Você já imaginou comprar ou vender um imóvel e, por algum motivo, precisar desistir do negócio? Ou, talvez, alugar uma casa e ter que cancelar a locação? Em situações como essas, é importante saber como funciona o distrato de contrato para rescindir o acordo de forma legal e segura.

Afinal, ao mesmo tempo em que você assume uma série de obrigações ao assinar um documento, é normal que aconteçam imprevistos. E é por isso que é fundamental saber o que fazer para proteger os interesses das partes envolvidas.

Quer saber mais sobre o assunto? Então continue a leitura e saiba tudo sobre distrato de contrato e como esse processo funciona no mercado imobiliário.

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O que é distrato de contrato?

Em primeiro lugar, o distrato de contrato é um instrumento jurídico que permite anular um contrato de forma consensual entre as partes.

Nesse sentido, o documento é um acordo feito entre os envolvidos para extinguir o vínculo existente por qualquer motivo, desde que haja a concordância entre todos os lados que fazem parte do negócio.

O detalhe importante é que o distrato de contrato é um documento autônomo. Em outras palavras, ele não precisa estar previsto no contrato original e pode ser feito a qualquer momento, desde que não haja nenhuma obrigação pendente.

Quais são os tipos de distrato de contrato?

Existem dois tipos de distrato de contrato. O primeiro é distrato consensual, onde as partes envolvidas concordam em anular o contrato de forma amigável. Esse é o tipo mais comum.

Entretanto, podem existir situações mais complicadas: o distrato unilateral. Nesses casos, apenas um dos envolvidos no negócio deseja anular o acordo. Com isso, pode ser necessário entrar na justiça para que o distrato aconteça.

Quando é necessário anular um contrato?

O distrato de contrato pode ser necessário em inúmeras situações. Porém, no geral, é possível solicitar o cancelamento nos seguintes casos:

  • Quando as partes envolvidas desejam anular o acordo de forma amigável;
  • Quando uma das partes envolvidas deseja fazer o distrato, mesmo que a outra parte não concorde;
  • Quando o contrato original prevê a possibilidade de distrato;
  • Quando há um motivo legal que justifique a extinção do contrato.

Distrato de contrato imobiliário

Quando se fala em distrato de contrato imobiliário, o termo se refere a qualquer cancelamento de contratos que envolvam um imóvel. No entanto, é mais comum que ele seja mais usado para se referir aos acordos relacionados a aluguel ou compra e venda de casas e apartamentos.

O instrumento é, inclusive, definido por lei. A Lei do Distrato (lei n° 13.786/18) estabelece todas as diretrizes para os processos que envolvam contratos, obrigações, prazos e penalidades para a extinção de contratos imobliários.

Obra fora do prazo

De acordo com a Lei do Distrato, as construtoram tem um prazo de até 180 dias para atrasar a entrega de uma obra. Durante esse período, a empresa não é penalizada.

Entretanto, se esse período for ultrapassado, o cliente pode solicitar o distrato imobiliário e receber todos os valores pagos à construtora, com atualização monetária, em um prazo de até 60 dias.

Porém, caso o cliente decida permanecer com o contrato e esperar a entrega do imóvel, a construtora deverá pagar uma indenização de 1% em relação ao montante já pago para cada mês de atraso.

Prazo para desistir

Comprou ou alugou um imóvel fora da sede da empresa imobiliária? Então a Lei do Distrato permite um prazo de até 7 dias para desistir da compra.

Caso isso aconteça, a empresa fica responsável pela devolução de todos os valores já pagos, inclusive taxas de aluguel, comissão e impostos, por exemplo.

Multa

Se você desistir da compra do imóvel após a assinatura do contrato, uma parcela do valor que você já pagou deverá ficar com a empresa. Porém, a porcentagem da multa varia de acordo com o regime tributário da casa ou apartamento.

  • Regime de Tributação Especial (RET): para imóveis em regime de tributação especial, a incorporadora deverá ficar com 50% do valor pago. Ou seja, o cliente só terá de volta metade do valor gasto durante o processo.
  • Outros regimes: imóveis que não fazem parte do patrimônio da incorporadora tem um percentual de multa diferenciado. Nesses casos, a empresa ficará com 25% do valor pago durante o processo, após a corretagem.
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Distrato de contrato de aluguel

Fez a locação de um imóvel e se arrependeu durante o processo? Então é importante saber como funciona o distrato de contrato de aluguel para encerrar o acordo antes do prazo previsto.

De forma geral, é possível anular um contrato aluguel em duas situações distintas:

  • Distrato de contrato de aluguel por resolução: quando uma das partes não cumpre o que foi determinado em contrato.
  • Distrato de contrato de aluguel por resilição: neste acaso, a extinção do acordo acontece quando uma das partes deseja cancelar a relação, mesmo que todos estejam cumprindo as obrigações previstas no contrato original.

Além disso, um detalhe importante é que a lei permite que o inquilino solicite o distrato de contrato a qualquer momento e por qualquer motivo. Já o proprietário só pode usar esse recurso em condições específicas. São elas:

  • Infração legal ou contratual por parte do inquilino;
  • Falta de pagamento do aluguel e outros encargos;
  • Acordo mútuo entre as partes;
  • Uso próprio, de companheiro ou cônjuge;
  • Realização de reparos urgentes exigidos pelo Poder Público;
  • Necessidade ou interesse de demolição, bem como realização de obras autorizadas pelo Poder Público;
  • Vigência ininterrupta do contrato por mais de 5 anos.

Saiba mais: Passo a passo para calcular multa rescisória de aluguel corretamente

Distrato de contrato de compra e venda

Tanto o comprador quanto o vendedor podem socilitar o distrato de contrato de compra e venda. Ou seja, aqui, as opções são mais amplas para todas as partes.

De acordo com a Lei do Distrato, o o consumidor poderá ter 75% do valor pago de volta (exceto em casos de regime de tributação especial). Nesses termos, 25% do valor restante fica com a empresa como multa de rescisão.

Entretanto, também é possível que a lei permita outras deduções do valor total a receber, como:

  • Comissão de corretagem;
  • Cotas condominiais;
  • Despesas previstas no contrato;
  • Impostos reais que incidirem sobre o imóvel.

Leia também: Saiba quais são os principais aspectos do contrato de compra e venda de imóveis para a negociação da sua casa ou apartamento

Como fazer?

A seguir, listamos algumas dicas para fazer um distrato de contrato de forma segura e eficaz:

  • Certifique-se de que todas as partes envolvidas concordem com o distrato.
  • Inclua todas as informações relevantes no distrato, como a identificação das partes envolvidas, a data de celebração do contrato original, o objeto do contrato original e as condições do distrato.
  • Assine o documento com firma reconhecida ou, se necessário, registre-o no cartório de registro de imóveis.

Como formalizar um distrato de contrato

Para formalizar o distrato de contrato, é necessário que as partes envolvidas celebrem um acordo escrito. Esse documento deve identificar as partes, a data de assinatura do contrato original, o objeto do contrato original (ou seja, a casa ou apartamento comprado ou alugado) e as condições do distrato.

Essas condições são válidas mesmo que o contrato original tenha sido feito verbalmente. Assim, todas as partes envolvidas devem assinar o documento e registrá-lo no cartório de registro de imóveis.

Sou obrigado a assinar um distrato?

Não, você não é obrigado a assinar um distrato. No entanto, caso você não aceite a solicitação, a outra parte poderá entrar com uma ação judicial. Por isso, é importante estar ciente das consequências jurídicas, já que você pode ser obrigado a cumprir as obrigações, mesmo que não tenha interesse.

Compre ou alugue sem dores de cabeça

Comprar ou alugar um imóvel é coisa série. Além de pesquisar sobre os imóveis, também é fundamental estar ciente das condições do contrato para evitar arrependimentos no futuro.

Por isso, se você quer dar o próximo passo para comprar, alugar ou vendar seu imóvel, certifique-se de contar com o apoio de quem entende do assunto.

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