O que não falta no mercado imobiliário são oportunidades para ganhar dinheiro. Uma delas, que tem se popularizado no Brasil, mas já é uma febre nos Estados Unidos, é o chamado house flipping, ou, em tradução livre do inglês, “dar um tapa” na casa.
O conceito básico consiste em adquirir imóveis subvalorizados e reformá-los ou adaptá-los, de maneira que recuperem ou ganhem valor e sejam posteriormente revendidos por um preço mais alto.
De acordo com diversos levantamentos de sites especializados no segmento, como o da startup Archademy, o potencial de ganho com o house flipping fica entre 40% a 50%.
Entretanto, é preciso considerar que há custos, tanto do processo de reforma quanto burocráticos, que tendem a puxar essa rentabilidade para baixo. Segundo o portal Inteligência Financeira, por exemplo, um bom retorno líquido como a atividade ficaria entre 15% e 20%.
Neste texto, contamos um pouco mais sobre o potencial desse tipo de negócio e o que o investidor precisa observar antes de fazê-lo.
Navegue pelo conteúdo:
- O lucro do house flipping está na compra
- Algumas reformas não valem a pena
- Custos financeiros implícitos
- Outros cuidados fundamentais para quem faz house flipping
- Saiba onde comprar e vender
O lucro do house flipping está na compra
A grande oportunidade de ganhos do house flipping está relacionada à distorção de preço entre “dois valores” do imóvel: o atual valor de mercado e o potencial valor justo para um imóvel daquele tipo.
Naturalmente, uma reforma por si agrega valor ao imóvel, mas a percepção de valor criada por ele tende a ser muito maior.
“O que vende melhor muitas vezes não é o preço, mas a sensação de preço. Comparativamente, o comprador precisa sentir que está fazendo um bom negócio”, explica o corretor Gilmar Nazareno, parceiro do QuintoAndar em Minas Gerais.
Desse modo, o principal fator que vai determinar o sucesso ou não do investimento é fazer uma boa compra, ou seja, adquirir um imóvel cujo preço atual seja muito inferior ao potencial de preço que pode ser alcançado.
Para quem está habituado com o mercado financeiro, o trabalho é similar ao feito por um analista de ações, por exemplo: com base nos fundamentos de uma empresa, ele determina aquilo que considera um “valor justo” e, se comparado com o preço atual, houver grande potencial de valorização, ele recomenda a compra.
Assim, as grandes oportunidades para o house flipping são os imóveis que, por alguma circunstância que pode ser contornada, estão aparentemente desvalorizados. lLguns exemplos são:
- Imóveis antigos;
- Espaços menos adaptados para o estilo de vida atual (ausência de suíte ou escritório);
- Decoração ultrapassada;
- Sujeira incorporada ou mau-cheiro;
- Imperfeições nos pisos ou paredes.
Essas questões, que geram uma sensação de desconforto e tiram valor do apartamento, podem ser mais facilmente resolvidas e incorporam importante valor ao imóvel.
Por outro lado, muitos desses imóveis muitas vezes têm áreas maiores e estão em regiões centrais, aspectos que têm valor intrínseco e são potencializados quando a propriedade ganha aspecto de nova.
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Algumas reformas não valem a pena
Uma característica essencial do investidor que aposta no house flipping é separar o negócio de seus gostos pessoais.
Ideias criativas que poderiam transformar um imóvel em um espaço sensacional muitas vezes implicam em custos altos, que posteriormente não são repassados com eficiência no momento da venda.
Além disso, existem questões estruturais que são pouco perceptíveis em uma visita (como problemas hidráulicos ou elétricos), mas cujo ajuste é difícil de ser executado. Portanto, vale uma avaliação criteriosa com profissionais capacitados.
Custos financeiros implícitos
Seria de muita ingenuidade pensar que o lucro obtido pelo investidor com o house flipping seja a diferença entre o preço de compra e venda.
Além das despesas em termos de material e mão-de-obra, uma série de custos extras deve aparecer para quem faz esse tipo de investimento:
- Despesas de compra e venda, como corretagem, ITBI e taxas de cartório;
- Imposto de Renda sobre o ganho de capital (lembrando que o valor de compra pode ser parcialmente ajustado com a reforma);
- Custos de “ser dono”, como IPTU, condomínio e contas básicas
- Custo de oportunidade do trabalho do investidor e do capital aplicado.
Assim, é fundamental que o investidor projete todos esses gastos e também faça um planejamento para que a obra seja resolvida no menor tempo possível, para reduzir as despesas de manutenção e oportunidade.
Outros cuidados fundamentais para quem faz house flipping
Além de uma boa avaliação de preços, custos e do que precisa ser feito, existem algumas questões que precisam ser olhadas com atenção para não comprometer o investimento de repaginar uma casa ou apartamento.
Apesar de parecer óbvio, é preciso ter em mente que a compra de um imóvel é um investimento que exige um aporte financeiro elevado e que reformas, muitas vezes, saem mais caras do que o orçado.
Antes de ingressar nesse tipo de investimento, portanto, é fundamental garantir que há recursos disponível com folga e também liquidez, já que nem sempre o imóvel será vendido de “bate-pronto”.
Um outro ponto de atenção importante é a parte burocrática. Se isso já complica uma compra tradicional de imóvel, para uso ou geração de renda no longo prazo, ter imbróglios documentais pode travar o investimento, dificultar uma venda rápida e virar uma dor de cabeça para o comprador.
O mesmo vale para imóveis de leilão que, embora tenham grande potencial de valorização, podem vir acompanhados de uma ocupação ou processos judiciais.
Saiba onde comprar e vender
Para fazer bons negócios com house flipping, o investidor precisa saber procurar onde comprar e vender os imóveis.
Isso porque, como já explicado, é nesses momentos em que o lucro de fato se efetiva. O ideal, portanto, é ter acesso a uma vasta gama de opções, ou seja, uma grande oferta de imóveis para avaliação e um alto número de potenciais compradores, para dar mais liquidez.
É justamente o que oferece o QuintoAndar, a maior plataforma de moradia da América Latina. São mais de 150 mil imóveis ativos anunciados para venda e cerca de um anúncio a cada 3 minutos. Além disso, são mais de 12 milhões de acessos mensais na plataforma.
Por meio da plataforma, o house flipper consegue fazer uma pesquisa aprofundada do imóvel desejado, filtrando pelas características mais interessantes – e pode fazer tudo isso de maneira remota, já que os anúncios e fotos profissionais contemplam o que há de mais próximo da realidade do imóvel.
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No momento da venda, o comprador também pode filtrar esse imóvel de acordo com o que busca e, mais uma vez, os anúncios e fatos profissionais são capazes de conferir ao seu imóvel uma percepção de valor que vai fazer total diferença na hora da venda.
