Uma angústia muito comum ao longo do processo de negociação de um imóvel, tanto por parte do comprador como do vendedor, é ter a certeza de que “está tudo certo” com a documentação e os processos burocráticos relacionados à propriedade e às partes.
Para garantir que não há riscos relevantes no negócio, é fundamental realizar o processo chamado de due diligence imobiliária, ou diligência prévia.
Muitas vezes negligenciada pelos compradores e vendedores, a due diligence é uma investigação geral com o objetivo de verificar a veracidade das informações apresentadas, bem como identificar pendências e irregularidades que possam afetar a transação, como dívidas e problemas judiciais.
Neste texto, explicamos como funciona a due diligence imobiliária e os riscos que ela é capaz de evitar, com base no processo do QuintoAndar, um dos mais eficientes e completos do mercado nacional.
Navegue pelo conteúdo:
- A importância de uma boa due diligence imobiliária
- Situações que podem ser evitadas com uma due diligence imobiliária
- Como fazer uma due diligence imobiliária
- A maneira mais segura de comprar ou vender um imóvel
A importância de uma boa due diligence imobiliária
A compra ou a venda de um imóvel é, para a maior parte dos brasileiros, uma grande operação financeira.
Afinal, o alto valor agregado de uma casa ou apartamento geralmente corresponde a uma fatia considerável do patrimônio de uma família, isso quando não supera, já que pode envolver a dívida de um financiamento imobiliário.
Diante desse cenário, qualquer problema relacionado a uma transação desse tamanho pode ser um trauma e tanto, além de trazer dores de cabeça por um longo período.
Por conta disso, é fundamental verificar uma série de questões, como:
- As informações declaradas por vendedor e comprador são verdadeiras?
- As partes têm um passado idôneo?
- Quem está vendendo o imóvel é realmente dono da propriedade?
- Pode haver algum tipo de fraude relacionada à venda do imóvel?
- Existem dívidas, ônus ou qualquer tipo de restrição relacionada à propriedade ou à sua posse?
Ao analisar essas e outras questões, as partes relacionadas ao negócio reduzem e muito os riscos de perdas financeiras e imbróglios judiciais.
Situações que podem ser evitadas com uma due diligence imobiliária
Existe uma série de problemas que podem vir à tona em uma transação imobiliária que não conte com uma diligência minuciosa.
Para ilustrar esse tipo de situação, procuramos o responsável pela operação de due diligence do QuintoAndar, Weydson Oliveira. De acordo com Oliveira, dentre diversas possibilidade de problemas evitáveis por uma boa diligência, destacam-se quatro:
- Fraude contra credores: Quando o vendedor possui dívidas maiores do que seu patrimônio ou está insolvente e seu credor constata que ele está se desfazendo do patrimônio, o credor pode entrar na Justiça para “melar” a operação, anulando a venda e evitando que o devedor fuja de suas obrigações financeiras. Em uma due diligence, é verificado se o vendedor possui dívidas e se está solvente e, em caso de uma situação grave, o negócio não é recomendado.
- Vendedor falso: É possível que um golpista se passe pelo proprietário do imóvel ou por responsável pela venda utilizando documentação falsa ou ainda alegue ser o proprietário sem que o registro no cartório de imóveis comprove a posse. Nesse caso, pode ocorrer uma venda falsa ou questionada na Justiça, em que o vendedor desaparece com o dinheiro e o comprador fica impossibilitado de registrar a propriedade, perdendo o imóvel.
- Pendências relacionadas a empresas da qual o vendedor é sócio: o patrimônio pessoal de um sócio de uma empresa pode ser envolvido em obrigações e dívidas relacionadas à pessoa jurídica. Por conta disso, a diligência verifica se há empresas no nome do vendedor e se há riscos relacionados a ações contra elas.
- Simulações relacionadas à compra e à venda, aos valores praticados e aos envolvidos na negociação, que possam disfarçar eventual fraude.
Bem, mas o que comprador e vendedor de um imóvel precisam fazer para verificar todas essas questões e evitar qualquer tipo de problema?
Como fazer uma due diligence imobiliária
Embora seja importante que as partes fiquem atentas à documentação e aos processos relacionados ao negócio, o grande responsável pela investigação das partes na venda de um imóvel costuma ser o intermediário, ou seja, a imobiliária.
Afinal, por mais experientes que o comprador ou o vendedor sejam, não é de conhecimento geral tudo o que precisa ser verificado em uma diligência completa.
A grande questão aqui é o quão minuciosa é a due diligence. Nesse sentido, o QuintoAndar, apesar de ser mais moderno e ágil do que as imobiliárias tradicionais, conta com um processo detalhado de investigação, que reúne uma série de documentos, etapas e uma equipe especializada.
A cada compra ou venda de um imóvel pelo QuintoAndar, o time de diligência da plataforma de moradia segue as seguintes etapas:
- Verificação da matrícula e do contrato de compra e venda;
- Solicitação das certidões relativas ao imóvel e aos proprietários;
- Conferência das certidões e emissão de um parecer de risco;
- Caso haja identificação de risco médio ou alto, há suporte da equipe do QuintoAndar;
- Possibilidade de o comprador solicitar esclarecimentos sobre os apontamentos.
Ainda existem algumas peculiaridades que acendem um sinal de alerta e exigem uma revisão mais detalhada, como a verificação do proprietário anterior em caso de venda em curto período de tempo ou por valor que destoa do padrão do mercado.
Leia mais: Como escolher uma imobiliária?
A maneira mais segura de comprar ou vender um imóvel
Embora a due diligence geralmente esteja mais focada no vendedor, já que os maiores riscos são do comprador (afinal, ele desconhece o passado do imóvel e é ele quem está colocando o dinheiro), o QuintoAndar também age de maneira a tornar a transação o mais segura possível para o vendedor.
É por isso que a empresa também verifica a documentação dos compradores e inclui, em seu contrato padrão, cláusulas que protegem o vendedor em caso de desistências injustificadas.
Além disso, quando há apontamentos de baixo risco (como desatualizações cadastrais), o QuintoAndar orienta para que as partes esclareçam as questões e fechem o negócio de maneira segura e satisfatória.
