as partes

Para ilustrar os efeitos do PL sobre o mercado imobiliário residencial, façamos um exercício de imaginação.

Suponhamos que um contrato de aluguel tem valor fixado em R$ 2 mil mensais. Além disso, tanto proprietário como inquilino se encontram na faixa máxima da alíquota do Imposto de Renda (27,5%).

Hoje, a situação seria a seguinte:

  • O inquilino paga R$ 2 mil;
  • O proprietário recebe R$ 1.450 líquidos (R$ 2 mil com desconto de 27,5%).

Caso o inquilino possa deduzir os R$ 2 mil mensais do IR, ele estaria tirando esse valor da sua base de cálculo, economizando os 27,5% de imposto que pagaria sobre ele (R$ 550).

Já o proprietário teria de pagar Imposto apenas sobre R$ 500 (25% do valor do aluguel). Vamos considerar que ele pague 27,5% sobre esse valor porque tem outras fontes de renda, mas, caso contrário, o imposto poderia ser ainda menor por conta da redução da alíquota. Ficaria assim:

  • Inquilino paga R$ 2 mil, mas tem “desconto” de R$ 550 de imposto; na prática, paga R$ 1.450.
  • Proprietário recebe R$ 2 mil e paga 27,5% de IR sobre R$ 500 (R$137,50), ou seja, recebe R$ 1.862,50 líquidos.
HojeProprietárioInquilino
Valor BrutoR$ 2.000,00R$ 2.000,00
IR a pagarR$ 550,00R$ –
IR a deduzirR$ –R$ –
Valor LíquidoR$ 1.450,00R$ 2.000,00
PL 709ProprietárioInquilino
Valor BrutoR$ 2.000,00R$ 2.000,00
IR a pagar R$ 137,50R$ –
IR a deduzirR$ –R$ 550,00
Valor LíquidoR$ 1.862,50R$ 1.450,00

Fica claro, portanto, que o proprietário receberia mais, mesmo com o inquilino efetivamente pagando menos.

Isso abre espaço para que a convergência entre oferta e demanda se amplie, criando ainda mais oportunidades de negócio.

Uma forma inteligente de aproveitar essas oportunidades e gerir os imóveis buscando a melhor rentabilidade é contar com a administração do QuintoAndar para proprietários de múltiplos imóveis.

Além de oferecer a maior exposição do país e garantir o pagamento do aluguel mesmo em caso de inadimplência, a maior plataforma imobiliária da América Latina auxilia os investidores na administração de seu patrimônio, buscando reduzir burocracias, tornar o processo de aluguel mais transparente e diminuir a taxa de vacância.

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