A renovação do contrato de aluguel de um imóvel é um momento importante, mas que costuma gerar muitas dúvidas. Especialmente no que se refere a prazos, valores, reajustes e direitos do locador e locatário.

Para que o processo seja feito de forma correta, é importante seguir as regras da Lei do Inquilinato. Isso também vai garantir que o imóvel seja preservado e que todo o processo de renovação tenha menos riscos.

Portanto, veja como renovar o contrato de aluguel de acordo com a legislação, e aproveitar de todas as suas vantagens. 

Confira o que você vai ler por aqui:

O que é a renovação de contrato de aluguel?

A renovação de contrato de aluguel é um documento elaborado para que o locatário fique mais tempo no imóvel, sem necessidade de um novo processo burocrático. Ou seja, ele já mora no local e, quando o prazo inicial termina, é feito apenas uma ampliação para que ele continue vivendo na propriedade.

Normalmente, essa solicitação é feita pelo inquilino antes do vencimento do contrato em vigência. Por isso, é feito um acordo quanto ao novo período de permanência.

No entanto, o proprietário pode solicitar mudanças em algumas cláusulas. Assim, é possível fazer o reajuste de aluguel, desde que os direitos do inquilino sejam assegurados nesta nova relação estabelecida.

Uma vantagem desse processo é que o locatário não precisa conseguir um Fiador de Aluguel ou pagar um novo caução. 

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Como funciona a renovação de contrato de aluguel?

O advogado Caio César Monteiro de Barros Arcanjo explica que a modificação no contrato, para renovação, acontece quando existe interesse de ambas as partes e frisa que, quando não existe consenso, não há um direito do locador a extensão.

Assim, a solicitação para renovação do contrato de aluguel deve ser feita antes do vencimento do documento em vigência. O padrão dos contratos de aluguel é a validade de 30 meses. Geralmente, existe o pagamento de multa para a rescisão realizada no prazo de 12 meses. Depois disso, não há essa cobrança, mas o período de permanência continua vigente.

Caio César Monteiro de Barros Arcanjo, advogado

Caio César Monteiro de Barros Arcanjo

Advogado

“Nos contratos cujo prazo seja inferior a 30 meses, o locador pode reaver o imóvel se houver descumprimento do contrato. Caso contrário, poderá reaver o imóvel somente nas hipóteses previstas do art. 47 da Lei do Inquilinato”.

Ao fazer a renovação do contrato de aluguel, é preciso combinar um novo prazo com o locatário. No entanto, não é preciso oferecer uma nova garantia locatícia. Ainda é possível alterar outros aspectos do documento, como:

Todos esses fatores devem ser alinhados por ambas as partes envolvidas na negociação. Caso exista alguma divergência e locador e locatário não entrem em consenso, a renovação poderá ser cancelada.

Como fazer a renovação de contrato de aluguel?

A renovação de contrato de aluguel é feita por meio de um acordo entre locador e locatário. Contudo, o processo pode ser executado a partir de um consenso ou de forma automática. No primeiro caso, há um alinhamento de expectativas. No segundo, fica vigente o que estiver definido no documento inicialmente assinado pelas partes.

Assim, com uma nova negociação e consenso, locador e locatário optam por ampliar o prazo de contrato inicialmente estabelecido. Dessa forma, eles alinham objetivos, expectativas, cuidados e outros aspectos. Porém, a solicitação é realizada pelo inquilino.

Na renovação automática os critérios implantados passam a ser aqueles que estão inicialmente definidos em contrato. Eles determinam o que acontece após o vencimento, indicando se a renovação do contrato de aluguel será por período igual ou indeterminado.

Vale a pena destacar que o processo de renovação pode ser realizado tanto para imóveis residenciais quanto comerciais. 

Quais são os prazos e as regras para renovar o contrato de aluguel?

Os prazos e as regras para renovar o contrato de aluguel devem seguir o que está determinado na Lei do Inquilinato. Segundo a legislação, é possível definir um novo período de permanência, que pode ser igual ao do acordo original ou indeterminado. Esse prazo começa a ter vigência 30 dias antes do final do acordo, se o inquilino não oficializar nada.

Em relação às regras, também é preciso haver um consenso entre as partes. Todas as cláusulas podem ser revistas e modificadas, desde que as duas partes concordem. Caso contrário, a renovação será cancelada.

Além disso, o locador poderá solicitar comprovantes e documentos do inquilino. Eles servem para atestar a renda atual — a fim de assegurar a capacidade de pagamento — e renovar a garantia locatícia.

Ainda é obrigatório que a documentação do imóvel esteja em dia. Dessa forma, o contrato de aluguel pode ser renovado sem dificuldades.

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Quando o contrato de aluguel é renovado automaticamente?

O contrato de aluguel é renovado automaticamente quando o documento assinado originalmente prevê essa possibilidade. É preciso que a extensão de prazo seja detalhada, indicando que isso ocorrerá por igual período ou prazo indeterminado. Portanto, essa informação deve estar alinhada de forma clara já no início.

Nesse caso, a renovação do contrato de aluguel não precisa ser solicitada pelo inquilino — o processo ocorrerá desde que não haja manifestação contrária, e a mesma regra se aplica para o locador.

Como funciona a renovação automática do contrato de aluguel?

A renovação automática do contrato de aluguel funciona por meio da extensão do prazo de permanência sem que o inquilino faça essa solicitação. Assim, é seguido o que já está previsto em cláusula específica no contrato original.

No caso do QuintoAndar, a renovação automática é válida nos contratos com a administração de imóveis da plataforma. Ela acontece quando o inquilino fica por 30 dias no imóvel após o término do prazo do aluguel.

Se ele não se manifestar de forma contrária, o contrato ficará em vigor por período indeterminado, até que o imóvel seja devolvido. 

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Quem paga a taxa de renovação de contrato de aluguel?

A taxa de renovação de contrato de aluguel costuma ser paga pelo locador. Isso é o que determina a Lei do Inquilinato, que define que as cobranças relativas à administração são do proprietário, sem possibilidade de transferência da obrigação ao locatário.

Vale a pena destacar que essa despesa precisa estar descrita em contrato, o que faz a responsabilidade de pagamento ser do locador. Se não estiver estipulada, a cobrança não deve ser realizada.

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Como negociar reajustes e quais os limites legais para o aumento do valor do aluguel?

Os reajustes precisam ser negociados de forma a chegar a um valor condizente do aluguel para ambas as partes envolvidas. Assim, o proprietário pode seguir fazendo a correção anual ou exigir uma revisão da quantia cobrada para adequá-la à realidade do mercado.

É comum que, em um contrato de 30 meses, a quantia cobrada esteja defasada, mesmo com as correções realizadas ao longo do tempo. Porém, é preciso atentar aos limites legais, que determinam o uso de índices de reajuste de aluguel.

De modo geral, o indicador utilizado para fazer um acordo na renovação é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP–M). No entanto, houveram muitos questionamentos de correção abusiva de preços durante a pandemia. Isso porque o indexador subiu muito naquele período.

Portanto, outros indicadores passaram a ser usados, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que mede a inflação oficial do Brasil, e o Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Vale a pena destacar que a lei não proíbe o acordo entre locador e locatário para utilizar o IPCA e o INCC. No entanto, não existe nenhum limite de aumento de aluguel especificado.

Com os reajustes abusivos, foi criado o Projeto de Lei 1.026/2021, que está tramitando no Congresso. Ele determina que qualquer indexador pode ser usado, desde que o percentual aplicado nunca ultrapasse o IPCA. Todavia, essa regra ainda está sendo analisada e não está vigente.

Quais cuidados tomar na hora de renovar o contrato de aluguel?

Os cuidados a tomar na hora de renovar o contrato de aluguel são:

Analise o prazo mínimo do contrato

Verifique a vigência do novo contrato de aluguel. Esse período pode ser igual ao do documento originalmente assinado ou ter um prazo indeterminado. De toda forma, precisa estar bem especificado.

Confira o reajuste do valor do aluguel

Normalmente, a correção do valor é feita anualmente, mas é possível que o proprietário peça uma revisão da cobrança, alegando que está defasada em relação ao mercado.

Por isso, analise como será feito o reajuste de aluguel. Veja a cláusula específica que determina essa questão. Se a quantia cobrada for acima do seu orçamento, é possível cancelar a renovação do contrato.

Avalie a documentação solicitada

O proprietário pode solicitar uma nova documentação para comprovação de renda e renovação da garantia locatícia. Por isso, tenha em mente que pode ser necessário reunir esses papéis.

Ainda confirme com a imobiliária se a documentação do imóvel também está em dia. Essa é uma segurança extra, já que possíveis divergências deverão atrapalhar a nova negociação.

Veja quais são as possíveis penalidades

Todo contrato de aluguel prevê penalidades para as partes que não cumprirem as cláusulas estabelecidas. Tenha certeza do que está previsto, especialmente nos casos de rescisão antecipada.

Quais são os direitos de locador e locatário na renovação do contrato de aluguel?

Os direitos de locador e locatário na renovação do contrato de aluguel se referem à possibilidade de recombinar prazos, valores e outros aspectos inerentes à negociação. 

Para o inquilino, torna-se desnecessário apresentar outra garantia locatícia. Por sua vez, o proprietário pode solicitar documentos que comprovem a capacidade de pagamento.

Ainda existem outros aspectos que tratam dos direitos do locador e do locatário nessa negociação. Veja quais são eles:

Reajustes definidos pelo mercado

Ambos podem entrar em consenso pelo uso de um indicador que não é o IGP–M. Ou seja, esse pode deixar de ser o parâmetro de referência. Inclusive, é possível determinar que as correções seguirão o mercado, definindo uma porcentagem para reajuste de aluguel válida para o próximo período.

Possibilidade de cancelamento da negociação

Se o reajuste do aluguel for acima do esperado pelo locatário, ele pode suspender a renovação de contrato de aluguel. Essa possibilidade também é válida para qualquer outra divergência encontrada.

Questionamento de taxas

O locatário tem o direito de questionar o valor do reajuste e das taxas cobradas. Apesar de algumas cobranças não poderem ser transferidas, modificadas e negociadas, é possível argumentar.

O que fazer se não houver acordo na renovação de contrato de aluguel?

Se não houver acordo na renovação de contrato de aluguel, ambas as partes podem cancelar o procedimento. Nesse caso, o imóvel deve ser devolvido ao proprietário, com a realização da vistoria e pagamento de todos os valores envolvidos.

Caso o locador não concorde com a solicitação de renovação feita pelo locatário, ele pode fazer um pedido de desocupação do imóvel. Por sua vez, quando a solicitação é autorizada, é elaborado um documento em separado com a imobiliária e ambas as partes o assinam. E inicia-se o processo de devolução da casa ou apartamento.

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