Na hora de fazer um planejamento sucessório, é bem provável que você se depare com a necessidade de realizar uma doação de imóvel. Esse processo pode ser executado ainda em vida, mas exige alguns cuidados.
Entenda quais são os requisitos para doação de imóvel, o que deve ser feito, quais os principais pontos de atenção e quais os custos dessa operação.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é a doação de imóveis?
- Quais os benefícios de fazer a doação de imóvel?
- Como funciona o processo de doação de imóvel?
- O que é necessário para fazer a doação de um imóvel?
- O que devo fazer para doar um imóvel para os filhos?
- Quais os custos envolvidos na doação de imóveis?
- Quais os cuidados a serem tomados ao fazer a doação de imóveis?
- Saiba quais casos proíbem a doação de imóvel
- Atente-se às vantagens da escritura
- Saiba se realmente pode fazer a doação do imóvel
- Encontre seu imóvel sem burocracia no QuintoAndar!
O que é a doação de imóveis?
A doação de imóveis é a transferência de propriedade para herdeiros ou terceiros. Ela pode ser gratuita ou sob condição de contraprestação que deve ser definida pelo doador, proprietário, ainda em vida.
O Advogado, especialista em negócios imobiliários, Matheus Marin, ressalta que a transferência da propriedade sobre determinado bem precisa ser espontânea.
Essa decisão pode ser tomada a qualquer momento e ser feita para um filho ou outra pessoa.
No primeiro caso, o valor do imóvel não pode ser superior ao total que seria recebido no compartilhamento de patrimônio entre todos. Essa regra serve para evitar fraudes na divisão dos bens do espólio.
Por sua vez, se a doação de imóvel é realizada para um terceiro, é proibido que o então titular da propriedade fique sem nada depois do processo. Além disso, os herdeiros diretos têm direito a 50% de todo o patrimônio.
Portanto, isso deixa claro que existem várias regras a considerar. Ainda vale a pena conhecer as diferenças entre inventário, testamento e doação em vida. Veja quais são elas:
- Inventário: formaliza a divisão de bens entre os herdeiros de alguém que morreu. Pode ser judicial ou extrajudicial, e exige a necessidade de advogado em ambos os casos;
- Testamento: é um documento feito em vida que registra a vontade do titular do patrimônio com relação ao compartilhamento dos bens. De toda forma, 50% são reservados aos herdeiros legais;
- Doação de imóvel: ocorre em vida. Costuma ser mais barato por dispensar a necessidade de advogado. Ainda é preciso respeitar os 50% dos herdeiros legais.
Quais os benefícios de fazer a doação de imóvel?
Os benefícios de fazer a doação de imóvel são a isenção do pagamento de Imposto de Renda (IR) e a possibilidade de não precisar pagar o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Essa também é uma forma de assegurar que os bens serão divididos da maneira que o titular deseja, sem disputas judiciais ou brigas entre os familiares por herança.
Leia também: Como declarar compra, venda, posse ou doação de imóveis no Imposto de Renda
Como funciona o processo de doação de imóvel?
O processo de doação de imóvel funciona a partir da lavratura do Ato de Escritura Pública de Doação. Esse documento deve ser assinado e registrado em um Tabelionato de Notas, sendo que é nesse processo que você receberá mais informações sobre os procedimentos a seguir. Por isso, ele exige um pré-agendamento.
Ao doar o imóvel, o proprietário pode definir algumas regras. As 4 principais são:
- Usufruto: repassa somente a nua propriedade ao donatário. Isso significa que o doador tem o direito de utilizar o imóvel até seu falecimento;
- Inalienabilidade: o bem não poderá ser vendido em hipótese nenhuma;
- Incomunicabilidade: caso a pessoa que receba o imóvel se case, ele não pode ser transferido ao cônjuge e, em caso de divórcio, não entra na divisão de bens;
- Impenhorabilidade: impede a penhora dos bens ou seu uso como garantia.
Com essa definição, você pode fazer o agendamento do registro em cartório para alterar a escritura do imóvel.
O que é necessário para fazer a doação de um imóvel?
Para fazer a doação de um imóvel, é necessário fazer o registro em cartório para alterar a escritura. Esse processo tem taxas de valor muito variáveis. Ainda é preciso informar publicamente a doação quando o valor do imóvel transferido é superior a 30 vezes o salário mínimo vigente.
Vale a pena ressaltar que a escritura de doação de imóvel deve ser feita com um tabelião ou um dos escreventes. Assim, é necessário entregar os documentos exigidos. Eles são os seguintes para pessoa física que faz a doação e para o donatário, ou seja, quem recebe:
- Fotocópia de RG e CPF, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de casamento, quando casado, separado, viúvo ou divorciado;
- Certidão de óbito, se for o caso;
- Pacto antenupcial registrado, se existir;
- Informação de endereço e profissão.
Para pessoas jurídicas, é preciso apresentar os seguintes documentos:
- CNPJ;
- Fotocópia autenticada do estatuto ou contrato social;
- Certidão Negativa de Débitos do INSS;
- Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal;
- RG, CPF, profissão e residência de diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;
- Certidão da Junta Comercial, para comprovar a inexistência de outras alterações nos documentos empresariais.
Leia também: O que é certidão negativa de imóvel e para que ela serve?
O que devo fazer para doar um imóvel para os filhos?
A doação de imóveis pode ser realizada para um ou mais filhos. No entanto, é proibido ultrapassar o valor a que o herdeiro teria direito.
Pela lei, seus herdeiros, descendentes, tem direito a 50% dos seus bens. Se o seu patrimônio é de R$1 milhão, significa que R$500.000,00 serão parte do direito de herança dos seus filhos.
Supondo que você tenha 2 filhos, cada um tem direito a R$ 250 mil de herança.
Se você resolver doar um apartamento no valor de R$260 mil a um filho, precisa da autorização expressa do outro.
Por que? Porque a lei entende que bens doados aos filhos são considerados uma espécie de “adiantamento de herança”. Assim, é importante seguir todas as regras que se aplicam a essa questão.
Destacamos que o exemplo acima é totalmente hipotético e as regras de doação e herança são bem complexas e dependem de muitos detalhes, como quantidade de bens, filhos, e até mesmo o regime de bens do casamento do doador.
Se todas essas regras forem seguidas, não há risco futuro de anulação da doação.
Leia também: Saiba o que é RGI e como funciona o Registro Geral de Imóveis
Quais os custos envolvidos na doação de imóveis?
Os custos envolvidos na doação de imóveis giram acima de R$ 3 mil. Isso porque existem as taxas cartorárias e do Cartório de Registro de Imóveis, além do ITCMD, quando for o caso. Porém, é preciso registrar o processo de modo público, caso o valor do bem seja superior a 30 vezes o salário mínimo vigente.
As taxas cartorárias são necessárias, porque a escritura precisa ser alterada no Cartório de Registro de Notas. O custo vai depender do estado e do valor venal do imóvel.
Ainda é preciso fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Aqui, também há um custo variável. E existe a incidência do ITCMD, que é de até 8% do valor do imóvel.
O ITCMD só deixa de ser cobrado quando o valor do imóvel é menor do que R$ 72.725,00.
Quais os cuidados a serem tomados ao fazer a doação de imóveis?
Os cuidados a serem tomados ao fazer a doação de imóveis são:
Saiba quais casos proíbem a doação de imóvel
As situações em que não é permitido realizar a doação de um imóvelo são:
- Doação entre cônjuges com regime da comunhão total de bens, devido ao compartilhamento do patrimônio;
- Doação entre cônjuges com regime de comunhão parcial de bens. Nesse caso, somente o patrimônio adquirido antes do casamento pode ser transferido;
- Doação entre cônjuges com regime de separação total de bens obrigatória, sendo que esse é o entendimento da justiça;
- Doação acima do limite legal ou inoficiosa, ou seja, aquela que ultrapassa metade do patrimônio do doador;
- Doação de todos os bens sem reserva de parte, isto é, sem deixar algo para si mesmo. O Código Civil determina que é preciso haver renda suficiente para a subsistência do doador.
Atente-se às vantagens da escritura
A escritura de doação oferece algumas vantagens. Algumas delas são:
- Precavê litígios sobre o imóvel;
- Orienta as partes de forma imparcial;
- Publiciza os titulares do direito imobiliário;
- Elucida o conteúdo e as circunstâncias dos contratos, o que evita erros;
- Conserva os documentos em segurança, a fim de possibilitar sua reprodução de forma fácil e fiel;
- É uma prova plena dos direitos sobre o imóvel.
Saiba se realmente pode fazer a doação do imóvel
O imóvel não pode ser doado em algumas circunstâncias. De modo geral, isso acontece nas seguintes situações:
- O imóvel representa mais da metade do patrimônio dos herdeiros;
- A doação prejudicará a subsistência do doador;
- O cônjuge é adúltero e tenta fazer a doação para a pessoa com quem trai. Isso pode gerar contestações;
- O imóvel tem dívidas.
Matheus Marin
Advogado especialista em negócios imobiliários.
“Vale ressaltar que, a depender das particularidades do caso, outras cautelas devem ser adotadas pelas partes. Por isso a importância de que sejam assessoradas juridicamente, no intuito de evitar nulidades ou falhas do negócio celebrado.”
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