Se você precisa se mudar, mas não tem dinheiro o suficiente para comprar um novo imóvel e o bem mais valioso que você possui é a propriedade na qual reside, saiba que é possível obter uma nova casa ou apartamento sem ter que vender a sua propriedade atual, por meio da permuta de imóveis.

Esse tipo de negociação imobiliária está amparado pela legislação brasileira e pode facilitar bastante a obtenção de uma nova propriedade, além de também oferecer algumas vantagens tributárias.

Saiba como avaliar a propriedade que está sendo oferecida para você, quais são os impostos envolvidos nessa transação e quais são os tipos de permuta de imóveis.  

Confira o que você vai ler aqui:

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O que é a permuta de imóveis?

Permuta de imóveis é a troca de uma propriedade por outra. Ela pode ser feita com casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais.

Essa troca pode ser entre imóveis com valores equivalentes ou diferentes. Caso o preço de uma propriedade seja mais elevado do que o da outra, quem vai para o imóvel mais caro terá que pagar a diferença. 

Para fazer a troca de imóveis não basta as partes trocarem de casa, para dar segurança jurídica ao processo, é necessário que haja um contrato de permuta e alteração nas escrituras e matrículas dos imóveis envolvidos na negociação. 

Quando fazer uma permuta de imóveis?

É recomendado fazer quando você acha o imóvel ideal, mas não tem o dinheiro para pagá-lo, e em tempos de crise. Com o mercado e a economia incertos, fechar uma venda imobiliária é um desafio e requer confiança, porque pode haver riscos.

Por isso, a permuta é escolhida nesses casos. Em vez de ir atrás de um empréstimo ou financiamento imobiliário, a troca de imóveis é um processo mais rápido, eficiente e justo.

Vale lembrar que a permuta é uma negociação que traz vantagens para todos, pois, no final de tudo, ela é uma simples troca. 

Quais são as vantagens?

A principal vantagem de obter um imóvel por meio de uma permuta é conseguir se mudar para uma nova propriedade sem ter que passar por todo o processo de venda da sua atual casa ou apartamento, algo que pode ser demorado e burocrático.

Esse modelo de negociação imobiliária costuma ser uma boa alternativa para quem precisa se mudar em tempos de crises econômicas, pois, nessas ocasiões, pode ser mais difícil obter um financiamento imobiliário com boas condições de pagamento.

Além disso, outra vantagem da permuta de imóveis é o fato de que as partes não vão precisar pagar Imposto de Renda sobre a transação, caso as propriedades trocadas apresentem o mesmo valor. 

Como funciona a permuta de imóveis?

Mesmo sendo um processo mais simples, menos burocrático e rápido, para fazer uma permuta de imóveis é preciso ter um acordo entre ambas as partes, descrito em um contrato que deve ser o suporte para as novas escrituras de bens trocados.

Ou seja, pode ficar tranquilo ao realizá-la, pois tudo é listado para garantir segurança durante a troca. Veja como funciona a permuta na prática:

1º passo: faça uma análise dos bens

Já que é uma troca, é necessário pesquisar minuciosamente os imóveis, tanto físico quanto documental. 

Desse modo, faça uma vistoria no imóvel (isso também vale para terrenos), observe todas as caraterísticas e anote-as. Após finalizar esse processo, chame o dono do local, converse com ele(a) e feche essa vistoria de acordo com as atuais condições. 

Além disso, confira se o local está com os documentos em dia para não ter dor de cabeça depois.

2º passo: escolha um tipo de permuta

Existem 2 tipos de permuta: com torna ou sem torna. Com torna, significa que os imóveis trocados têm valores diferentes. Sem torna, os valores são equivalentes.

Ou seja, é importante saber qual vai ser o tipo permuta bem no começo da negociação, porque além dessa informação precisar constar no contrato, é importante para você ter uma noção dos valores dos imóveis e avaliar se realmente compensa a troca.

É muito difícil encontrar um imóvel que valha o mesmo valor do outro. Por isso, não desista da negociação se você tiver que pagar um pouco mais para ter o imóvel que você sempre sonhou.

3º passo: documentação

Essa é a parte burocrática do processo, pois para fazer o contrato de permuta de imóveis, deve-se ter em mãos a documentação do vendedor, do comprador e dos imóveis.

São eles: 

Documentos dos vendedores e compradores:
  • RG e CPF;
  • Comprovante de profissão;
  • Certidão do estado civil;
  • Comprovante de residência;
  • Caso seja pessoa jurídica: ter a cópia do contrato social e alterações, juntamente com a certidão simplificada da Junta Comercial com menos de 30 dias, além do RG e CPF dos sócios administradores.
Documentos dos imóveis:
  • Certidão de matrícula do Registro de Imóveis dos últimos 30 dias;
  • Certidões de ações feitas no imóvel. Você pode retirá-las no Registro de Imóveis 30 dias antes do acordo;
  • Comprovantes de IPTU do último ano quitado;
  • CCIR, certidão de ITR e do IBAMA se o imóvel estiver situado na zona rural, dentro do prazo de validade;
  • Impostos e taxas pagos.

4º passo: o contrato

Com os documentos em mãos, a vistoria e tipo de permuta, agora é a hora de findar o contrato. Para isso, ele deve ser escrito por profissionais especializados, como um corretor de imóveis, e conter todos os detalhes da troca.

Assim, é possível corrigir erros, ambiguidades, fatores que possam ser tendenciosos em um destrato jurídico e determinar datas para as transações.

5º passo: assinar o contrato

Para assinar o contrato, é necessário buscar ajuda de um profissional, como falado. Só assim você estará dentro da lei — e mesmo que você confie ou seja amigo do outro comprador, o melhor é fazer as coisas do jeito certo e legal.  

Assim, após a leitura e todas as partes estiverem de acordo, vocês podem assinar o contrato e registrá-lo em um cartório da cidade. 

O que é considerado na avaliação?

Vários fatores devem ser considerados na hora de fazer a avaliação de um imóvel, sendo que um dos principais é o estado de conservação da propriedade, nesse caos, é preciso observar os seguintes aspectos:

  • Se a estrutura da propriedade está intacta;
  • Se há alguma rachadura nas paredes;
  • Se há a presença de mofo;
  • Se a casa apresenta algum ponto com infestação de cupins;
  • O estado das instalações elétricas e hidráulicas;
  • O estado da pintura.

Além desses fatores, que estão diretamente relacionados à segurança e às condições de habitação de um imóvel, também é necessário considerar os seguintes aspectos na hora de avaliar uma propriedade:

  • Localização;
  • Metragem;
  • Segurança;
  • Acesso à rede de água e esgoto;
  • Acessibilidade ao bairro.

Caso o imóvel esteja localizado dentro de um condomínio fechado, é necessário verificar quais são os espaços de lazer que o local oferece, por exemplo, se tem piscina, quadra poliesportiva e churrasqueira, pois isso também influencia no preço do imóvel.

Propriedades localizadas em bairros com uma boa infraestrutura, áreas verdes e uma ampla rede de comércios também costumam ser mais valorizadas. 

Tenha atenção ao acabamento

Um bom acabamento é um divisor de águas na avaliação do imóvel. Se ele foi construído com materiais de qualidade, mais duráveis e que não precisam de manutenção, reparos e reformas no futuro, será mais valorizado.

A idade do imóvel também faz diferença na avaliação?

Sim, pois a idade do imóvel leva em consideração a depreciação ao longo dos anos e também a tecnologia que foi empregada. Por isso, fique atento: quanto mais novo, geralmente, maior será o valor agregado.

Quais cuidados você deve tomar ao escolher fazer uma permuta de imóveis? 

Obter um imóvel por meio de uma permuta é um processo menos burocrático e mais econômico. No entanto, é necessário tomar alguns cuidados antes trocar a sua propriedade por outra, veja abaixo quais cuidados você deve ter: 

Compare os preços no mercado

Para não pagar mais ou menos pelo imóvel, é recomendado comparar os preços no mercado. Pode ser que a precificação do imóvel que você quer adquirir esteja supervalorizada. 

Por isso, faça uma avaliação do imóvel com um especialista e garanta que o seu imóvel seja compatível com o que você está comprando.

Entenda os motivos da permuta

Entender o porquê a pessoa está fazendo uma permuta é bem interessante. Por isso, converse com o outro proprietário e saiba o que o motivou. Dependendo da resposta, é melhor procurar outro imóvel! 

Quais tributos incidem sobre a permuta de imóveis?

Quem faz uma permuta de imóveis precisa pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo valor varia de 2% a 3% do preço da propriedade.

Já o Imposto de Renda (IR) só será cobrado quando a permuta for feita com imóveis de valores distintos. Nesse caso, quem obteve um ganho de capital pode ter que pagar um imposto sobre esse valor.

No entanto, existem algumas exceções na legislação a respeito da tributação sobre o ganho de capital com venda de imóveis. Por exemplo, quem adquire um imóvel construído em 1969 ou antes, está isento do pagamento do imposto de renda. 

Importante lembrar que, caso seja necessário pagar o imposto sobre ganho de capital, esse pagamento deverá ocorrer até o último dia útil do mês consecutivo ao da venda. 

Como declarar permuta de imóveis no imposto de renda?

Esse é um assunto importante, pois para fazer seu Imposto de Renda vai depender do tipo de permuta que foi feito.

Dessa forma, quando não existe torna: pelo fato de não ter complementação do valor, a Receita Federal isenta a transação do Imposto de Renda. Pois entende-se que o valor do imóvel é o mesmo que foi declarado pelo antigo proprietário.

Contudo, caso tenha existido a torna e o pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, será necessário informar o pagamento do tributo na sua declaração anual. 

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