O refinanciamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo que permite que um imóvel seja utilizado como garantia de pagamento. Outra forma de se referir ao refinanciamento imobiliário é pelos termos home equity ou empréstimo com garantia de imóvel.

A diferença entre um refinanciamento imobiliário e o financiamento de um imóvel é que, no primeiro, o imóvel já quitado é passado ao credor como garantia até que o devedor pague a quantia emprestada. 

Apesar de esse método de empréstimo não ser dos mais populares, saiba que a alternativa pode ser cogitada. Até porque, a negociação pode ser atrativa, especialmente para quem busca condições com juros mais baixos e prazo de quitação maior. Para entender melhor como o refinanciamento imobiliário funciona, continue a leitura! 

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O que é o refinanciamento imobiliário?

O refinanciamento imobiliário nada mais é do que uma modalidade de crédito em que o seu bem imóvel, residencial ou comercial, é requisitado como garantia de pagamento do empréstimo. Essa transação também pode ser chamada “home equity”.

Baseada na alienação fiduciária, a instituição ou o banco que realiza o empréstimo passa a deter a posse indireta do imóvel até a dívida ser quitada. Desta forma, assim que o empréstimo é pago, o imóvel deixa de ser alienado à instituição e passa a ser retomado pelo proprietário como único dono.

Por isso, é importante se atentar à inadimplência caso a dívida não seja paga dentro do prazo estipulado. Do contrário, a falta de pagamento acarretará na execução da dívida e, consequentemente, na perda do imóvel do devedor para o credor – ou seja, você perde o seu imóvel para a instituição ou banco onde fez o empréstimo.

Como funciona um refinanciamento habitacional?

No refinanciamento habitacional, a titularidade do imóvel não é alterada durante o período do empréstimo, apesar de toda a operação ser feita com registro em cartório. Além do proprietário manter seu nome, poderá usufruir do imóvel normalmente para morar, alugar ou empreender. Mas, até a quitação do empréstimo, ficará proibido de vender ou transferir o imóvel para terceiros.

Entretanto, o refinanciamento imobiliário tem suas vantagens. Por exemplo, diante da garantia, a instituição que passar a ter posse do imóvel poderá oferecer condições de pagamento com menores taxas de juros e maior prazo para quitação da dívida.

Outras possibilidades também poderão ser a de estender os prazos de pagamento, além do valor de crédito variar de R$30 mil a R$4 milhões. O empréstimo é mais alto nessa modalidade, já que o devedor oferece uma garantia de pagamento de alto valor, como é o caso de uma propriedade.

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O refinanciamento imobiliário tem taxas?

Sim, o refinanciamento imobiliário tem taxas que giram em torno de apenas 1% ao mês, dependendo da instituição financeira. 

Com parcelas que poderão ser quitadas na média dos 20 anos, as taxas de juros são baixíssimas comparadas com outras modalidades de crédito como cheque especial e empréstimo.

Qual banco faz refinanciamento de imóvel?

Dentre os bancos que fazem refinanciamento de imóvel, o Itaú costuma oferecer empréstimos com garantia de imóvel com taxas de 0,94% mensais acrescentadas de correção por Taxa Referencial (TR), equivalente a zero. 

Já as taxas na Caixa Econômica Federal, podem chegar a 0,70% mais TR. 

Em outros casos, existem fintechs, como a Creditas e a CrediHome, que oferecem 0,75% e 0,74% de juros mensais, respectivamente. Neste caso, os prazos também são estendidos, pois a instituição credora quer que os empréstimos sejam pagos – e não tomar o imóvel do devedor.

Quais os documentos necessários para fazer um refinanciamento imobiliário?

Veja a seguir quais os documentos necessários para negociar um financiamento imobiliário em organizações financeiras ou bancos:

  • RG;
  • CPF;
  • Comprovante de renda;
  • Comprovante de residência;
  • Matrícula atualizada do imóvel.

O que é necessário para fazer um refinanciamento imobiliário

Agora saiba o que é necessário para que você possa refinanciar um imóvel:

  • Imóvel em nome do tomador do empréstimo;
  • Imóvel regularizado em área urbana — com toda a documentação correta;
  • Cliente sem restrições no Serasa/SPC;
  • Renda compatível com o valor solicitado;
  • Empréstimo concedido de até 60% do valor da avaliação do imóvel.

Etapas do processo

Com a documentação exigida em mãos, saiba que ainda levará um determinado período até que o processo conclua todas as exigências para a concessão de empréstimo. 

Afinal, para fazer o refinanciamento, é preciso uma análise das taxas de juros, a quantidade de parcelas, os seguros vinculados e outras possíveis cobranças. Com isso, o empréstimo só deverá ser feito após toda a documentação atender os requisitos de:

  • Análise de crédito;
  • Análise jurídica;
  • Análise do imóvel.

Estando em conformidade com todas as exigências da instituição financeira, a proposta de refinanciamento logo deve ser aprovada junto da emissão do contrato. Em seguida, bastará agendar uma data para formalização da assinatura e o registro do contrato no Registro de Imóveis da região. 

Vantagens do refinanciamento imobiliário

Para além da concessão do crédito, com taxas de juros menores e maior prazo para quitação do empréstimo, outros pontos podem tornar o cenário favorável para um refinanciamento imobiliário:

  • Fundo de reserva emergencial;
  • Execução de reformas;
  • Quitação de dívidas;
  • Empreender novos negócios;
  • Viajar, etc.

Uma boa conta a se considerar é a de que a renda mensal de quem deseja obter o empréstimo, seja 1/3 superior ao valor do refinanciamento. Isso para garantir que o orçamento não se torne dívida durante o prazo estipulado pelo contrato. 

Em todo caso, as instituições financeiras poderão aumentar as taxas de juros como forma de se respaldarem no risco de inadimplência.

Vale ressaltar que, com cautela redobrada, é possível garantir que as taxas de juros das parcelas caibam realmente no bolso. Afinal, apesar do refinanciamento ser uma ótima possibilidade em diversos cenários, a incerteza da quitação das parcelas pode ser um dos motivos que dificulte o empréstimo.

Até por que, esse pode ser um fator que acarrete na perda do imóvel para o credor. Por isso, o planejamento financeiro é fundamental para fugir dos riscos de perder o patrimônio e manter o equilíbrio das finanças.

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Desvantagens do refinanciamento imobiliário

A desvantagem do refinanciamento imobiliário está no valor gasto em trâmites prévios ao pedido de empréstimo, como a avaliação do imóvel e despesas com cartório que podem chegar a R$ 2 mil.  

Além disso, caso você queira contratar essa modalidade, é imprescindível organizar as finanças, levando em conta as taxas de juros, prazos, seguros vinculados e outras cobranças. Isso porque, a inadimplência pode significar a perda de seu imóvel. 

O empréstimo com garantia de imóvel é considerado uma alternativa para quem necessita de uma boa quantia de dinheiro a juros baixos e com prazos extensos para o pagamento.

Como faço para refinanciar meu financiamento imobiliário?

É possível refinanciar um imóvel? Sim, caso você tenha financiado um imóvel e ainda esteja quitando suas parcelas, você também poderá realizar o refinanciamento habitacional como forma de empréstimo.

A mesma regra vale para quem está financiando um imóvel mas está com as parcelas atrasadas. Porém, as taxas de juros poderão sofrer acréscimos, já que a inadimplência é um empecilho para saldar a dívida, sendo assim, o banco precisa de mais garantias para não sair no prejuízo.

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