A precificação correta de um imóvel para locação é uma ciência e depende de diversos fatores, que vão desde as características da propriedade até o momento do mercado imobiliário. Entender como se dá a dinâmica da definição do preço de aluguel já na publicação do anúncio do imóvel é fundamental, inclusive, para fechar negócio mais rápido. Quer saber o porquê dessa relação e quanto cobrar de aluguel? Vamos te explicar nesse artigo.

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O que conta no preço de aluguel?

A definição do preço de aluguel, muitas vezes, é baseada exclusivamente, ou principalmente, no valor que o proprietário gostaria de receber, ou seja, no fruto de suas expectativas. Essa é uma prática muito comum. O problema é que, geralmente, não se leva em consideração o valor efetivo do imóvel e as condições de mercado, como a demanda real e a oferta de imóveis similares.

A precificação realizada de forma racional, baseada no maior número de informações possível, é fundamental para que o imóvel tire o melhor proveito possível de seu anúncio, elevando assim sua liquidez e, consequentemente, o retorno da rentabilidade do aluguel para o proprietário.

A definição de quanto cobrar no preço do aluguel deve ser definida com base em fatores internos ou inerentes ao imóvel em si, como também, por fatores que dizem respeito ao mercado. Veja o que pode influenciar na precificação:

Fatores internos ou inerentes ao imóvel

Tamanho

Quanto maior o imóvel, tanto em termos de metragem (m²) quanto no número de quartos e banheiros, maior será seu preço de aluguel.

Localização

Caso o imóvel esteja localizado em uma área considerada nobre, segura, com bom acesso a comércio e serviços, e portanto com uma maior demanda de pessoas que buscam por lugares para morar na região, maior poderá ser o valor cobrado.

Estado de conservação

Se o imóvel estiver reformado, com a pintura e os acabamentos novinhos e sem problemas estruturais, o valor que você irá cobrar pelo aluguel pode ser um pouco maior do que um imóvel similar que precise passar por obras ou algum tipo de melhoria.

Com ou sem mobília?

De acordo com dados do QuintoAndar, imobiliária digital líder em aluguéis residenciais no Brasil, o preço médio de aluguel de um apartamento mobiliado é, em média, 20% maior do que um semelhante sem mobília em um mesmo bairro e com o mesmo número de quartos.

Portanto, se você tem um imóvel para locação, e pode mantê-lo mobiliado, seu rendimento pode aumentar. Por outro lado, você precisará levar em consideração o desgaste natural do uso dessas mobílias.

Comodidades

Com ou sem mobília, existem algumas comodidades que ajudam a valorizar mais um imóvel na hora de definir o preço de aluguel. Veja quais são as principais:

  • Armários embutido na cozinha
  • Armários embutidos nos quartos
  • Box blindex no banheiro
  • Armários embutidos nos banheiros
  • Permitir animais de estimação
  • Banheiro de serviço
  • Chuveiro a gás
  • Fogão e geladeira inclusos
  • Quarto de serviço
Vagas de garagem

Outra comodidade que merece um destaque a mais. E a conta é simples: um imóvel sem vaga de garagem tende a ter um preço de aluguel mais barato do que um similar com vaga. Da mesma forma que um imóvel com duas vagas tende a ser mais caro do que um similar com apenas uma. 

Valor total do pacote do imóvel

Se o seu imóvel está localizado em uma região muito valorizada e dentro de um condomínio com muitas opções de lazer e serviços para os moradores, é bem provável que o seu inquilino precise ter um gasto alto de IPTU, seguro contra incêndio e taxa condominial. E esses fatores devem ser levados em consideração na hora de equalizar e definir o preço de aluguel, para que o pacote completo fique razoável para a pessoa que vai fazer a locação.

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Fatores de mercado

Conjuntura econômica

Em momentos de crise econômica, é importante você ter em mente que o impacto negativo também vai atingir os valores dos aluguéis. Portanto, é preciso sempre ter atenção à conjuntura econômica para não cobrar um preço de aluguel muito acima da realidade.

Pesquisa de preços na região

Para definir o preço de aluguel do seu imóvel, vale a pena fazer uma pesquisa sobre os valores que são cobrados nos seus arredores. Pela plataforma digital do QuintoAndar, você pode conjugar os mais de 60 filtros de buscas que temos para refinar sua pesquisa e ainda usar o mapa de localização para encontrar imóveis similares no bairro para fazer seu levantamento de preços. 

Quanto cobrar de aluguel?

Para saber quanto cobrar de aluguel, não dá para ficar apenas nas análises estruturais e econômicas do imóvel e do mercado. É preciso efetivamente fazer alguns cálculos. E aqui nós vamos te mostrar como.

Como é calculado o valor do aluguel?

Opreço de aluguel vai depender de diversas variantes. Mas isso não significa que você não possa ter um ponto de partida. Como base, você pode considerar o preço de venda do seu imóvel, ou mesmo o valor venal, e considerar para o valor da locação algo em torno de 0,5%. 

Veja o exemplo para um imóvel com valor de venda de R$ 600 mil:

Valor do imóvelR$ 600 mil
Percentual para cálculo0,5%
Preço de aluguelR$ 3 mil

O cálculo para definir o valor do aluguel é definido a partir da aplicação de 0,5% ou 1% ao mês sobre o valor de mercado do imóvel.

Portanto, com o exemplo da tabela acima, você pode partir de um valor de R$ 3 mil e aplicar todas as variáveis já descritas acima, que poderão deixar o preço de aluguel do seu imóvel um pouco mais alto ou mesmo um pouco mais baixo.

Calculadora do QuintoAndar

Para auxiliar nossos clientes, criamos no QuintoAndar uma ferramenta online de precificação de aluguel. A calculadora usa algoritmos com inteligência artificial para precificar o aluguel com precisão. E você pude usá-la de forma gratuita, seja você dono de imóvel ou inquilino. Mesmo que não seja cliente da empresa.

Preço Inteligente

O QuintoAndar também conta com um recurso chamado Preço Inteligente. Com ele, você ajusta automaticamente o preço de aluguel do seu imóvel de acordo com a procura de interessados na região em que ele se encontra.

O recurso vem ativado, por padrão, assim que o seu imóvel é publicado na plataforma do QuintoAndar. E se você desejar desativar o Preço Inteligente, basta entrar em contato conosco pelo quin.to/mensagem – o prazo para desligamento é de 48 horas – ou fazer isso automaticamente pelo aplicativo em seu smartphone.

Estudo sobre precificação de imóveis

Um estudo realizado pelo QuintoAndar sobre a influência da precificação do imóvel na dinâmica da negociação mostrou que tentar alugar um imóvel pelo valor mais alto do que ele realmente vale pode comprometer a renda anual do proprietário em até 22%. Segundo o levantamento, isso acontece porque o preço errado torna o imóvel menos atrativo nos primeiros dias de anúncio, que são primordiais para garantir o sucesso da transação. Além disso, os gastos gerados pelo período de vacância acabam trazendo prejuízos para o proprietário. 

Por outro lado, segundo o mesmo estudo, precificar o  imóvel da forma correta pode aumentar os ganhos em até 37%. O que mostra a importância de se fazer um cálculo que contemple todas as variantes possíveis, para que você consiga alugar o seu imóvel mais rápido.

De acordo com o estudo do QuintoAndar, as visualizações de um anúncio são 45% maiores que a média na primeira semana em relação às seguintes. No caso das visitas agendadas, o número é 41% maior que a média nos primeiros sete dias, e se torna menor que a média depois da terceira semana.

Portanto, segundo a imobiliária digital, ajustar o preço do anúncio pode ser uma solução para retomar o dinamismo na negociação do imóvel. Mesmo para imóveis que já estão disponíveis há mais tempo, uma mudança de preço que chegue mais próximo ao preço de demanda do imóvel faz com que ele seja alugado em até 3 semanas em média, sendo que a maioria é alugada em até 2 semanas.

“Estar atento às movimentações do mercado é fundamental para garantir o sucesso de uma transação de aluguel”, conta José Osse, head de comunicação do QuintoAndar. “Acompanhar as variações de liquidez, preço do m² e custos extras evitam perda de renda anual para proprietários”, completou. 

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