Se você está se planejando para realizar o sonho da casa própria e não tem condições de fazer a compra à vista, um tópico que precisa estar na sua mente desde o início de sua organização financeira é a taxa de financiamento imobiliário.
O percentual de juros que incidirá na liberação do seu crédito imobiliário é crucial para você saber se terá condições de arcar com um compromisso que poderá durar 35 anos (ou 420 prestações).
Entenda como funciona a taxa de financiamento imobiliário e suas implicações.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é a taxa de financiamento imobiliário?
- Como a taxa de financiamento imobiliário é calculada?
- Como a taxa de juros de financiamento afeta o custo final do imóvel?
- Quais são os tipos de taxa de financiamento imobiliário?
- Taxa nominal
- Taxa real
- Taxa efetiva
- Taxa Referencial
- O que é o Custo Efetivo Total (CET)?
- Qual a importância do CET?
- Como é composto o valor da prestação de um financiamento?
- Qual a taxa atual de financiamento imobiliário?
- Melhores condições de crédito imobiliário desde o início da compra
O que é a taxa de financiamento imobiliário?
A taxa de financiamento imobiliário representa os juros cobrados pelas instituições financeiras na hora de liberar um crédito para aquisição de imóvel. Ela serve como uma remuneração para o banco, já que ele liberou o dinheiro para a compra do bem. Portanto, é o seu lucro.
O economista e assessor de investimentos Matheus Espaires define a taxa de financiamento imobiliário da seguinte forma:
“São os juros pagos à instituição financeira que intermediou a aquisição do imóvel. Basicamente, é um aluguel que se paga a quem emprestou o dinheiro que foi usado para a compra do imóvel.”
Os juros de financiamento imobiliário são cobrados todos os meses, sempre embutidos nas parcelas. Junto a eles, há outros encargos e tudo isso forma o chamado Custo Efetivo Total (CET).
Ainda vale ressaltar que a taxa de juros imobiliários está descrita no contrato firmado entre você e o banco. No entanto, ela varia conforme a instituição financeira e a sua análise de crédito.
Ou seja, antes da assinatura do contrato de compra e venda, a instituição financeira vai se certificar de que você cumpre todas as exigências para que as parcelas mensais sejam pagas normalmente até o fim do financiamento, que, como já explicamos, pode ser de até 35 anos.
Leia também: O que é score de crédito e como aumentá-lo para alugar ou financiar um imóvel?
Como a taxa de financiamento imobiliário é calculada?
A taxa de financiamento imobiliário é calculada a partir de diferentes fatores, como valor do imóvel, localização, quantia emprestada, renda do solicitante e score de crédito. Portanto, ela variar de contrato para contrato.
É útil saber que o score de crédito indica se quem busca o crédito imobiliário é um bom pagador. Esse fator pode ser determinado pelo Serasa Score, uma pontuação que mede a probabilidade de uma pessoa arcar ou não com suas dívidas baseado em seu histórico. Se a pontuação for muito baixa, o banco pode elevar a taxa de juros como uma forma de se precaver.
Matheus Espaires
Economista e Assessor de Investimentos
Saber exatamente qual é a taxa de um financiamento imobiliário é algo que depende de cada contrato. Isso porque a taxa pode variar por diversos motivos, como a localização do imóvel, o valor do empréstimo em relação ao valor total do imóvel, a renda familiar e o grau de “bom pagador” do indivíduo que irá realizar o empréstimo (conhecido como score de crédito ou pontuação Serasa).
De qualquer maneira, grande parte dos contratos desse tipo acordam uma taxa prefixada. Assim, o contratante sabe exatamente a porcentagem de juros associada à dívida até o fim dos pagamentos.
Também existem contratos em que a taxa de juros imobiliários é variável. Nesse caso, ela sofre reajustes periódicos considerando um índice de referência. Normalmente, é utilizada a Selic, a taxa básica de juros da economia.
Ainda vale fazer uma observação: por mais que você faça uma simulação de financiamento de imóveis, a taxa aplicada efetivamente pode ser diferente. Isso porque ela depende da análise de crédito, o que não é realizada em um primeiro momento.
Como a taxa de juros de financiamento afeta o custo final do imóvel?
A taxa de juros de financiamento afeta o custo final do imóvel de forma significativa, porque se trata de uma dívida de longo prazo. Portanto, ela é aplicada todos os meses sobre o saldo devedor do crédito imobiliário.
Então, é sempre interessante buscar por uma taxa de financiamento imobiliário baixa. Dessa forma, você terá uma boa economia no fim do processo.
Porém, como destaca Matheus Espaires:
“Não basta olhar apenas para a taxa do financiamento em si, mas deve-se observar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, que é a taxa final que você irá pagar pelo empréstimo no banco”.
Alguns desses custos extras inseridos no CET são a avaliação do imóvel, tarifas bancárias e seguro obrigatório. Falaremos mais sobre esses valores nos próximos tópicos.
Quais são os tipos de taxa de financiamento imobiliário?
Os tipos de taxa de financiamento imobiliário são a nominal, a referencial, a real e a efetiva. Cada uma delas representa determinada situação. Confira.
Taxa nominal
A taxa nominal são os juros de financiamento imobiliário. Também conhecida como taxa fixa, ela deve ser mencionada em todos os contratos. Como o nome indica, o índice não sofre variações durante os meses, mas é possível haver mudanças com o passar dos anos.
Taxa real
A taxa real é a taxa de juros nominal corrigida pela inflação do país, isto é, pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Taxa efetiva
A taxa efetiva é a taxa nominal quando existe capitalização. Assim, ela passa a se chamar taxa efetiva. Quando os juros são incorporados ao capital inicial, o valor a receber será maior do que o indicado pela taxa nominal, pois houve capitalização.
Taxa Referencial
A Taxa Referencial (TR) é divulgada pelo Banco Central e foi criada para ser uma referência para diferentes operações. Até hoje, influencia o crédito imobiliário.
Leia também: Entenda o que é a Taxa Básica Financeira (TBF) e como ela impacta seu financiamento imobiliário
O que é o Custo Efetivo Total (CET)?
O Custo Efetivo Total (CET) é a alíquota que agrega todos os custos de uma operação de crédito. Portanto, abrange juros e encargos.
Em uma compra de imóvel financiado, além das taxas de juros de financiamento imobiliário, há incidência de tarifas, encargos e outras taxas que, com os juros embutidos nas prestações, compõem o Custo Efetivo Total (CET).
Essa sigla de três letrinhas também deve estar sempre no seu radar ao comprar um imóvel.
Veja alguns dos principais custos extras que compõem o CET:
- Taxas de análise de crédito: cobrança feita para cobrir os custos da avaliação do perfil de crédito do interessado no crédito imobiliário;
- Abertura de cadastro: apesar de não ser obrigatória, a Taxa de Abertura de Cadastro (TAC) é cobrada por muitas instituições;
- Taxas administrativas: tarifas que variam de banco para banco e são cobradas para questões como manutenção de cadastro, por exemplo;
- Seguros: muitas instituições financeiras exigem a inclusão de seguros que garantam o pagamento das prestações do financiamento, no caso de morte ou perda de emprego por parte da pessoa que tomou o crédito;
- Imposto sobre Operação Financeira (IOF): tributação obrigatória, que incide em diversas operações financeiras e que precisa ser incluída no valor total do crédito imobiliário.
O Banco Central tem uma resolução que obriga a instituição financeira a expor, de forma clara no contrato de empréstimo, todas as informações e valores do Custo Efetivo Total.
Dessa forma, quem faz a solicitação de um financiamento imobiliário pode ter uma noção exata de quanto gastará com a tomada de crédito.
Qual a importância do CET?
A importância do CET é saber exatamente quanto você vai pagar em determinada linha de crédito. Em vez de apenas olhar a taxa de juros imobiliários, por exemplo, você verifica a alíquota total que incidirá sobre o saldo devedor. Assim, o Custo Efetivo Total é o que realmente vale.
Portanto, você sempre deve observar o CET na hora de fazer uma comparação. Isso porque determinada instituição financeira pode ter uma taxa de juros mais baixa, mas um custo total mais elevado devido aos encargos cobrados.
Como é composto o valor da prestação de um financiamento?
O valor da prestação de um financiamento imobiliário é resultado da soma de várias partes. Uma parcela se destina à amortização da dívida, outra ao pagamento de juros e outra ao seguro. E, finalmente, uma parcela correspondente à taxa de administração do contrato.
Qual a taxa atual de financiamento imobiliário?
A taxa atual de financiamento imobiliário está entre 10,49% e 11,49%, em janeiro de 2024. A expectativa é de redução durante o ano, já que a Selic está diminuindo.
Em relação aos bancos, veja as médias de taxas aplicadas em dezembro de 2023:
- Bradesco: entre 10,49% e 11,49% ao ano + TR;
- Itaú: entre 10,49% e 11,88% ao ano +TR;
- Santander: entre 10,99% e 12,49% ao ano + TR;
- Caixa: entre 9,79% e 9,99% ao ano + TR;
- Banco do Brasil: entre 10,25% e 11,33% ao ano + TR.
Leia também: Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?
Melhores condições de crédito imobiliário desde o início da compra
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