Recentemente aprovado pela Câmara Municipal, o novo Plano Diretor de São Paulo deve trazer importantes mudanças para o mercado imobiliário da capital paulista.
De maneira geral, a ideia é adensar, ou seja, construir prédios maiores, próximos aos chamados eixos de transporte, como estações de metrô e trem e corredores de ônibus.
Além disso, o texto desestimula a construção de studios e microapartamentos, que vinham se multiplicando pela cidade.
Polêmico, o Plano Diretor deve provocar uma verdadeira reviravolta nos novos lançamentos em São Paulo, o que impacta o mercado de maneira geral.
Abaixo, explicamos as principais mudanças do Plano Diretor de São Paulo para quem investe em imóveis e suas potenciais consequências.
Navegue pelo conteúdo:
- Plano Diretor de São Paulo: principais mudanças e possíveis efeitos
- Adensamento populacional nos eixos de transporte
- Mudanças nas definições de garagem
- Prédios mais altos nos bairros
- Veja como rentabilizar seu imóvel após o Plano Diretor
Plano Diretor de São Paulo: principais mudanças e possíveis efeitos
As mudanças trazidas pelo novo Plano Diretor para São Paulo têm sido alvo de ferrenhas disputas políticas. Por um lado, os defensores argumentam que é necessário oferecer mais moradia próxima aos eixos de transporte; enquanto quem é contra entende que as modificações devem complicar ainda mais o caos e a desigualdade na capital.
Para que você entenda melhor os efeitos do novo Plano Diretor, separamos as principais mudanças trazidas pelo texto e os possíveis efeitos que ela pode trazer para o investidor de imóveis na cidade.
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Adensamento populacional nos eixos de transporte
A principal mudança trazida pelo Plano Diretor de São Paulo é a possibilidade de adensamento das áreas próximas aos eixos de transporte público.
Em outras palavras, o Plano permite a construção de mais prédios altos em torno de estações de metrô e trens, bem como de corredores de ônibus.
Em relação ao modal ferroviário, o raio para a construção de prédios altos passa de 600m para 700m e agora inclui o quarteirão todo que é atingido pela área, mesmo que parte dele esteja fora da área delimitada.
No caso dos pontos de ônibus, o raio passa de 300m para 400m.
Possíveis efeitos para quem investe: Ao liberar uma maior área para o adensamento, espera-se que a oferta de apartamentos nos eixos de transporte aumente. Embora isso não seja uma garantia de queda nos preços, pode aliviar a pressão inflacionária nos próximos anos.
Mudanças nas definições de garagem
Outro ponto relevante do Plano Diretor de São Paulo diz respeito à definição das vagas de garagem em apartamentos próximos aos eixos de transporte.
Com o objetivo de estimular o uso do transporte público e a inserção de famílias de renda menor em área de maior infraestrutura, a Prefeitura, no Plano anterior havia liberado da cobrança da outorga onerosa uma vaga por apartamento a partir de 30 m².
A ideia era atrair para essas regiões famílias com no máximo um carro, desestimulando o público de alta renda e quem não está disposto a usar o transporte público.
Contudo, a demanda não se mostrou assim. Para atender às famílias de mais alta renda, que desejavam morar nessas regiões, as incorporadoras passaram a incluir nos projetos microapartamentos (studios) sem vagas, para compensar vagas extras para apartamentos maiores.
Além disso, os próprios studios se mostraram atrativos, pois oferecem valores mais baratos para moradores que buscam independência, boa locomoção e praticidade para o dia a dia.
Pesava também o interesse de quem compra para investir, buscando maior rentabilidade e capacidade de valorização, já que o m² desses microapartamentos costuma ser maior.
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Agora, as vagas só poderão ser disponibilizadas sem a cobrança da outorga para apartamentos superiores a 60m².
Possíveis efeitos para quem investe: ampliação da oferta de apartamentos médios com apenas uma vaga, focados na classe média e restrição da oferta de novos studios. Mercado de microapartamentos é uma incógnita: apesar do desestímulo, a restrição da oferta de studios pode valorizar os já construídos, que já possuem metro quadrado valorizado.
Prédios mais altos nos bairros
O Plano Diretor também prevê o adensamento dos prédios construídos nos miolos de bairros. Hoje, eles podem ter uma área total construída equivalente a duas vezes a área do terreno. Agora, passa para três vezes.
Possíveis efeitos para quem investe: aumento da oferta nos miolos de bairros, o que abre oportunidades em regiões valorizadas e pouco adensadas da capital.
Veja como rentabilizar seu imóvel após o Plano Diretor
Independentemente das mudanças dinâmicas que o Plano Diretor traz para o mercado imobiliário da cidade de São Paulo, a ‘receita’ para rentabilizar sua casa ou apartamento segue a mesma: fazer um bom anúncio em uma plataforma com alta capilaridade e liquidez.
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