Uma dúvida que sempre paira diante de quem está envolvido no mercado imobiliário é: será que compensa investir centenas de milhares (ou até milhões) de reais em uma propriedade? Ou o melhor é se desfazer, pegar o dinheiro e rentabilizar em alguma aplicação financeira?

A resposta, naturalmente, é “depende”. Além de avaliar seu próprio perfil, objetivo e período do investimento (curto ou longo prazo), é preciso identificar o cenário econômico e separar as variáveis momentâneas, como os juros e a inflação, das perenes, como a instabilidade nacional.

Os imóveis são um dos investimentos que combinam uma dupla rentabilidade, formada pela valorização do principal aplicado (preço do imóvel) e do pagamento de renda (aluguéis).

Além disso, eles costumam ter um desempenho superior aos ativos financeiros tradicionais no longo prazo – e são mais resistentes a momentos de crise, como esse que estamos vivendo (e não sabemos até onde vai).

Então, se você está pensando “vendo ou alugo?” continue a leitura que pode te ajudar nessa tomada de decisão.

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No longo prazo, imóveis batem Ibovespa, Renda Fixa e poupança

Como imóveis são ativos de alto valor agregado e baixa liquidez, é natural pensar que o investidor do mercado imobiliário esteja pensando no longo prazo.

Ter essa visão é importante porque períodos longos costumam englobar tanto épocas de bonança como de crise econômica, além de diversas taxas de juros e índices de inflação.

Leia também: Selic em alta pode ser oportunidade para investidores de imóveis: entenda os efeitos dos juros no mercado imobiliário

Para dar uma noção mais real de como diversos ativos se comportam no longo prazo, selecionamos o período entre 2009 e 2019, em que governos de diferentes políticas lideraram o país e as taxas de juros e inflação flutuaram bastante. Além disso, não há distorções provocadas pela pandemia.

Observe no quadro abaixo o desempenho de diversos ativos e referências durante esse período. Os dados são da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), do Google Finance e da Calculadora do Banco Central do Brasil:

Imóveis (com aluguel)314%
Selic180%
Imóveis (sem aluguel)145%
Ibovespa128%
Poupança (antiga)108%
IPCA83%

Como é possível perceber, no longo prazo, a combinação entre valorização dos imóveis e aluguéis bate os investimentos mais tradicionais, como o mercado de ações, a renda fixa (usa a Selic e o IPCA como referências) e a poupança, que hoje em dia rende menos ainda do que em 2009.

Se pegarmos como referência os últimos três anos, a valorização de ativos imobiliários superou a rentabilidade tanto do Ibovespa como do CDI (índice que tende a acompanhar a Selic).

De 2019 a 2021, a média de valorização dos imóveis no Brasil ficou em 33,5%, segundo levantamento realizado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip). 

Em São Paulo, a valorização dos imóveis chegou a 50,2%, a maior entre todas as capitais, o que indica que a demanda continuou crescendo, mesmo com o aumento da taxa de juros.

No mesmo período, o CDI rendeu 13,7%, enquanto o Ibovespa se valorizou em 14,13%.

Portanto, para quem pensa no longo prazo, os imóveis seguem atendendo os principais critérios de rentabilidade e preservação de patrimônio.

Além disso, as propriedades continuam preservando valor em meio a crises (diferentemente de outros mercados que despencam), oferecem oportunidades pontuais e ainda dão 100% de autonomia aos donos sobre o destino das suas propriedades.

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Cenário de juros altos deixa “concorrentes” dos imóveis mais competitivos no curto prazo

No ímpeto de conter a inflação gerada principalmente pela pandemia, o Brasil iniciou, desde 2021, uma rápida escalada da Selic, sua taxa básica de juros, que foi de 2% para 13,25% em cerca de um ano.

Quando os juros estão baixos, os ativos que tendem a se beneficiar são aqueles de maior risco, como as ações. Por conta disso, o investidor de imóveis dificilmente levanta dúvidas a respeito de seu patrimônio, já que o objetivos desses dois mercados são muito distintos: enquanto um prega pela valorização constante de patrimônio, o outro busca ganhos rápidos ao mesmo tempo em que corre grandes riscos.

Leia também: Vale a pena investir em imóveis? Mercado imobiliário traz segurança, renda, poder de decisão e premia quem garimpa oportunidades

Entretanto, quando os juros sobem, os concorrentes diretos dos imóveis, de fato, se tornam mais competitivos. A Selic alta eleva o rendimento da renda fixa em geral – e este tipo de aplicação também agrada ao investidor que deseja preservar e aumentar gradualmente seu patrimônio, de preferência com dinheiro “pingando na conta”.

Em 2021, por exemplo, o preço dos imóveis do país subiu 5,29%, enquanto a rentabilidade média dos aluguéis foi de 4,66% a.a. Esses números, por exemplo, não bateriam o Tesouro Selic atual, que entrega 13,25% ao ano.. É importante lembrar, contudo, que muitas dessas variáveis não são perenes.

A Selic está em um nível altíssimo, que prejudica a economia nacional – e vem sendo uma medida emergencial para conter a inflação. Quando os preços forem controlados, a tendência é a de que os juros caiam.

Outra questão é a assimetria entre o rendimento dos imóveis e a inflação. Em 2021, o ganho ficou abaixo do IPCA, mas, conforme mostramos mais acima, a tendência de longo prazo é a de que a valorização, sem contar os aluguéis, ganhe da inflação.

Portanto, com o atual nível de juros, pode até fazer sentido aplicar, por um curto prazo, um dinheiro disponível ao invés de comprar um imóvel. Agora, se desfazer de uma propriedade e encarar todos os trâmites desse negócio por variáveis que podem se tornar desvantajosas a qualquer momento não faz sentido, especialmente para quem pensa no longo prazo.

Quais aplicações são capazes de oferecer o pacote de valorização + renda?

Um dos principais atrativos para os investidores de imóveis é a possibilidade de receber renda provinda de aluguéis ao mesmo tempo em que o principal investido também se valoriza.

A consistência dessas duas frentes para ganhar dinheiro não se repete em nenhum outro investimento tradicional.

Os instrumentos de renda variável, por exemplo, como ações e fundos imobiliários, distribuem dividendos e proventos ao mesmo tempo em que podem se valorizar. O problema é que os lucros enviados dependem do desempenho do produto – e os ativos podem tanto subir quanto cair.

Quando falamos em renda fixa, o principal modelo de título que entrega algo parecido são os chamados “IPCA+”, produtos que pagam um rendimento real além da correção pela inflação.

Neste caso, podemos dizer que a valorização dos imóveis teria que ser mais vantajosa que a inflação para compensar a manutenção das propriedades. Como mostramos, embora em um ano ou outro possa haver uma distorção, a tendência de longo prazo é a de que os imóveis batam a alta de preços.

O “rendimento” também é um fator que pesa para os imóveis no longo prazo. Em 2021, os aluguéis entregaram 4,66% em média no Brasil. Neste momento, há títulos IPCA+ do governo que pagam rendimento maior que esse, de 6%.

Contudo, é importante destacar que esse rendimento real tende a cair quando os juros baixarem. Além disso, é perfeitamente comum alugar imóveis que rendem 0,5% a.m (mais de 6% a.a.) ou até mesmo valores maiores.

Leia também: Rentabilidade do aluguel: como calcular e lucrar até o dobro do CDI com investimentos imobiliários

Investimento em imóveis é ótimo, mas é preciso saber administrar e manter rentável

Conforme já mostramos, o mercado imobiliário é praticamente imbatível para o investidor de longo prazo. Entretanto, é preciso ter sabedoria na hora de administrar as propriedades e mantê-las sempre alugadas.

Nesse momento, ter um parceiro como o QuintoAndar, a maior plataforma de moradia da América Latina, é uma excelente decisão.

Além de auxiliar proprietários a lidarem com burocracias administrativas, o QuintoAndar preocupa-se em não deixar os imóveis vacantes e ainda oferece ao investidor de múltiplos imóveis a garantia de pagamento do aluguel e a maior exposição de todo o Brasil.

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