O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é uma importante fonte de recursos para trabalhadores brasileiros que sonham com a casa própria. Contudo, para que seu objetivo se transforme em realidade, é importante saber o que é e conhecer as regras para uso do FGTS para compra de imóvel.

Então, se você quer saber mais sobre o assunto, descobrir as condições e quem pode solicitar o serviço, continue a leitura deste guia prático que preparamos para você!

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Como usar FGTS para comprar imóvel?

Antes de mais nada, é importante lembrar que não são todos os trabalhadores que têm direito a sacar o FGTS para comprar uma casa. Mas antes de explicar os critérios específicos, vamos entender o que é o FGTS.

O que é o FGTS?

A princípio, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um fundo criado com o objetivo de proteger o trabalhador em casos específicos, como demissão sem justa causa, aposentadoria, emergências e aquisição da casa própria.

Basicamente, consiste em uma poupança compulsória formada por depósitos mensais feitos pelos empregadores em nome de seus funcionários.

Estes depósitos correspondem a 8% do salário do trabalhador e são vinculados a um contrato de trabalho na Caixa Econômica Federal.

Embora os valores pertençam ao empregado, o resgate só pode acontecer em situações previstas, como demissão, aposentadoria, emergências ou a aquisição da casa própria.

Como usar o FGTS para compra de imóvel?

Antes de usar o FGTS para comprar um imóvel, é essencial conhecer as regras e critérios. Então, aqui estão as etapas básicas:

1. Enquadradmento

Antes de utilizar o FGTS para comprar um imóvel, é essencial entender se você se enquadra nos critérios estabelecidos.

Isso inclui verificar se você possui o tempo mínimo de serviço exigido e se não possui financiamentos anteriores no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – principal programa de financiamento habitacional do país, regulado pelo Governo Federal.

2. Documentação

Para iniciar o processo de utilização do FGTS na compra de um imóvel, é necessário providenciar a documentação adequada. Isso pode incluir comprovantes de tempo de serviço, documentos pessoais e a documentação do próprio imóvel que está sendo adquirido.

3. Declaração do vendedor

É fundamental que o vendedor forneça uma declaração confirmando que o imóvel não está financiado.

Essa declaração é importante para garantir que não haja impedimentos legais ou financeiros para a compra do imóvel utilizando o FGTS.

4. Simulação de financiamento

Antes de prosseguir com o processo de financiamento, é recomendável realizar simulações para entender como será o financiamento com o uso do FGTS.

Essas simulações podem fornecer uma melhor compreensão sobre as condições de pagamento e ajudar na tomada de decisão.

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Vai financiar? Conheça as condições ideais para adquirir seu imóvel Usar o simulador

5. Contrato de financiamento

O contrato de financiamento é um documento essencial que formaliza os termos do empréstimo para a compra do imóvel.

Neste documento, estarão detalhadas as condições do financiamento, incluindo o uso do FGTS, se aplicável.

6. Financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é o processo pelo qual você obtém o empréstimo necessário para adquirir o imóvel desejado.

Esse crédito, também conhecido como crédito imobiliário, pode ser obtido por meio de uma instituição financeira, que analisará sua capacidade de pagamento e aprovará o empréstimo.

Durante o processo de financiamento, você poderá optar por utilizar o FGTS como parte do pagamento, sujeito às condições estabelecidas pelo SFH e pela instituição financeira

7. Análise de crédito e aprovação

Durante o processo de financiamento, a instituição financeira realizará uma análise de crédito para avaliar sua capacidade de pagamento.

Se aprovado, o financiamento será formalmente concedido, no entanto, estará sujeito às condições estabelecidas.

8. Liberação do FGTS

Após a aprovação do financiamento, a Caixa Econômica Federal (ou outra instituição financeira) procederá à liberação dos recursos do FGTS para a compra do imóvel.

Esse é o momento em que você poderá finalizar a compra do imóvel utilizando o FGTS como parte do pagamento.

Quem pode usar o FGTS para comprar um imóvel?

O uso do FGTS para a compra de imóveis é um direito estabelecido para diversos trabalhadores brasileiros.

Além dos trabalhadores com contrato de trabalho formal regido pela CLT, outros profissionais também têm direito aos recursos do fundo, desde que atendam aos critérios estabelecidos:

  • Domésticos
  • Rurais
  • Temporários
  • Intermitentes
  • Avulsos
  • Safreiros
  • Atletas profissionais
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Regras para uso do fgts para compra de imóvel

O uso do FGTS para a compra de imóveis é uma possibilidade que pode facilitar significativamente a realização do sonho da casa própria.

No entanto, existem regras específicas. Aqui estão algumas das principais diretrizes:

1. Tempo mínimo de serviço

Para usar o FGTS, você deve ter, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não. Esse período não precisa ser na mesma empresa, mas deve totalizar três anos de contribuição.

2. Inatividade de financiamentos

Você só pode usar o FGTS para a compra de imóveis se não tiver financiamentos ativos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em nenhuma parte do país.

3. Valor máximo do imóvel

O valor do imóvel a ser adquirido com o FGTS deve estar dentro dos limites estabelecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e não pode ultrapassar atualmente a faixa de R$ 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil reais).

4. Localização e documentação

Outra exigência importante é que a propriedade deve estar localizada na mesma cidade onde você trabalha ou reside há mais de um ano. Ou nas cidades vizinhas a ele ou integrantes da mesma região metropolitana.

Além disso, conforme explicado anteriormente, também é necessário que o imóvel possua toda a documentação exigida, incluindo a matrícula atualizada.

Regras para uso do FGTS para compra de segundo imóvel

Você já tem um imóvel em seu nome e gostaria de iniciar o processo de aquisição para um outro, desta vez utilizando o FGTS?

Pois saiba que essa possibilidade existe, porém com regras que costumam ser mais restritivas para o uso do FGTS na compra de um segundo imóvel:

  • Imóvel residencial: Não ser titular de outro imóvel residencial na mesma região metropolitana dos locais de habitação e trabalho;
  • Região diferente: O segundo imóvel precisa estar localizado em uma região diferente da residência principal;
  • Propriedade: É permitido o uso do FGTS para comprar um segundo imóvel somente se possuir menos de 40% de outra propriedade;
  • Terrenos: Terrenos sem construção também podem ser adquiridos com o FGTS para a compra do segundo imóvel;
  • Valores: O valor máximo do segundo imóvel é de R$ 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil reais);
  • Imóvel comercial: O FGTS pode ser utilizado exclusivamente para imóveis residenciais, não sendo permitido para imóveis comerciais;
  • Prazos: Caso o primeiro imóvel tenha sido adquirido com o FGTS, é necessário aguardar um prazo de 3 anos a partir da matrícula do primeiro imóvel para utilizar o FGTS na compra do segundo.

Vantagens e desvantagens

Ao considerar o uso do FGTS para adquirir um segundo imóvel, você deve considerar algumas vantagens e desvantagens da negociação:

Desvantagens

  • Limitação ao valor do saldo do FGTS: Uma vez que o montante disponível é limitado ao saldo do FGTS do comprador e é transferido diretamente para a instituição financeira, sem ficar disponível na conta do comprador para outras finalidades;
  • Prazos para liberação do saldo do FGTS podem ser longos: Podendo demorar até 30 dias, o que pode ser uma desvantagem em casos de urgência na obtenção de crédito;
  • Restrições para utilização: Como a exigência de não possuir outro imóvel em seu nome, além dos critérios estabelecidos anteriormente.

Vantagens

  • Possibilidade de negociação ampliada: Já que o valor do FGTS pode ser utilizado como garantia de empréstimo ou abatimento em outras modalidades de crédito;
  • Taxas de juros mais baixas: Uma vez que o FGTS funciona como garantia de empréstimo, reduzindo o risco de inadimplência e possibilitando taxas mais atrativas;
  • Flexibilidade na utilização do FGTS: Permitindo ao comprador optar entre utilizá-lo diretamente na compra ou como garantia, mantendo-o disponível para outras necessidades financeiras.

Saldo do FGTS na casa própria

Como já falamos anteriormente, o saldo do FGTS refere-se ao montante acumulado ao longo do tempo pelo trabalhador, composto por contribuições mensais feitas pelo empregador.

Esse saldo pode ser utilizado em diversas situações, incluindo na aquisição de imóveis, no qual, anteriormente, a Taxa Referencial (TR) era utilizada como índice de correção monetária do FGTS.

Contudo, em financiamentos imobiliários, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é frequentemente empregado para atualização monetária do saldo do FGTS, influenciando diretamente as condições de financiamento de imóveis.

Como consultar o saldo do FGTS?

Você pode consultar o saldo e os depósitos do FGTS de diversas formas, além de realizar a consulta presencialmente em uma agência da Caixa Econômica Federal.

A principal forma de consultar o saldo e os depósitos do FGTS é por meio do app FGTS Trabalhador. O aplicativo está disponível nas lojas Google Play (Android) e APP Store (iPhone).

Como consultar FGTS pelo CPF na Caixa Econômica Federal?

A Caixa Econômica Federal oferece aos interessados a consulta ao saldo do FGTS pelo CPF de forma prática e rápida.

Para isso, basta acessar o site oficial da Caixa e selecionar a opção “Consulte seu FGTS” ou utilizar o aplicativo FGTS Trabalhador.

Em ambos os casos, será necessário fornecer o número do CPF e criar uma senha de acesso para visualizar as informações relacionadas ao FGTS, incluindo saldo disponível, depósitos realizados e extratos de conta vinculada.

Quanto posso usar do FGTS para compra de imóvel?

O valor que pode ser utilizado do FGTS para a compra de um imóvel deve variar de acordo com as condições estabelecidas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – principal programa de financiamento habitacional do país, regulado pelo Governo Federal –.

Geralmente, é possível utilizar até 100% do valor do FGTS para dar entrada no financiamento, realizar o pagamento parcial ou total do imóvel, amortizar o saldo devedor ou quitar as prestações do financiamento.

No entanto, é importante verificar as regras específicas aplicáveis a cada situação, como o limite máximo de valor do imóvel e as condições estabelecidas pelo SFH.

Em que casos posso usar o FGTS para comprar imóvel?

O FGTS pode ser utilizado em diversas situações relacionadas à aquisição de imóveis, como:

  • Compra e venda de imóveis residenciais
  • Construção de imóveis residenciais
  • Liquidação ou amortização do saldo devedor de financiamentos imobiliários 
  • Pagamento das prestações do financiamento

No entanto, é importante observar as condições estabelecidas pelo SFH e as regras específicas relacionadas ao uso do FGTS em cada modalidade de transação imobiliária.

1. Compra de imóvel residencial

Para utilizar o FGTS na compra e venda de um imóvel, o primeiro passo é verificar se você atende aos requisitos estabelecidos, como tempo mínimo de trabalho e inexistência de financiamentos ativos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Após isso, providencie a documentação necessária, incluindo comprovantes de tempo de serviço e da transação imobiliária.

Certifique-se de que o imóvel em questão atenda aos critérios estabelecidos pelo SFH, como valor máximo e localização.

Com todos os documentos em mãos, inicie o processo de financiamento junto a uma instituição financeira, que realizará a análise de crédito e aprovará o financiamento.

Após a aprovação, a Caixa Econômica Federal liberará o saldo do FGTS para a compra do imóvel, possibilitando assim a finalização da transação.

2. Construção de imóvel residencial

Para utilizar o FGTS na construção de um imóvel residencial, é necessário contratar um financiamento específico para essa finalidade junto a uma instituição financeira.

Durante o processo de contratação do financiamento, é importante garantir que o imóvel a ser construído atenda aos requisitos do SFH, como valor máximo e localização.

Além disso, o trabalhador deverá ser o proprietário do terreno onde a construção será realizada.

Após a contratação do financiamento, um agente financeiro controlará os recursos do FGTS e fará as liberações de acordo com o cronograma da obra, que, ao ser concluída, deverá liberar o saldo do FGTS para a compra do imóvel.

3. Liquidação ou amortização do saldo devedor

O saldo devedor do financiamento imobiliário pode ser amortizado com o uso do FGTS, desde que respeite algumas condições.

Para isso, é necessário que o trabalhador tenha pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS e que não possua financiamentos ativos no SFH.

Após garantir que atende aos requisitos, o trabalhador deverá solicitar à instituição financeira responsável pelo financiamento a utilização do FGTS para amortização do saldo devedor, respeitando o prazo de dois anos entre cada uso do valor liberado para essa finalidade. 

Ao amortizar o saldo devedor, é possível optar pela redução do valor da parcela ou pela eliminação das últimas parcelas, mantendo o valor atual, mas reduzindo o tempo do financiamento.

4. Pagamento das prestações

O FGTS também pode ser utilizado para pagamento das prestações do financiamento imobiliário. 

Nesse caso, o trabalhador poderá utilizar até 80% do valor das prestações em até 12 meses consecutivos, sendo que, para utilizar o fundo dessa forma, será necessário que o contrato de financiamento tenha sido assinado dentro do SFH.

O pagamento das prestações com o FGTS pode proporcionar um alívio financeiro ao trabalhador, permitindo o equilíbrio das finanças e evitando possíveis inadimplências.

5. Modalidades de saque do FGTS

Você ainda tem dúvida sobre quais modalidades de saque do FGTS pode contar? Então veja algumas das opções previstas:

  • Aposentadoria
  • Aquisição de casa própria, liquidação ou amortização de dívida ou pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional
  • Saque-aniversário
  • Desastre natural (Saque Calamidade)
  • Demissão, sem justa causa, pelo empregador
  • Término do contrato por prazo determinado
  • Doenças Graves
  • Rescisão por falência, falecimento do empregador individual, empregador doméstico ou nulidade do contrato
  • Rescisão do contrato por culpa recíproca ou força maior
  • Rescisão por acordo entre trabalhador e empregador
  • Suspensão do Trabalho Avulso
  • Falecimento do trabalhador
  • Idade igual ou superior a 70 anos
  • Aquisição de Órtese e Prótese
  • Três anos fora do regime do FGTS para os contratos de trabalho extintos a partir de 14/07/1990
  • Conta vinculada por três anos sem depósitos de FGTS para os contratos de trabalho extintos até 13/07/1990
  • Mudança de regime jurídico
  • Saque residual – conta com saldo inferior a R$ 80,00
  • Outros
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Leia mais: Conheça os principais tipos de financiamento imobiliário

Posso usar o FGTS todo ano para amortizar financiamento?

Não, o uso do FGTS para amortização do saldo devedor de financiamento imobiliário está sujeito a algumas condições específicas.

De acordo com as regras estabelecidas pelo SFH, é necessário respeitar um intervalo mínimo de dois anos entre cada utilização do FGTS para amortização do saldo devedor. 

Além disso, é importante observar as condições específicas estabelecidas pelo banco ou instituição financeira responsável pelo financiamento, que podem variar de acordo com o contrato firmado entre as partes.

Leia também: Saiba como utilizar o FGTS para amortizar seu financiamento de forma eficiente

Quais são as condições para usar o FGTS no financiamento de um imóvel?

Para que seja possível usar o FGTS no financiamento imobiliário, tanto o comprador quanto o próprio imóvel precisam respeitar algumas condições. São elas:

Condições referentes ao comprador

  • Ter pelo menos três anos acumulados de trabalho com recolhimento do FGTS, mesmo que não sejam consecutivos ou na mesma empresa;
  • Não ter um financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
  • É preciso que você não tenha outro imóvel na cidade onde você mora ou trabalha, nem em municípios vizinhos e integrantes da mesma região metropolitana.

Condições referentes ao imóvel

  • Ter seu valor avaliado em até R$ 1,5 milhão. Uma empresa independente contratada pela instituição financeira onde você pretende obter o crédito imobiliário faz essa avaliação. A regra é válida para todos os estados brasileiros;
  • Ser residencial urbano e destinado à moradia do titular;
  • Na data de avaliação final, estar em plenas condições de ser habitado e sem vícios de construção, ou seja, sem falhas que tornem o imóvel impróprio para moradia ou que diminuam seu valor;
  • Deve estar matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado, sem qualquer registro de gravame – quando o imóvel tem alguma pendência judicial ou tributária -, que resulte em impedimento à comercialização;
  • Não ter sido objeto de uso do FGTS em uma compra anterior, por pelo menos 3 anos, contados a partir da data do registro na matrícula do imóvel.
  • O imóvel deve estar localizado no município onde o comprador exerça sua ocupação principal. Pode ser um município da mesma região metropolitana ou município em que o comprador comprove residência há no mínimo um ano.
  • Na construção de um novo imóvel, o FGTS só pode ser usado se o trabalhador contratar um financiamento específico para essa modalidade. Dessa forma, um agente financeiro controla os recursos e faz as liberações de acordo com o cronograma da obra. E, mesmo assim, para usar o fundo com essa finalidade, é preciso que o trabalhador seja o proprietário do terreno.

Quando o FGTS não pode ser usado para comprar um imóvel?

Se você pretende comprar um imóvel usando os recursos do FGTS como parte do valor da entrada, é fundamental verificar se o atual dono do imóvel não o adquiriu com recursos do FGTS, pois essa transação requer um intervalo de três anos.

Caso você tenha usado o FGTS para amortizar um financiamento imobiliário, é necessário esperar dois anos para utilizar o saldo novamente nesse tipo de operação. 

O fundo também não pode ser usado nos seguintes casos:

  • Na compra de imóvel comercial;
  • Para reforma ou ampliação do seu imóvel;
  • Na compra de terrenos sem construção ao mesmo tempo;
  • Para comprar material de construção;
  • Em imóveis residenciais para familiares, dependentes ou terceiros.

Documentação e processo para usar FGTS para compra de imóvel

O processo para utilizar o FGTS na compra de um imóvel demanda a apresentação de uma documentação específica, tanto por parte do comprador quanto do imóvel.

Essa é a documentação geralmente necessária para conquistar o sonho da casa própria:

  • Documento oficial de identificação, como RG, Carteira Nacional de Habilitação (CNH) ou Passaporte;
  • Extrato da conta vinculada ao FGTS;
  • Carteira de trabalho que comprove o tempo de trabalho sob o regime CLT e, consequentemente, o recolhimento do FGTS;
  • Para pessoas que trabalham de forma avulsa, ou seja, sem vínculo empregatício e que prestam serviços a empresas diferentes, é preciso uma declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato;
  • Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF);
  • Para pessoas casadas ou em união estável, é necessário apresentar a DIRPF de ambos os cônjuges/companheiros.

Cartório de Registro de Imóveis

O Cartório de Registro de Imóveis desempenha um papel fundamental no processo de compra de um imóvel utilizando o FGTS.

É nesse órgão que estão registradas todas as informações referentes à propriedade, incluindo a matrícula atualizada, que comprova a regularidade do imóvel.

Antes de realizar a compra, é essencial verificar se não há nenhum registro de gravame que possa impedir a comercialização do imóvel.

O registro no Cartório de Registro de Imóveis garante a segurança jurídica da transação, assegurando que o comprador está adquirindo um imóvel livre de ônus e com todas as documentações em ordem.

Como utilizar o FGTS Futuro na compra da casa própria?

O FGTS futuro funciona como uma segurança financeira que capacita famílias a acessarem financiamentos mais substanciais para adquirir a casa dos sonhos ou a diminuírem as parcelas existentes para a compra de um imóvel.

Se quiser saber melhor sobre como ele pode funcionar, veja aqui que nós já te contamos do que se trata!

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Leia mais: Quando vale a pena amortizar o financiamento?

Tenha a orientação de especialistas na hora de usar o FGTS

No momento de adquirir a casa própria, é comum que os compradores tenham uma série de dúvidas burocráticas ligadas ao FGTS. Afinal, além de ser uma compra eventual, normalmente o fundo está vinculado ao primeiro imóvel.

Ao comprar um imóvel pelo QuintoAndar, você conta com uma equipe de especialistas de pós-venda para tirar todas as suas dúvidas sobre como usar o FGTS para comprar um imóvel, além de acessar as melhores opções de financiamento.

Assim, conquistar a casa própria se tonar uma experiência prática, ágil e segura! Isso sem contar que você também poderá ficar tranquilo em relação aos trâmites posteriores.

Em outras palavras, tudo isso tende a aumentar as chances de aprovação do seu crédito e reduzir os valores da sua dívida!

Então, agora que você já sabe como usar o FGTS para comprar imóvel, bem como as regras para uso do fundo, fique sabendo que aqui no QuintoAndar o apoio está presente em todas as fases do financiamento, desde os trâmites necessários para conseguir o crédito com as instituições financeiras até o envio dos seus documentos e assinatura do contrato de financiamento.

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