Uma das poucas maneiras de aumentar o valor de um imóvel na declaração do IR é incluir as despesas com benfeitorias que aumentem o valor da propriedade, como reformas. Saber como declarar benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda 2024, portanto, é fundamental para pagar menos ao Leão.
Além de separar o que pode ou não ser incorporado ao valor do imóvel, é fundamental preencher os campos corretamente e guardar os comprovantes das despesas indicadas.
Neste artigo, explicamos por que e como declarar benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda 2024 e mostraremos uma pegadinha que pode fazer essa declaração não compensar para o contribuinte.
Navegue pelo conteúdo:
- Por que declarar benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda?
- Como declarar benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda?
- O que pode ser declarado como benfeitoria na declaração do Imposto de Renda?
- Declarar benfeitorias pode não compensar em alguns casos
- Controle financeiro: fundamental para quem investe em imóveis
Por que declarar benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda?
Um dos grandes problemas de quem possui imóveis no Brasil é a impossibilidade de atualizar, com valores de mercado, o preço da propriedade na declaração do Imposto de Renda.
Mas por que isso é um problema? Basicamente, por três motivos:
- A propriedade tende a se valorizar ao longo do tempo;
- A inflação faz o dinheiro valer menos a cada ano;
- Existe a cobrança de 15% de Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis.
Leia mais: Confira a tabela do Imposto de Renda 2024 para aluguéis
Isso acaba gerando algumas distorções. Imagine que você comprou um imóvel, há 10 anos, por R$ 300 mil. Hoje, você decide vendê-lo por R$ 600 mil.
Sem considerarmos o fator de redução (explicamos mais adiante), se você não se enquadrar em regras específicas de isenção do IR, terá de pagar 15% de Imposto de Renda sobre os R$ 300 mil que teve de lucro, ou seja R$ 45 mil.
Só que esse lucro, na maioria dos casos, não é real, já que o valor do imóvel muda ao longo do tempo.
De qualquer maneira, declarar benfeitorias em imóveis, como reformas, é uma das raras maneiras de atualizar o valor da propriedade.
No cenário acima, por exemplo: se você tivesse feito reformas de R$ 100 mil, poderia elevar o valor do imóvel para R$ 400 mil na declaração e, ao vender o imóvel, pagaria imposto apenas sobre R$ 200 mil, totalizando R$ 30 mil. Ou seja, uma economia de R$ 15 mil.
| Sem declarar reforma | Declarando reforma | |
| Preço de compra | R$ 300.000,00 | R$ 300.000,00 |
| Benfeitorias | R$ – | R$ 100.000,00 |
| Valor na declaração | R$ 300.000,00 | R$ 400.000,00 |
| Preço de venda | R$ 600.000,00 | R$ 600.000,00 |
| Lucro | R$ 300.000,00 | R$ 200.000,00 |
| Imposto (15%) | R$ 45.000,00 | R$ 30.000,00 |
Como declarar benfeitorias em imóveis no Imposto de Renda?
O processo para declarar benfeitorias em imóvei no Imposto de Renda 2024 é bem simples.
Basta abrir a ficha Bens e Direitos, selecionar o grupo Bens Imóveis e o código 17-Benfeitorias.
No campo Discriminação, o contribuinte deve detalhar e descrever a benfeitoria, do que se trata e quais os valores que a compõem.
É importante destacar que só devem ser declaradas as benfeitorias que tenham comprovantes, como notas fiscais ou recibos em nome do contribuinte. Além disso, os documentos precisam ser guardados por 5 anos, já que este é o prazo para a Receita Federal pedir contas.
Além disso, só podem ser incluídos os comprovantes do mesmo ano do exercício da declaração. No caso de 2024, por exemplo, só podem ser incluídas benfeitorias de 2023.
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O que pode ser declarado como benfeitoria na declaração do Imposto de Renda?
Benfeitorias de natureza física ou jurídica que tragam melhorias, agreguem valor ou colaborem para a conservação do imóvel podem ser declaradas no Imposto de Renda. Isso inclui:
- Reforma ou pintura;
- Ampliação ou construção, desde que aprovada pelas autoridades municipais;
- Obras públicas que tenham agregado o valor do imóvel, como pavimentação de via ou instalação de rede elétrica;
- Despesas jurídicas, como escritura e registro do imóvel;
- ITBI.
Os gastos declarados precisam ser equivalentes a ao menos 1% do valor venal do imóvel. No caso das reformas, por exemplo, faz sentido juntar todos os recibos de mão-de-obra e notas fiscais de materiais de construção e declará-los juntos.
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Declarar benfeitorias pode não compensar em alguns casos
Apesar de ser um consenso que declarar benfeitorias em imóveis é sempre benéfico ao contribuinte, existe um erro de cálculo da Receita Federal que pode prejudicar quem inclui uma reforma no valor de seu imóvel, segundo reportagem da CNN Brasil.
Isso ocorre porque, para compensar parcialmente a defasagem em não poder atualizar o valor do imóvel, a Receita criou um fator de redução do ganho de capital.
Um imóvel comprado em 2005, por exemplo, possuía fator de redução de 51,14% em 2022. Isso significa que, para um lucro de R$ 300 mil, a base de cálculo para o IR de fato seria pouco menos de R$ 150 mil.
O grande problema é que este fator de redução é menor se a compra é mais recente. E isso vale também para a data da reforma incluída.
No nosso exemplo, de uma reforma de R$ 100 mil, se ela fosse declarada logo antes da venda, esse valor seria debitado do lucro, mas iria distorcer o fator de redução, podendo tornar o IR a ser pago maior.
Em outras palavras, vale consultar um especialista de contabilidade antes de incluir as benfeitorias, especialmente se você já possui o imóvel há um bom tempo e pretende vendê-lo em breve.
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Controle financeiro: fundamental para quem investe em imóveis
O pagamento e a declaração do Imposto de Renda são apenas uma parte do acompanhamento financeiro que um investidor imobiliário precisa ter, tanto para aumentar a sua rentabilidade como para não ter problemas burocráticos e fiscais.
Os investidores parceiros do QuintoAndar, por exemplo, têm acesso, dentro da plataforma, a uma solução completa para gerenciar seus imóveis, com dados relacionados ao retorno e à situação de cada imóvel.
Todo ano, a plataforma de moradia, inclusive, emite um informe dos rendimentos obtidos com aluguel, descontadas já as taxas de administração e outros custos que não valem para a Receita (condomínio, IPTU).
Isso acaba sendo um grande facilitador para aquele proprietário que possui vários imóveis, consolidando todas essas informações em um só lugar – e reduzindo muito o trabalho e a burocracia na hora de declarar o IR.
Além disso, esses investidores, chamados de Proprietários Multi, ainda contam com o acompanhamento de especialistas no ramo, que podem ser um ponto focal para tirar eventuais dúvidas e colaborar para uma administração de sucesso, inclusive no aspecto financeiro.
