Imagine esta situação: você quer trocar de casa e começa a procurar uma nova que te agrade. Depois de algumas semanas, você encontra a casa perfeita, mas, infelizmente, não tem dinheiro suficiente para fazer a negociação. 

Ou seja, a única saída é vender seu imóvel atual e só aí começar os trâmites para a compra do novo.

Porém, você não quer perder de modo nenhum essa nova casa e o processo de venda e compra de um ímovel leva tempo. Aí ou você desiste ou faz uma permuta de imóveis.

Não tão conhecida, a permuta é uma alternativa de pagamento que, não necessariamente envolve dinheiro, pois haverá uma troca de imóveis, em que você dá o seu em troca do novo.

Se você nunca ouviu sobre essa modalidade, e se encaixa na situação que te contamos acima, continue lendo este texto e saiba o que é, quando é indicada e como fazer uma permuta de imóveis.

Boa leitura!

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O que é a permuta de imóveis?

Todo tipo de permuta é uma troca. Seja de imóveis, serviços, objetos e afins. Ou seja, duas pessoas, empresas ou partes vão trocar algo de “valor equivalente”. E quando se trata do mercado imobiliário, a permuta pode ser feita com casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais.

Lembrando que, quando falamos de “valor equivalente” é que dependendo do contrato, se o valor exceder em alguma das partes, a outra parte pode pagar em dinheiro esse excedente.

Contudo, essa modalidade de negócio deve levar em consideração o valor dos imóveis, as condições atuais e, claro, fazer um contrato certificando a negociação.

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Como funciona?

Mesmo sendo um processo mais simples, menos burocrático e rápido, para fazer uma permuta é preciso ter um acordo entre ambas as partes, descrito em um contrato que deve ser o suporte para as novas escrituras de imóveis trocados. 

Ou seja, pode ficar tranquilo ao fazer uma permuta, pois tudo é listado para garantir segurança durante a troca. Veja como funciona uma troca na prática: 

1º passo: faça uma análise dos bens 

Já que é uma troca, é necessário pesquisar minuciosamente os imóveis, tanto físico quanto documental. 

Desse modo, faça uma vistoria no imóvel (isso também vale para terrenos), observe todas as caraterísticas e anote-as. Após, chame o dono do local, converse com ele(a) e feche essa vistoria de acordo com as atuais condições. 

Além disso, confira se o local está com os documentos em dia para não ter dor de cabeça depois.

2º passo: escolha um tipo de permuta

Existem 2 tipos de permuta: com torna ou sem torna. Lembrando que torna significa valor justo.

Com torna, significa que os imóveis trocados têm valores diferentes. Sem torna, os valores são equivalentes.

Ou seja, é importante saber qual vai ser o tipo permuta bem no começo da negociação, porque além dessa informação precisar constar no contrato, é importante para você ter uma noção dos valores dos imóveis e avaliar se realmente compensa a troca.

Vale lembrar que negociações com torna são bastante raras, pois é muito difícil encontrar um imóvel que valha o mesmo valor do outro. Por isso, não desista da negociação se você tiver que pagar um pouco mais para ter o imóvel que você sempre sonhou.

3º passo: documentação

Essa é a parte burocrática do processo, pois para fazer o contrato de permuta, deve-se ter em mãos a documentação do vendedor, do comprador e dos imóveis.

São eles: 

Documentos dos vendedores e compradores:
  • RG e CPF;
  • Comprovante de profissão;
  • Certidão do estado civil;
  • Comprovante de residência;
  • Caso seja pessoa jurídica: ter a cópia do contrato social e alterações, juntamente com a certidão simplificada da Junta Comercial com menos de 30 dias, além do RG e CPF dos sócios administradores.
Documentos dos imóveis:
  • Certidão de matrícula do Registro de Imóveis dos últimos 30 dias;
  • Certidões de ações feitas no imóvel. Você pode retirá-las no Registro de Imóveis 30 dias antes do acordo;
  • Comprovantes de IPTU do último ano quitado;
  • CCIR, certidão de ITR e do IBAMA se o imóvel estiver situado na zona rural, dentro do prazo de validade;
  • Impostos e taxas pagos.

4º passo: o contrato

Com os documentos em mãos, a vistoria e tipo de permuta, agora é a hora de findar o contrato. Para isso, ele deve ser escrito por profissionais especializados, como um corretor de imóveis, e conter todos os detalhes da troca.

Assim, é possível corrigir erros, ambiguidades, fatores que possam ser tendenciosos em um destrato jurídico e determinar datas para as transações.

5º passo: assinar o contrato

Para assinar o contrato, é necessário buscar ajuda de um profissional, como falado. Só assim você estará dentro da lei — e mesmo que você confie ou seja amigo do outro comprador, o melhor é fazer as coisas do jeito certo e legal.  

Assim, após a leitura e todas as partes estiverem de acordo, vocês podem assinar o contrato e registrá-lo em um cartório da cidade. 

Quando é indicado fazer uma permuta?

É recomendado fazer quando você acha o imóvel ideal, mas não tem o dinheiro para pagá-lo, e em tempos de crise. Com o mercado e a economia incertos, fechar uma venda imobiliária é um desafio e requer confiança, porque podem haver riscos.

Por isso, a permuta é escolhida nesses casos. Em vez de ir atrás de um empréstimo ou financiamento bancário, a troca de imóveis é um processo mais rápido, eficiente e justo.

Vale lembrar que a permuta é uma negociação que traz vantagens para todos, pois, no final de tudo, ela é uma simples troca. 

Quais cuidados você deve tomar ao escolher fazer uma permuta de imóveis? 

É claro que nem tudo são rosas. Por mais que a permuta seja um processo mais vantajoso, ainda é uma negociação.

Por isso, separamos alguns cuidados que você deve ter:  

Compare os preços no mercado

Para não pagar mais ou menos pelo imóvel, é recomendado comparar os preços no mercado. Pode ser que a precificação do imóvel que você quer adquirir esteja supervalorizada. 

Por isso, faça uma avaliação do imóvel com um especialista e garanta que o seu imóvel seja compatível com o que você está comprando.

Entenda os motivos da permuta

Entender o porquê a pessoa está fazendo uma permuta é bem interessante. Por isso, converse com o outro proprietário e saiba o que o motivou. Dependendo da resposta, é melhor procurar outro imóvel! 

E o corretor de imóveis, quem paga a comissão?

Como fazer uma permuta envolve duas vendas conjuntas de uma vez, é necessário a ajuda de um corretor de imóveis. O justo é que, tanto comprador quanto vendedor, dividam a comissão para fechar o negócio. 

Preste atenção na localização do imóvel

Esse é um ponto importante a se notar, pois a região onde o imóvel se localiza conta como valor agregado.

Então, observe a infraestrutura do bairro, as condições de ruas, calçadas, iluminação pública, sinalização, transporte, arborização e área de lazer: todos esses itens são considerados na avaliação. 

Tenha atenção ao acabamento

Um bom acabamento é um divisor de águas na avaliação do imóvel. Se ele foi construído com materiais de qualidade, mais duráveis e que não precisam de manutenção, reparos e reformas no futuro, será mais valorizado. 

A idade do imóvel também faz diferença na avaliação?

Sim, pois a idade do imóvel leva em consideração a depreciação ao longo dos anos e também a tecnologia que foi empregada. Por isso, fique atento: quanto mais novo, maior o valor agregado.

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Como funciona a permuta na declaração do Imposto de Renda?

Esse é um assunto importante, pois para fazer seu Imposto de Renda vai depender do tipo de permuta que foi feito.

Dessa forma, quando não existe torna: pelo fato de não ter complementação do valor, a Receita Federal isenta a transação do Imposto de Renda. Pois entende-se que o valor do imóvel é o mesmo que foi declarado pelo antigo proprietário.

Agora, se existir torna, pois os valores são diferentes, o Imposto de Renda deve ser pago por quem recebeu a quantia excedente. 

Entretanto, vale lembrar que todos os redutores do IR de ganho de capital sobre o imóvel ainda são aplicados. Ou seja, o valor do IR será proporcional, pois quanto menor a torna, menor será o ganho capital.  

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