Morar é uma necessidade básica de todos. Mas o desejo de morar bem se potencializou muito com a pandemia de Covid-19, por conta de uma mudança cultural fundamental: a casa deixou de ser um ponto de apoio para as famílias para se tornar o local onde se passa o dia a dia. Com isso, um olhar novo foi criado para dentro da moradia, que se tornou protagonista. E o investimento em imóveis para 2023, além de seguir sólido e seguro, ganhou oportunidades claras diante desses novos paradigmas.
Neste artigo, trazemos uma análise de como o cenário da pandemia e da alta da Taxa Básica de Juros (Selic) impactou no mercado imobiliário, perspectivas para o que esperar do novo ano e uma importante dica já adiantada aqui para os investidores, um grande spoiler para o que você verá mais adiante neste texto: os imóveis residenciais usados são a grande aposta de investimento imobiliário no momento. E vamos te explicar o porquê.
A casa como protagonista
Sem dúvidas, as pessoas estão cada vez mais interessadas em suas moradias e dispostas a investir boa parte de seu patrimônio e de sua renda nessa qualidade de vida, em especial na compra da casa própria. Como se não bastasse essa demanda amplificada pelas mudanças de hábito impostas pela pandemia, temos no Brasil o privilégio de contarmos com um sistema da habitação mais rígido, com mais nuances para compra de imóveis pelas famílias, e pouco alavancado – o que não permite o refinanciamento –, e imóvel já quitado como garantia não possui taxas tão atrativas como para aquisição. Tudo isso gera mais segurança e solidez do mercado imobiliário no país.
Não por acaso, mesmo na época da explosão da bolha imobiliária em 2008 nos Estados Unidos, que gerou uma grande crise mundial, os preços dos imóveis no Brasil não passaram por queda.
É interessante quando pensamos hoje a respeito do início da pandemia. Porque houve um temor inicial do mercado sobre o que seria dos imóveis. Mas o que a gente acabou vendo foi um olhar mais focado para o imóvel, que foi colocado como protagonista em um momento em que se percebeu que é possível trabalhar de casa.
As pessoas começaram a valorizar mais a questão da moradia. Da troca de imóvel em busca de mais espaço, para ter um maior conforto, ou mesmo para ter uma estrutura de home office. E principalmente pela mobilidade, abrangendo regiões em que se é possível ter condições de vida mais interessantes, com mais espaço, ou talvez em um prédio mais novo. Tudo isso junto fez com que a casa ganhasse mais foco, mais protagonismo.
Os juros altos
Mas, ao mesmo tempo, passamos por um momento em que a alta taxa de juros dificulta e diminui o poder de compra das famílias para um imóvel. A Selic terminou o ano de 2020 no seu patamar mais baixo, com 2%. Mas a partir do final do primeiro trimestre do ano passado, justamente no pico da pandemia, começou uma grande escalada que levou a taxa aos 13,75%.
Uma vez que o mercado imobiliário é muito guiado pelos juros, com a Selic mais alta, o crédito imobiliário também acompanha. Com o aumento da taxa básica, o poder de compra das famílias diminui. Consequentemente, diminuem também as possibilidades das parcelas de financiamento, que só podem ocupar 30% da renda. Esse efeito cascata também faz com que esse financiamento seja de um montante menor e com uma dívida mais cara.
Mas é interessante pensar que, uma vez que os juros aumentaram muito do final de 2020 para cá, eles estão sendo considerados altos para o desenvolvimento econômico do país. E as famílias que adiaram seus sonhos da casa própria continuam com essa vontade. Ou seja, essa demanda, que existe e foi um pouco reprimida e postergada pelos juros altos, em breve poderá ser saciada. E é aí que estão as oportunidades para quem investir, pois os preços dos imóveis prontos não sofreram variações relevantes, e se consegue ótimos imóveis com preços atrativos.
Oportunidades de investimento em imóveis para 2023
A segurança do investimento em imóveis terá um olhar muito atento por parte dos investidores em 2023, aliada às oportunidades encontradas no mercado secundário, ou seja, de imóveis prontos.
O cenário da casa como protagonista, somado à tendência de queda da Selic e a um cenário de grande alta nos custos da construção civil fazem do imóvel usado a grande oportunidade para o investidor em imóveis no momento. Tanto em termos de perspectivas de valorização para revenda no futuro quanto em rentabilidade com o aluguel.
A peculiaridade do imóvel na planta é interessante pela flexibilidade de pagamento. Mas hoje vemos uma diferença muito grande de um recém-pronto em comparação com um equivalente em construção na mesma localidade. Uma vez que muita gente teve um olhar para reforma e ampliações durante a pandemia, aliada à escassez de matéria prima, os custos da construção passaram por uma escalada, o que significou um aumento no metro quadrado de imóveis comprados na planta, hoje em dia é muito maior do que o de imóveis prontos, que já tiveram seus custos realizados.
Imóveis comerciais foram afetados pela pandemia, pois muitas empresas diminuiram escritórios e pelo crescimento dos e-commerces. E isso também reforça o foco do investidor no imóvel residencial usado. Há muitos no mercado com preços excelentes, em localizações privilegiadas, prontos para entrar e com uma diferença do metro quadrado do que está sendo construído versus o que já está pronto muito grande, o que não deve ficar por muito tempo, pois os preços de novos e usados tendem a uma variação equivalente, o que ainda não ocorreu, transformando o momento atual bastante oportuno para aquisição de imóveis prontos.
Vale a pena observar e criar uma escala para comparar preços de imóveis em lançamento com unidades de cinco, dez, vinte, trinta anos. E ver onde estão as melhores oportunidades. Levando em conta, especialmente, a localização, para que a propriedade tenha liquidez e valorização.
Rentabilidade com o aluguel
Outra coisa que vem acontecendo, e que também é efeito desse novo olhar das famílias para a casa como prioridade, é a busca de imóveis com mais qualidade e em melhor estado de conservação para a locação. Isso tem aumentado o retorno de investimento com aluguel de imóveis em boas condições, reformados, com uma decoração interessante e em prédios com mais estrutura.
O aumento dessa demanda e a falta de ofertas de qualidade têm pressionado o preço dos imóveis para locação e jogando para cima O que alavanca a rentabilidade do investidor. O aluguel residencial vem ganhando mais espaço pelo aumento da rentabilidade. E esse é um bom momento para se comprar imóveis com essa perspectiva, principalmente por conta do potencial de aumento demanda de compra e venda relevante após a queda da taxa Selic, ocasionando a a valorização desse imóvel.
A propósito, e para finalizar, precisamos falar também que a conta do investimento em imóveis para locação não é simplesmente comparar quanto ele vale versus quanto ele dá de aluguel. Pois muitas vezes esse cálculo fica curto.
Porque um fator muito importante que deve ser observado, e que muitas vezes nessa conta não é levado em consideração, é o potencial de valorização e a segurança do patrimônio físico. Da economia do tijolo, da tangibilidade do imóvel. E também do potencial de valorização da região. Muitas vezes, a conta não pode pode ser um cálculo simples com base no preço do imóvel e da taxa de juros para se chegar à taxa de rentabilidade.
Além disso, dentro desse ponto da casa como prioridade, em um imóvel como locação, muitas vezes é difícil uma pessoa encontrar um imóvel do jeito exato que você quer para alugar. Então, a busca do imóvel próprio para moradia ganhou um protagonismo ainda maior, que tende a aumentar bastante a demanda a partir do momento em que as taxas de juros começarem a cair.
Um feliz ano e com bons investimentos em imóveis para 2023!
Admar Cruz
Diretor de Vendas do QuintoAndar
Administrador de empresas com especialização em marketing e vendas, Admar está no mercado imobiliário há 15 anos. Sócio e Diretor-Executivo da Casa Mineira, foi protagonista na transformação da operação tradicional que levou a imobiliária a 400 vendas mensais. Idealizador e executor de cases como o Portal Casa Mineira, entrou no QuintoAndar em março de 2021, com a aquisição da operação da Casa Mineira.