Se você está procurando saber o que é patrimônio de afetação, é bem provável que queira investir em imóveis comerciais ou residenciais. Aqui, a primeira coisa a saber é que esse regime de tributação traz segurança jurídica. Portanto, evita problemas na hora da entrega do bem.

Mas por que uma questão relacionada aos impostos garante a entrega dos imóveis? A resposta passa pela separação do patrimônio da incorporação das posses da incorporadora. Com isso, possíveis dívidas não tendem a afetar a promessa de entrega do bem.

Devido a suas características, esse conceito é importante para quem pensa em comprar um imóvel na planta. Esse é o seu caso? Então, continue lendo e entenda melhor o regime especial tributário do patrimônio de afetação.

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O que é patrimônio de afetação e quais os requisitos legais para sua proteção?

Segundo o advogado e professor Renato Armanelli Gibson, O patrimônio de afetação foi criado no ano de 2004, a fim de trazer maior segurança aos compradores em situações de incorporações imobiliárias. Trata-se de uma garantia ofertada pela Incorporadora aos compradores de imóveis “na planta”.

Renato Armanelli Gibson

Advogado e professor

Considerando que os compradores começam a pagar por unidades imobiliárias que, no primeiro momento, só existem na planta, é natural que fiquem com receio se, ao final do prazo previsto em contrato, eles efetivamente receberão as unidades imobiliárias contratadas. Para tranquilizar os compradores é que surgiu o patrimônio de afetação, que nada mais é do que uma segregação patrimonial funcional.

Ou seja, parte do patrimônio da incorporadora fica segregada, afetada, destinada exclusivamente para a conclusão das obras daquela incorporação. Dessa forma, o comprador tem a certeza de que receberá a unidade imobiliária que adquiriu na planta, uma vez que os recursos necessários já foram apartados do patrimônio da Incorporadora e reservados para este fim.

Ainda segundo Renato, a importância dessa estratégia é perceptível em vários casos de obras que ficaram paradas por falência da incorporadora. Um exemplo foi a Encol S/A, que encerrou suas atividades em março de 1999 e deixou milhares de investidores sem receberem seus direitos.

Quais são os requisitos legais?

O regime do patrimônio de afetação foi implementado por meio da Lei 10.931/2004. Antes disso, a Medida Provisória 2.221/2001 havia sido estabelecida. Depois disso, foram feitos adendos pela Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato. Essas legislações determinam que é necessário que o empreendimento:

  • Tenha uma contabilidade particular;
  • Conte com um CNPJ próprio;
  • Tenha finanças exclusivas.

Todos esses requisitos legais são obrigatórios, porque o patrimônio da construção é separado daquele definido para a incorporadora. Na prática, isso garante que, se a empresa responsável pelo projeto quebrar, outra pode terminar o empreendimento. Aqui, as possibilidades são:

  • Outra incorporadora;
  • Bancos;
  • Investidores;
  • Compradores.

Além disso, a Lei do Distrato traz uma determinação relativa ao patrimônio de afetação. Ela diz que os clientes que desistirem de comprar um imóvel na planta sob esse regime têm o direito de receber a devolução de 50% da quantia já repassada à construtora.

Portanto, foi estabelecida uma espécie de multa de 50% ao comprador que desistir do negócio. Ao mesmo tempo, é mais um incentivo para as incorporadoras escolherem o regime de afetação. Afinal, as empresas que não integram esse modelo têm uma retenção máxima de 25%.

O que significa afetação?

Existem várias definições para a palavra afetação. Tudo depende do contexto em que é utilizada. Segundo o dicionário, denota “falta de naturalidade; que age ou se comporta de maneira artificial”.

No âmbito jurídico, a explicação é “encargo; ato que define ou caracteriza a função de um bem público; encargo que incide sobre um bem para determinar um dever”.

Partindo dessa explicação, fica claro que o patrimônio de afetação implica uma obrigatoriedade. Ou seja, a partir da adoção desse regime tributário, a incorporadora separa os seus recursos financeiros do patrimônio da obra. Isso traz mais segurança para o comprador.

Para que serve o patrimônio de afetação?

O objetivo desse regime tributário é separar as contas da incorporadora e do edifício que está sendo erguido. Vale a pena ressaltar que há uma separação total. Inclusive, os requisitos exigidos deixam claro que existe essa necessidade.

Além de ajudar no caso de falência, como já explicamos, isso também evita que a incorporadora utilize os recursos da obra A para pagar a B e vice-versa. Dessa forma, os recursos ficam protegidos.

Ainda existe outra determinação pela lei do patrimônio de afetação. É a possibilidade de criar uma comissão de representantes. O propósito é fiscalizar o andamento da obra. Por isso, ela pode ser formada por compradores de unidades edilícias (apartamentos) ou alguém indicado por esse grupo de pessoas.

A vantagem é que essa assembleia passa a receber demonstrativos periódicos sobre o cronograma da obra e sua situação fiscal. Assim, há mais transparência e poder para os clientes. Ao mesmo tempo, há mais segurança jurídica tanto para comprar um imóvel quanto para investir.

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Como funciona o patrimônio de afetação?

Basicamente, a característica principal dessa estratégia é a separação de bens no âmbito da incorporação imobiliária. Portanto, essa é uma espécie de garantia financeira, já que há uma chance maior de o empreendimento ser concluído.

Caso haja insolvência, desistência ou falência da incorporadora, os valores serão restituídos. Ou outra entidade vai assumir a responsabilidade de finalizar o empreendimento, como explicado antes.

Esse resultado é assegurado, porque os valores do patrimônio da obra não podem ter outra finalidade. Ainda assim, essa estratégia não consiste em uma blindagem total. Portanto, há uma segurança maior.

No entanto, algumas hipóteses de fraudes permitem que até o patrimônio pessoal dos sócios seja afetado. Isso acontece devido à desconsideração da personalidade jurídica.

Como fazer o patrimônio de afetação?

Por ser opcional, o regime de tributação é escolhido pela própria incorporadora. A partir dessa definição, a informação é inserida no registro da incorporação imobiliária. Dessa forma, ele se torna válido para todas as unidades que serão vendidas depois disso.

É importante destacar que o regime especial tributário do patrimônio de afetação pode ser escolhido a qualquer momento. Ou seja, a obra pode já estar em andamento.

Além disso, é importante destacar que fornecedores e financiadores da obra também têm o mesmo direito que os compradores. Portanto, o dinheiro não será devolvido de forma integral a quem adquiriu as unidades. Ele também pode ser usado para a quitação das dívidas com outros profissionais.

De toda forma, para saber se a obra está incluída nesse regime tributário, é preciso verificar no contrato de compra e venda. Essa citação será feita e também estará colocada no registro de incorporação.

Como o patrimônio de afetação deve ser registrado?

A formalização deve ocorrer diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, é necessário fazer a averbação na matrícula do terreno. Esses são os passos para garantir um CNPJ e conta bancária próprios.

Além disso, é necessário que o patrimônio de afetação seja elaborado de forma expressa pelo incorporador ou pelo proprietário da garantia real do bem. Esse processo pode ser realizado a qualquer momento.

Quando termina o patrimônio de afetação?

As obrigações da incorporadora só finalizam quando a averbação da construção é realizada. Outra possibilidade é quando se faz o registro dos títulos de domínio ou de direito de compra no nome dos adquirentes.

Caso a incorporação seja denunciada, o patrimônio de afetação pode ser terminado. Assim, os compradores têm direito à restituição dos valores. Por fim, a assembleia geral de adquirentes também pode optar pela liquidação das obrigações.

Quais as vantagens do patrimônio de afetação?

Para o comprador, a incorporação imobiliária submetida ao regime de afetação é sempre vantajosa, uma vez que ele tem a garantia que receberá a unidade imobiliária pela qual pagou. Para a incorporadora, o patrimônio de afetação apresenta vantagens do ponto de vista comercial e tributário. Um empreendimento imobiliário protegido pelo patrimônio de afetação consegue alcançar um valor de mercado mais interessante que o desprotegido, uma vez que consegue oferecer aos compradores/ investidores uma garantia bastante robusta de conclusão da obra.

Do ponto de vista jurídico tributário, há que se destacar o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, um benefício fiscal também conhecido como RET.  Uma das vantagens desse Regime diferenciado é a possibilidade de se recolher alíquota única e reduzida, nos moldes do Simples Nacional, congregando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Renato Armanelli Gibson

Advogado e professor

Apesar das vantagens indicadas acima, na prática, é comum observarmos várias incorporações imobiliárias que não estejam sujeitas ao regime de afetação. Isso porque, dentre outros motivos, falta a alguns incorporadores a expertise e/ou a cultura para oferecer esse tipo de garantia aos compradores.

Existem vantagens e desvantagens no patrimônio de afetação. A escolha é opcional e traz alguns benefícios. Dentre eles, estão:

  • Redução tributária, devido ao regime especial (RET);
  • Maior retenção de valores em situações de distrato;
  • Aumento da vantagem competitiva em termos de concorrência de mercado. Afinal, o comprador tem mais garantias e segurança na transação.

A desvantagem é a impossibilidade de utilizar o patrimônio da obra para outra finalidade. Além disso, existem algumas obrigações. Por exemplo:

  • Promoção dos atos necessários à preservação do patrimônio e à boa gestão;
  • Separação dos bens;
  • Diligência da captação de recursos e aplicação de acordo com a lei;
  • Entrega do demonstrativo do estado da obra à comissão de representantes a cada 3 meses.

Quais os benefícios do patrimônio de afetação para quem deseja investir em imóveis?

Quem deseja investir em imóveis tem como principal vantagem a segurança jurídica. Afinal, além de uma garantia maior de entrega, a incorporadora é obrigada a destinar os recursos das vendas das unidades ao custeio da construção.

Outras vantagens são:

  • Criação da comissão de representantes;
  • Transparência do fluxo financeiro e do acompanhamento da obra;
  • Existência de regras claras sobre o distrato.

Com o descumprimento das obrigações definidas em contrato, outra empresa pode ser contratada para a finalização da obra.

Como comprar um apartamento com segurança?

Com todas essas informações, você provavelmente quer comprar um apartamento com segurança. Além de observar a existência do patrimônio de afetação, é preciso contar com uma empresa de confiança.

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