Algumas características são indispensáveis quando se pensa no potencial de valorização de imóvel. Isso é importante tanto para quem já tem uma propriedade e pensa em vendê-la quanto para quem vai comprar um patrimônio visando um lucro futuro, a médio ou longo prazo. 

Sejam influenciadas por fatores mais voláteis, como economia ou flutuações do mercado, sejam impactadas por questões estruturais, o fato é que toda e qualquer uma dessas características deve ser identificada e monitorada. Assim, é possível fechar o melhor negócio possível.

É isso que você deseja? Então, veja o que fazer! Neste post, preparamos um conteúdo especial para você que tem um imóvel e quer vendê-lo pelo melhor preço possível.

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O que influencia a valorização de imóvel?

Um imóvel deve reunir qualidade, custo e utilidade para ser devidamente valorizado. Em uma análise geral, seu potencial deve refletir o quanto aumenta o valor do bem em relação ao seu preço inicial.

Dentro desse cenário, existem aspectos internos e externos que precisam ser analisados. Por exemplo, uma reforma pode fazer a diferença. Porém, existem outros fatores que impactam o aumento do preço do bem.

Sendo assim, inicialmente podemos considerar alguns fatores mais objetivos para saber qual a valorização média de um imóvel. Veja quais são eles e como cada um deles impacta esse aumento de preço. 

Localização

A localização é um dos fatores que mais influencia a valorização de um imóvel. Quem está em busca de casa ou apartamento para comprar sempre tem na região seu grande ponto de partida. 

Por meio dela será possível avaliar o fluxo de acesso a outras partes da cidade, bem como a presença de comércio e escolas no entorno, e até mesmo a manutenção do seu estilo de vida.

Quando um comprador não tem carro e opta por se deslocar pela cidade com transporte público, por exemplo, o ideal é que ele busque imóveis com opções variadas de comércios e serviços nas proximidades. Da mesma forma, é importante estar bem servido de metrô e ônibus na região. 

Portanto, se você tem um imóvel em uma região bem servida, as chances de o seu bem se valorizar mais são maiores. Vale também saber se a região do imóvel conta com linhas de ônibus e metrô, investimentos ou obras previstas para melhorar a qualidade do transporte público.

De modo geral, quanto mais perto das áreas centrais, maior é o potencial de valorização do imóvel. Isso porque essas áreas contam com boas opções de:

  • Centros médicos e hospitalares;
  • Comércio;
  • Transporte público, com horários regulares e frequentes;
  • Áreas de lazer e entretenimento.

Portanto, o primeiro fator a avaliar é a oferta de serviços essenciais. Aqui, inclua shoppings, praças e parques, restaurantes, clubes e mais.

Segurança

Ainda é importante conferir o nível de segurança da região. Procure os índices de violência da região, se há postos policiais próximos e se existem projetos da prefeitura ou governo estadual para melhorar a proteção dos cidadãos.

Perceba que essa é uma das maiores preocupações dos habitantes de uma cidade. Por isso, é importante avaliar o índice de criminalidade nas regiões onde pretende morar e frequentar.

Normalmente, a valorização de imóvel tende a ser maior quando ele se encontra em locais com menores taxas de furtos, assaltos e outros crimes. Além disso, a presença constante de patrulhamento, a proximidade a delegacias e até as infraestruturas de monitoramento 24h são pontos positivos.

Viver em uma região considerada segura ajuda a determinar o preço e a valorização do imóvel. E essa, certamente, é uma das prioridades das pessoas que buscam imóveis para comprar.

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Qualidade de vida na região do imóvel

Apesar de se confundir com a localização, a qualidade de vida na região tem a ver com a infraestrutura do local. Como você já viu a oferta de comércio, serviços, segurança e lazer, você ainda deve pensar em:

  • Pavimento das calçadas;
  • Acesso à internet e à iluminação;
  • Rede de estabelecimentos de serviços variados, por exemplo, hipermercados, padarias, agências bancárias, shoppings, universidades e escolas;
  • Áreas de lazer, como parques, praças e outros espaços próprios para o relaxamento e o descanso.

Estruturas e infraestruturas em sua construção

Características físicas também são levadas em consideração quando se trata do potencial de valorização. Aspectos que oferecem mais conforto podem fazer com que o imóvel tenha um valor mais elevado e costumam agradar futuros compradores. 

Veja alguns exemplos:

  • Arquitetura e design;
  • Acabamentos de qualidade;
  • Materiais resistentes, como os metais de banheiros e cozinha;
  • Banheiros extras;
  • Armários embutidos;
  • Armários em banheiros e na cozinha;
  • Varandas;
  • Vista livre e andares mais altos, no caso de apartamentos;
  • Menor manutenção;
  • Possibilidade de fazer reformas;
  • Metragem: a pandemia de Covid-19 despertou nas pessoas o desejo de espaços maiores em casa;
  • Número de cômodos: o que permite flexibilidade, como transformar um quarto em um home office,
  • Infraestrutura de condomínio:
    • Acessibilidade;
    • Ambientes sociais e lazer;
    • Circuitos de segurança;
    • Vagas em garagem,
    • Elevadores.

No entanto, procurar auxílio profissional para avaliar o potencial de valorização de imóvel pode ser fundamental na hora de negociá-lo. Por isso é importante contar com uma consultoria imobiliária.

Assim, os recursos básicos também serão avaliados, como a oferta de luz, água e esgoto. De toda forma, a tendência é que, quanto maior a metragem e a quantidade de cômodos, melhor. A adaptabilidade da estrutura também é muito valorizada. Isso porque é possível executar projetos de decoração e iluminação sem fazer grandes investimentos.

Documentação do imóvel

Outro fator de valorização de imóvel se refere à documentação. O melhor negócio possível só pode ser fechado se toda a papelada estiver sem pendências de impostos ou taxas.

Além disso, existem cidades que ainda comercializam propriedades em áreas irregulares. Ainda que sejam mais baratas, elas tendem a se desvalorizar, porque podem ser demolidas pela prefeitura a qualquer momento. Isso acontece em Florianópolis, por exemplo.

Portanto, tenha certeza de que está fazendo um negócio legalizado. Conte com a ajuda de uma consultoria imobiliária para evitar problemas. Ainda existem outros fatores a observar. Por exemplo, verifique se o bem está:

Precificação

O QuintoAndar, maior plataforma de moradia da América Latina, fez um estudo sobre a influência da precificação do imóvel na dinâmica da negociação. O levantamento mostrou que tentar alugar um imóvel pelo valor mais alto do que ele realmente vale pode comprometer a renda anual do proprietário com o aluguel em até 22%. Por outro lado, precificar o imóvel da forma correta pode aumentar os ganhos em até 37%.

Isso acontece porque o preço errado torna o imóvel menos atrativo nos primeiros dias de anúncio, que são primordiais para garantir o sucesso da transação. Além disso, os gastos gerados pelo período de vacância acabam trazendo prejuízos para o proprietário.

Segundo concluiu o estudo do QuintoAndar, a precificação elevada dos imóveis com objetivo de “sentir o mercado” pode ser uma decisão equivocada, uma vez que a atratividade de um anúncio se concentra nos seus primeiros dias.

De acordo com o levantamento, as visualizações de um anúncio são 45% maiores do que a média na primeira semana em relação às seguintes. No caso das visitas agendadas, o número é 41% maior do que a média nos primeiros sete dias. E se torna menor que a média depois da terceira semana.

Confira o estudo na íntegra

Flutuação do mercado imobiliário

Um exemplo de como a variação do mercado imobiliário pode influenciar na valorização de imóvel é quando há uma alta demanda por novas moradias contra um menor número de propriedades à disposição em uma determinada região. Conforme for, a localização em que as unidades estiverem situadas deverá disparar com a busca e inflacionar o valor.

Já ao contrário, no caso de poucos compradores e muitos imóveis à disposição, os profissionais ou proprietários devem rever o preço, ou, ainda, avaliar novas condições de pagamento para atrair clientes e futuros donos. 

Por exemplo, com a pandemia de Covid-19, por exemplo, aumentou o fluxo de procura por áreas mais afastadas de grandes centros urbanos, de casas amplas e de apartamentos com sacada. Um exemplo das “mudanças de comportamento da sociedade”, citadas no tópico anterior.

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Por outro lado, parte desses atributos podem ser facilmente subjetivos e mais complexos de serem mensurados imediatamente, como:

  • Mudanças inesperadas de comportamento da sociedade, como o que foi provocado pela pandemia de Covid-19, por exemplo;
  • Situação corrente do mercado imobiliário, especialmente no que diz respeito à demanda por imóveis.

Por isso, é importante atentar aos requisitos obrigatórios, que podem elevar a taxa de valorização do imóvel.

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Como funciona a valorização de imóvel e o Imposto de Renda?

Ao vender uma casa ou apartamento, caso você obtenha lucro na transação — ou seja, venda por um preço maior do que comprou —, você terá que preencher o formulário do Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) da Receita Federal. Ele pode recolher 15% de tributo quando uma transação gerar lucro imobiliário. Ou seja, terá que pagar o imposto sobre venda de imóvel.

Esse lucro para o cálculo de quanto será cobrado pela Receita Federal no IR sobre valorização de imóvel é feito em cima dos seguintes fatores, que devem ser preenchidos no GCap:

  • Valor de aquisição do imóvel;
  • Gastos com corretagem, caso esta tenha saído do próprio bolso (mas se a corretagem tiver sido paga pelo vendedor, ele pode abatê-la da quantia recebida);
  • Gastos com juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
  • Custo de aquisição por todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessário), junto aos comprovantes de pagamento.

Lembrando que as documentações da venda do imóvel devem ser declaradas no GCap em, no máximo, 30 dias. Ou, no caso, até o último dia útil do mês seguinte à negociação. No caso de declaração fora do prazo estipulado, o contribuinte fica sujeito a multas, correção monetária e juros sobre o valor que deveria ser recolhido e que não foi pago.

Por essas e outras razões, é imprescindível analisar bem toda a documentação da propriedade em jogo. Afinal, os imóveis regularizados e com impostos em dia tendem a ser valorizados no mercado. Enquanto os que possuem dívidas ou estão em processo judicial ficam depreciados ou imobilizados para venda por anos.

Benfeitorias e ampliações

Ainda tem um ponto importante relacionado às benfeitorias ou ampliações feitas no imóvel: é importante que você guarde sempre todas as notas para comprovar o valor gasto. Você pode registrar uma obra como essa em qualquer declaração anual do Imposto de Renda.

No entanto, o valor gasto nela será importante justamente na hora da venda, no preenchimento do GCap. Isso porque será somado ao valor de aquisição do imóvel. Assim, o seu lucro será menor na hora da venda, e, consequentemente, você pagará um valor de imposto sobre venda de imóvel menor.

Qual o índice de valorização de imóvel?

A taxa de valorização do imóvel depende dos fatores listados acima. A partir disso, é possível comparar o valor de mercado e seu preço para compra e avaliação prévia. De toda forma, para saber qual a valorização média de um imóvel, é preciso conferir o Índice Geral de Preços do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R). Ele traz uma média da taxa de valorização de imóvel.

Quanto valorizou um imóvel em 2021?

Nos 12 meses encerrados em setembro de 2021, a alta chegou a 12,5% nos preços praticados. Em algumas cidades, como São Paulo, o índice atingiu um crescimento de 19,3%. Com isso, o ganho estimado sobre o valor patrimonial foi de R$ 1,5 trilhão.

Quanto valoriza um imóvel regularizado?

Aqui, também não existe resposta certa, mas vale aquele ditado: “quem compra terra não erra”. Ou seja, os preços praticados tendem a aumentar. Tanto é que uma pesquisa mostrou que:

  • Imóveis regularizados em 2008 valorizaram o metro quadrado 85% mais do que aqueles legalizados em 2020;
  • Aqueles regularizados em 2013 tiveram a alta de 46,2% na mesma comparação;
  • As casas regularizadas têm um preço médio 26,5% superior às não regularizadas;
  • As casas entre 101 m² e 200 m² apresentam valorização de 42,5%, sendo o maior índice;
  • Os imóveis entre 301 m² e 400 m² registram valorização de 40,8%;
  • As casas regularizadas com 4 ou mais dormitório têm um preço por m² privativo 87,6% superior àquelas não legalizadas com a mesma configuração.

Como se calcula a valorização de um imóvel?

Não existe uma fórmula única para fazer essa contagem. No entanto, é possível comparar imóveis com características semelhantes e ver quais são a média de preços praticados. Por isso, a melhor alternativa é usar calculadoras de sites especializados, que farão essa análise de forma automatizada.

Valorização de imóvel: calcule o valor da venda com o QuintoAndar

Desde o início de 2020 no segmento de compra e venda, o QuintoAndar já trabalha com um ritmo de nada menos que 10 imóveis vendidos por dia. 

A plataforma de moradia, que foi fundada em 2012 e lidera o mercado de aluguéis residenciais no Brasil – a cada 5 minutos um imóvel é alugado pela imobiliária digital – usa da tecnologia para agilizar processos e praticamente eliminar a burocracia imobiliária, seja para quem compra, vende ou aluga imóveis.Se você ainda não vendeu o seu imóvel e está na dúvida sobre quanto cobrar pelo bem, use a calculadora de venda do QuintoAndar. A ferramenta usa inteligência artificial e considera as características de milhares de imóveis para calcular um preço de venda estimado para a sua propriedade.