Imagine que você está buscando um documento na casa dos seus pais e se depara com um papel escrito “usos e frutos” e vê o seu nome lá. Ao ler com mais atenção, você percebe que o termo correto é usufruto.

Sabe o que quer dizer? Que os seus pais estão preocupados com o seu futuro e estão tendo a oportunidade de refletir e planejar a divisão do patrimônio que possuem.

Esse documento pode facilitar — e muito — a sua vida. Além disso, oferece tranquilidade e segurança a quem tem mais idade. Como? Vamos explicar como isso é possível.

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O que é usufruto

O usufruto é um termo que vem do vocabulário jurídico. Sua origem é do latim “usus fructos”, que significa “uso dos frutos”.

A palavra se refere a um direito conferido a uma pessoa (usufrutuário) durante um período para usar algo que pertence a outra pessoa (nu-proprietário). Segundo o Código Civil, o usufruto “pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste”.

Portanto, o usufruto é a possibilidade de planejamento patrimonial que permite passar algum bem, como uma casa ou apartamento, ainda em vida para outra pessoa. Além disso, ele está de acordo com uma data preestabelecida. 

O que “transfere em vida” o patrimônio é o ato de doação. Quando realizada, parte da herança dos herdeiros é adiantada. Ainda assim, o antigo proprietário pode reservar para si o usufruto. 

Dessa forma, garante que, ainda que não tenha mais a propriedade do bem, poderá usufruir dele por determinado período ou pelo restante de sua vida, sem ficar “refém” de eventual alienação que os donatários queiram realizar antes de seu falecimento.

Por exemplo, esse é o caso dos pais que querem garantir que seus imóveis passarão aos filhos. A propriedade efetiva é repassada para os nomes dos herdeiros. No entanto, o documento do usufruto garante que os pais permaneçam nas propriedades até o fim de suas vidas. Assim, fica proibido vender ou retirar os moradores atuais da propriedade.

Na prática, isso traz garantia para todas as partes. Para os filhos, é a segurança de que a herança já foi determinada e estará assegurada após o falecimento dos pais. Para quem já tem certa idade, é a chance de ter segurança até o fim da vida. No entanto, também existem outros casos, como veremos adiante.

De toda forma, para registrar essa operação, é preciso buscar um Tabelião de Notas ou Cartório de Notas. Isso porque é necessário fazer uma escritura pública de instituição de usufruto e, então, pagar uma taxa.

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Esse instrumento legal facilita o acesso à herança quando pais, avós e cônjuges morrem. Afinal, o imóvel não precisa entrar em inventário — um processo de levantamento de bens e dívidas do falecido, que pode demorar meses ou anos e é obrigatório para formalizar a transferência da herança.

O que acontece se o nu-proprietário (filho) falece antes do usufrutuário (pais)? Nesse caso, a lei determina que o imóvel deve passar para o próximo herdeiro. Ou seja, o neto do usufrutuário.

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O que é direito real

O usufruto é o direito real sobre determinada coisa alheia. No caso dos imóveis, garante que o usufrutuário poderá usar o local e aproveitar de seus frutos (possíveis rendas), mesmo que não seja o proprietário.

Juridicamente, o termo direito real se refere a um conjunto de regras e princípios que regem a relação entre duas pessoas com vistas a um bem. Na relação que estamos abordando, o usufrutuário tem posse, garantia de uso e administração e percepção de potenciais rendas.

Vale a pena destacar que essa possibilidade está definida no Código Civil. Algumas das formas de constituição do direito real do usufruto imobiliário são as seguintes:

  • Vontade das partes, em um ato realizado intervivo;
  • A título oneroso, como acontece na instituição e venda;
  • Gratuito, por exemplo, no legado ou na doação.

De toda forma, existe uma diferença entre o direito real do usufruto de imóveis e o chamado usucapião. O primeiro exige legalização no Tabelião ou no Cartório de Notas.

O segundo garante a aquisição do bem devido a uma posse prolongada e sem interrupções durante determinado prazo legal. Por exemplo, é o caso de quem constrói em uma área que não é sua e mora por longos anos ali. Independentemente da ação ter sido de boa (acreditando que o terreno é realmente seu) ou má-fé (sabendo que não é), é possível solicitar a regularização depois de alguns anos.

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Quais são os tipos de usufruto

Existem alguns tipos diferentes de usufruto, classificados quanto à sua duração. Por exemplo, o temporário (com data para iniciar e acabar) e o vitalício (até a morte do usufrutuário), que é o mais comum.

Ainda existem outras possibilidades de classificação. No âmbito legal, existem apenas dois tipos de usufruto. Eles são:

  • Legal: é instituído por lei. É o caso dos pais que são usufrutuários dos bens repassados aos filhos;
  • Convencional: é firmado por vontade das partes. Pode ser constituído entre usufrutuário e nu-proprietário ou via testamento. Nesse caso, ainda existem duas possibilidades. A primeira é a alienação. Nesse caso, o proprietário concede o usufruto a outra pessoa, mas conserva sua propriedade. A segunda é a retenção. Ela define que o dono do imóvel faz um contrato para ceder a propriedade, mas reserva o usufruto para si.

Ainda existe a classificação por:

  • Objeto: o usufruto pode ser próprio (refere-se a algo inconsumível ou infungível, ou seja, que não pode ser substituído por outro de mesma espécie, qualidade e quantidade) ou impróprio (quando se trata de algo fungível ou consumível);
  • Extensão: pode ser universal (abrange todos os bens, como herança, patrimônio e fundo empresarial), particular (envolve apenas um item), pleno (sem restrições no uso) ou restrito (há limitações na utilização);
  • Titulares: o direito real pode ser simultâneo (isto é, é estipulado em nome de mais de uma pessoa) ou sucessivo (tem prazo certo em nome de duas ou mais pessoas de forma consecutiva).

Como funciona o usufruto do imóvel?

O usufruto de imóveis consiste em conceder a uma pessoa (o usufrutuário) os direitos de gozar e usar o bem. A negociação é firmada por meio de uma Escritura Pública.

Esse direito pode ser temporário (por um tempo determinado) ou vitalício (até a morte do usufrutuário). Contudo, o usufruto deve obedecer a alguns requisitos. Primeiramente, o proprietário deve fazer isso de livre e espontânea vontade, e estar completamente lúcido. Já quem vai receber a doação, precisa aceitá-la. 

Mas atenção: quando o dono do imóvel é casado com comunhão de bens e/ou tem filhos, a doação para terceiros (como sobrinhos ou amigos) é parcial, pois é preciso respeitar os herdeiros necessários. Nesse caso, pelo menos 50% do patrimônio deve ser assegurado a cônjuge e/ou filhos, conforme determina a legislação.O interessado só pode doar a parte disponível de seu patrimônio – ou seja, mesmo considerando que todos os bens sejam dele, não pode acabar com o seu patrimônio sem reservar aquilo que é de direito dos herdeiros necessários — quando a doação é para terceiros.

Quais são os direitos do usufrutuário?

Como já explicado, o usufrutuário tem direito a uso, posse, administração e percepção de possíveis frutos derivados do imóvel. Esses aspectos estão garantidos pelo artigo 1.394 do Código Civil.

Além disso, em caso de geração de frutos (renda), há segurança de que o usufrutuário poderá receber os valores e cobrar possíveis dívidas sem haver diferença na quantidade. Ou seja, o nu-proprietário não pode ficar com parte do dinheiro.

Outros direitos assegurados ao usufrutuário são:

  • Direito aos frutos naturais pendentes no início do usufruto sem pagar suas despesas de produção;
  • Direito de usufruir em pessoa ou via arrendamento ou locação.

É importante lembrar que o nu-proprietário não tem direito a alugar ou vender o imóvel enquanto o usufrutuário tiver direito sobre ele.

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O que é usufruto vitalício?

No usufruto vitalício, a validade ocorre enquanto o usufrutuário estiver vivo. A extinção desse direito só ocorre com a morte do atual morador do imóvel. 

Como é o caso do nosso exemplo inicial, se os seus pais fizeram uma doação em favor dos filhos, após o falecimento deles, o usufruto será cancelado. Assim, você  já constará como proprietário do imóvel e terá o direito de fazer dele o que bem entender.

Como fazer usufruto de um imóvel?

A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. Inicialmente, deve-se buscar um Tabelião de Notas ou Cartório de Notas, para fazer uma escritura pública de instituição de usufruto (Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto ou Escritura Pública de Compra e Venda com a Instituição do Usufruto). 

Feito isso, é preciso se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis para validar essa escritura. Caso o imóvel não ultrapasse 30 salários mínimos, é possível que a doação com reserva de usufruto seja estabelecida via contrato particular. Em 2022, o valor máximo do bem seria de R$ 36.360. Portanto, o procedimento em Tabelionato ou Cartório é, praticamente, obrigatório.

Após apresentar os documentos e informações pessoais (RG, CPF, endereço e profissão, inclusive dos cônjuges), a escritura é agendada com o tabelião ou com o escrevente. Na data marcada, ambas as partes comparecem ao cartório para assiná-la.

A maioria dos estados cobra o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos). Ele deve ser de até 8% sobre o valor do bem, mas, em São Paulo e Minas Gerais, a taxa está extinta atualmente (em 2021). Essa medida foi tomada pela justiça, porque nem sempre há fato gerador de ITCMD. De toda forma, é importante verificar a situação no seu estado.

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Depois de lavrada, a escritura de doação deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Após isso, a propriedade é, de fato, transferida ao donatário. 

O usufruto também pode ser instituído no testamento, desde que a distribuição do patrimônio respeite a parcela mínima (metade do patrimônio) para os herdeiros necessários e seja feito em condições adequadas.

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Como cancelar o usufruto?

O usufruto pode ser extinto e as hipóteses para essa decisão estão previstas no Art. nº. 1.410 do Código Civil:

Enquanto for vivo, o usufrutuário pode renunciar ao seu direito de usufruto, mas precisa lavrar uma escritura pública de renúncia.

Se o usufruto for vitalício, quando o usufrutuário falecer, basta apresentar um requerimento e a certidão de óbito no Cartório de Registro de Imóveis para que o usufruto seja cancelado, sem necessidade do inventário do imóvel.

Vale lembrar que, no caso de usufruto temporário averbado na matrícula do imóvel, após o término de sua vigência, pode ser que algum Cartório de Registro de Imóveis exija seu cancelamento, requerendo alguns documentos e o pagamento de custas para tal.

Pode ser vendido um imóvel com usufruto?

Essa é uma resposta complexa e que depende daquilo que foi documentado na hora de assinar a documentação de usufrutos.  

De forma geral, o usufrutuário não pode vendê-lo — e ainda tem a obrigação de conservar o imóvel e fazer o pagamento de taxas.É proibido por lei a venda do usufruto puramente.

No entanto, é possível fazer a venda da nua propriedade e usufruto para uma mesma pessoa (como um comprador ou conjunto de compradores únicos). Nesse caso, ocorre o cancelamento indireto do usufruto.

Também é possível vender somente a nua propriedade. Nessa transação,  contudo, o usufrutuário precisa concordar e o novo nu-proprietário deve respeitar o direito do usufrutuário. 

Entretanto, a possibilidade de venda ou até mesmo aluguel da casa ou apartamento em questão deve ser avaliada caso a caso. Recomendamos que você consulte um especialista para interpretar corretamente as condições da doação.

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