A Reforma Tributária 2024 vai impactar fortemente sobre o funcionamento da economia nacional e terá consequências diretas e indiretas sobre a dinâmica do mercado imobiliário.
A alteração de todo o Sistema Tributário Nacional, aprovada na Emenda Constitucional 132/2023, agora está na chamada “fase de regulamentação”, na qual os parâmetros estabelecidos, em especial a consolidação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), sejam de fato aplicados, com definição de regras, alíquotas e exceções.
A fase de transição deve começar em 2026 e ir até 2033, quando todas as mudanças estarão em vigor.
No caso dos imóveis, está previsto um regime específico de tributação, que ainda deve ser desenhado, mas pode afetar a compra e a venda, bem como aluguéis, doação e herança. É o que explicamos neste texto.
Navegue pelo conteúdo:
- Como a Reforma Tributária 2023 interfere nos imóveis?
- Reajuste do IPTU via decreto
- ITCMD progressivo
- Fim dos benefícios tributários
- Imposto de Renda sobre venda e aluguel
- Possível vantagem competitiva sobre investimentos tributados
- Planejamento financeiro e tributário: fundamental para quem investe em imóveis
Como a Reforma Tributária 2024 interfere nos imóveis?
De maneira bem resumida, a proposta da Reforma Tributária é simplificar a cobrança de impostos no país, resumindo hoje cinco tributos por um Imposto sobre Valor Agregado (IVA), a ser compartilhado por União, estados e municípios.
A ideia é também combater exceções e benefícios, que estimulam o lobby, prejudicam a arrecadação e aumentam a média das alíquotas como um todo.
Contudo, a Emenda Constitucional que trata da reforma prevê alguns regimes específicos de tributação para determinados setores. No caso do mercado imobiliário, a definição das regras ainda será feita mediante lei complementar.
Segundo o governo, esse tratamento especial se deve à heterogeneidade da atividade econômica com imóveis, que envolve aluguel, venda direta, atividades de imobiliárias, incorporação, pessoas físicas e jurídicas…
Leia mais: O que é desenvolvimento imobiliário?
Contudo, embora ainda não haja “martelo batido”, já é possível vislumbrar duas importantes mudanças com os textos que estão sendo debatidos pelos parlamentares, com destaque para o imposto sobre a venda de imóveis, bem como sobre doações e heranças.
PImposto sobre a venda de imóveis novos deve aumentar
Uma das propostas é o aumento da carga tributária sobre a venda de imóveis novos. Segundo o Estadão, os ganhos das incorporadoras, hoje taxados em cerca de 8% via PIS e Cofins, passariam a ter uma alíquota de 15,9% no IVA, sem contar o ITBI nem eventuais créditos tributários.
Isso tende a deixar os imóveis novos mais caros, desestimulando o setor e, por arbitragem, subindo o preço dos imóveis usados como um todo. Além disso, o aluguel tende a subir, já que o imposto será repassado ao comprador que investe em um imóvel.
Importante frisar que a mudança vale para as incorporadoras e construtoras, mas não para a venda de imóveis entre pessoas físicas. Nesse caso, deve seguir a cobrança do Imposto de Renda sobre ganho de capital, como já é feito atualmente.
Leia mais: Como pagar Imposto de Renda sobre aluguel?
Contudo, um reajuste na alíquota padrão de 15% ou em algum elemento da regra vigente ainda não pode ser descartado.
ITCMD: Imposto sobre herança e doação de imóveis também pode subir
Outro ponto previsto na Emenda da Reforma é a progressividade do ITCMD, imposto que incide sobre doações e heranças.
Hoje, a alíquota máxima cobrada pelos estados é de 8%, mas varia caso a caso.
Agora, há possibilidade de um aumento nas alíquotas, tanto de maneira generalizada, como de acordo com o valor da doação ou herança.
Como os imóveis são figura presente em boa parte dos inventários, sua transferência deve ser afetada.
Inclusive, neste ano os cartórios registraram aumento das doações de imóveis, com proprietários prevendo um possível aumento de tributos em breve.
Planejamento financeiro e tributário: fundamental para quem investe em imóveis
O pagamento de tributos é apenas uma parte do acompanhamento financeiro que um investidor imobiliário precisa ter, tanto para aumentar a sua rentabilidade como para não ter problemas burocráticos e fiscais.
Os investidores parceiros do QuintoAndar, por exemplo, têm acesso, dentro da plataforma, a uma solução completa para gerenciar seus imóveis, com dados relacionados ao retorno e à situação de cada imóvel.
Todo ano, a plataforma de moradia, inclusive, emite um informe dos rendimentos obtidos com aluguel, descontadas já as taxas de administração e outros custos que não valem para a Receita (condomínio, IPTU).
Isso acaba sendo um grande facilitador para aquele proprietário que possui vários imóveis, consolidando todas essas informações em um só lugar – e reduzindo muito o trabalho e a burocracia na hora de declarar o IR.
Além disso, esses investidores, chamados de Proprietários Multi, ainda contam com o acompanhamento de especialistas no ramo, que podem ser um ponto focal para tirar eventuais dúvidas e colaborar para uma administração de sucesso, inclusive no aspecto financeiro.
