Saiba quais são os principais aspectos do contrato de compra e venda de imóvel para a negociação da sua casa ou apartamento

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que regula a operação e firma um acordo entre as partes. Com ele, todos sabem quais são seus direitos e deveres, evitando a aplicação de um golpe ou outra ação fraudulenta. É, portanto, um documento oficial, diferentemente do que acontece com o contrato de gaveta — que traz riscos à negociação do imóvel por não haver formalização no Tabelionato de Notas ou no Cartório de Registro de Imóveis.

Com o contrato correto e a intermediação de uma administração de imóveis, como o QuintoAndar, você evita dores de cabeça. Por isso, ele é o mais recomendado. Porém, como fazer e utilizar na sua negociação? Se você está na situação de comprar ou vender um imóvel, tire suas dúvidas a seguir. 

Confira o que você vai ler por aqui:

• O que é um contrato de compra e venda de imóveis?
• Qual a importância de um contrato de compra e venda de imóveis?
• Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
• Qual o risco de comprar um imóvel com contrato de compra e venda?
• Qual é a garantia de um contrato de compra e venda de um imóvel?
• É necessário registrar no cartório contrato de compra e venda?
• Quais são os documentos necessários para contrato de compra e venda de imóveis?
• O que é o contrato de promessa de compra e venda?
• Contrato de compra e venda de imóveis x contrato de promessa de compra e venda: qual a diferença?
• Quais são os erros comuns a evitar ao redigir um contrato de compra e venda de imóveis?
• Quais são os prazos e as formas de pagamento no contrato de compra e venda de imóveis?
• Deixe seu contrato de compra e venda de imóvel com o QuintoAndar!

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é um instrumento jurídico que obriga ambas as partes a cumprirem seus deveres. Por isso, reduz riscos, regula as obrigações, previne erros, define penalidades e mais.

Conforme explica o Advogado e Professor de Direito Civil da Faculdade de Direito Milton Campos, Daniel Henrique Rennó Kisteumacher: “no âmbito da compra e venda, o contrato serve para que uma das partes (vendedor) se obrigue a transferir o domínio de certa coisa à outra parte (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro”.

Portanto, essa é uma forma de evitar o desequilíbrio de informações em um arranjo contratual. Isso geralmente ocorre em contrato particular de compra e venda de imóvel, quando não é formalizado no cartório nem no tabelionato. Esse é o chamado contrato de gaveta.

Por sua vez, quando legalizado, o documento é válido para qualquer tipo de negociação. Portanto, é utilizado para imóveis residenciais, comerciais e rurais.

O contrato imobiliário está previsto no Código Civil, que especifica o que as partes envolvidas devem ser consideradas capazes. Além disso, nenhum impedimento de venda deve existir para o bem negociado.

Qual a importância de um contrato de compra e venda de imóveis?

A importância de um contrato de compra e venda de imóveis consiste na indicação de direitos e obrigações de ambas as partes. Isso evitará a ocorrência de boicotes, golpes e fraudes. Além disso, garante que a operação será concretizada.

Um exemplo claro da relevância desse documento se relaciona aos casos em que uma mesma propriedade é negociada para duas ou mais pessoas. Com um contrato de compra e venda de imóveis residenciais ou comerciais bem amarrado, é possível questionar na justiça e reaver o prejuízo.

No entanto, se for um documento de gaveta, fica difícil correr atrás do que foi perdido. Afinal, a legislação não o reconhece como instrumento jurídico. Na prática, ao assiná-lo, você assume a chance de perder o que foi negociado.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é feito a partir da definição das obrigações de comprador e vendedor. É importante que esse documento seja redigido por um advogado, já que traz várias informações e é uma atividade complexa.

Apesar disso, existem opções de modelo de contrato de venda de propriedade. Eles são semelhantes, mas apresentam algumas diferenças entre si.

Sendo assim, é possível utilizar um desses modelos e verificar todos os elementos descritos para saber se estão de acordo. Caso contrário, é preciso incluir, alterar ou excluir informações.

Segundo o advogado Daniel Kisteumacher, os elementos essenciais do contrato são a descrição da coisa vendida (objeto) e o valor que será pago por ela (preço). A eles, devem ser complementados:

• Prazo;
• Forma de pagamento;
• Condições para a entrega do imóvel e pagamento do preço;
• Obrigações das partes;
• Multas e penalidades;
• Causas de extinção do contrato;
• Situações consideradas caso fortuito ou de força maior.

Outras informações essenciais são:

• Nomes de comprador e vendedor;
• Nacionalidades de comprador e vendedor;
• Identificações de comprador e vendedor;
• Profissões de comprador e vendedor;
• Endereços de comprador e vendedor.
• Endereço do imóvel;
• Descrição do imóvel;
• Número e data de registro do imóvel na Prefeitura;
• Características e dimensões do imóvel;
• Taxas praticadas na negociação, quando há juros e correção monetária;
• Indexador aplicado na operação, como Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Ainda existem detalhes específicos quando a propriedade está dentro do condomínio ou para imóveis comprados na planta. Nesse caso, é preciso inserir as restrições urbanísticas do local e:

• Data de começo e término da obra;
• Valor do imóvel e condições de pagamento;
• Dados completos de comprador, construtora e representantes da edificação;
• Prazo de carência para desistência;
• Multa por atraso nos pagamentos;
• Localização;
• Metragem total do imóvel.

O advogado ainda destaca que a inserção desses elementos adicionais dependerá de uma análise detalhada do caso por um profissional especializado. Ele avaliará os interesses envolvidos e desenvolverá cláusulas que mais se ajustem ao negócio e à vontade das partes.

A etapa seguinte é a de ir ao cartório ou ao tabelionato para reconhecer firma e coletar as assinaturas necessárias. Outra opção é a redação do contrato em formato digital e sua disponibilização para assinatura eletrônica.

Todas essas regras valem para qualquer tipo de documento. Ou seja, um contrato de compra e venda de imóvel financiado, por exemplo, é igual. No entanto, vai constar o pagamento de uma entrada de R$ X, sendo que o restante será parcelado junto ao banco.

Percebe que a redação é sempre muito similar? A diferença estará nos detalhes, a fim de atender à finalidade do documento.

Leia mais: Melhores dicas de como vender um imóvel rápido

Qual o risco de comprar um imóvel com contrato de compra e venda?

O risco de comprar um imóvel com contrato de compra e venda é mínimo para o comprador. Isso porque o documento é legalizado e pode ser questionado na justiça. No entanto, é preciso que o bem tenha escritura e seja feita a transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

Leia também: Qual é a diferença entre escritura e registro?

Qual é a garantia de um contrato de compra e venda de um imóvel?

A garantia de um contrato de compra e venda pode variar. De toda forma, as possibilidades são:

• Reserva de domínio: o vendedor transfere a posse do imóvel e o comprador pode utilizá-lo, mas guarda a propriedade para si, como um empréstimo;
• Fiança: uma terceira pessoa será responsável pelo cumprimento das obrigações. É preciso fazer uma verificação para garantir a idoneidade;
• Alienação fiduciária: o credor tem a titularidade do bem, enquanto o comprador tem a posse. Assim que tudo estiver pago, a transferência é realizada para o comprador. Essa é a garantia dos diferentes tipos de financiamento imobiliário.

Assim, em um contrato de compra e venda de imóvel parcelado, a garantia costuma ser a alienação fiduciária. No entanto, outro formato também pode ser aplicado.

É necessário registrar no cartório contrato de compra e venda?

Sim, é necessário registrar no cartório contrato de compra e venda. Caso o documento não passe por esse processo, ele não tem valor legal. Por isso, se for aplicado qualquer tipo de golpe, ou uma das partes voltar atrás na negociação, nenhuma reparação pode ser solicitada.

Atualmente, também existe o contrato digital. Ele tem validade jurídica porque recebe uma assinatura eletrônica, é previsto pela legislação e aceito. Portanto, tem a garantia de que não haverá problemas — além da vantagem de ser totalmente em formato online.

De toda forma, é recomendado sempre elaborar esse documento, mesmo que seja um contrato de compra e venda de imóvel entre irmãos. Afinal, nunca se sabe o que pode acontecer enquanto a operação é finalizada.

Quais são os documentos necessários para contrato de compra e venda de imóveis?

1. Comprovante de identidade, como RG e CPF ou CNH.
2. Comprovante de renda, por exemplo, carteira de trabalho, holerite ou extrato bancário.
3. Comprovante de estado civil, sendo certidão de nascimento ou casamento. Em caso de divórcio ou separação, o documento de união deve ter a averbação. A união estável é comprovada por meio de escritura declaratória ou certidão de nascimento de filho em comum.
4. Comprovante de residência recente, como contas de água, luz ou telefone.
5. Declaração de Imposto de Renda, para quem não é isento.
6. Situação do vendedor com a justiça, isto é, certidões de Distribuidor Cível, Feitos da Justiça Federal, Feitos da Justiça do Trabalho, Negativa de Interdição, Tutela e Curatela.
7. Matrícula atualizada do imóvel.
8. Escritura.
9. Habite-se.
10. Declaração de inexistência de débitos condominiais.
11. Certidão de ônus reais.
12. Outros documentos, caso necessário, sendo eles averbação de construção no Registro de Imóveis, registro de ações reipersecutórias e alienações, Taxa de Cadastro e Avaliação, planta baixa e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Perceba que todos esses documentos são referentes a comprador, vendedor e imóvel. É preciso que sejam entregues os arquivos referentes a esses 3 âmbitos para que o documento possa ser redigido da forma correta.

O que é o contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda é um documento em que uma pessoa física ou jurídica se compromete a adquirir o imóvel, enquanto outra define que fará a comercialização. Assim, são definidos preços, condições e modos, que servirão como base para a redação da negociação propriamente dita.

Portanto, esse é um contrato preliminar, que vem antes do documento efetivo. Para ser válido, é preciso que o contrato de promessa de compra e venda de imóveis comerciais e residenciais tenha todos os mesmos detalhes do documento definitivo. Isso é o que está definido no Código Civil.

Contrato de compra e venda de imóveis x contrato de promessa de compra e venda: qual a diferença?

A diferença entre contrato de compra e venda de imóveis e contrato de promessa de compra e venda é a cláusula de arrependimento. Quando existe apenas o compromisso, é possível haver o arrependimento, sem prejuízo a nenhuma das partes. Por sua vez, no documento definitivo, não existe essa possibilidade.

Dessa forma, o comprador não pode exigir que o contrato de promessa seja transformado em um contrato de compra e venda de imóveis. Ele serve apenas para alinhar as futuras condições do documento definitivo. Situação que pode ocorrer durante um contrato de aluguel com intenção de compra, por exemplo.

Quais são os erros comuns a evitar ao redigir um contrato de compra e venda de imóveis?

• Descrição errada: é preciso ter todas as informações corretas e detalhadas, como metragem, localização, cômodos e mais. Ainda é importante ter o endereço e o número da matrícula;
• Problemas com a documentação do vendedor: tenha certeza de que ele tem a certidão atualizada da matrícula do imóvel, de que não existe pendência etc.;
• Falta de indicação de prazo e preço de pagamento: todos os detalhes devem ficar claro, inclusive como será feita a quitação, se haverá entrada e mais;
• Não indicação de quando a posse do imóvel será entregue ao comprador: é necessário sinalizar se ocorrerá na assinatura, na quitação das primeiras parcelas, na lavratura da escritura etc.;
• Não indicação do que acontecerá em caso de evicção: esse é o caso do comprador perder o bem por uma decisão administrativa ou judicial devido a um fato anterior à aquisição.

Como você pôde perceber, são vários detalhes. Por isso, recomenda-se redigir o documento com o auxílio de um advogado.

Ainda é importante destacar o contrato de compra e venda de imóvel de herdeiros. Ele é utilizado quando o bem está em inventário e exige um cuidado extra devido aos riscos implicados na operação.

Por isso, esse é um processo custoso e que exige um requerimento judicial. Esse documento deve ser formulado pelo inventariante. Ainda pode haver a discordância de um dos herdeiros, o que vai exigir um alvará judicial.

Ou seja, essa é uma situação bastante específica. Portanto, prepare-se caso o imóvel que pretende comprar esteja enquadrado nesse critério.

Nesse sentido, os cuidados recomendados antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel passam pela leitura de todas as cláusulas. Caso você tenha alguma dúvida, é preciso sanar todas elas para evitar problemas.

O advogado e professor Daniel Kisteumacher traz algumas dicas:

• Faça uma diligência prévia a respeito do imóvel e da parte com a qual está negociando. Veja se a pessoa é idônea e se o bem está livre e desembaraçado;
• Solicite a matrícula do imóvel e certidões negativas da outra parte para evitar dores de cabeça futuras;
• Atente aos direitos obrigacionais para garantir que a transmissão da propriedade seja feita da forma adequada;
• Faça a lavratura da escritura para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Nesse caso, um contrato particular de compra e venda de imóvel é insuficiente.

Quais são os prazos e as formas de pagamento no contrato de compra e venda de imóveis?

Os prazos e as formas de pagamento no contrato de compra e venda de imóveis mudam conforme as condições estabelecidas. Tudo depende da negociação feita entre comprador e vendedor, mas deve ficar bem claro no documento.

Assim, o contrato imobiliário deve ter essas informações bem detalhadas. No caso dos prazos, é preciso indicar até que dia a entrada deverá ser paga, quando existir, e quando o restante do valor precisará ser quitado.

Além disso, deve ser sinalizada a forma de pagamento no contrato de venda de propriedade. Por exemplo, se será à vista por meio de dinheiro ou cheque, se será por financiamento imobiliário etc.

Deixe seu contrato de compra e venda de imóvel com o QuintoAndar!

Como você viu, existem vários detalhes e burocracia a se cuidar na hora de assinar um contrato de compra e venda de imóvel. Por isso, vale a pena ter o auxílio de uma consultoria imobiliária. Assim, você terá um profissional qualificado para ajudar na venda ou na compra do imóvel ideal para sua família.

Isso é o que o QuintoAndar oferece. Dessa forma, você tem todo o apoio necessário para vender ou encontrar o lar desejado. Além do documento ser assinado digitalmente — o que gera uma economia de tempo —, você ainda tem a chance de usar os filtros de pesquisa para anunciar ou buscar seu próximo imóvel. Depois, é só reunir os documentos e deixar todo o contrato de compra e venda de imóvel a encargo dos nossos profissionais.

E caso também tenha dúvidas sobre como funciona o aluguel de imóveis pode contar com o auxílio da maior plataforma de moradia do país, os benefícios no QuintoAndar vão muito além da não obrigatoriedade de ter um fiador de aluguel.

Então, que tal ter todo esse suporte? Acesse o site ou app do QuintoAndar e confira!