A rescisão do contrato de locação  pode acontecer por vários motivos, como a necessidade de retomar a propriedade do bem ou a mudança do locatário para outro lugar. Nessa hora, é importante compreender como calcular a multa rescisória de aluguel.

Qualquer que seja o caso, a verdade é que a multa rescisória de contrato de aluguel serve para proteger ambas as partes da relação. No entanto, existem vários detalhes a considerar para saber como fazer seu cálculo.

Por isso, entenda como essa conta é feita, quando deve incidir e em quais casos existe a possibilidade de isenção da taxa.

Confira o que você vai ler por aqui:

O que diz a lei sobre a quebra de contrato de aluguel?

A Lei do Inquilinato diz que o locatário pode fazer a quebra do contrato de aluguel a qualquer momento. Porém, a multa rescisória incide quando o prazo ainda está vigente. 

Normalmente, esse período é de 1 ano. Depois disso, a relação continua estando protegida por até 5 anos, mas sem a implicação de pagamento da penalidade.

Vale a pena destacar que, basicamente, apenas o inquilino pode fazer a rescisão de locação. O proprietário está impedido de usar esse recurso, exceto em condições específicas. Assim, o dono do imóvel só pode utilizar essa possibilidade nas seguintes situações:

  • Prática de infração legal ou contratual por parte do inquilino;
  • Falta de pagamento do aluguel e outros encargos;
  • Realização de reparos urgentes exigidos pelo Poder Público;
  • Acordo mútuo e consenso entre locador e locatário;
  • Uso próprio, de companheiro ou cônjuge;
  • Necessidade ou interesse de demolição, ou realização de obras autorizadas pelo Poder Público;
  • Vigência ininterrupta do contrato por mais de 5 anos.

Nesse caso, o locador só paga a multa rescisória de contrato de aluguel se isso estiver previsto em cláusula contratual.

O que é e como funciona a multa por quebra de contrato de aluguel?

A multa por quebra de contrato de aluguel é um valor definido em contrato para casos de rescisão do acordo firmado. Geralmente, a cobrança equivale a 3 meses de aluguel, mas o pagamento é feito de forma proporcional à quantidade de meses que falta para encerrar a locação.

Assim, a multa incide sempre que o locatário deseja sair do imóvel antes do prazo estabelecido em contrato. Aqui, vale a pena destacar que a maioria das relações entre proprietário e inquilino duram 5 anos, mas a cobrança para a saída antecipada é válida por 1 ano.

Como calcular multa rescisória de aluguel?

Para calcular multa rescisória de aluguel, use a seguinte fórmula:

Multa de rescisão antecipada = (valor da multa ÷ prazo total do contrato) × tempo que falta para encerrar o contrato

Por exemplo, o valor do aluguel é de R$ 1.500 por mês e o período de vigência da multa rescisória é 12 meses, sendo que o valor equivale a 3 meses de locação. Portanto, a multa é de R$ 4.500.

No entanto, você cumpriu 5 meses e informou sobre a saída. Ou seja, faltam 7 meses. Assim, o cálculo de multa por quebra de contrato fica da seguinte forma:

Multa de rescisão antecipada = (4.500 ÷ 12) × 7

Multa de rescisão antecipada = 375 × 7

Multa de rescisão antecipada = R$ 2.625.

A advogada, especialista em direito imobiliário e sócia do escritório Huck, Otranto e Camargo, Thalita Duarte Henriques Pinto, evidencia que a multa é uma consequência do tempo que você cumpriu ou descumpriu uma obrigação de longo prazo.   

Foto da advogada Dra. Thalita Pinto, especialista em direito imobiliário.

Thalita Duarte Henriques Pinto

Especialista em Direito Imobiliário e Sócia do escritório Huck, Otranto e Camargo.

“Em outras palavras, quanto mais tempo o locatário tiver cumprido do contrato, menos ele estará descumprindo o contrato e, portanto, menos multa deverá pagar.”

É possível ter isenção da multa rescisória por quebra de contrato de aluguel?

Sim, é possível ter isenção da multa rescisória por quebra de contrato de aluguel. Isso acontece, por exemplo, quando o documento está vigente, mas a penalidade já deixou de existir, conforme as cláusulas do documento. 

Outra situação é quando o inquilino tem seu local de trabalho alterado para outra cidade e ele notifica o locador, por escrito, com uma antecedência de 30 dias.

Foto da advogada Dra. Thalita Pinto, especialista em direito imobiliário.

Thalita Duarte Henriques Pinto

Especialista em Direito Imobiliário e Sócia do escritório Huck, Otranto e Camargo.

“Também será possível a rescisão sem aplicação de multa, se o encerramento da locação se der por descumprimento do contrato de locação pelo locador e assim dispuser o contrato de locação.”

Ainda existem os casos em que o locador pede a devolução do imóvel, dentro das condições previstas pela legislação. Essas são as únicas situações em que há previsão de isenção de multa. 

Leia também: Como funciona o pedido de desocupação de imóvel alugado e passo a passo para fazer

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