Já ouviu falar em usucapião urbano, mas não entendeu muita coisa? A usucapião nada mais é que uma forma originária de adquirir um imóvel. Ou seja, é um ato jurídico que converte a posse de um imóvel em sua propriedade.

Mas como isso funciona? Esse ato é legal? Qual a diferença de posse e propriedade? Calma! Abaixo vamos explicar tudo sobre essa modalidade de aquisição de propriedade e te mostrar quais são os tipos de usucapião e como requerê-lo.

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O que é usucapião?

Usucapião Urbano é uma tipo de usucapião previsto no art. 183 da Constituição Brasileira de 1988.

Ou seja, esse ato é legal e consiste em promover a função social de propriedades privadas ociosas. Desse modo, é possível ocupar um terreno ou edificação para fins de moradia ou comerciais e, assim, dar uma finalidade à propriedade.

Assim, podemos dizer que a usucapião é uma maneira de dar posse de terrenos ociosos para pessoas que os utilizarem como moradia e comércio ou para trabalhos que produzem o próprio sustento.

Também chamado de Usucapião Especial Urbano pro misero, a pessoa que ocupa a propriedade com até 250 m² passa a “cuidar” do terreno e dá sentido social a ele. 

Entretanto, após 5 anos seguidos morando ou usando a propriedade para fins comerciais e de subsistência, a pessoa pode adquirir o direito da propriedade.

Como diz o art. 183 da Constituição Federal:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

Ou seja, como mostra a lei, a pessoa que utiliza esse tipo de usucapião especial urbano, pode adquirir sua posse desde que não tenha outro imóvel em seu nome. 

Além disso, podemos confirmar que essa é uma forma de proteção às pessoas que ocupam imóveis de até 250 m², que não são titulares de outros imóveis e que vão usar a propriedade para moradia e/ou comércio. 

Como funciona a usucapião?

A usucapião é uma forma de tomar posse de uma propriedade quando ela está ociosa. Assim, a pessoa que irá usá-la para fins de moradia ou comerciais. 

Além disso, é preciso utilizar a propriedade por mais de 20, 10 ou 5 anos consecutivos, à depender da modalidade de usucapião e não ser titular de outro imóvel.

Mas não é só isso. Para conseguir a usucapião é necessário seguir alguns pré-requisitos, como:

  • Vontade de ser dono: conhecida como posse animus domini, isso quer dizer que a pessoa que for ocupar a área cuide do imóvel como se fosse seu, pague os impostos necessários e ainda faça as manutenções físicas e estruturais na propriedade;
  • O imóvel deve estar localizado em área urbana;
  • Não existir nenhuma contestação e oposição do proprietário do imóvel; 
  • O imóvel ocupado não pode ser alugado ou destinado a pessoas terceiras que não façam parte da família do interessado.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

Para entender a fundo o que é usucapião é preciso saber a diferença entre posse e propriedade.

Posse é o ato de morar em um imóvel como se fosse seu, sem a parte onerosa com o proprietário. Ou seja, não existe um documento que dê posse de algo para alguém.

Já propriedade é um documento, um registro que te dá direitos sobre um imóvel. Assim, quando se tem a propriedade, o nome do titular vai como responsável pelo espaço no Registro de Imóveis, que é o órgão responsável por regulamentar todos os imóveis do Brasil.

Desse modo, o direito de usucapião é sobre a posse de um imóvel ao qual a pessoa não é proprietário. 

Quais são os tipos de usucapião urbano?

A prática de usucapião urbano é composta por várias modalidades diferentes dependendo do contexto do imóvel.

Dessa forma, abaixo separamos os 3 principais tipos. Confira!

Usucapião ordinário

Conforme o artigo 1.242 do Código Civil, o usucapião ordinário acontece quando a pessoa que tem a posse do imóvel apresenta um documento que comprove a propriedade do local. 

O que é irregular, pois mesmo que essa pessoa tenha pago pelo imóvel, o proprietário agiu de má fé e passou a perna na pessoa.

Desse modo, é necessário comprovar a posse por 10 anos e mostrar os comprovantes de pagamento pelo imóvel ou que tenha morado ali pelo tempo predisposto ou feito obras no terreno. 

Usucapião extraordinário

Nessa modalidade, a pessoa que possui a posse sabe que não é proprietária, mas quer ser. 

Desse modo, é necessário que a posse tenha sido exercida por, pelo menos, 15 anos. Sendo que esse tempo pode ser reduzido para 10 anos, se a pessoa tiver morado o tempo todo no imóvel ou feito obras no local. 

Usucapião especial urbano

Como falamos acima, a usucapião especial urbano é quando a pessoa ocupa um imóvel com até 250 metros quadrados e exerce a posse do terreno para fins de moradia, comércio ou subsistência.

Ou seja, nessa modalidade o direito de posse tem como objetivo a oferta da função social da propriedade e o tempo de posse é de apenas 5 anos de uso do local. 

Quais são as modalidades de usucapião aplicáveis à usucapião urbano?

Todas as modalidades que mencionamos acima se aplicam ao usucapião urbano. Quando o objetivo é reaver a posse ou direito sobre a propriedade, use-se a modalidade com menos exigências e pré-requisitos.

Desse modo, por questão de segurança, a escolha da modalidade depende muito do contexto das pessoas que habitam o imóvel, quem é o proprietário, o tempo que elas estão ali e como chegaram até aquele local. 

Como requerer a usucapião urbano?

Abaixo separamos um passo a passo do que fazer para requerer a usucapião de uma propriedade.

Lembrando que, atualmente, as ações de usucapião podem ser feitas nos cartórios de registro de imóveis — antigamente era só na justiça. 

1. Reúna todos os documentos do imóvel

O primeiro passo é reunir todos os documentos relacionados ao imóvel desde o  IPTU, a conta de água e luz, por exemplo. 

2. Contrate um advogado especialista

Com os documentos reunidos, procure um advogado especialista no assunto e veja como ele pode te ajudar. Vale lembrar que todas as ações de usucapião precisam de um advogado para conduzir o processo. 

3. Prepare a documentação do imóvel

Após fechado o contrato com o advogado é preciso ir atrás dos documentos públicos do imóvel para a tentativa de propriedade do mesmo.

4. Apresente toda a documentação ao Cartório de Imóveis ou ao Poder Judiciário

Depois de ter toda a documentação necessária para a usucapião, o advogado deve apresentá-la ao cartório de registro de imóveis ou na justiça como ação de imóvel usucapível. 

Assim, serão feitas audiências e em todo o processo os dois lados serão ouvidos para se chegar a um veredicto. 

5. Deferimento da ação

Caso a ação seja deferida, a titularidade do imóvel passará para a pessoa que solicitou a usucapião. 

Desse modo, o novo responsável não precisará pagar o ITCD – Imposto de Transmissão por Causa Mortis ou Doação, pois a usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedades. 

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