Desde o segundo semestre de 2022, vem sendo possível observar uma redução na inflação do país, inclusive com registros pontuais de deflação em índices como o IPCA e o IGP-M.
Como a inflação nada mais é do que a medida da variação dos preços, ela tem forte impacto na economia e no poder de compra das pessoas, trazendo efeitos para o mercado imobiliário.
Mas o que está fazendo a inflação desacelerar? É possível dizermos que vivemos um quadro de deflação? Quais as perspectivas para os próximos meses? Como isso impacta os proprietários de imóveis e seus inquilinos? São essas as perguntas que tentamos responder no artigo abaixo.
Navegue pelo conteúdo:
- Por que o IPCA e o IGP-M estão caindo?
- Tabela IGPM
- Tabela IPCA
- Como funciona a deflação no IPCA e no IGP-M?
- Qual a previsão para o IPCA e o IGP-M em 2023?
- Deflação e inflação menor é boa ou ruim? Como impacta o mercado imobiliário?
- O ganho real do investidor
- Imposto de Renda sobre o reajuste
- Inquilino com maior poder de compra
- Exceção: o descasamento do IGP-M
Por que o IPCA e o IGP-M estão caindo?
Embora não pareça quando vamos ao supermercado ou fazemos alguma compra geral, a inflação está desacelerando.
Tanto o IPCA (índice oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE), como o IGP-M (índice de mercado da FGV, muito usado para o ajuste de aluguéis), estão mais baixos nos últimos 12 meses.
Observe a parcial mensal de cada um deles em 2022 e 2023:
Tabela IGPM
| Ano de 2022 | % IGPM | Ano de 2023 | % IGPM |
| Janeiro | 1,82% | Janeiro | 0,21% |
| Fevereiro | 1,83% | Fevereiro | -0,06% |
| Março | 1,74% | Março | 0,05% |
| Abril | 1,41% | Abril | -0,95% |
| Maio | 0,52% | Maio | – |
| Junho | 0,59% | Junho | – |
| Julho | 0,21% | Julho | – |
| Agosto | -0,70% | Agosto | – |
| Setembro | -0,95% | Setembro | – |
| Outubro | -0,97% | Outubro | – |
| Novembro | -0,56% | Novembro | – |
| Dezembro | -0,45% | Dezembro | – |
Tabela IPCA
| Ano de 2022 | % IPCA | Ano de 2023 | % IPCA |
| Janeiro | 0,54% | Janeiro | 0,53% |
| Fevereiro | 1,01% | Fevereiro | 0,84% |
| Março | 1,62% | Março | 0,71% |
| Abril | 1,06% | Abril | 0,61% |
| Maio | 0,47% | Maio | – |
| Junho | 0,67% | Junho | – |
| Julho | -0,68% | Julho | – |
| Agosto | -0,36% | Agosto | – |
| Setembro | -0,29% | Setembro | – |
| Outubro | -0,59% | Outubro | – |
| Novembro | -0,41% | Novembro | – |
| Dezembro | -0,62% | Dezembro | – |
Como mostram os dados, no segundo semestre do ano passado os dois índices apresentaram parciais mensais negativas, ou seja, uma diminuição dos preços.
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E mesmo quando há inflação positiva, ela tem sido menor do que no mesmo mês do ano anterior, o que ajuda a reduzir o índice acumulado em 12 meses.
Os principais motivos para essa queda de preços são os juros elevados no país, que “emperram a economia” e reduzem a demanda pelo consumo, bem como ajustes artificiais, como a desoneração de combustíveis no ano passado.
Como funciona a deflação no IPCA e no IGP-M?
Apesar da desaceleração da alta de preços, é exagero dizer que vivemos um quadro deflacionário.
O IPCA em 12 meses, após o balanço de abril, está em 4,18%, um número considerado bem razoável diante do histórico nacional. Já o IGP-M está negativo, com baixa de -2,17%.
A maioria dos economistas entende que só há deflação quando a queda de preços é persistente e generalizada.
Não é o que ocorre com o IPCA, já que os registros negativos foram pontuais e provocados principalmente por redução pontual de impostos.
Em relação ao IGP-M, já há sim um quadro mais deflacionário, mas isso é fruto das maiores oscilações desse índice (explicaremos mais abaixo), que subiu muito ao longo da pandemia.
Qual a previsão para o IPCA e o IGP-M em 2023?
A projeção do boletim Focus, que reúne as perspectivas de mercado, é de 5,80% para o IPCA e 1% para o IGP-M ao fim de 2023, de acordo com relatório de 22 de maio.
Contudo, uma série de fatores pode alterar essa composição nos próximos meses. Isso porque os juros altos estão atuando justamente com o objetivo de não deixar que a inflação suba.
Entretanto, o governo quer baixar os juros para estimular a economia, só que o Banco Central exige, como contrapartida, garantias de que a situação fiscal do país estará controlada (já que o desequilíbrio fiscal tende a pressionar os preços).
Além disso, a desindexação dos preços da Petrobras ao mercado internacional pode ter um impacto relevante, já que preços mais baixos para os combustíveis reduzem o custo de vida, tanto direta, como indiretamente pelos custos de transporte.
A evolução dos preços, portanto, vai depender das medidas fiscais, do desempenho da economia e, é claro, da conjuntura internacional.
Deflação e inflação menor é boa ou ruim? Como impacta o mercado imobiliário?
É do senso comum que a inflação alta prejudica a economia e faz as pessoas perderem poder de compra. Mas e a deflação, teria um efeito positivo por reduzir os preços?
De maneira geral, os economistas acreditam que não, já que isso impactaria negativamente o desempenho da economia (isso não forçaria as pessoas a investirem ou as fariam postergar o consumo). Em tese, portanto, o ideal seria uma inflação baixa e positiva.
Nesse cenário, quem investe em imóveis pode ficar tranquilo: a inflação baixa ou negativa não prejudica seus negócios e rentabilidade.
Quando os preços caem, especialmente de maneira pontual, que não indique uma recessão econômica, a situação pode inclusive favorecer os proprietários de imóveis, já que:
- A renda se mantém, enquanto o custo de vida cai;
- Inquilinos com maior poder de compra podem elevar seu nível de gastos.
Muitos proprietários podem pensar que, com a inflação mais baixa, o reajuste dos contratos será menor, o que seria ruim. Essa percepção, contudo, não se justifica.
O ganho real do investidor
Quando um contrato de aluguel é reajustado pelo IGP-M ou pelo IPCA e o índice fica mais baixo, naturalmente o valor nominal recebido pelo investidor no pós-reajuste é menor do que quando o índice “explode”.
O IGP-M em 12 meses, inclusive, chegou a ficar negativo no começo do ano, mas isso não deveria ser fator de preocupação.
O que está em jogo aqui é que de nada adianta um ganho nominal maior para o investidor se este dinheiro está valendo menos no mercado.
A correção pela inflação é justamente uma maneira de evitar que o poder de compra do aluguel recebido caia ao longo – e não trazer ganhos extras ao investidor para cada ano que passa.
Imposto de Renda sobre o reajuste
Apesar de repor a inflação (de maneira subjetiva, é claro, afinal a “inflação pessoal” de cada um é diferente do que é apresentado pelos índices), os mecanismos de correção consideram o valor bruto da locação – e não o líquido recebido pelo locatário.
Como a tabela do Imposto de Renda está muito defasada, a alta do valor nominal do contrato tende a implicar em um aumento proporcional do IR a ser pago.
Isso ocorre porque, quanto mais alto o valor recebido, maior a alíquota a ser paga ao Leão. Mesmo quando o investidor já paga sob a alíquota máxima, de 27,5%, ela não incide sobre todos os seus rendimentos. O que for adicionado, contudo, entra na faixa maior, o que torna a porcentagem efetiva de tributos mais alta.
Inquilino com maior poder de compra
Quando os preços sobem demais, o inquilino tende a perder poder de compra, o que naturalmente reduz o valor que ele está disposto a pagar por um aluguel.
Além de dificultar novos contratos, no longo prazo, caso a inflação não seja acompanhada de crescimento econômico, pode haver uma queda na demanda e consequente redução da rentabilidade média do investidor.
A inflação mais controlada, portanto, beneficia a vida do inquilino e, ao aumentar seu poder de compra, tende a melhorar a rentabilidade dos locadores.
Exceção: o descasamento do IGP-M
Os índices de inflação são uma média, uma estimativa do aumento do custo de vida, que não se reflete necessariamente nas particularidades de cada um.
No caso do IGP-M, as margens para esse tipo de distorção são maiores, já que os preços ao consumidor representam apenas 30% do índice.
Por levar em consideração os preços de atacado e da construção civil, muito sujeitos à cotação do dólar e ao preço de commodities e matérias-primas importadas, o IGP-M tende a oscilar muito mais do que o IPCA, por exemplo.
Um estudo feito há dois anos pelo BTG Pactual, por exemplo, mapeou a variação dos dois principais índices de inflação do mercado em um período de 15 anos (2006-2020).
O levantamento mostra que, embora no longo prazo os índices tendam a seguir caminhos parecidos, a oscilação do IGP-M no curto prazo é muito maior. Inclusive, os índices seguiam caminhos parecidos até a chegada da pandemia, que gerou uma alta expressiva do IGP-M.
Por outro lado, a volatilidade do IGP-M se mostrou bem mais alta em praticamente todo o período. O desvio-padrão, que é o intervalo de variação esperado na maioria das amostras, ficou bem acima do registrado pelo IPCA.
Bem, mas o que isso indica na prática? Em certos períodos, pode haver um descasamento entre o IGP-M e o custo de vida do investidor ou do inquilino. No ápice da pandemia, por exemplo, enquanto o índice da FGV superou os 30%, o IPCA não chegava a 10%.
Isso beneficiou os investidores, cujas receitas subiram em relação às despesas, mas sufocou parte dos inquilinos. Se o IGP-M fica abaixo do IPCA, contudo, a situação se inverte: o proprietário perde poder de compra com a receita do aluguel.
Para evitar esse tipo de distorção, o QuintoAndar adotou o IPCA como índice de correção de seus contratos de aluguel para todos os novos contratos fechados pela plataforma com propostas enviadas a partir do dia 26/11/2020.
Ainda que não seja perfeito, o indicador mede o custo do consumo, levando em consideração tanto os gastos do inquilino como o objetivo do proprietário que busca renda por meio de seus aluguéis.
