Estipular um valor atrativo para o seu imóvel é um dos principais fatores para conseguir vendê-lo. Assim,você pode anunciar no mercado imobiliário pelo preço que desejar. Mas você sabia que, perante o Poder Público, o seu bem já tem um preço? É o chamado valor venal do imóvel. 

Então, se você está pensando em como vender um imóvel, e quer entender a importância desse cálculo, continue lendo para saber tudo sobre o valor venal e como ele é aplicado.

O que é valor venal do imóvel?

Valor venal do imóvel é uma estimativa de preço realizada pelo Poder Público para uma transação de propriedade. Essa estimativa do valor venal é feita com base no metro quadrado do terreno ou propriedade. Assim, a análise do valor do imóvel é feita pela prefeitura da cidade onde o bem está localizado.

Ou seja,cada prefeitura possui uma base própria de cálculo, que define os valores venais dos imóveis por região.

Desse modo, o valor venal do imóvel é usado para o pagamento de impostos relacionados a ele, como no caso do cálculo do IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Essa mesma lógica vale para os carros, que também possuem valor venal. Ele serve de base para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA).

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Impostos na compra e venda de imóveis

O valor venal também pode ser usado como base para o cálculo do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Mas nem sempre ele é considerado, pois o cálculo do ITBI leva em conta o maior valor na comparação entre o preço estipulado da transação do imóvel e o valor venal.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, na maioria das vezes, o valor de venda de um imóvel costuma ser maior do que o valor venal. Neste caso, o ITBI leva em consideração o referencial mais alto – ou seja, o valor de mercado. O contrário também pode acontecer, caso o valor venal seja maior.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI, é a porcentagem obrigatória que deve ser paga sempre que ocorrer uma transação de transferência de titularidade de um imóvel, ou seja, sempre que passar o bem para o nome de outra pessoa.

Além disso, no ramo imobiliário, o valor venal é uma base de cálculo do valor de mercado de um imóvel. Ele funciona como uma espécie de preço mínimo que pode ser cobrado pelo imóvel na hora da venda, antes de se agregar valor com as características que possui.

O que é valor venal de referência?

Até abril de 2021, no município de São Paulo, o valor venal de referência era utilizado como base de cálculos do ITBI. 

Esse era um valor determinado com base em uma pesquisa de mercado disponível para consulta no site da prefeitura, e tinha como objetivo evitar a evasão fiscal. 

Entretanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o valor venal de referência deveria ser completamente afastado para fins de cálculo do imposto. 

Portanto, se você estiver prestes a adquirir um imóvel em São Paulo, confira se o valor venal adotado para o ITBI é o correto. Isso evitará dores de cabeça!

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Por que o valor venal é importante?

O valor venal do imóvel é fundamental para a análise da precificação de mercado da propriedade. É a partir dele que os corretores são capazes de determinar o valor mínimo qual faz sentido o imóvel ser vendido, garantindo um bom negócio para o proprietário.

Além disso, a base de cálculo que estamos falando nesse artigo também pode auxiliar a determinar diversas questões judiciais, como:

  • Quitação de tributos: regularização das dívidas com tributações públicas, como IPTU e outras taxas como coleta de lixo e conservação urbana;
  • Inventários e partilhas de bens: o valor venal serve como base para o cálculo do imóvel para efeitos de transmissão de bens a familiares de pessoas falecidas;
  • Pagamento de financiamentos: quando um cliente entra na Justiça após uma instituição financeira não cumprir acordos ou praticar juros e taxas abusivas no contrato de financiamento;
  • Transferência de titularidade: em ações judiciais dessa natureza, o valor venal é usado como base para o cálculo do ITBI e do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). E, segundo é cobrado na transmissão não onerosa de bens – ou seja, quando não há dinheiro envolvido na transação –, como em heranças ou doações;
  • Partilha de bens: seja em questão de divorcio ou morte;
  • Inventário: quando uma pessoa quer fazer o levantamento dos seus bens e, assim, fazer a divisão ou transferência aos herdeiros.

Como calcular o valor venal de um imóvel?

Veja algumas das características que as prefeituras costumam levar em consideração para fazer o cálculo do valor venal de um imóvel:

  • Área do terreno ou da edificação (m²); 
  • Valor do metro quadrado na região;
  • Obsolescência;
  • Idade da propriedade;
  • Tipo de terreno;
  • Profundidade do terreno;
  • Condomínio;
  • Logradouro;
  • Função da edificação (Comercial, residencial, etc);
  • Reformas ou modificações na construção.

A avaliação é feita de acordo com a Planta Genérica de Valores. Trata-se de um mapa do município que divide as regiões urbanas em áreas em valores determinados. 

Base de cálculo do valor venal

O cálculo do valor venal não é feito aleatoriamente. As prefeituras contam com uma fórmula para fazer essa conta, com base em algumas características variáveis do imóvel sem considerar especulações e demandas do mercado imobiliário. 

O cálculo do valor venal de um imóvel funciona assim:

V = A x VR x I x P x TR, no qual:

  • V = valor venal do imóvel;
  • A = área do terreno ou edificação;
  • VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
  • I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
  • P = posição do imóvel no logradouro;
  • TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos, reformas etc.).

Aqui, a gente deve lembrar que esse cálculo do valor venal vai variar de acordo com a prefeitura de cada cidade. É preciso consultar a legislação do município em que a casa ou apartamento se localiza para evitar equívocos.

No município de São Paulo, por exemplo, a subdivisão em zona urbana ou zona fiscal vai influenciar também para se chegar ao valor do imposto municipal.

Qual a diferença entre o valor venal e o valor de mercado?

Uma das dúvidas mais recorrentes sobre o assunto é se o valor venal equivale ao valor de mercado, ou seja, o valor final pago na transação de um imóvel. 

A resposta é: não necessariamente. 

O valor venal deve servir de parâmetro para o cálculo do valor negociado pela propriedade, mas o proprietário não é obrigado a levá-lo em conta na hora da venda. 

Assim, é  possível vender um imóvel por um preço abaixo ou acima do valor venal que ele apresenta, pois as variações no valor final são reflexo de questões mercadológicas, como:

  • Metragem;
  • Acesso por transporte público;
  • Localização;
  • Segurança;
  • Conservação de imóvel/prédio/áreas comuns.

Por exemplo, se o valor venal de um imóvel é de R$ 250 mil, ele pode ser vendido por R$ 100 mil ou até mesmo por R$ 450 mil. A definição do preço vai depender dos interesses de quem está vendendo.

A dica para quem vai vender é pesquisar individualmente os valores venais pela região na hora de estipular o preço de uma propriedade. Quem vai comprar também deve conhecer o valor venal para evitar possíveis prejuízos após a assinatura do contrato.

Confira um exemplo prático por região. Vamos dizer que você quer comprar, hipoteticamente, um imóvel no Rio de Janeiro:

Valor da Venda: 2.700.000,00Bairro: Bairro da TijucaValor Venal: R$ 1.250.000,00

Hipoteticamente em Florianópolis:

Valor da Venda: 5.700.000,00Bairro: AgronômicaValor Venal: 860.000,00

Isso quer dizer que, na maioria das vezes, o valor da venda é maior, pois existem outros encargos juntos, como documentação, encargos dos corretores e outros. 

O importante é saber que o cálculo do valor venal raramente é atualizado. Como eles são realizados pelo poder público, pode levar anos para ser atualizado com base na inflação. Ou seja, a média vai ser a mesma, a não ser que o poder público anuncie a atualização.  

Entretanto, o mercado pode influenciar nesse valor, principalmente o da venda. Abaixo explicaremos melhor. 

Como consultar o valor venal

É possível consultar qual o valor venal do imóvel junto à prefeitura da região em que a propriedade está localizada. No caso de algumas cidades, como São Paulo, a consulta pode ser feita pela internet a partir do IPTU e da data de inscrição do imóvel.

Para saber onde encontrar o valor venal do imóvel no IPTU, consulte o número de inscrição da propriedade (encontrado no carnê) e a data de inscrição do imóvel.

Mas como saber o valor venal de um imóvel se essa opção não estiver disponível?

Basta pedir ao proprietário do bem a certidão de dados cadastrais, um documento emitido na prefeitura ou no cartório, dependendo da cidade. 

É importante ter acesso ao valor venal antes de negociar um imóvel, evitando cobranças retroativas ou regularizando a situação.

Não se esqueça que o comprador de uma propriedade com dívida de IPTU acaba assumindo o débito como novo proprietário.

Por outro lado, se for o caso, existe a possibilidade de renegociar os débitos diretamente na prefeitura para evitar que o imóvel seja leiloado judicialmente, desde que a dívida do IPTU não seja maior que 25% do valor da propriedade.

Então se o IPTU muda, o valor venal também muda?

Sim. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é calculado a partir do valor venal e como as prefeituras fazem vistorias periódicas nos bairros para conferir algumas mudanças nas propriedades, ao ver que houve alguma modificação no aumento da área construída, o valor venal é calculado novamente e haverá alterações no valor do IPTU também. 

Ou seja, quanto mais você investir no seu imóvel, mais ele valerá e não tem como “esconder” isso dos órgãos públicos.

Leia também: Aprenda como fazer o parcelamento do IPTU

Como o mercado influencia na variação do valor venal?

Você deve estar se perguntando como o mercado imobiliário influencia na variação do valor venal, se existem critérios definidos sobre a fórmula do valor. Mas sim, o mercado influencia — e muito— por mais que esse cálculo seja exato e os critérios fixos.

Isso acontece porque existe aquela velha permissão de oferta e demanda. Ou seja, quando o mercado está aquecido e tem muita demanda, os preços dos imóveis sobem e o valor venal também. Isso porque a área do imóvel é valorizada e o metro quadrado vale mais no mercado. Agora, em tempos de crise, que não tem muita demanda, os valores tendem a cair. 

Além disso, o método mais usado para compra de imóveis é o financiamento imobiliário. 

E quem dita as regras de alta e baixa dos juros? O mercado. Ou seja, as variações mercadológicas também guiam o valor venal das propriedades, mesmo que de forma indireta.

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