Se você está se planejando para realizar o sonho da casa própria, e não tem condições de fazer a compra à vista, um tópico precisa estar na sua mente desde o início de sua organização financeira é a taxa de financiamento imobiliário. 

Isso porque o percentual de juros que incidirá na liberação do seu crédito imobiliário é crucial para você saber se terá condições de arcar com um compromisso que poderá durar 35 anos (ou 420 prestações).

Neste artigo, você vai saber tudo o que precisa  sobre o funcionamento de uma taxa de financiamento imobiliário para a aquisição do seu imóvel. Além disso, também vai descobrir o valor da taxa de financiamento imobiliário dos principais  bancos do Brasil.

E aqui fica uma dica: não deixe de ir até o final deste texto para descobrir como uma consultoria imobiliária pode ser fundamental para que você faça o melhor negócio possível nessa compra tão importante.

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O que é a taxa de financiamento imobiliário?

Basicamente, quando falamos em taxa de financiamento imobiliário, estamos falando dos juros cobrados pelas instituições financeiras na hora de liberar um crédito imobiliário. 

Ou seja, o banco empresta o dinheiro para a compra do seu imóvel. Mas ele precisa, de alguma forma, lucrar com essa operação. E esse lucro vem com os juros cobrados em cima das prestações.

Um contrato entre o banco e você é feito. Mas não sem antes a instituição financeira se certificar de que você cumpre todas exigências para que as parcelas mensais sejam pagas normalmente até o fim do financiamento que, como já dissemos, pode ser de até 35 anos.

Desse modo, existem 3 tipos de juros: 

  1. Taxa nominal: essa taxa é fixa por um ano e não sofre variações durante os meses. Entretanto, pode-se ter variações entre os anos. Além disso, a taxa nominal são os juros, propriamente ditos, de um financiamento imobiliário e deve ser mencionada em todos os contratos;
  2. Taxa real: a taxa real é a taxa de juros nominal corrigida pela inflação do país;
  3. Taxa efetiva: é a taxa nominal quando existe capitalização, assim, ela passa a se chamar taxa efetiva. Desse modo, quando os juros são incorporados ao capital inicial, o valor a receber será maior do que o indicado pela taxa nominal, pois houve capitalização.

Como é composto o valor da prestação de um financiamento?

Ele é resultado da soma de várias partes. Uma parcela se destina à amortização da dívida, outra ao pagamento de juros e outra, ainda, ao seguro. E, finalmente, uma parcela correspondente à taxa de administração do contrato.

O que é o Custo Efetivo Total (CET)?

Em uma compra de imóvel financiado, além da taxa de financiamento imobiliário, há incidência de tarifas, encargos e outras taxas que, junto com os juros embutidos nas prestações, compõem o Custo Efetivo Total (CET).

E essa sigla de três letrinhas, o CET, também deve estar sempre no seu radar ao comprar um imóvel.

Veja alguns dos principais custos extras que compõem o CET:

  • Taxas de análise de crédito: cobrança feita para cobrir os custos da avaliação do perfil de crédito do interessado no crédito imobiliário;
  • Abertura de cadastro: apesar de não ser obrigatória, a Taxa de Abertura de Cadastro (TAC) é cobrada por muitas instituições;
  • Taxas administrativas: tarifas que variam de banco para banco e são cobradas para questões como manutenção de cadastro, por exemplo;
  • Seguros: muitas instituições financeiras exigem a inclusão de seguros que garantam o pagamento das prestações do financiamento, no caso de morte ou perda de emprego por parte da pessoa que tomou o crédito;
  • Imposto sobre Operação Financeira (IOF): tributação obrigatória, que incide em diversas operações financeiras e que precisa ser incluída no valor total do crédito imobiliário.

O Banco Central tem uma resolução que obriga a instituição financeira a expor, de forma clara no contrato de empréstimo, todas as informações e valores do Custo Efetivo Total.

Dessa forma, quem faz a solicitação de um financiamento imobiliário pode ter uma noção exata melhor noção de quanto gastará com a tomada de crédito.

Como a taxa Selic influencia um financiamento de imóvel?

A grande maioria dos recursos usados pelos bancos para a concessão de crédito imobiliário vem da Poupança, que tem um custo de 70% da Selic para as instituições financeiras. Ou seja, quanto mais alta é a taxa básica de juros, mais os bancos pagam pelos recursos que destinam ao financiamento imobiliário.

A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira, determinada a cada 45 dias em reuniões do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom).

O ano de 2020 encerrou com a Selic em seu mais baixo patamar histórico: apenas 2% ao ano, o que tornou o momento favorável para a compra de imóveis. 

Já em março de 2021, o Comitê de Política Monetária do Banco Central decidiu aumentar a taxa básica de juros pela primeira vez em seis meses, para 2,75%. De lá para cá, a Selic teve uma série de aumentos.

Veja abaixo essa evolução.

Evolução da taxa Selic em 2021

Data da reunião do CopomPercentual no ano
17 de março de 20212,75%
05 de maio de 20213,50%
16 de junho de 20214,25%
04 de agosto de 20215,25%
22 de setembro de 20216,25%
27 de outubro de 20217,75%
Fevereiro de 202210,75%

Como está a Taxa Selic em 2022?

Atualmente, a taxa Selic está em 10,75% ao ano, uma alta intensa em comparação com a de 2% ao ano em 2020. E esse aumento tem um impacto direto nos juros de um financiamento imobiliário.

Segundo levantamento do Melhor Taxa, a média das taxas de juros cobradas por bancos saiu de 6,96% em 2021 e pulou para 9,33% em 2022. E isso afeta na liberação de crédito para financiamento de imóveis, já queo crédito ficou mais caro.

Assim, os bancos começaram o movimento de segmentar clientes por renda, onde pessoas com renda mais alta, tem maior facilidade na liberação de crédito e pagam taxas mais baixas, pois existe uma “garantia de pagamento”. 

Já pessoas com renda considerada intermediária e baixa, as taxas de juros são mais elevadas, o que complica a liberação de crédito.

Nesse sentido, em contrapartida dos outros bancos, a Caixa Econômica Federal é a única que subiu suas taxas de juros de 8,30% para 8,90% ao ano. Ou seja, a instituição continua sendo a melhor opção para quem procura juros de financiamento imobiliário mais baixos.

Vale lembrar, também, que, segundo o boletim Focus, a previsão da Selic para o final de 2022 é de 11,75% ao ano. Isso quer dizer que ainda há chances das taxas de financiamento imobiliário aumentarem mais.

Relação entre a Selic e os juros imobiliários

Desde julho de 2016, quando estavam em seu patamar mais alto (11,39% a.a.), os juros imobiliários caíram e alcançaram, ao final de 2020, o mais baixo patamar da história, na casa dos 7%. 

Com a evolução da Selic, tendo como base a taxa de outubro de 2021 (7,75%), os custos para os bancos na liberação do crédito imobiliário ficam em 5,43% (70% da Selic em questão), ainda abaixo da média das taxas de financiamento imobiliário. 

Essa diferença entre o custo (5,43%) e a taxa de financiamento imobiliário (7,5% em média) é chamada de spread bancário. Com a diminuição desse spread, especialistas de mercado já começam a prever um aumento nos custos do financiamento de imóveis.

Quando a Selic sobe o financiamento imobiliário fica mais caro?

Sim. Mas essa relação não é tão simples e exata, porque a taxa de juros do financiamento imobiliário não aumenta ou cai na mesma proporção da variação da Selic. 

Por exemplo, no início de 2021, a Selic estava em 2%, e terminou em 10,75% ao ano. Ou seja, houve um aumento de quase 8%. Já os juros do financiamento imobiliário subiram cerca de 2,4% ao ano. 

Os juros não acompanham fielmente o aumento da Selic, mas se ela aumentar, haverá, sim, um aumento, mesmo que menor, dos juros de crédito imobiliário.

Então, se a Selic cai, os juros também baixam? Sim, mas do mesmo jeito que explicamos acima e provavelmente essa baixa não é imediata. 

Entretanto, pode-se ter esperanças, pois as instituições financeiras precisam fazer negócios com os clientes e quanto menor as taxas de juros, mais gente se interessa no crédito imobiliário.

Qual a melhor taxa de juros para financiamento imobiliário?

Geralmente, a taxa de financiamento imobiliário varia de acordo com três fatores fundamentais:

  • Perfil de crédito cliente;
  • Prazo do financiamento;
  • Relacionamento com o banco.

As instituições financeiras liberam a taxa de financiamento de acordo com uma avaliação de risco individual de cada pessoa que solicita o crédito. Mas não são apenas o seu histórico de crédito e a sua pontuação juntos aos sistemas de proteção ao crédito – como Serasa e SPC – que contam nessa avaliação.

O relacionamento com a instituição também é muito importante na hora de garantir a melhor taxa de financiamento imobiliário possível. 

E, na maioria das vezes, os bancos tentam condicionar uma melhor taxa à adesão de outros produtos e serviços que oferecem, como cartões de crédito, investimentos, previdência privada ou mesmo portabilidade do salário para o banco.

É possível negociar a taxa de juros imobiliários?

Isso depende do seu poder de barganha, mas não é impossível. Porém, a melhor dica que podemos te oferecer é usar os produtos do banco em questão e firmar esse relacionamento, assim, fica um pouco mais fácil conseguir uma taxa de juros melhor. 

Outra dica é sempre manter seus pagamentos em dia e ter uma constância na sua renda. Além disso, é importante pesquisar as taxas de juros da concorrência para tentar uma “cobertura da oferta” pelo banco que você escolheu.

Linhas de crédito imobiliário

Ao contratar um financiamento imobiliário, você vai precisar estudar e fazer simulações em relação às linhas de crédito oferecidas pelos bancos. E você tem dois caminhos:

  1. Optar por uma linha de crédito prefixada, que não oferece o risco de aumentos bruscos na sua parcela de acordo com o humor do mercado;
  2. Fechar uma linha atrelada a algum indexador econômico.

No primeiro caso, a desvantagem é que a estabilidade significa percentuais mais altos de juros, logo maiores taxas de financiamento imobiliário.

No segundo caso, as mais tradicionais do mercado imobiliário são aquelas atreladas à Taxa Referencial (TR), que está zerada desde setembro de 2017.

Ao financiar um imóvel com esse tipo de linha de crédito, você paga uma taxa de juros pré fixados pela instituição financeira + TR. Com a alta da Selic, a tendência é que a TR volte a subir, o que impactará na correção das suas parcelas.

Já nas linhas de crédito que são atreladas ao rendimento da poupança, o impacto é imediato nas parcelas do financiamento, uma vez que a Selic influi diretamente na rentabilidade da poupança.

Há também as linhas de crédito atreladas ao IPCA, que é a inflação oficial do país. Essas são as mais sensíveis. São afetadas imediatamente por um cenário de maior alta, uma vez que a inflação está entre os principais fatores que o Copom avalia para o aumento da Selic, que é usada numa forma de coibir o aumento dos preços.

Quais são as taxas de financiamento dos principais bancos?

As taxas de financiamento imobiliário ao ano (a.a.) dos principais bancos brasileiros aumentaram entre julho e outubro de 2021. Líder no segmento de crédito imobiliário no país, a Caixa Econômica Federal foi na direção contrária e reduziu sua taxa mínima.

Logo após o anúncio do Copom de agosto com o aumento da Selic para 5,25% a.a., o Itaú Unibanco aumentou a taxa mínima de sua mais mais tradicional linha de crédito imobiliário de 6,90% ao ano + TR para e subiu para a partir de 7,30% ao ano + TR.

Antes da reunião do Copom em agosto, o Banco do Brasil já havia reajustado sua taxa inicial de 6,39% para 6,55% ao ano + TR. 

No Bradesco, que antes partia de 6,70%, a taxa mínima subiu para 6,90% ao ano em julho e atualmente se encontra em 7,30%. No mesmo mês, o Santander aumentou de 6,99% para 7,99% ao ano.

Agora, em 2022, com a Selic em 10,75% a.a., a Caixa cobra juros de 8,9% ao ano. O Itaú, em média, 9,1% ao ano; o Banco do Brasil, a 9,15% ao ano; o Bradesco, 9,5% ao ano; e o Santander, 9,99% ao ano.

Veja abaixo como ficaram as taxas nos principais bancos. Lembrando que os valores indicados na tabela estão no limite mínimo cobrado pelas instituições financeiras e que a sua taxa final dependerá de outros fatores, como a sua situação de crédito e o seu relacionamento com o banco.

Taxas de financiamento imobiliário do Banco do Brasil

Banco do Brasil – TR9,15% a.a. + TR 

Taxas de financiamento imobiliário do Bradesco

Bradesco – TR9,5% a.a. + TR
Bradesco – Poupança + 8,76% a.a. + Poupança

Taxas de financiamento imobiliário da Caixa

Caixa – TR8,9% a.a. + TR
Crédito Imobiliário Poupança Caixa2,8% + Poupança + TR
Caixa – IPCA4,15% a.a. + IPCA
Caixa – Taxa fixa9,75%  a.a.
Caixa reduz taxa de juros do crédito imobiliário a partir do dia 28 de março de 2022

A Caixa Econômica Federal, que é a principal instituição do Brasil para o segmento de financiamento imobiliário, anunciou que vai reduzir a taxa de juros do crédito imobiliário na modalidade indexada à poupança. As novas taxas partirão de TR + 2,80% ao ano, somadas à remuneração da poupança. Na ponta do lápis, isso representa uma queda de 0,15 ponto porcentual. A nova taxa passará a valer a partir das contratações assinadas após o dia 28 de março de 2022.

A informação foi divulgada pela Caixa um pouco antes de começar o evento Summit Abrainc 2022, um evento organizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com empresários do mercado imobiliário. O presidente do banco estatal, Pedro Guimarães, participou do evento.

O banco também lançou novas linhas de crédito para reforma e adaptação de imóveis destinados a Pessoas com Deficiência (PcD). A nova linha também vai estar disponível para os investidores a partir de 28 de março de 2022.

O dinheiro para essa nova linha virá do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do programa Casa Verde Amarela, o programa que sucedeu o Minha Casa Minha Vida.  

A nova modalidade terá teto de financiamento de R$ 50 mil, que é limitado em até 80% do orçamento da obra. A taxa de juros será novamente a TR, acrescida de uma taxa fixa de 4,25% ao ano. O prazo de pagamento será de 240 meses e o rendimento bruto mensal máximo do tomador é de até R$ 3 mil.

Com as medidas, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, espera uma alta de 15% a 20% nos financiamentos para a aquisição e construção da casa própria neste ano. A perspectiva é que o volume de empréstimos suba de R$ 140 bilhões em 2021 para ao menos R$ 160 bilhões em 2022.

Na prática, significa o dobro da previsão de crescimento divulgada por ele mesmo um mês atrás, quando o executivo falou em uma estimativa de alta de 10%.

A revisão para cima aconteceu após o banco estatal registrar um avanço de 33,7% nos financiamentos entre janeiro e fevereiro deste ano em relação aos mesmos meses do ano passado, quando chegaram a R$ 21,5 bilhões.

Taxas de financiamento imobiliário do Itaú Unibanco

Itaú Unibanco – TR9,1% a.a. + TR
Itaú Unibanco – Poupança9,06% a.a. + Poupança

Taxa de financiamento imobiliário do Santander

Santander – TR9,99% a.a. + TR

O tempo do financiamento interfere na taxa de juros?

Sim, por isso, deve-se ter atenção a prazos muito longos, pois o valor do financiamento pode duplicar do valor inicial ou até mesmo triplicar. 

Desse modo, o indicado é fazer as simulações e as contas para não pagar muito além do valor inicial. Por mais que o valor das parcelas não mude tanto nos 30 anos, por exemplo, fazendo as contas, você terá uma noção de quanto vai chegar esse valor somado aos juros. 

O que é a portabilidade de financiamento imobiliário?

A portabilidade de financiamento imobiliário é a transferência de uma operação de crédito, feita a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra. A pessoa que opta por esse tipo de operação busca condições mais vantajosas em relação ao contrato original de financiamento. 

Ou seja, se você fechar hoje a compra de um imóvel financiado, não significa que estará preso até o final das prestações nas mesmas condições. Você sempre pode seguir buscando condições melhores para, caso encontre, migrar seu contrato para outro banco.

Existem outras alternativas a não ser fazer um financiamento?

Sempre citamos o financiamento como forma de conquistar um imóvel, porque ele é a maneira mais conhecida e segura, mesmo que burocrática. 

No entanto, existem outras alternativas, como fazer o pagamento à vista ou conseguir crédito em fintechs, que são empresas que introduzem inovações nos mercados financeiros por meio do uso de tecnologia, com potencial para criar novos modelos de negócios. 

Assim, elas atuam por meio de plataformas online e oferecem serviços digitais inovadores relacionados ao setor.

E, sim, procurar essas empresas pode ser uma opção.  O processo de análise de crédito é mais flexível, mas, em contrapartida, os juros praticados são mais altos. Além de que, o financiamento é indexado ao IPCA (Índice de Inflação do Consumidor) e assim, o valor da parcela pode oscilar (bastante) no decorrer do tempo.

Outra alternativa é entrar em um consórcio. Dessa maneira, não tem taxa de juros, mas tem a taxa de administração — que costuma ser maior que a taxa de juros dos bancos tradicionais. 

Ou seja, existem, sim, outras formas de conquistar seu imóvel próprio, mas todos eles tem seus prós e contras. 

Por isso, antes de fechar qualquer negócio, pense bem, analise a sua situação e a do mercado e se precisar, conte com um serviço de consultoria.

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A imobiliária digital negocia diretamente com as principais instituições financeiras do mercado para você, garantindo, assim, as menores taxas possíveis para o seu financiamento. Dessa forma, você ganha ainda mais agilidade no processo de liberação do seu crédito imobiliário.

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